g****7
发帖数: 145 | | k******o
发帖数: 3328 | 2 As close to the limit as possible
Normally you will not get the best rate if your loan amount is relatively
small (<= $200K, etc)
【在 g****7 的大作中提到】
: 多高的loan能拿到best rate呢？
| t***3
发帖数: 778 | 3 对于<= $200K，是银行把利息提高了呢，还是Broker为了要到一定Credit把利息提高？
【在 k******o 的大作中提到】
: As close to the limit as possible
: Normally you will not get the best rate if your loan amount is relatively
: small (<= $200K, etc)
| g****7
发帖数: 145 | 4 谢谢！ 再问个refinance的问题，refinance 有州的限制吗？
【在 k******o 的大作中提到】
: As close to the limit as possible
: Normally you will not get the best rate if your loan amount is relatively
: small (<= $200K, etc)
| f*****u
发帖数: 729 | 5 对broker是有的，每个州有自己的license. 拿加州license的broker不能做其它州的
refinance.
【在 g****7 的大作中提到】
: 谢谢！ 再问个refinance的问题，refinance 有州的限制吗？
| g****7
发帖数: 145 | 6 谢谢
【在 f*****u 的大作中提到】
: 对broker是有的，每个州有自己的license. 拿加州license的broker不能做其它州的
: refinance.
| b**2
发帖数: 519 | 7 是的，Loan amount 低的话，拿不到最好的利率。
【在 g****7 的大作中提到】
: 多高的loan能拿到best rate呢？
| n****a
发帖数: 782 | 8 不能理解，难道银行希望你多贷款？
比如我想买个房子54万，手头可以有up to 15万首付，我该贷多少loan会拿到最低利率？
417K? 75% LTV的405K？还是390K? 或者其他？
求指点
【在 b**2 的大作中提到】
: 是的，Loan amount 低的话，拿不到最好的利率。
| b**2
发帖数: 519 | 9 银行肯定是希望在LTV一样的情况下,让你多贷款了.如果你想拿最低的利率,要求LTV 75
以下,$405K可以让你拿到最低的利率.
率？
【在 n****a 的大作中提到】
: 不能理解，难道银行希望你多贷款？
: 比如我想买个房子54万，手头可以有up to 15万首付，我该贷多少loan会拿到最低利率？
: 417K? 75% LTV的405K？还是390K? 或者其他？
: 求指点
| t***3
发帖数: 778 | 10 这件事很疑惑，因为$200,000以下的贷款多为中产阶级和穷人。银行对这些人收高利息
能行得通？
以conventional conforming loan (贷款额上限为$417,000)为列，今天从数据库查了
几十家银行的8,048 loan programs，对贷款额下限的要求如下（括号里是loan
programs的数目）：
$1 （4396）
$10.000 （53）
$40,000 （39）
$50,000 （1310）
$60,000 （160）
$60,001 （21）
$71,000 （23）
$75,000 （167）
$75,001 （153）
$81,000 （20）
$90,000 （7）
$100,000 （963）
$125,000 （19）
$130,000 （9）
$150,000 （566）
$150,001 (1)
$165,000 (60)
$175,000 (9)
$200,000 (34)
$260,000 (14)
$275,001 (24)
total number of programs: 8,048
$1 minimum loan amount: 4,396 programs -> 没有贷款额下限的有4,396 programs，
占总数的54.6%。
< $100,000 minimum loan amount: 6,349 -> 小于十万贷款额下限的有6,349
programs，占总数的78.9%。
可见银行多数loan programs对贷款额下限的要求是很松的。
那问题出在什么地方？
可能的两个地方：中间商和经纪人。
1）中间商：拿到贷款要很快卖掉，当然希望每笔贷款额接近上限，减少手续。所以他
们有可能把低额贷款的利息提高。
2）经纪人：我们这里通常经纪人费用（loan origination fee）是贷款额的1%，列如：
$100,000贷款, 经纪人费用 $1,000
$200,000贷款, 经纪人费用 $2,000
$400,000贷款, 经纪人费用 $4,000
每笔贷款的手续都差不多，大家当然抢$400,000贷款，可以拿到$4,000经纪人费用。
对$100,000贷款很多经纪人不愿只拿$1,000。有一个办法就是把利息提到高于市场最低
水平，从Lender那里拿回更多的Rebate，这样经纪人就能拿到多于$2,000了。
所以选择经纪人，对他们的loan origination fee事先要知道很重要。你是希望经纪人
帮你找最好的Deal，而不是他们的利益最大化。
如果分析地不对，请指教。 | k******o
发帖数: 3328 | 11 Some lender have extra "penalty" for loan <= $200K.
For No Point No Fee refinancing, the lender will give you rebate to cover
your closing cost in terms of fixed percentage instead of fixed amount,
whereas the closing cost has no significant difference between $200K and $
400K loan.
【在 t***3 的大作中提到】
: 对于<= $200K，是银行把利息提高了呢，还是Broker为了要到一定Credit把利息提高？
| t***3
发帖数: 778 | 12
谢谢解答。可以理解，有些lender对小额贷款嫌麻烦。
是的。Rebate好像可以有1%-2%贷款额（也许有些情况更多），取决于lender当时最低
利息和贷款锁定的利息。Rebate用于Closing Costs，经纪人费用，还有回扣给贷款人
的。这要看利息是多少，Rebate有多少，兼顾经纪人和贷款人的利益。
【在 k******o 的大作中提到】
: Some lender have extra "penalty" for loan <= $200K.
: For No Point No Fee refinancing, the lender will give you rebate to cover
: your closing cost in terms of fixed percentage instead of fixed amount,
: whereas the closing cost has no significant difference between $200K and $
: 400K loan.
| b*********f
发帖数: 2125 | 13 太复杂了， 没看懂。。。有没有通俗一点的啊！？哭！ | k******o
发帖数: 3328 | 14 通俗的说，贷款额度越小，银行给的rebate就越小，版上大部分筒子都是no point no
fee refinance,如果银行的rebate不能够cover你的closing cost,自然利率就上去了。
再加上，很多lender对小额贷款都有penalty。
【在 b*********f 的大作中提到】
: 太复杂了， 没看懂。。。有没有通俗一点的啊！？哭！
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