p****s
发帖数: 940 | 1 我准备贷５０万左右,
Option 1: no down payment 30 year fixed, rate 4%,
Option 2: 5/1 ARM, 20% down payment, 3.125%
如果我用１０万down payment的钱用来投资，不知道收益能比多付的利息多吗？谢谢。 |
m*******p
发帖数: 1978 | 2 most banks will not offer option 1.
using arm is a bad idea, unless you are able to pay down mortgage early or
plan to move soon.
and chances are, the 100k will have a negative return from investment. |
T****L
发帖数: 1203 | 3 如果没有别的更好的投资渠道，选no down payment
至于选ARM还是fixed，参考以下几点：
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如
果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定期
结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上，7
年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使得在
这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期利率
是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在
你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好，因为ARM利率不能够实际上
节省多少利息且还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比
较大，那么应该结合上述四点来选择。
【在 p****s 的大作中提到】
: 我准备贷５０万左右,
: Option 1: no down payment 30 year fixed, rate 4%,
: Option 2: 5/1 ARM, 20% down payment, 3.125%
: 如果我用１０万down payment的钱用来投资，不知道收益能比多付的利息多吗？谢谢。
|
p****s
发帖数: 940 | 4 谢谢非常详尽的信息。我倾向于选ARM，因为５年内很可能换工作，即使不换工作，我
也想换更好的房子。我刚参加工作，不想一次到位买好房子。
【在 T****L 的大作中提到】
: 如果没有别的更好的投资渠道，选no down payment
: 至于选ARM还是fixed，参考以下几点：
: 一. 风险偏好
: 众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
: 低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
: 问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
: 厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
: 利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
: 二.既得利益
: ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
|
w*****m
发帖数: 20421 | 5 有人买房就是想早早的付清，借口是，我也没啥其他好的投资方式，
早早付完房贷不欠钱就是赚了。还有人就是，我5年肯定换工作买个
差的先住着，买差的除非是热区，5年就卖多半赔钱，这两年房市还好点
看似每年都涨点，要万一碰到不好的时候，5年能让你半价，好学区
贵房反而可以保值。KY50万的房子啊，你胆子真大啊，在一个不想常驻的
非热区扔进50万，期望5年内不赔，捏把汗。 |
p****s
发帖数: 940 | 6 Louisville好学区稍新的房子都得40万以上，最近几年好像涨了很多。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 有人买房就是想早早的付清，借口是，我也没啥其他好的投资方式，
: 早早付完房贷不欠钱就是赚了。还有人就是，我5年肯定换工作买个
: 差的先住着，买差的除非是热区，5年就卖多半赔钱，这两年房市还好点
: 看似每年都涨点，要万一碰到不好的时候，5年能让你半价，好学区
: 贵房反而可以保值。KY50万的房子啊，你胆子真大啊，在一个不想常驻的
: 非热区扔进50万，期望5年内不赔，捏把汗。
|
d*******u
发帖数: 5337 | 7
这么贵呀
【在 p****s 的大作中提到】
: Louisville好学区稍新的房子都得40万以上，最近几年好像涨了很多。
|
w*****m
发帖数: 20421 | 8 她是瞄准了富人区去买高大上的，KY多数都是穷人
小房子都便宜的不要钱，10万买个两ACRE的农庄。
这就好比去穷山沟里，只有小的石头屋，你想买个别墅，
虽然地便宜，别墅穷人不买，价钱跟北京一样。
【在 d*******u 的大作中提到】
:
: 这么贵呀
|
p****s
发帖数: 940 | 9 帮我看看这个房子如何?就是老了点。
https://www.zillow.com/homedetails/14112-Willow-Grove-Way-Louisville-KY-
40245/73488186_zpid/?fullpage=true
【在 w*****m 的大作中提到】
: 她是瞄准了富人区去买高大上的，KY多数都是穷人
: 小房子都便宜的不要钱，10万买个两ACRE的农庄。
: 这就好比去穷山沟里，只有小的石头屋，你想买个别墅，
: 虽然地便宜，别墅穷人不买，价钱跟北京一样。
|
w*****m
发帖数: 20421 | 10 后院对着别人家不好,左边那些多好啊,后面没有房子.
这个太大了,HEATING COOLING是需要花钱的,赞住不需要
买CASTLE,搞不好砸手里,同样小区捡便宜的买,现如今
谁家生10个8个孩子的,一家三口住这个,像迷宫一样,
你看不到我,我看不到你,见面都要约会的.
【在 p****s 的大作中提到】
: 帮我看看这个房子如何?就是老了点。
: https://www.zillow.com/homedetails/14112-Willow-Grove-Way-Louisville-KY-
: 40245/73488186_zpid/?fullpage=true
|
p****s
发帖数: 940 | 11 今天去看了看，下着雨，正好发现有两个地方漏水，其他还可，但没有太惊艳。这是
Louisville最好的小区之一。象你说的，这个小区的最便宜的房子也看了，年久失修，
破烂的地方太多。
同时也看了现在上市的最贵的一家 https://www.redfin.com/KY/Louisville/14505-
Deercross-Pl-40245/home/71243240)，主人还住在这里，收拾得很好，基本都喜欢，
住着会很舒服，但是觉得４３０K买个２０年的房子，怕赔在自己手里。如果能降价的
话可以考虑。
【在 w*****m 的大作中提到】
: 后院对着别人家不好,左边那些多好啊,后面没有房子.
: 这个太大了,HEATING COOLING是需要花钱的,赞住不需要
: 买CASTLE,搞不好砸手里,同样小区捡便宜的买,现如今
: 谁家生10个8个孩子的,一家三口住这个,像迷宫一样,
: 你看不到我,我看不到你,见面都要约会的.
|
w*****m
发帖数: 20421 | 12 这种大房子真要装修的话，要撒大把的钱，就算是维护也花费不少的，
这要在南加都不叫事，KY就都是事了，我觉得你应该去看看新房，
相对小一些的，省心还便宜一些，现在是淡季了，估计这个会降价
【在 p****s 的大作中提到】
: 今天去看了看，下着雨，正好发现有两个地方漏水，其他还可，但没有太惊艳。这是
: Louisville最好的小区之一。象你说的，这个小区的最便宜的房子也看了，年久失修，
: 破烂的地方太多。
: 同时也看了现在上市的最贵的一家 https://www.redfin.com/KY/Louisville/14505-
: Deercross-Pl-40245/home/71243240)，主人还住在这里，收拾得很好，基本都喜欢，
: 住着会很舒服，但是觉得４３０K买个２０年的房子，怕赔在自己手里。如果能降价的
: 话可以考虑。
|
