I******A
发帖数: 426 | 1 无费用重新贷款：
30年固定的利率最好可以做到3.375%
购房贷款：
40万左右，30年固定的利率最好可以做到3.250%
版上问利率的朋友们可以参考LIVING版上面的利率提示贴,最新鲜,最及时的利率! |
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c*******g
发帖数: 2990 | 2 我今天刚lock，昨天才弄明白lock 30天和60天利率是不一样的，我的是lock60天比30
天高0.125%。假设利率没啥变化的话，当然30天比较好。
我的感觉是可能会涨点儿，或者再持平一段时间再涨，跌的空间已经非常小了。当然大
家不要信我的话，我只研究了两天而已。
不过我为了不每天check利率，然后一直费尽心思捉摸要不要lock，操不起那个心啊，
我毅然决然就早点儿lock60天的。以后不想看利率了，爱涨涨爱跌跌吧。不看就不用后
悔也不用庆幸。
lock之前的十几分钟才搞明白discount和credit是怎么算的，两个月之前loan officer
给我讲的时候我稀里糊涂的。还是今天自己看到利率点数什么的，自己算算才有比较好
理解。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 3 受好于预期的4月份美国就业报告的影响，今天（5月3日星期五）开盘时的利率价格和
昨天相比大幅变差！
在Conforming贷款30年固定3.375%的利率点，今天银行所给出的rebate比昨天减少0.
375点，这对于一个$400K的贷款，就是$1,500的差价！但今天的重贷30年固定的利率仍
勉强维持在3.375%，只是昨天在no cost之外还能额外拿到的lender rebate可能就缩水
或没有了。
在没有大的突发事件的情况下（比如希腊推出欧元区、朝鲜半岛爆发战争等），每个月
第一个星期五美国劳工部发布的就业报告可以说基本上是当月房贷利率的风向标。对于
正在申请贷款的人，如果你认为就业报告会好，就应争取在此报告发布之前锁定利率。
反之，则可等到就业报告发布之后。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 4 今天上午房贷证券的价格rally，对利率而言是好消息。截止到目前发帖时为止，FNMA
3.0 Coupon的价格上涨14/32，换算成利率的价格应该是lender在各个利率点所给出的
rebate提高0.25~0.375 point。
目前各家lenders今天已经发布了一轮或多轮的新的利率价格调整的通知（变好）。在
明天5月份就业报告不明朗的情况下，今天应该是一个锁定利率的窗口期，请各位把握
好。 |
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r******d
发帖数: 1879 | 5 今天利率好转, 大部分利率有变好.125, 有的利率虽然和以往相同, 但是rebate 变好.
可以参看我的房贷利率俱乐部每日利率更新. |
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r******d
发帖数: 1879 | 6 你的代理帮你锁了多少天？ 一般refinance 我们锁45天，new purchase锁30天。 但是
因人而议。
如果你的银行不是Provident Funding,你可以购买延期， 每个银行的policy 不同，
有的是按天延期， 有的是按周延期。 如果你的代理没有在利率过期前延期， 那你就
别无选择， 只能 重新锁利率 by worst case.
现在利率比一两周前变坏很多， 你根本不可能再拿到相同的利率了。
如果你的代理根本没有锁利率， 那你没有任何选择， sorry to hear. |
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T*********n
发帖数: 804 | 7 新建房,建筑商预计10月底完工和closing. 现在利率有快速升高的迹象，不确定是选择
浮动不锁定,直到10月底呢，还是提前锁定利率。 我的贷款代理给的rate是：
60天内锁定利率是免费的，60天以上每多30天要收取贷款总额 0.375%的费用。对于我
们的情况，贷款额是 $340,000， 那么 0.375% 就是大约$1,275。如果假定锁定利率到
11月15日，总共4个月(因为60天以内是免费的），所以我们需要多付2个月的提前锁定
的费用 $1,275 x 2 = $ 2,550。不知道10月底的时候涨幅有多大，这个提前锁定的费
用是否合理呢？利率会短期内有降低的可能吗？
另外，从房子建好到closing交易，需要多长时间？ |
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c**********e
发帖数: 1184 | 8 Lock的时间越长，lender给的rebate越少。比如当30天的rebate和45天的rebate在同一
个利率水平上让一个broker觉得有本质区别的时候，30天就有可能做到某个利率而45天
则会往上升一个利率来弥补lender rebate的差额，因为高利率lender的rebate比低利
率的多。
但是一般来讲broker很少因为多lock 15天而升利率的，所以不用担心，您的broker应
该是担心30天不能close所以保险起见lock了45天。 |
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l*******9
发帖数: 518 | 9 锁了两次，都没有电子邮件，而且不能电子邮件锁利率，都是要求电话锁利率，当时没
录音。8月29日晚上锁了，第二日问了loan officer，说锁了，with point, 电子邮件
回的。
9月10日才收到mail。
是不是loan officer无权决定利率，只是8月29日他提交申请，由总行来决定到底给多
少利率，然后总行锁了之后发来mail?
如果loan officer可以锁利率，那他会收到email confirmation letter吗？他现在已
经不接电话了。 |
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l**********y
发帖数: 330 | 10 【 以下文字转载自 Boston 讨论区 】
发信人: lanlanlansky (南国的思念), 信区: Boston
标 题: 按揭低迷 楼市堪忧 美国按揭利率急升 美银、富国大裁员4400人
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Sep 13 13:49:16 2013, 美东)
刚看到这个。。我们要买房的是不是该继续观望？
继富国银行房贷部8月裁员2300人后，美国银行计划遣散2100名按揭部门员工，关闭16
个按揭中心，主要因为长期利率上升令房贷再融资需求显著减少。
“很显然，新屋按揭的微量增长不足以弥补再融资需求的下滑。”摩根大通首席财务官
Marianne Lake周初演讲时悲观预测，按揭业务的税前利润和收入将在未来两个季度内
出现“轻微亏损”。就在今年上半年，该行来自按揭业务的利润同比上升近40%。
另一边厢，作为全美按揭业务市占率最高的机构，富国银行9月9日预测，今年第三
季的新批出按揭贷款将跌至800亿元，环比急跌近三成，这将终结该机构连续7个季度新
批按揭超过1000亿美元的佳绩，显示按揭业务因利率急转直下。
面对裁员传闻，美银发言人Terry Francis... 阅读全帖 |
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p******y
发帖数: 3523 | 11 首先对比的利率要相当，当时锁的利率是45天的，那么现在也要用45天的rate来比较，
如果低了0.5%可以向broker或loan officer提出rate negotiation，看是否能降低一些
利率。最好的情况是在目前市场利率下降了0.5%的情况下，能将原本的利率下调0.375%
。不同lender的政策不同，也可能lender不同意调整rate。
这样的话也就只有closing先了。如果当地有no cost refi，那么不厚道点儿，拿到
mortgage statement或者交过一个月的payment就可以开始做refi；厚道一点儿，交5个
payment左右再开始做refi。 |
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s****a
发帖数: 1424 | 12 我也是高点锁的利率。4.75%返0.5point
但是我从下offer到close用20天（明天拿钥匙）。
我觉得很多时候人总不能老占便宜和老吃亏。
我觉的尽快close是最好的。
等利率跌了在refi就好。
现在利率跌了 我问了一下我loan agent，她说我close了以后，可以打电话给他们银行
mortgage降一次利率。这是我加入他们自动付贷款program的一个bonus（我用的citi）。
然后我说如果利率再跌可怎么办，她说可以做refi，close2个月就可以refi了。说她就
可以
给做。
我就放心了。
写得不知对不对，
供参考。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 13 （1）最佳方案是看看能否和银行或者broker谈谈看能不能relock或者做rate
renegotiation，在您能拿到的credit不变的情况下降低利率。如果利率市场确实变好
很多的话，绝大多数银行可以这样做。
（2）第二个方案，如果银行不能够降利率且这个房子您非常喜欢，那么还是按高利率
把房子买下来，毕竟错过一个好房子以后也不好找，但是利率在之后是可以refinance
的。具体close之后要等多长时间您要跟您的broker或者银行确认一下。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 14 是的，如果利率lock住就只能按照lock的利率来close。lock住的利率不再受市场波动
的影响。一般极少有贷款申请是提交就自动lock利率的，一般都是提交申请以后再lock
，除非客户认为市场会走高要求马上lock利率。 |
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i******d
发帖数: 248 | 15 1. 这星期15年贷款最低利率是多少？ 哪个网站可以查到?
2. 大概到月底close，建议lock利率吗？ Lock利率后如果利率再下降，可以要求改用
新利率吗？
新手没经验，大家多包涵，谢谢。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 16 您好，我们可以做J1签证的贷款，刚给您发了一封站内信，请您查收一下。:)
至于post的利率和您能拿到的利率的差别，主要是因为post的利率一般是broker假设在
最理想条件下能够拿到的利率，但是针对个人的具体情况有不一样（比如房价，贷款金
额，信用分数，房子的类型，自住还是投资，immigration status是什么样的，等等）
，所以单独quote给您的利率可能会高一些。
letter |
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M******e
发帖数: 4179 | 17 理解不了这个逻辑关系：“利率走向不明确”-->“想先用个ARM看看”
等过三年后，如果利率升高，比如30年的升到6%，5 arm可能也会升高到5%，到时候哪
里来的低利率？
还不如一开始就锁定30年4%或者15年3%。
如果2年前拿不到这么好的利率，最近两年之间你们已经有很多的机会refinance，将利
率锁定在30年约3.5-3.75%，或15年约2.5-2.75%
3 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 18 常规是30天，因为一般卖家只给30天的contract。当然，也有新建房或者45天的
contract。
锁利率的话是一个仁者见仁智者见智的问题，一般lock的期限越短，银行给的credit越
多（但是不会多太多）。比如说一个30天的contract，您可以从contract被卖家接受开
始办贷款，如果您预计在这30天之内利率会上涨，那么一开始lock一个30天；如果您预
计30天之内利率会下降，那么也可以不lock，等着贷款快被批准之前lock利率（无论是
lock 30天还是15天）。
CA, FL, MD, TX和VA的利率供您参考，欢迎站内信联系我们：
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/CircleSquareMortgage.html |
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I*********e
发帖数: 65 | 19 看来LZ所在的county limit就是625，500， 所以在这以上都算是jumbo。在jumbo这个
category里面当然loan amount越大，利率应该越好（对于一般conventional也是如此
）。所以70万的loan和1million的loan相比，虽然都是jumbo，肯定1million利率更好。
上面也有人提到portfolio lender，因为是自己的钱并不卖给两房，所以取消了对于
jumbo这条线的requirement，但是一样的道理，loan amount和利率成反比，所以
1million可以让您拿到很不错的利率了。
大银行像Suntrust， US bank都能问一下，jumbo利率是相当不错的。 |
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m********a
发帖数: 559 | 20 一直跟踪IVYMortgage的利率帖子。看着利率还行。为什么我朋友根我说最近利率疯长
，华人里也有人这么说。我在网上查boa的利率，感觉跟IVYMortgage帖子里的差不多。
那么，到底今天的利率是多少。 |
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n******e
发帖数: 699 | 21 当然是笑了，前段时间，如拿到 30年3.6%的利率， 如以后 利率是5%， 就挣了几十万
。
你以为 利率是5%， 房价会跌，5% 从历史上看也是很低很低的。
2003 利率是6% 我的不少同事，都说 现在是买房的好时间，因为利率低。
米国的房价，比不少国家， 包括中国 都要低。
算上， 几年的经济危机，从2007 到现在，也没涨多少。 |
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b*****p
发帖数: 5 | 22 新房子明年初才能建好，问了builder那里的lender，说最早提前七个月锁利率，然后
要附加条件，无论到时利率多少，都要加上0.125%左右。如果到时利率更低，可以用别
家的，不过要没收一部分费用。由于担心利率上涨，我是想提前锁利率。想请教下有经
验的各位，还有没有别的好方法阿？谢谢 |
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c*****4
发帖数: 900 | 23 首先，短期利率无法预测，其与诸多宏观经济指标例如bond yield，股票价格，就业情
况，通货膨胀，油价以及人们的预期与现实的差别等有综合性的联系。其次我的建议是
如果现在的利率已经达到了你心里预期里面能够接受的最高利率就锁住，如果超过了最
高值那么可以观望一下等一等。
从目前的利率情况来看Fed加息的news确定之前mortgage利率已经上涨，但是幅度很小。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 24 虽然现在是近一段时间利率最低的时候，但是利率会不会继续降，会不会涨？是无法预
测的，因为利率与好多经济指标有联系，抄底是很难的，而且经常得不偿失，我建议如
果利率到了某个你心里能接受的预期了就锁了，如果还是一个你绝对接受不了的利率就
继续等一等。 |
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发帖数: 1 | 25 首先，短期利率是很难预测的，其与债权yield，股票价格，油价，就业率以及人们对
市场的预期都有综合性关系。最好的选择是把握好现在，如果利率低于心理能接受的最
高点，就可以lock（refinance），而买房是刚性需求，如果看到心仪的房子就下手，
利率是为买房服务的，而不是反过来。
目前，现在受英国脱离欧洲影响，利率已经几乎跌倒了近2012的历史最低点，是个
refinance的好时机，另外，从2016年年初到现在，利率就没怎么涨过，最多是小幅震
荡，上下浮动不超过0.25%. |
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j******f
发帖数: 2109 | 26 上面是以两周一付款为例的，月付也是一样的，你花点时间网上搜下可以找到。
原来欠款25万.利率是5.25%。 一年是付款次数是365/14=26.1;每次利率就是5.25/26.1
=0.2
下面是每次的计算顺序。
interest 就是上次的本金乘以利率。
principal就是你传给本金部分的钱。上次的本金减去本次传给的本金，就是你现在的
balance
如果是你多付本金了，那么balance就比计划的少了。但是因为你和银行已经有合同了
。还要按照原来是的总数付款。
如果你下次付，interest是新的本金乘以利率。银行并没有多收你一分钱。
这样明白了？只和本金，利率，还有你付的频率有关。 |
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l****g
发帖数: 5080 | 27 利率涨了，房价必然降。如果自住房30年固定利率没啥。如果房产税1.5%，有效利率目
前就是1.5+3.5%=5%，如果到时涨到4.5%，有效利率就是6%。平均收入不涨到话，房价
必跌20%。对于各种短期贷款，有效利率增长的百分比更高，说房价不跌是一厢情愿，
到时看吧。 |
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m******e
发帖数: 88 | 28 按说锁定利率以后 利率就不该有变化
可有个同事最后的利率比锁定的要高.25 这是怎么回事？
我的broker说锁定利率以后 利率就不会有变化 而且closing cost也只会变低不会变高
？ 这是真的么 还是忽悠？ |
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y***z
发帖数: 81 | 29 准备今年夏天买房，还没确定具体买哪个，不过我们这房子不用抢。一直认为得有意向
才能准备贷款，但突然听说其实可以lock一个利率，不管有没有具体的房子？
这周三会加息吗？mortgage rate是不是就要跟着涨了？我们有没有可能，有没有必要
先问问mortgage 的问题？就一天时间了，是不是太疯狂了。
如果真能搞到一个利率，万一没在限定时间内买成房子，会有损失吗？一般lock利率
lock多久呢？时间越长越贵？
我在zillow上看了下利率，好像online lender 利率要便宜不少，这些online lender
可靠吗？
多谢多谢 |
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k**u
发帖数: 10502 | 30 嗯。这个如果了解多付是怎么被计算的，就可以定性地得出结论。
固定利率固定长度的贷款，其每月的利息，是上月的本金在一个月中产生的利息，月付
中多出的部分，则是还本部分。
下个月，本金减少了，利息也相应减少，因月供总额不变，还本部分相应增加。
之所以这么设计，是年限确定、月供总额确定，利于消费者财务安排。
现在来看多付的情形。跟基本情形比较，本金一样利率一样，所以利息是一样的，那么
多付的部分就是增加了还本金额，也就是更多地降低了月末的欠款本金。下个月依欠款
本金和利率为基础计算出来的利息部分也就降低，还本部分增加。也就是说，每月多付
，实际上加速了还本，最终也就缩短了还本时间，期间产生的利息，也减少了。
这个跟更短时间的同利率贷款，数学上是等价的，但是实际上有几个区别：一是否多付
，借款方有自由，有钱就可以多付些，没钱可以付基本的月供。二是短期还款通常利率
较低，如果真的能够负担较高的月供，应该直接选择短期贷款。 |
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z****l
发帖数: 5282 | 31 ☆─────────────────────────────────────☆
kkkkkkkk (龙虎风云会之小义士五爷艾虎) 于 (Sat Nov 5 01:15:08 2005) 提到:
谈利率，首先要知道你说的利率所对应的时间单位：
比如，一年的，一天的或者一个月的，等等。
实际上，很多银行为了方便，虽然是按天或者按月结算，但是他们不会直接给你这个天
/月对应的利率来，只会给你个APR或者APY.
举个按天结算的例子，比如presidential online saving,目前APR=4.04%,APY=4.12%.
因为是按天复利结算的，所以每天的利率是4.04%/365
又因为是复利，所以一年后，每一刀就变为:(1+0.0404/365)^365.
扣除本金，你的名义利率是:{(1+0.0404/365)^365-1}/1=4.12%,就是APY的数值勒。
就是说，你如果按APY算，只要把这个APY直接乘本金就是利息勒，虽然你实际上
利息是按天复利结算的。
如果按月结算或者按季度结算，同理可得。
其实找本技术经济的书看上一个小时就什么都明白勒。
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v*****y
发帖数: 89 | 32 笔者提出美元末日理论以来，对于这个问题的探索不断深化。[1][2] 笔者认为一个货币
理论是否正确，不是意识形态的问题，是理论是否符合实际的问题。因此，美元末日理论
就是要探寻一些经济现象，加以阐述，加以预测。
本文是观察了三个互相连带的经济指标，即通胀率、利率和汇率，发现其中有违背常规的
地方，因此从美元末日理论加以分析，做一个解释并且对这三个指数做一个趋势性的预测
。
这三个指数之间的基本关系是这样的，当然反常的情况是有的，反常的原因就有待揭示：
1。美国利息率提高，就有可能提升美元的利率，使得美元坚挺。因为利息率提高，买美
元资产收益更高了。就有资本进来，就要换美元。美元于是升值。
2。通货膨胀率提高了，美联储就提高利率。因为利率高，则借贷成本高了，于是消费也
好投资也好，就放缓。这样有利于通货膨胀下降。
3。在存在通胀的前景下，一般会估计美联储会不断加息提高利率。因此外界就倾向于维
持汇率甚至推升汇率。就是美元会升值。
那么现在的状况是怎样的呢？是这样的：
通胀阴影越浓，利息反而不看涨，汇率持续下跌。换句话说，石油涨价那么厉害，通胀似
乎一触即发。那么照说美联储应该对加息持相对 |
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b********8
发帖数: 77 | 33 来到美国，从没有任何借贷信用记录到累计保持优秀的信用记录借钱，购屋投资，对华
人来说又是一个书本上学不到的人生功课。大多数的华人经过几年的累计都可以达到非
常不错的信用成绩。
我最近比较多种处理的工作是帮助华人贷款经纪准备贷款文件递交银行贷款审核部门并
与将银行提出的补充文件以及借钱人需要达到的要求转达给经纪，并帮助双方达成最后
协议。 确切得说是贷款幕后的工作，很多花絮也是BORROWER和经纪们无法看到的。 在
其中有挫折，有突发状况，有被拒绝，也有死里复活，在我们每天的生活中，从早上6
点到下午5点，每天也学到很多实际经验。
大多数华人的信用成绩不错，在贷款审核中，大多数银行在相当同等条件下给予客户利
率好坏按贷款成绩分，可分为以下几个级别：780分以上 （对一些特别的贷款，有一些
银行会有奖励）740-779分 大多数的贷款应该可以拿到同等条件的最佳利率了720-739
分 700-719分 加上说你的贷款额和房屋估价比例在60%一下，你可能可以拿到跟740以
上一样的利率。 百分比越高，利率相对会差一点。680-699分660-679分640-659分620-
639分 根据... 阅读全帖 |
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w********0
发帖数: 1211 | 34 是，确切地说，你根本就不用带去那张卡，给他们你的SSN并出示驾照就行了。而且买
家具是不受信用额限制的，我那张卡平时买衣服也就1000块的信用额，但买家具时他们
另外给个special activity。
家具的零利率估计得看多少钱，如果只是两三百的小茶几什么的，估计没有。上千块的
床垫是一年零利率，几千块的成套家具，是两年零利率。反正老美的情况大家也知道，
要一次拿出几千块还真不是件容易的事，也难怪有这么个方式。
但我们老中其实是亏了，因为大多数真要去Macys买家具的老中，都应该不是学生了，
几千块还是能拿得出的，只是财政松紧的问题，但他们不会因为你当场付清就有折扣，
而是一律零利率finance,那这个“零利率”其实是以隐性提高家具的售价来平衡掉利息
损失了。 |
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E*******r
发帖数: 2723 | 35 ☆─────────────────────────────────────☆
DDup (DayDayUp) 于 (Sun Aug 15 18:58:45 2010, 美东) 提到:
又有一段时间没来了，最近的资本市场又出了一些矛盾现象。简要写一下，算是一点贡
献，不然要被开除了。
矛盾现象之一：黄金与通货膨胀以及利率脱钩：
在没有任何通货膨胀的前提下，黄金价格居高不下，但是美国政府债券的利率却持续下
跌。黄金价格的居高不下反映了人们对美元的不信任以及对未来通货膨胀的强烈预期。
但是美国政府债券的利率却持续走低，10年和30年的 T-Bond 利率已经创下年内新低
（2.67%， 3.86%）。 如此之低的利率通常是对经济衰退，以及通货紧缩的强烈预期。
矛盾现象之二：黄金与美元脱钩： 美元从2009年10月底开始到2010年六月初，美元持
续升高，升幅达到 20%。然而， 在美元对欧元节节升高的同时，黄金也屡创新高。从
2010年六月初到八月初，欧元开始开始强劲反弹，黄金价格继续维持在高位震荡，最近
几天美元又开始对欧元快速升值，但是黄金价格并没有有任何反应，依然在高位徘徊 |
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p****e
发帖数: 3548 | 36 胡晓炼表示，将加强流动性管理，调控信贷投放，继续引导货币信贷回归常态
□记者 刘振冬 北京报道 来源：经济参考报
在连续上调存款准备金率后，央行24日再度表态“加强流动性管理，调控信贷投放，继
续引导货币信贷回归常态”。但与既往政策声明不同的是，央行这次提到“采取数量型
工具和价格性工具”。
一些分析师认为，近期的货币政策目标可能更多转向稳定价格。央行最新的表态意味着
，在加强流动性管理的工具选择方面，动用利率工具的可能性提高。年内，在再度提高
存款准备金率后，央行或再度上调存贷款基准利率。明年，商业银行将面临更为严格的
信贷控制和更为频繁的窗口指导，估计新增贷款目标降至7万亿元，M 2增长将被控制在
16%以内。
央行24日晚间公布的新闻稿称，副行长胡晓炼23日组织召开货币信贷工作座谈会，部分
银行业金融机构以及人行分支行的相关负责人参加。据信，贷款反弹是这次会议的大背
景，市场消息称11月新增贷款已近6000亿元，意味着7.5万亿的全年目标压力较大。
“实现全年货币信贷预期目标面临挑战。近几个月货币信贷出现反弹，信贷需求旺盛，
信贷扩张势头较强。”胡晓炼在会上说。另有消息称，在会上... 阅读全帖 |
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q********u
发帖数: 15519 | 37 这一波金子跌的趋势，目前似乎还有不少空间，助推金跌的因素还有很多。
利率一直在升，欧美日央行的零利率和负利率很快就要退出历史舞台，利率涨，不利黄
金。
债市不再安全，黄金不再避险，因为大宗商品一轮又一轮轮番疯涨，金子失色。
美元为王，世界各国和各大公司都要还以前欠下的美元债，还有就是美元回流美国寻求
更高收益，卖非美元货币，卖黄金换美元，很时髦。
许多新兴国家难以为继，资金流失，恶性通胀，经济危机，物价飞涨，货币大贬值，吃
饭都成问题，比如委内瑞拉，只好出卖黄金储备度过难关，大不利黄金。
印度可能是这一次去全球化大洪流的最大受害者，因为印度是美国信息产业外包的最大
收益者，一夜之间，印度的外包信息产业全部撤退，外资狂逃，印度没钱了，没外汇了
，没美元了，咋办？总理莫迪不得已，才出了废币和黄金充公的下下策，祸根不就是外
企外资外包全部泡汤外逃了吗？印度第一产业农业仅仅占印度经济的百分之十几，第二
产业也只有百分之十多一点，第三产业畸形发展，这一次外企外资外包产业外逃，印度
能不急吗？出路在哪？不就在民间两万多吨黄金储备吗？印度第一步废币，第二步抢金
，第三步卖金，一旦印度宣布向国际市场出... 阅读全帖 |
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r****a
发帖数: 1212 | 38 印度什么情况，怎么会政府抢金呢？人民没有财产权吗？
[在 qihuuqihuu (胡说胡话) 的大作中提到：]
:这一波金子跌的趋势，目前似乎还有不少空间，助推金跌的因素还有很多。
:利率一直在升，欧美日央行的零利率和负利率很快就要退出历史舞台，利率涨，不利
黄金。
:债市不再安全，黄金不再避险，因为大宗商品一轮又一轮轮番疯涨，金子失色。
:美元为王，世界各国和各大公司都要还以前欠下的美元债，还有就是美元回流美国寻
求更高收益，卖非美元货币，卖黄金换美元，很时髦。
:许多新兴国家难以为继，资金流失，恶性通胀，经济危机，物价飞涨，货币大贬值，
吃饭都成问题，比如委内瑞拉，只好出卖黄金储备度过难关，大不利黄金。
:印度可能是这一次去全球化大洪流的最大受害者，因为印度是美国信息产业外包的最
大收益者，一夜之间，印度的外包信息产业全部撤退，外资狂逃，印度没钱了，没外汇
了，没美元了，咋办？总理莫迪不得已，才出了废币和黄金充公的下下策，祸根不就是
外企外资外包全部泡汤外逃了吗？印度第一产业农业仅仅占印度经济的百分之十几，第
二产业也只有百分之十多一点，第三产业畸形发展，这一次外企外资外包产业外... 阅读全帖 |
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e***l
发帖数: 3482 | 39 Faint。这有啥好的，我还没REF呢。
贷款利率主要和10年期国债挂钩，如下图。国债利率上升，贷款利率上升：
http://stockcharts.com/h-sc/ui?s=$UST10Y&p=D&yr=0&mn=4&dy=0&id=p71316421307
美国国债目前是个大泡沫，我本以为明年才会爆；没想到2周前就开始出大问题了。
长期看，美国几万亿印钞票，国债崩盘是早晚的事。换句话说，贷款利率必然上涨。
现在，我只希望美国政府能再使劲压低一次利率。估计这是最后的机会了。 |
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e***l
发帖数: 3482 | 40 我个人建议不LOCK。
我现在每天跟踪和贷款利率挂钩的10年期国债收益率。今天暴跌了0.10%，按理明天你
如果LOCK，应该比今天的低。我建议你赌一把，明天LOCK。
如果方便，帮打听一下昨天的利率，并告诉一下明天你LOCK的利率。我想确认一下贷款
利率比国债收益率有一天的延迟。
我还在盯着，等机会做REF。我感觉利率在当前基础，有一定概率再跌0.5%。 |
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l**t
发帖数: 6971 | 41 负利率是指商业银行在美联储的excess reserve要倒贴钱给美联储。这和存贷款利率还
差着好几层呢。即使在负利率的条件下，贷款利率你也别指望是负的。存款利率也不大
可能变成负的，否则有可能造成银行挤兑。 |
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发帖数: 1 | 42 这周利率比以往偏高， 无法达到no points no fee的低于2.75利率。
因为最近的美联储会议纪要再次强调加息的可能，所以利率最近一直很缓慢的增加，建
议做好所有贷款文件，方便在利率波动是及时的捉住最好利率。 |
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S********e
发帖数: 620 | 43 美联储十位政策制定者中，有三人投票支持立即加息，严重的分歧突显当前政策辩论的
激烈性。
分歧严重的美联储(Fed)昨日维持短期利率不变，但表示加息理由增强，这是一个强烈
信号，暗示美联储可能在今年年底前加息。
在美联储10位政策制定者中，有3人投票支持立即加息。但美联储表示，目前希望维持
政策不变，等待数据向其目标接近的进一步证据。美联储将联邦基金目标利率设在0.25
%至0.5%之间。
鉴于美联储主席珍妮特•耶伦(Janet Yellen)此前曾努力将反对意见降至最低，
反对的强度引人关注，突显出美联储当前政策辩论的激烈性。
联邦公开市场委员会(FOMC)表示：“委员会认为，上调联邦基金利率的理由已增强，但
目前决定等待数据向其目标继续接近的进一步证据。”该委员会补充称，经济前景风险
“大体平衡”，这进一步表明今年年底前可能会加息。
美联储在去年12月加息之后被金融市场的动荡吓住，因此今年以来一直对第二次加息前
景摇摆不定。海外风险往往是推迟加息的原因，其中包括围绕中国外汇政策的不确定性
以及英国公投退出欧盟。
考虑到当前的政治环境，美联储的决定尤其具有高度的政治色彩。美... 阅读全帖 |
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m**m
发帖数: 5500 | 44 第一次贷款已经是十几年前了，基本一直在当时最低利率，就是3年arm这种program上
refinance。后来换了房子。
在金融危机发生前后，很多同事搞30年固定，因为感觉6%很低。那个利率后来的确一直
在降，可是我在08年默默地开了大招：就是精算子一直引以为豪的那种每月变化loan。
利率基本在2.25%维持了5年。
等到2013年，开始做风险控制，换到5年2.5%。但2014年后又换到3年2%。今年九月完成
最后一次跑道转换：7年2.625%，同时大幅增加贷款额，因为这利率这时限，银行底裤
都要赔掉，要上。
这些数字应该可以拿满分。该贪时要贪，该稳时要稳。
有人问七年后怎么办？很可能5年后利率又要从那时的相对高点掉头鸟。。 |
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L******0
发帖数: 560 | 45 版内很多短信咨询，为了节省大家时间，这里一起回答，什么样的情况可以拿到3.0
我们银行最近买自住房贷款额超过424K，首付 25%，信用分数780， 7/1 ARM 都是3.25
（no point) 但是我们银行目前有个促销,如果能在贷款时在underwriter做最终决
定前,在我们银行里存入资产超过25万(包括存款，理财和退休账户),可以享受0.125的
利率优惠。这笔
钱可以用来付首付和银行手续费，大概放15天左右，几乎没有期限要求。如果资产超过
50万可以享受0.25的利率优惠, 如果资产超过250万,可以享受0.375的利率优惠; 如果
资产超过500万,可以享受0.5的利率优惠。
所以我的客户只是把首付和手续费的钱转到我们银行,再加点凑够50万，就拿到了3.0
我们银行 5/1 ARM 利率稍微高一点，不过每家银行定价策略可能不一样。 |
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I***A
发帖数: 38 | 46 近期经济形势疲软，股票市场，就业率都持续走低，市场利率也一度下探到了近几年来
甚至是历史上的低点。对于mortgage来说，应该是非常适合refinance的阶段。如果有
以下几种情况，个人认为比较适合考虑是否进行refinance：
1. 目前的贷款是ARM且还有2-3年就要到期的，可以选择refinance成fixed rate
program，将利率固定在当前的一个低点；
2. 刚买房不久，目前贷款是fixed rate，但5-7年内有打算pay off或者sell的，可以
refinance成ARM，降低这5-7年内所交的利息；
3. 当然最常见的是目前ARM或者fixed，感觉自己的利率偏高的，也可以咨询一下当前
的市场利率。一般来说如果同比能比当前的利率降低0.25%或以上，就已经有refinance
的实际benefit了。
欢迎各位指教讨论！ |
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I******s
发帖数: 319 | 47 近期经济形势疲软，股票市场，就业率都持续走低，市场利率也一度下探到了近几年来
甚至是历史上的低点。对于mortgage来说，应该是非常适合refinance的阶段。如果有
以下几种情况，个人认为比较适合考虑是否进行refinance：
1. 目前的贷款是ARM且还有2-3年就要到期的，可以选择refinance成fixed rate
program，将利率固定在当前的一个低点；
2. 刚买房不久，目前贷款是fixed rate，但5-7年内有打算pay off或者sell的，可以
refinance成ARM，降低这5-7年内所交的利息；
3. 当然最常见的是目前ARM或者fixed，感觉自己的利率偏高的，也可以咨询一下当前
的市场利率。一般来说如果同比能比当前的利率降低0.25%或以上，就已经有refinance
的实际benefit了。
欢迎各位指教讨论！ |
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c****s
发帖数: 5892 | 48 加拿大四大银行已经宣布降低抵押贷款利率，周六生效。
加拿大皇家银行(Royal Bank of Canada)迅速随满地可银行(Bank of Montreal)、加拿大帝国商业银行(Canadian Imperial Bank of Commerce)，以及龙顺银行(Laurentian Bank)下调多类抵押贷款利率。
例如，四家银行均将五年期限额抵押贷款(closed mortgage)利率下调10个基准点，至5.45%。
另外，四家银行其它类型的抵押贷款利率也纷纷下调，降幅最高的达50个基准点。
此次房贷利率的下调反应了大额贷款市场借贷成本的降低，该举还可能被其它放贷机构效仿。 |
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c*****e
发帖数: 474 | 49 加拿大银行宣布不再阻止利率上升后一天，加元币值继续攀升。
我注意了一下，到星期三上午，加元对美元的币值上升了0.23分，达到一百加元兑换
100.35美元的水平。这是9个月来加元的最高值。
另外了解到，加拿大银行还把加拿大今年的经济增长率预期提高到3.7%。
央行在东部时间星期四上午十点半公布货币政策报告时，经济学家们都会予以密切的关
注，他们预计会看到央行提高利率的效果。昨天以前，市场定价认为有30%的可能性央
行将在六月一日前保持利率不变；在昨天的声明后，大多数分析人士都确信，央行不会
等到7 月份再改变利率，央行是否到六月一日提高利率仍有赖于“就业情况继续好转，
月度国内生产总值保持稳定，以及最重要的，核心通货膨胀率接近央行的目标：2.0%。”
个人认为，核心通货膨胀率衡量的是在排除了价格多变的能源和食品部门后，价格上涨
的程度。 |
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C*******g
发帖数: 9288 | 50 你换美元了？
加拿大银行宣布不再阻止利率上升后一天，加元币值继续攀升。
我注意了一下，到星期三上午，加元对美元的币值上升了0.23分，达到一百加元兑换
100.35美元的水平。这是9个月来加元的最高值。
另外了解到，加拿大银行还把加拿大今年的经济增长率预期提高到3.7%。
央行在东部时间星期四上午十点半公布货币政策报告时，经济学家们都会予以密切的关
注，他们预计会看到央行提高利率的效果。昨天以前，市场定价认为有30%的可能性央
行将在六月一日前保持利率不变；在昨天的声明后，大多数分析人士都确信，央行不会
等到7 月份再改变利率，央行是否到六月一日提高利率仍有赖于“就业情况继续好转，
月度国内生产总值保持稳定，以及最重要的，核心通货膨胀率接近央行的目标：2.0%。”
个人认为，核心通货膨胀率衡量的是在排除了价格多变的能源和食品部门后，价格上涨
的程度。 |
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