s*****a
发帖数: 349 | 1 这个是看贷款额？
10万？
15万？
还是看LTV？
60%
40%
20% |
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W***i
发帖数: 9134 | 2 因为贷款额超过jumbo loan限额了，30年fix 利率要4.1%. 如果不超过是3.6% arm要3.
1%
超过jumbo loan的部分不多。 我在想，如果先arm然后半年或者1年后不到这个限额了
再ref。 这样是不是最合算呢？ |
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p****x
发帖数: 1346 | 3 用personal loan 或 信用卡付一部分首付， 贷款额就降下来啦
3. |
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B*********t
发帖数: 152 | 4 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
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B*********t
发帖数: 152 | 5 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
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B*********t
发帖数: 152 | 6 一. 准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备(planning)，三思而后行。尽
可能多地了解买房知识是绝对必要的。 如果您正准备换更大一些的房子以下这些问题
将帮助你决定你是否已经准备好换更大或在更理想的位置的家。如果大多数问题的答案
是肯定，就表明你已经准备好了。
• 您现在的房子是否为您创造了庞大的资本？请看看你每年贷款公司给您的
付款和利息清单或打电话给你的贷款人便能知道。通常，在买房子的最初几年您的抵押
贷款，每月支付的主要是利益，但如果您已拥有您的住宅5年或以上，您的房屋很可能
已经为您储存了一定的资本。
• 你的收入或财政状况好转？如果你现在能赚更多的钱，使您可以支付更高
的按揭付款和支付搬迁费用。
• 您是否想搬到更理想的地区？您的第一个家可能不在您理想的地区内。
例如，您可能已经意识到，您希望家离您的工作地点更近或者为了您孩子的将来想搬到
一个更好的学区。
• 您现在的房子可以改建或加建吗？有时你可以加建一个新的房间或在原来
的土地上重新建造一栋新的房子。但如果你的土地不够大... 阅读全帖 |
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t***3
发帖数: 778 | 7 这件事很疑惑，因为$200,000以下的贷款多为中产阶级和穷人。银行对这些人收高利息
能行得通？
以conventional conforming loan (贷款额上限为$417,000)为列，今天从数据库查了
几十家银行的8,048 loan programs，对贷款额下限的要求如下（括号里是loan
programs的数目）：
$1 （4396）
$10.000 （53）
$40,000 （39）
$50,000 （1310）
$60,000 （160）
$60,001 （21）
$71,000 （23）
$75,000 （167）
$75,001 （153）
$81,000 （20）
$90,000 （7）
$100,000 （963）
$125,000 （19）
$130,000 （9）
$150,000 （566）
$150,001 (1)
$165,000 (60)
$175,000 (9)
$200,000 (34)
$260,000 (14)
$275,001 (24)
total number of programs: 8,048
$1 minimum loan a... 阅读全帖 |
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h***e
发帖数: 866 | 8 你的误区在于不清楚银行是怎样算利息的，国内的人经常有这种想法，就是银行先把30
年需要付多少利息算好，然后前几年就把利息全部扣干净了，后面几十年全是扣的本金
。实际上不是这样的，你每个月的payment是基于你贷款30年的前提下，根据你每个月
的贷款额度和利率算出来的，当然用了某些formula让你每个月的payment都是一样的。
也就是说你每个月付的利息，实际上是月初所剩贷款额*月利率算出来的。
比如，贷款60万，年利率5%=0.4167%月利率
第一个月：剩余贷款额：600000；利息=600000*0.4167%=2500;还本金：720.93
第二个月：剩余贷款额：600000-720.93=599279.07；利息=599279.07*0.4167%=2497;
换本金:723.93
第三个月：剩余贷款额：599279.07-723.93=598555.14;利息=598555.14*0.4167%=2493
.98;换本金：726.95
所以你并没有多付利息。
第二个误区是，如果你已经付了5年mortgage，重新refinance30年，你觉得不划算要多
交利息，是因为 |
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t***3
发帖数: 778 | 9 那些付Closing Costs钱（包括经纪人收费）都是从银行回扣来的。
银行回扣的多少是取决于利息的，比如某一天$400,000的贷款：
1）如果要当天最低利息3.125%，银行回扣贷款额的1.25%，也就是$5000
2）如果接受高一点的利息3.25%，银行回扣贷款额的1.5%，也就是$6000
3）利息3.375%，回扣贷款额的1.75%，也就是$7000
4）利息3.5%，回扣贷款额的2.0%也就是$8000
假如Closing Costs（个人利息除外）需要$2000，经纪人费用（loan origination fee
）要$4000，总共费用$6000。第一种情况银行回扣只有$5000，不足以抵消总共费用，
所以贷款人要出$1000“Closing Costs”（总共费用$6000 -银行回扣$5000 = $1000）。
情况2），3），4）银行回扣都大于等于总共费用$6000，这些都是“No Closing Costs
, No Fee”贷款。
如果经纪人事先讲好了经纪人费用要$4000，不能改变，情况2），3），4）对经纪人来
讲是一样的，他只能拿$4000，银行多... 阅读全帖 |
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I****g
发帖数: 102 | 10 不能说是惯例，但是贷款额少了确实会影响利率，因为rebate就是一个比例，乘以你的
贷款额，如果贷款额少了，那这个比例就会上升。不知道你原来的贷款额是多少，如果
差很多的话是可以理解的。 |
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w******t
发帖数: 16937 | 11 说得真复杂绕口。基本上的意思就是loan broker要至少挣到一个最低收入比如9000刀
，结果买家借贷少了让broker挣不到这个数了就怒了就提利率以保证他们不能少挣。
不能说是惯例，但是贷款额少了确实会影响利率，因为rebate就是一个比例，乘以你的
贷款额，如果贷款额少了，那这个比例就会上升。不知道你原来的贷款额是多少，如果
差很多的话是可以理........
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发帖数: 1 | 12 美国穷人的日子不好过
CHARLES M. BLOW
2015年1月21日
本月早些时候，皮尤研究中心(Pew Research Center)发布的一份研究报告发现，多数
富有的美国人相信“现在的穷人日子很好过，因为他们什么都不用做就能拿到政府的救
济”。
这种对美国穷人的愚蠢看法令人怒火中烧——那种撕心裂肺、无所不在的担忧和恐惧，
那疲惫和倦怠。只有那些不知道——或者早已忘记——什么才是真正的贫穷的人，才会
这样看。
“好过”不是穷人轻易说得出口的词。日子不好过——世道艰难，工作艰难，路途艰难
。“好过”，是那些任性的冷血动物和傲慢的瞎子想出来的无知解释。
用詹姆斯·鲍德温(James Baldwin)的话说，容我解释一下为什么说“做一个穷人是代
价高昂的”。
首先，很多穷人是有工作的，但收入就是不足以让他们摆脱贫困——约1100万美国人属
于这个情况。
因此，正如皮尤的报告所指出的，“生活最缺乏保障的群体中，超过半数的人在接受至
少一种需要通过经济状况调查的政府救济。”
而且，据税收与经济政策研究所(Institute on Taxation and Economic Polic... 阅读全帖 |
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b*d
发帖数: 9308 | 13 1. 新旧贷款额之间会有一些差异,一般新的贷款额会Round to nearest thousand,和旧
的贷款额多退少补.
2. $4000不应该包括Escrow的费用,因为你做的是No-cost refinance.
3. 因为新的贷款的是从close当月底开始算的,所以close那个月只会收interest only.
当然你可以当月就多付点本金来减少实际的付贷款时间.
天。是这样吗？ |
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b**1
发帖数: 381 | 14 能问一下你是在哪个州，贷款额是多少吗？如果贷款额太低了，做不到4.375%。
Refinance其实就是重新申请一个贷款，费用总是会有的，只是Broker用Commission来
Cover cost了，而Broker的Commission是和Loan Amount成正比的，所以贷款额越高，
利率越能做的低。 |
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r*******t
发帖数: 8550 | 15 首付不要付太多，25%-30%最好。首付多意味着贷款额少，贷款额少意味着佣金少。你
可以在房子买完后的第二天把剩余的首付付进贷款额以减少未来的利息。
这个Lender太黑太黑了。估计你是走进银行柜台得来的Lender。Origination charge
太高了。利息也太高了。其他的也很高。
估计你显示出你很有钱的样子，又是贵房子，又是high downpayment，给你贷款的人不
宰你才怪。
换个开业多年的房屋贷款经纪，会好很多。去的时候说，“比较过几家，不知你这家如
何”？
【 在 Gstar (SD) 的大作中提到: 】
builder做贷款,因为builder会给1.5万的financing,因为新房还在建，半年后才能
close，所以这份只是预估的费用，也不能lock rate。我知道预估一般都往高估，但是
好像高得也离谱了点，常听到大家说closing cost才几千刀，我这个妈呀都上万了,哭~
~~~~~实在不太放心 |
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r******d
发帖数: 1879 | 16 如果Dwelling value 小于贷款额， 保额等于 Dwelling value
如果Dwelling value 高于贷款额, 保额等于８０％ of dwelling value 和贷款额
中取大. |
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L******d
发帖数: 2461 | 17 这我么看房贷：
1. 月付：假设你买80万的房，20% down就是16万，剩下64万就需要借房贷。贷款利息
从你借钱的那一刻开始算起。所以房奴从第一个月开始，每月还款首先是给银行64万的
房贷的利息，剩下的才是本金。所以越是开始的时候，利息/本金的比例越大。
2. 利率：觉得利率的并不是利率本身， 而是支付能力。支付能力=月付。无论贷款×
利率如何变化，总是围绕在买家的支付能力周围。
利率并不能简单地与历史去比，因为虽然利率不同，可是贷款额也不同。几十年前利率
相对比现在高，可是当时的贷款额也比现在低很多。
3. 银行/资本家是如何插管房奴的：根据对支付能力的解释，我们看到在相同支付能力
下不同的贷款额/利率组合情况：一种是低贷款/高利率，一种是高贷款/低利率。房奴
们自己想想， 哪种组合对谁有利？
结论是，在维持可比的支付能力下，高贷款/低利率对银行更有利。
所以把房价推高是银行资本家的本能。是不以房奴的意志为转移到。除非政府干预。
在房价上涨的过程中，贷款利率必然下降，以保持相对平衡的支付力，不然房奴支付不
了，资本家也赚不到钱了。到了现在，利率一旦下来，再升上去几乎不可能了，也... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 18 Loan Officer commission = Loan Amount * Rebate
贷款额在$417,000或者以下， 信用记录很好的情况下：
30 Year Fixed 和ARM：
贷款额从75% 降到50%， Loan Amount减少但是Rebate会增加大约0.25%
15 Year Fixed：
贷款额从75%降到50%， Loan Amount减少但是Rebate 不会增加。
您可以根据自己情况分析。 |
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I******D
发帖数: 256 | 19 保险公司给你出policy的时候对dwelling coverage的要求是必须保replacement cost;
银行对dwelling coverage的要求是replacement cost 和 loan amount中低的那个。一
般来说， 如果保险经纪和appraier把房屋信息准确地输入他们各自的系统，那么他们
两边得出来的replacement cost 应该是差不多的。
按你说的，如果appraiser 估的rebuild cost是40万，保险公司估的是30万。
对银行来讲，怎么保守怎么来。除非保险公司提供证明为什么rebulit cost只有30万而
不是40万，否则银行认为40万是replacement cost。如果你的贷款额是30万，那么保30
万对银行和保险公司都OK. 如果你的贷款额是20万，对银行来说保20万OK,但保险公司
不会同意，会要求你保30万。如果你的贷款额是35万，那你的保额要到35万才满足银行
的要求。
第二个问题，你说的有道理，但操作起来很困难。一块建好房子的地，地价怎么算？
appraisal value， replacement c... 阅读全帖 |
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I*********e
发帖数: 65 | 20 如果是Conventional贷款， 只付5%首付的缺点是：
1. 贷款条件严格一些： 譬如贷款额不能超过$417，000而且必须是自住房等。
2. 超过80%的部分要买Mortgage Insurance。有两种操作方式：贷款人自己买或者用
Lender Paid Mortgage Insurance（LPMI）。 LPMI就是利率高一些（一般0.25%-0.5%
），但是贷款银行会帮贷款人缴纳Mortgage Insurance。
您还的每个mortgage payment里面也是有本金和利息的， 所以不存在没法提前还完本
金这一说。 如果是贷款人自己付的Mortgage Insurance， 在贷款额还到房子Value 80
%的时候，可以打电话要求Service 您贷款的银行取消Mortgage Insurance。 当然这需
要买房至少半年以上， 并且有可能需要一个新的appraisal 来证明。 当贷款额还到房
子Value的78%或者以下的时候， 法律规定Service您贷款的银行会自动取消您的
mortgage insurance。 如果是LPMI， 因为mortgag... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 21 30年固定利率贷款每个月的月供是固定的，不会随市场利率起伏而波动，从而使贷款人
可以规避风险所带来的不确定性。
月供由本金和利息两部分组成。虽然月供是—个固定的常数，但是本金和利息的比例—
直在变动中。—般说来，随着时间的流逝，本金的比例越来越高，而利息的比例越来越
低。
每月利息计算公式 = (新的贷款额x利率)/12
monthly_interest_payment = (updated_loan_amount x interest_rate)/12
每月本金计算公式 = 固定月供 - 利息
monthly_principle_payment = fixed_monthly_mortgage_payment - monthly_
interest_
payment
请注意 新的贷款额是—个变量， 即使不多付本金，每月也在下降通道中。
若在贷款期内，多付本金，新的贷款额会減少的更快。按照计算公式，每月利息比额会
比原来 amortization table (摊销表)少，自然 本金额比摊销表多，因为月供是固定
的, 以而使贷款比预计的提前
付完。
特别提醒 多付本金肯定是总利息付出减... 阅读全帖 |
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I******D
发帖数: 256 | 22 你说的没错，485K 的贷款30年下来的确有机会省10K以上。这个钱是分摊下来每月大致
省$33.82,相当于把monthly payment降低了1.506%。 如果贷款额是 200k 左右，省下
的利息变少，相当于把monthly payment 降低了1.511%。 如果贷款额是600K,800K ,
1M或者更多，省下的利息很多，但同样相当于把monthly payment 降低了1.5% 左右。
我没有严谨到去算各个贷款额利率下降0.125%省下的利息的绝对金额，然后再逐个分析
。我的答案是个笼统的答案，是基于利息下降0.125% monthly payment 下降1.5%左右
这个事实；如果客户问我意见，我不建议refi.， 但最终的决定权在客户手里，客户认
为合适，我们就做：）
我的假设:客户目前的贷款付了6个月，利息从3.75%到3.625%，no cost. |
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d******n
发帖数: 1768 | 23 最近打算买房, 但急需一个车, 得在一个月内搞定. 如果lease一个车,是否影响贷款额
度? 如果影响的话, 一个月lease费如果300, 贷款额就得差几万吧? 并且lease应该有
hard pull吧,影响信用分?
反过来,如果买房用掉了最大的贷款额,那就不能再lease车了么? |
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o*****p
发帖数: 5952 | 24 30年固定利率贷款每个月的月供是固定的，不会随市场利率起伏而波动，从而使贷款人
可以规避风险所带来的不确定性。
月供由本金和利息两部分组成。虽然月供是—个固定的常数，但是本金和利息的比例—
直在变动中。—般说来，随着时间的流逝，本金的比例越来越高，而利息的比例越来越
低。
每月利息计算公式 = (新的贷款额x利率)/12
monthly_interest_payment = (updated_loan_amount x interest_rate)/12
每月本金计算公式 = 固定月供 - 利息
monthly_principle_payment = fixed_monthly_mortgage_payment - monthly_
interest_payment
请注意新的贷款额是—个变量，即使不多付本金，每月也在下降通道中。
若在贷款期内，多付本金，新的贷款额会減少的更快。按照计算公式，每月利息比额会
比原来 amortization table (摊销表)少，自然本金额比摊销表多，因为月供是固定
的, 以而使贷款比预计的提前付完。
作为贷款人，你要争取多付本金，少付利息，从而减... 阅读全帖 |
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d*******u
发帖数: 940 | 25 中国给第三世界贷款额超过世界银行
http://www.dw-world.de/dw/article/0,,14773900,00.html
中国国家开发银行Großansicht des Bildes mit der Bildunterschrift: 中国国
家开发银行据金融时报报导，中国银行现在给发展中国家发放的贷款额已经超过了世界
银行。尽管此间的专家对这个报导持批评态度，但这毕竟表明了一个趋势：中国抛出巨
资在全球扩大势力。
中国两家银行就超过世界银行
本来，世界银行的被追求度堪称空前，在2008到2010年间，由于经济危机的原因，它发
放给发展中国家的贷款总额超过了1000亿美元。可是，中国的银行却更胜一筹。据金融
时报报导，中国国家开发银行和中国进出口银行在过去两年里共给第三世界的企业和政
府发放了1100亿美元贷款。
德国莱比锡大学非洲问题专家阿舍（Helmut Asche）对金融时报作的调查持一定的怀疑
态度，"中国的贷款，尤其是发展援助贷款统计数字当然不是透明的。所以我们当然不
能得知，中国进出口银行和中国开发银行的贷款是怎么分类的，怎么根据其分类来跟世
... 阅读全帖 |
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d***l
发帖数: 57 | 26 You 造谣? Here is the whole report.
76高校财务全景图 谁让高校举债
2007年08月15日 08:18
高校财务危机问题，现在有了一份权威的解答。
北京大学教育学院教育经济所刚刚完成了一份《高校负债问题的专题研究》报告。
这份报告历时一年时间完成。北大课题组走访西部和东部两省的14家高校，包括了
央属(即教育部直属)、省属、市属、高职、民办和独立学院等高校的所有类型。并在调
研数据的基础上对央属的76所高校的财务状况作系统分析。
通过这份56页的报告，76所高校的财务全景图被清晰地勾勒了出来。
高校贷款苦乐不均
高校负债在1998年前并不受外界关注(1998年央属的高校银行贷款总额仅为5亿元)
，然而，随着高校收费制度的实施和扩招，高等院校逐渐增加了银行贷款的份额，贷款
收入成为继政府拨款、学杂费收入之后，我国高等院校筹措资金的第三个主要渠道。
北大课题组的这份报告显示，到2002年底央属的76所高校贷款总额达到88亿，截至
2005年底贷款总额已高达336亿元，校均贷款额4.4亿元，平均年度增幅达到7... 阅读全帖 |
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d***l
发帖数: 57 | 27 【 以下文字转载自 NKU 讨论区 】
发信人: ddzgl (ddzgl), 信区: NKU
标 题: 76高校财务全景图 谁让高校举债
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Feb 26 00:06:15 2011, 美东)
76高校财务全景图 谁让高校举债
2007年08月15日 08:18
高校财务危机问题，现在有了一份权威的解答。
北京大学教育学院教育经济所刚刚完成了一份《高校负债问题的专题研究》报告。
这份报告历时一年时间完成。北大课题组走访西部和东部两省的14家高校，包括了
央属(即教育部直属)、省属、市属、高职、民办和独立学院等高校的所有类型。并在调
研数据的基础上对央属的76所高校的财务状况作系统分析。
通过这份56页的报告，76所高校的财务全景图被清晰地勾勒了出来。
高校贷款苦乐不均
高校负债在1998年前并不受外界关注(1998年央属的高校银行贷款总额仅为5亿元)
，然而，随着高校收费制度的实施和扩招，高等院校逐渐增加了银行贷款的份额，贷款
收入成为继政府拨款、学杂费收入之后，我国高等院校筹措资金的第三个主要渠道。
... 阅读全帖 |
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z*m
发帖数: 3227 | 28 和讯网消息 中国宏观经济学会秘书长王建在近日接受和讯网独家访谈时，对中国经济
发出警告，中国 GDP明年一季度有可能八都不保，要到七。二次探底。王建表示二次探
底是国内外综合因素作用的结果。一方面今年底明年初中国一定一大批中小企业垮台，
7月份一万多亿存款是跑到地下钱庄给中小企业贷款去了。因为中小企业不可能背着高
利贷背半年以上，今年底明年初中国一定一大批中小企业垮台；一方面今年年底可能出
现全球经济的衰退，2010年10月以来地中海干散货指数至今下跌50%，这标志着大宗商
品的需求急剧下降，而今年年底全球的贸易一定会看到非常显著的萎缩。
王建指出，中国经济现在最大的问题，是通胀越来越厉害，还是增长的动力越来越
不足？要把它分辨清楚。现在我们已经到了一个增长内在动力急剧衰落的时刻，因为我
们太注重于反通胀。通胀本身不是货币原因，你把它作为一个收缩货币就能解决的宏观
调控的思路拿出来，你一定要犯一个错误，那就是通胀压不下来，增长倒是稀里哗啦。
现在为了压通胀所实行的货币紧缩已经严重的干扰了在实际上经济的内升动力。
王建举了一个例子说明这一观点。这个变化就是7月份M1的增速低于M2的增速，... 阅读全帖 |
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d***o
发帖数: 7006 | 29 中国国家主席胡锦涛星期四（7月19日）宣布，中国未来三年将向非洲国家提供200亿美
元贷款。
胡锦涛是在中非合作论坛第五届部长级会议开幕式上做出以上宣布的。
这是中国在之前三年给非洲承诺的贷款额的两倍。
为期两天中非合作论坛部长级会议每三年召开一次。
中国在2006年和2009年也曾分别宣布给非洲提供贷款。至今的三次贷款额每次都是
前一次的两倍。
在本次会议前，中国商务部长陈德铭撰文称，中非双边贸易额在2011年已经达到
1660亿美元的历史最高水平。
中非合作来自50个非洲国家的外交部长和主管对外经济合作事务的部长以及联合国
秘书长潘基文和非洲联盟委员会主席等都参加了星期四的开幕式。
胡锦涛在开幕式上承诺中国将扩大对非洲的援助和投资，将重点支持非洲基础设施
、农业、制造业和中小企业发展。
中国还承诺将帮助非洲培训人才，并提供1.8万个政府奖学金名额，以及向非洲派
遣医疗人员。
胡锦涛还承诺中国将增加对非洲的农业技术援助和帮助各国改善海关、商检设施条
件，促进区域内贸易便利化。
胡锦涛说，中国还将发起“中非和平安全合作伙伴倡议”，深化同非盟和非洲国家
在非洲和平安全领域的合作。
他... 阅读全帖 |
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u***r
发帖数: 4825 | 30 http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20140604/02331930473
柳州首富倾覆
——正菱集团非法吸储案调查
一家位列全国民营企业500强、连续多年被权威部门评为“重合同守信用”的大型
民企，一位曾荣登胡润百富榜、被誉为“柳州首富”的草根创业者，却在短短数年间深
陷巨额债务的泥潭。不仅银行贷款的命脉被渐渐收紧，其民间的高息借贷更是连利息都
无法支付，被执法部门立案调查。
在首富倾覆的背后，是转型升级大趋势下，不切实际的“大干快上”粗放模式的破
产与传统家族式企业管理的效率缺失。
⊙见习记者 韦承武 ○编辑 孙放
警方公告“捅破”巨额债务黑洞
警方27日深夜发出通告后，柳州乃至全广西的金融机构都十分紧张，如临大敌，很
多单位连夜召集风控部门开会商议应对策略
5月27日深夜，柳州公安局的一条微博让曾经光环耀眼的“柳州首富”廖荣纳及其
一手打造的正菱集团重重摔落！
据柳州公安局经侦支队通告，正菱集团涉嫌非法吸收公众存款罪，经初查，已于今
年4月立案侦查。因案件侦查需要，警方要求与正菱集团(含下属子公司、公司高管)有
集资关系的单位和... 阅读全帖 |
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u***r
发帖数: 4825 | 31 http://finance.sina.com.cn/stock/usstock/c/20140605/21291932740
新浪财经讯 北京时间6月5日晚，欧央行[微博]稍早时采取一系列宽松政策，包括1
.降息：将主导利率降至0.15%，边际存款利率降至-0.1%欧元区首现负利率；2.新推
TLTRO(定向长期再融资操作)注入约4000亿欧元流动性；3.宣布加紧准备QE(但今日未启
动)；4.暂停证券市场项目的冲销，央行将扩大资产负债表。
下面会解释一下欧央行的负利率和TLTRO具体是什么政策。
首先，负边际存款利率是央行与商业银行间的隔夜拆借率，而不是商业银行与个人
之间的存款利率，欧元区普通民众的银行存款依然是正利率，只是可能会比以前低一些
。-0.1%边际存款利率意味着商业银行将钱存在央行需支付0.1%的费率，而不是此前的
无需付费(边际存款利率此前为零)，更不是其他国家更为常见的正利率，即央行还是会
支付一些利息给存钱的商业银行。欧央行推出负存款利率无疑是希望商业银行放贷，以
支持经济增长。
第二，欧央行此前推出过三轮LTRO(长期再融资操作)，但今天推出的是TLTRO(定... 阅读全帖 |
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J*****c
发帖数: 276 | 32 参考消息网12月8日报道 日媒称，围绕连接孟买和艾哈迈达巴德的印度首个高铁建设项
目，日本与印度两国将在12月12日的首脑会谈中就采用日本的新干线方式达成协议。总
事业费约为9800亿卢比（约合974亿元人民币），日本计划提供超过1万亿日元（1元人
民币约合19日元）的日元贷款。在全球的高铁建设计划中，日本刚刚在印度尼西亚败给
中国。力争通过印度的巨额案件发起反攻。
据《日本经济新闻》网站12月8日报道，日本首相安倍晋三将于12月11日至13日访问印
度，与印度总理莫迪举行会谈，届时将表明提供日元贷款用于高铁建设项目。该报获悉
，为了将印度采用新干线写入首脑会谈达成的共同声明中，双方正在就相关细节进行磋
商。
围绕超过1万亿日元的日元贷款，该报称，目前两国正就通过10年左右，每年提供1000
亿日元的形式进行调整。据日本外务省的消息，截止2013年度日本对各国提供的日元贷
款额度方面，对印尼提供的日元贷款额最高，达47220亿日元，其次是印度的44564亿日
元。如果印度决定采用新干线，对印度的日元贷款额可能超过印尼位居首位。
在海外高铁项目中，采用日本新干线方式的只有2007年开通的... 阅读全帖 |
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b****0
发帖数: 18 | 33 习近平能安天下吗？
“有一军人身带弓，只言我是白头翁；东边门里伏金剑，勇士后门入帝宫”（
《推背图》第四十六象）的预言（解读见《習近平会发动夺帝政变吗？》）在
今年１１月１５日应验了：身带弓两年的军人——身兼军委副主席两年的皇储
习近平终于今年１１月１５日通过十八个中共政治大佬们的反复谈判谈出的后
门走入帝宫成了专政中共和中华人民共和国的大帝了——成了兼任中共中央军
委主席的中共中央总书记了，勇走农民→帝宫一路后门而升迁为皇储的勇士習
近平经过五年的羽化和中共十八个政治大佬的扶持终于白羽升天为持有枪杆子
的中共天子和中华人民共和国天子了，盘踞中共和中华人民共和国九天的九头
鸟专政体制也换成七匹狼专政体制了（七匹狼是网民给中共十八大催生的七个
中常委取的外号，窃以为七匹狼的比喻很贴切），新帝习近平比前帝胡锦涛拥
有更大更多的决策权了，更象君临天下的君了。
然而，习近平所临的天下是冤民遍国、怨民遍国、愤民遍国、民意沸反盈天的
天下，密布陈胜吴广的天下，密布干柴的天下，密布活火山的天下，茉莉花革
命条件熟透的天下，靠七千多亿维稳费勉强维持着苟延残喘的天下，是一断维
稳费，中共就呜呼哀哉的天下... 阅读全帖 |
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s********t
发帖数: 4150 | 34 近年来，美国公立大学学费猛涨。为确保生源多样性，公立大学纷纷采取“劫富济贫”
的做法，在富裕家庭学生所交全额学费中，“提留”相当一部分，用于补贴贫困家庭学
生。这种“同学补贴”正备受质疑，理由是“太不透明”“欠缺公平”。
财政萎缩惹的祸
据《华尔街日报》报道，近8年来，在加利福尼亚等12个州，公立大学的同学补贴
上涨了174%。例如，华盛顿大学的学生补贴由2006年的540美元增加到2013年的2200美
元，北卡罗来纳大学则由2006年的535美元上涨到2012年的1724美元。在这些州的名牌
公立大学，同学补贴在2005至2006学年近1.8亿美元，2012至2013学年增加到5.12亿美
元。
同学补贴猛涨，直接原因是各州财政萎缩，公立大学因而经费困难，普遍提高学
费，使得贫穷家庭学生难以承受。2001至2011年，美国各州对公立大学的财政支持下降
了21%。同期，公立大学学费却上涨了45%，平均达到4774美元。对于一些贫穷家庭学生
来说，如果没有同学补贴，想要上名牌公立大学几无可能。由富裕家庭学生补贴学费，
就成为大学解决问题、确保公立大学的生源多样性的一个办法。
抽肥补瘦都... 阅读全帖 |
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c******r
发帖数: 146 | 35 我的理解是 月利率 = 年利率/12 * 本金。
但这里本金是总贷款额（每月都不变），还是总贷款额里剩下未还的部分（每月都减少
）？
我当前的车贷利率是6%，但不想重新refinance，想前几个月多还点，使利息少点。可
行吗？ |
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G****a
发帖数: 10208 | 36 美国有41个州和哥伦比亚特区（D.C.），准许贷款商在房屋法拍后，如所得还未能还清房屋贷款，可以控告贷款人索取不足之数，导致愈来愈多屋主面对意想不到的「欠款裁决」。
由于屋主当初贷款额太高 (房市最热的时候甚至有100%的贷款)，加上房价已跌了四年，现在的法拍屋卖到的价钱，鲜少能够还清欠款。
贷款商通常可以在房屋法拍五年内打官司索取欠款，因此有些人以为房子被查封就没事，过了一段时间才赫然发现还没摆脱债务纠缠。
贷款业专家说，以前法拍屋所得不足抵债，银行通常懒得继续追讨，可是现在这种差额经常超过10万元，不能就此算数。
事实上，对七个州数百个法拍屋个案进行的审查，发现法拍所得平均比欠款额少10万元。
贷款商可以依法追讨差额的案子很多，可是他们实际提出告诉的案件很少。业者表示，银行主要是对付因为房价跌得太凶，已经抵不上贷款额，干脆把房子扔掉不要的「策略性赖债者」。
律师说，一直到最近，房屋遭到法拍的债务人表面上还能保持冷静，可是现在情况有所改变，因为他们发现即使失去房子，还是摆脱不了债务。
房市观察家认为这只是开端，欠款裁决即将激增。这种情况甚至引发新的投资业务，包括向银行收购欠款裁决。由... 阅读全帖 |
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t******n
发帖数: 93 | 37 看有网友问，在这里简单介绍一下，方法有三。
（1）最简单的是用Excel自带的模板。具体如下：New->Template->on my Computer...
->Spreadsheet Solutions->Loan Amortization. 在此template输入相关信息即得每月
贷款情况。还可以计算提前付款。缺点是没公式，锁了。
（2）用Excel的公式做（1）的Table，见附件偶的模板。如果贷款超过30年，可拷贝公式继续计算，但注意记住在summary里改总和公式。
（3）用Excel的公式计算各个月的贷款情况
PMT：计算每月应付款（包括本金和利息），PMT(年息/12,年数x12,贷款额)
例如 PMT(0.06/12,30x12,1000)
IPMT：计算第N个月付款中的利息部分，IPMT(年息/12,N,年数x12,贷款额)
例如 IPMT(0.06/12,4,30x12,1000)
两者相减得该月所付本金
当然也可以用financial calculator 来算。偶用的是Texas Instruments BAII Plus,好象就二三十刀，跟broker聊的 |
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f*****g
发帖数: 15860 | 38 这个不是什么行业规则，月供是一个固定值，是为你支付时方便(而不是强加给你的)，
早期利息占比重大，本金少，是因为你本身的贷款额也大(自己算算，或者拿个
amortization schedule一看就明白)。并不是说银行设计了一个早期赚足了你利息的圈
套来“害”你，而后期就“慈悲”了，而少收你利息。而不是refi好象又钻进了下一个
“圈套”...
而月供你爱多付多少付多少，付得越多，本金下降越快，总利息越少，这个基本点你要
明白，信用卡minimum payment也是一个道理。
你现在的情况，refi后(假设no point, no fee)：
1)选择每月按1000的新月供付，那么貌似总的利息是多付了(假设前后利息差不够大)，
但是同学，你这20万可是又多借了30年，而不是现在剩的X年啊？！！！更何况你每月
省出来的1000，是没有用的？？
2)选择还是按原2000的月供付(不增加任何额外负担)，你自己算，两种贷款方式，哪个
总还款时间短，哪个总利息少？
3)选择按更多，比如3000的月供付，道理同2，效果更好。
说到底，refi只不过是银行之间竞争的结果，前后只不过是同样的贷款额... 阅读全帖 |
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T**J
发帖数: 3340 | 39 为啥上边的Amount Financed比贷款额少了点？看了下，应该是贷款额减去月底closing
那几天的利息，比较奇怪。 |
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f********l
发帖数: 1473 | 40 为何银行硬要收回房子进行拍卖？是因为可以从联邦政府拿钱，变赔为赚。输的是房
主和纳税人。
大概可以估算如下(可能不完全正确)：
这里关键点是官商勾结，用名义损失代替实际损失，
将纳税人的血汗钱白白输送给银行。
银行拿到房子后拍卖所得估算
假定：
贷款欠款：$160，000
拍卖所得：$300，000
拍卖费用：$ 10，000
原贷款额：$500，000
银行实际损失=贷款欠款-拍卖所得+拍卖费用
= -$130，000
银行名义损失=原贷款额-拍卖所得+拍卖费用
= $210，000
联邦拍卖补助=银行名义损失x95%
= $199，500
银行获利 = 联邦拍卖补助 - 银行实际损失
= $329，555 (>>$160,000)
行。 |
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m********e
发帖数: 158 | 41 我们这里要求重建费或者贷款额。
对于贷款者，可能要求贷款额。
对于保险者，可能要求重建费。 |
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w******i
发帖数: 399 | 42 不知大家有没有这个经历，agent昨天跟我说15年fixed， 要是锁4.375就交0.25
%*贷款额的origination fee，要是锁4.25就要交0.75%*贷款额的origination fee.大
家也遇到过这种情况吗？ |
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s**********r
发帖数: 565 | 43 以我们现在的经济情况，不管我们付多少downpayment,我们的贷款额都是在super
conforming的范围内(417k - 695k)，这种情况下是应该多放downpayment来降低每月的
付款呢还是放20%让贷款额卡在super conforming的最高限额以内(69.5w)？ |
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i*****a
发帖数: 291 | 44 最近在考虑买房子的事，最终选定两个地方，但是拿不定主意（都是考虑到孩子），
xdjms请帮忙参详参详。
A地和B地离上班地点都差不多，不塞车大概30分钟commute，高峰期可能要用50分钟。
A地好处是很多2010年的新房子（或者00年之后的房子），南北朝向，还有样式都有很
多选择。价格也不算贵，downpay之后贷款额大概是我们两人税前收入的3倍，这样日子
过得应该不算太紧，生活质量不算down grade很多。不太满意的地方是学区，小学，初
中，高中分数分别是9，9，10 （greatschool数据）。
B地的好处是学区很不错，分别是10，10，10。但是不好处是房子比较旧，90～00年较
多，00年以后的只有很少的选择，而且朝向，内部等因素，要找到让自己满意的不太容
易（可能现在快冬天，出来可供选择的房子不多？），还有一点就是价格比A地要贵。
downpay之后贷款额可能要到税前收入的4倍了。我总感觉比较紧张，生活质量应该下降
不少。而且这个供房也不是一两年的事，要是这么十几二十年都掐着手指过日子，这也
不能买，那也不能买，还要担心入不敷出，也没有的去旅游，好像活得很没劲。
... 阅读全帖 |
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a****e
发帖数: 9589 | 45 1, 没听说。我买房的时候刚换工作，re-fi 也是刚换工作，只听说利率与信用分数有
关，好像也与贷款额有关
2，这个靠感觉，我的贷款额是年家庭收入，也觉得紧巴巴的
3，不远 |
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l*******y
发帖数: 862 | 46 买房的价位是这样定的：最高价位=首付+最高贷款额， 而最高贷款额是月付+保险+地
产税小于税前收入30%。 买房前应到银行去做个贷款预算， 那是免费的。
政府退休金目前最高额是每月2400。那是safetynet。想要好生活那是不够的。
小孩上学前daycare很贵的，每月1500左右。就算你父母来帮你，费用也不会少。
其实你们现在没孩子应买个小房子。等以后孩子5岁要上学了再换大房子。那样会轻松
很多。 |
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y******n
发帖数: 8667 | 47
一般是因为房价已经低于贷款额了。房主不愿意在付利息，与银行协商以低于贷款额卖
出。银行愿意止
损。所以需要银行批准。 与forclosue不同的是，卖出后，不会损坏原房主的credit。
原房主也不会
损坏房子。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 48 如果是high balance 或者是super conforming的ARM，即贷款额在417K以上，就不得不
pay 25% down，否则没有银行收。如果贷款额低于417K，只pay 20% down会有
adjustment，但是对rate影响不会很大。 |
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g******a
发帖数: 4774 | 49 比如：
1。要看两年的税单。
2。贷款额为年收入的3，4倍。
3。要至少十五万以上？
。。。
还有什么其他的？
谢谢！
1。要看两年的税单。
2。贷款额为年收入的3，4倍。
3。要至少十五万以上？
。。。
还有什么其他的？ |
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M***y
发帖数: 305 | 50 正在做refinance，可是发现新贷款的数额约高于以前贷款额，请问这是怎么一回事呢
？我们的情况是：４月底close买的房，当时principal是$350K，现在refi的贷款额是$
351K。谢谢。 |
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