a*******t
发帖数: 891 | 1 why don't you give me $3750 and I'll take care of you? |
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h*********e
发帖数: 6997 | 4 不过听说有些效益不好的银行每个月有贷款额的限制，不知道月末close的话会不会没
有贷款给你了。如果你的贷款银行好的话就不用担心这个。
单。这样的话要比月底（11/30）CLOSE的成本高么？今天仓促中AGENT提了一下，没来
得及细问。有人给解释一下吗？ |
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g****h
发帖数: 206 | 5 刚开始的时候， 我们准备带$20万， 代理说按1%贷款额付这一项（origination fee).
后来， 我们决定带$15万， 代理又说按1% 或者最低$2000的费用收。我们也觉得代理
有可能撒谎。刚开始倒是问了其他的代理， 不同的公司给出的费用很不一样， 但是总
的数目倒是都在$3000-5000 左右。 所以没有仔细比较。如何能够知道合理的价位呢？
我们就要closing， 而且目前只是和这一个代理淡的。 |
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P********r
发帖数: 1304 | 6 本人懒，也没有时间去找更多的选择，local去了2家银行，一家给的太高，这家给的还
可以，就这么定了，贷款额16万
800
appraisal fee 450
Credit report 18
Tax related Service fee 85
flood determination fee 7
underwriting fee 250
processing fee 375
loan handling fee 30
1100
closing escrow 395
abstract or title search 75
title examination 75
Title insurance 820
1200
rec |
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t**********e
发帖数: 119 | 7 我的broker说loan已经preapproved,但是保额一定要>=贷款额。我28%的down payment,
这样算来保额不算大。但不知道有没有必要保全价，差别大不大。 |
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g********a
发帖数: 54 | 8 那也很好了，相当于只是自费了900块钱买title insurance。
真是很不错的deal了。
而且你贷款额也不大，利率即便低0.1个点，月供相差也不大。 |
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h*******n
发帖数: 8906 | 9 说明你买便宜了么。。。这种市场行情下很正常
要不要argue看你自己。。。我家原先就保了银行的贷款额，后来加了100块保了全额。
。。 |
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p****a
发帖数: 4829 | 10 谢谢。我买的是build盖的新房，不大可能build赔本卖给我吧，况且2个价钱差了5万呢
。还是说build盖房子比我的replacement cost要低？
你知道只保银行贷款额会有什么问题吗？为什么你后来加成保全额了呢？ |
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h*******n
发帖数: 8906 | 11 你太较真啦
builder拿地的价格肯定比你access出来的land value便宜很多，他们造房的成本肯定
也比你单独建一个房子的成本便宜很多，再者replacement cost就是一个算出来的估值
，并不能代表真正的造价
保银行贷款额是最低要求，否则银行不会贷款给你。worst case scenario,你的房子烧
光了，地也给淹了，那么保全保你的首付还有些保障,100快其实就是买个安心罢了。 |
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y*******n
发帖数: 148 | 12 我们看上了一个房子,把我们的价格给了agent， 然后agent马上就让我们要签一个8页
的contract， 看起来是一个很正式的合同， 而且上面一个contigency也没写， 我们
要求对方付closing cost也没有， 合同上说要buyer 付， 而且指定escrow， 还有首
付和贷款额他自己给我们填了， 虽然agent 说这个是草稿， 明天跟我谈了再确定里
面的内容， 即使卖家同意了， 我们还有7天反悔的时间。 我总觉得双方价格条件都还
没谈好， 就签了， 就等别人说好还是不好， 心里没底。
我就觉得奇怪， 大家不都是口头offer 来回几次， 确定价格了， 再签合同的吗，我
们这个agent 是不是在fool 我们呀。 |
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y*******n
发帖数: 148 | 13 今天agent 给了下offer 的合同让签字， 但是有一个问题没弄明白。
我说要加一个appraisal contigency， 就是说如果appraisal 下来如果比我给的价格
低， 我还有砍价的空间。 可是代理说不用加了， 因为合同里有说如果贷款批不下来
的话， 可以不成交。 他的解释是这样的， 比如说我买180，000的房子， 合同上写我
付9，000（5%）的down， 然后loan 171，000， 如果appraisal 下来是170，000， 那
银行只会贷161，000, 所以loan 批不下来， 我们可以walk away,或者对方降价。 但
是其实我们愿意付到20%的down, 所以我的问题是， 用appraisal 砍价以后， 可以然
后再去做一个新的付20%down的loan吗？ |
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f****l
发帖数: 8042 | 14 跟你付多少down没有关系，关键还是在sale price和appraiser估的价格之间的高低问
题。如果你把价钱砍到appraisal的价格，你当然要重新做loan了，何况在appraisal的
report出来以前，lender是不会开始做loan的，所以你什么都不需要管，如果不是很
care那个rate的话，你也不用先lock rate，一切等appraisal出来再说。 |
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t******o
发帖数: 467 | 16 现在房子贷款是30年固定利率6.125，想重新贷款，但是房价下迭很多，现在欠银行的
钱(79%原贷款额)正好相当于房子市场价，大概240K。如果注入现金大概50K，重新贷款
成15年FIX或者ARM 10/1，可行吗？就算将来需要搬家，房子也是不打算卖的。值得折
腾吗？原来我都想直接付5万本金的，因为没有什么其他的投资渠道，CD利率又这么低
。 |
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x***f
发帖数: 35 | 17 谢谢。不过还不是很懂。比方说30年fixed，是不是我要付我贷款额的0.625%才能有4.
75%的rate?
Programs Rates Pts/Credit *APR
30 Year Fixed 4.750 % 0.625 % 4.907 %
15 Yr Fixed 4.250 % 0.250 % 4.457 %
5/1 Libor ARM 3.875 % 0.000 % 3.998 % |
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H***a
发帖数: 506 | 18 呵呵，欧瞎搀和一下。欧纯文科的...
最重要的看：
closing cost里lender的费用，包括points,origination fee,underwriting，
processing,application等等乱七八糟的费用。这些都是up front的费用，你住一个月
和30年都得把这些都要先掏了。
以后mortgage的月付，要看interest rate （not apr）。lender是用贷款额，贷款期
，还贷频率（一般一月一次）和interest rate来计算每次的还款额的，找个excel把这
些变数输进去自己就能算出每次的还款额和总利息啦。
apr对咱们这些买房的来说，用处不大。 |
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H******7
发帖数: 34403 | 19 closing fee也可以打入贷款，增加总贷款额 |
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C*****a
发帖数: 1025 | 20 的确不是高收入，所以我关心那个AMT的limit是减掉所有deduction（包含每月供房的
利息～36k）之后，还是那个AGI（1040表第37行，只减了401k啥的）．downpay我们凑
巴凑巴可以让贷款额略低于税前工资的3倍，不过也就差不多那样了．因为不是会过日
子的人，所以怕到时候撑不下来． |
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n****n
发帖数: 568 | 21 sure you can 撑 if 贷款额略低于税前工资的3倍. But better be careful since
you will have a baby soon. A good daycare in bayarea costs $1500-$2000. |
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n****n
发帖数: 568 | 22 If 贷款额略低于税前工资的3倍, it will be OK. |
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q********m
发帖数: 3234 | 23 有人说贷款额是收入的两倍比较comfortable，收入越高，能够承受的贷款相对也高。
比如说5万收入，贷款10万，就比20万收入贷款40万要撑 |
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d********0
发帖数: 309 | 24 这个说法比较合理，从贷款额来说，而不是从房价来说。 |
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z*****a
发帖数: 3809 | 25 光看贷款额也不合理。 贷款利率是%5的时候能和利率是%8的时候用同样的收入比吗？
房产税%3的地方能和房产税%0.5的地方用同样的收入比吗? |
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t**s
发帖数: 1393 | 26
假设贷款 10W，那么每个月的 mortgage payment 大约是 500 出头一些，本金 每月
少，大约有 100 (？)，400 算利息。因为贷款额不高，利息和property tax对免税
估计没有什么帮助 (因为我猜可能不及 standard deduction 那么多)。
所以和租房子比的话，你每年省下的钱是：
每年 principle 1300，5 年 差不多 6500-7000 (以后 principle 比例会略高点
)：
白付的钱是：420 interest + 180 property tax (估计) + HOA ；
你自己和租房比较，哪个合算... |
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w*****w
发帖数: 884 | 27 可是我们已经lock rate了，appriasal结果还不知道。appraisal只要高于贷款额就行
了吧？ |
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x******g
发帖数: 3952 | 28 1 point就是1%的贷款额。
通常买point都是不划算的。 |
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S***e
发帖数: 4426 | 29 当然啦，你都存房子里了，那也是存啊。
而且我觉得以你的情况（收入，贷款额）每月想存2000 cash有点儿太痴心啦。
对了，你这个收入是税前还是税后啊？存退休金了么？
要是税前，还存了退休金，那。。。怎么可能还有2000 cash剩下嘛。 |
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t*******m
发帖数: 36 | 30 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: transworm (变形金刚虫), 信区: SanFrancisco
标 题: 买房贷款的问题：bank or loan agent? one or two?
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Feb 7 15:57:23 2010, 美东)
关于loan agent，是直接去bank of america或 wells fargo 银行找loan officer，还
是找第三方独立的loan agent? 各有什么利弊？好像独立的loan agent能货比三家，但
不一定保证close，而且他们要收费，羊毛出在羊身上。去银行的优缺点相反，大家一
般怎么整？
如果贷款额大于417K,例如：550K,是一个loan好，还是一个417K,一个133K，好呢？我
的理解是，两个loan有两份费用，利率是底了，可额外的开销，算下来，一定更合算吗
？而且要找两个机构，这种情况close更麻烦，而且或者找一个load agent, 或者自己
找两家银行。这个情况，大家一般贷一个还是两个咯啊loan?
谢谢 |
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w*****w
发帖数: 884 | 31 小孩是上一年级了，还是开始上pre-school，这个差别很大。pre-school每月至少要有
$1200学费的预算，如果是开始上一年级，那就会轻松一些，after school一月几百。
你这个贷款额，monthly payment 15年就比30年多$500，还是要看你们家的消费习惯和
是否想做其它投资。不过说实话，我个人认为每月$500，也做不了什么投资，投进去的
时间精力远超过你可能从这500块里获得的利润。主要就是看看你们的其他消费，如果
不想抠得那么紧，就贷30年，如果平时就比较节省，这几百块钱反正会节余下来，可以
考虑贷15年。 |
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t**s
发帖数: 1393 | 32
这个...如果你的贷款额小，那么你的 interest + property tax 有可能不及
standard deduction 那么多。 |
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p*a
发帖数: 3350 | 33 short sale顾名思义，就是房主以比低于欠银行贷款数额的价钱卖方来抵债。
贷款额高的原因有几种。一是房价跳水了；二是房主低价时买的房，房价泡沫是套现了
挥霍了。不管是那种情况，卖价并不一定低于市价。 |
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a****r
发帖数: 4965 | 34 你现在信用分数是多少？我的 Loan Broker 说信用分数高到740以上，就可以拿最好的
利率。
所以我的理解是：如果你现在信用分数够高（>740)，是否还清车贷只影响你的贷款额
的高低，对利率没影响。 |
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C*****a
发帖数: 1025 | 35 去弄pre-approval,银行说假设我们贷款额是68万,那每个月的mortgage+property tax+
insurance是大概$4800~4900.银行倒是批准了,但是我想问问有经验的,家庭税前年收入
到多少可以负担这么多贷款而不会太紧张?第一个小孩就要出生了. |
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s**l
发帖数: 123 | 36 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: lclclclc (home), 信区: SanFrancisco
标 题: 老中又惨了
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Mar 9 00:01:29 2010, 美东)
1. 政府出钱给homeowner short sale
2. 政府强迫银行减低 贷款额
老中的downpay 全丢了 |
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w***y
发帖数: 6251 | 38 我问了我们的buyer agent，她说贷款额是417k，loan agent put this amount into
your loan amount in order to save your cost
我怎么越来越糊涂了？ 为啥把这个cost算到loan amt里面反到save cost?
我们的情况是，现在的fico score低， 过几个月打算refi |
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i***k
发帖数: 386 | 39 由不得你。保险公司估计重建房屋所需金额，是多少就是多少，否则不给保。我的保险
公司估价高出贷款额很多，也高出成交价很多，也就是，房价〉房价+地价
虽然不服，为了能糊弄着close，也就认了。以后再cancel。 |
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h*******n
发帖数: 8906 | 40 行规最低保贷款额，重建option推荐必选，实际操作上两者相抵取低值。上行不限，保
80%和保全额一年其实也差不了多少钱 |
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l****l
发帖数: 3394 | 41 有一件事要考虑到。5-7年后，你是否愿意refi这个房子。
假设某人买了一栋A房产。如果做7/1ARM，贷款40w。7年之后，按理说剩33w左右的贷款
，第八年开始浮动。
假设利率上升到7%。当然第八年到来之前，最好付清或者卖掉。假设该人有30w存款。
如果本来有换置房计划，那就是要继续购买新房。但是问题是，如果30w存款付清A房，
那就新房购置的首付就变少。贷款额变高。因为高利率，这时最好把更多的首付付给新
房而不是A房。
也就是说，除非你打算在这个房子内呆过七年且有能力七年偿还清。其他的方法就是七
年内必须卖掉。否则换房的话只能添置，不适合继续供着老房。
没说清楚，希望能看明白。 |
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h*d
发帖数: 19309 | 42 贷款本金增多了么？或者贷款额不一样？GFE应该很容易看出来啊。 |
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w*****f
发帖数: 335 | 43 需要跟卖家讨价还价。
如果是bank owned的房子，他们在讨价还价中倾向于宁可出closing cost，也不降价，
这样他们房子成交价比较高，利于他们周围其他房子的今后卖价。前提是他们愿意跟你
讨价还价。
如果是owner自己卖，假设他心里价位是固定的，你要让他出closing cost, 他就要加
价，你的贷款额就高了，利息就多了。
羊毛出在羊身上。好房子，抢的人多的时候，你不会在乎这个closing cost的，不然抢
不到还得去别的地方买。所以别觉得出了closing cost就亏了，你要是要求seller出，他可能就不理你了，你还的重头看房子。 |
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y******n
发帖数: 8667 | 44 有时候，改贷款额，银行要收钱的，因为他们要重新来一遍。这需要问银行。 |
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P********6
发帖数: 709 | 45 这个区别很大了, prepay不会改变你每个月应付款, 只会在时间上提前还尽贷款.
但是改贷款额, 可以减少每月应付款, 每个月的负担轻多了. |
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b****u
发帖数: 340 | 48 前几天锁的4.99% no point confirming loan （贷款额小于417K)，lender几天前给我
发了一个truth in lending，昨天又给我发了一个truth in lending。但两个数字是不
一样的。
closing cost loan officer 给的是3150刀（含title 和escow，不含prepay的钱）
前几天发的文件上面 APR 5.02681%， 昨天发的文件上 APR 5.02652%，最新的“
amount financed”的数字比前一个少了1000+刀，但是“finance charge”这栏却相应
的多了1000+刀，每月要付的mortage总额还是一样的。
我的理解是：lender贷给我的钱变少了，我要付的利息多了。
loan officer说法是：以GFE为准，这里的数字变来变去，不算数，还说我的APR现在变
少了，是好事。
我有点怀疑她的说法，请大家帮我看看。 |
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L***1
发帖数: 2019 | 49 是这样，在7年的arm每月正常的还款额中利息的比重远远高于15年的，所以即使利率低
也有可能7年总的利息高于15年的。这个还要看你的贷款额来具体计算。 |
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i****y
发帖数: 5184 | 50 如果你要贷款，银行就是要求你买的，至少把贷款额保了。 |
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