m*******r
发帖数: 8950 | 1 接受客人的建议，开了个博客。以记录本人在MARYLAND做REAL ESTATE AGENT的经验和
感受。连接在签名档里。
以下是第一篇。
SHORT SALE 和 FORECLOSURE
虽然房屋市场下跌已经有一段时间了，但最近接触的几个买房客人，好象对SHORT SALE
和FORECLOSURE还不是很熟，我在这里介绍一下。
一、SHORT SALE
当房主已经或快要付不起房屋按揭（MORTGAGE），但房子的市场价值已经低于房屋贷款
的数额的时候，房主可以要求做SHORT SALE。卖房款将全部归还给银行，银行同意不再
追讨缺额部分。
SHORT SALE可分为以下三种：
1，POTENTIAL SHORT SALE：银行并不知道房屋要被SHORT SALE。
2，PRE-APPROVED SHORT SALE：银行已经同意房屋被SHORT SALE，但没有批准价格。
3，APPROVED SHORT SALE：银行已经同意房屋被SHORT SALE，并已经指定价格。
SHORT SALE的交易，一开始和正常的房屋交易一样，买主出价（OFFER），卖主还价（
COUNTER OFFER）。如果最后达成协议，双方签订合同（RATIFIED CONTRACT）。之后，
合同价格必须要被银行批准。如不被批准，而买主又不愿意加价，则合同取消（VOID）
。之所以银行不批准，是由于有的卖主为了快速做成交易，把要价（ASKING PRICE）放
得极低，银行本身损失过高。
第一、二种SHORT SALE，银行批准会花比较长的时间，一般在45天到60天。最长的，我
遇到有4个月的。而第三种SHORT SALE，由于银行已经批准了价格，只要不低于指定价
格，应该很快完成交易。
SHORT SALE由于要和银行打交道，所以基本上都是通过专业的房屋经纪人，进行买卖的。
二，FORECLOSURE
这就是通常说的破产房。一般分两类：银行所有和政府所有。
银行所有的破产房一般两种买卖方式。其一，是通过专业的房屋经纪人；其二，是直接
拍卖（AUCTION）。第一种方式，和一般的正常房屋买卖没有太大差别，只是卖主从个
人，变成了银行。而第二种方式，一般不允许做房屋检查（HOME INSPECTION），但售
价会比较便宜。拍卖房，比较适合专业房地产投资客人，我不建议普通买主去购买。
政府所有的破产房主要在两个机构名下。其一，是HUD（Department of Housing and
Urban Development）；另一个就是咱们所说的“两房”（Freddie Mac 和 Fannie Mae
）。政府所有的破产房的买卖，基本上都是通过专业的房屋经纪人。
在所房屋检查的时候，发现任何的问题，破产房与SHORT SALE的房子所有者，一般都不
会进行修理，这就是“AS-IS”条款。买主只能选择取消合同，或是接受目前房屋的状
况。
有些客人认为，破产房与SHORT SALE的房子相比，会比较破烂一些。这在房屋市场刚开
始大幅下跌的时候是对的。但从2010上半年开始，许多破产房在上市之前，都经过了装
修，基本上可以马上入住。反而是SHORT SALE的房子，由于屋主缺少资金，有不少地方
需要修补。
从目前情况看，买破产房和APPROVED SHORT SALE的房子会比较快。而其他两种SHORT
SALE会很慢，而且有可能被银行拒绝。在这种情况下，买主不应该只投一个合同，应该
多看房，多出几个合同。一旦一个合同被接受，立即取消其它的合同。 |
B*****g
发帖数: 34098 | 2 ding
SALE
【在 m*******r 的大作中提到】
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: 和FORECLOSURE还不是很熟，我在这里介绍一下。
: 一、SHORT SALE
: 当房主已经或快要付不起房屋按揭（MORTGAGE），但房子的市场价值已经低于房屋贷款
: 的数额的时候，房主可以要求做SHORT SALE。卖房款将全部归还给银行，银行同意不再
: 追讨缺额部分。
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f*****g
发帖数: 15860 | 3 good, thanks!
SALE
【在 m*******r 的大作中提到】
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: 追讨缺额部分。
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i****y
发帖数: 5184 | 4 ding!
SALE
【在 m*******r 的大作中提到】
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: SHORT SALE 和 FORECLOSURE
: 虽然房屋市场下跌已经有一段时间了，但最近接触的几个买房客人，好象对SHORT SALE
: 和FORECLOSURE还不是很熟，我在这里介绍一下。
: 一、SHORT SALE
: 当房主已经或快要付不起房屋按揭（MORTGAGE），但房子的市场价值已经低于房屋贷款
: 的数额的时候，房主可以要求做SHORT SALE。卖房款将全部归还给银行，银行同意不再
: 追讨缺额部分。
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k******g
发帖数: 1235 | 5 收藏！
SALE
【在 m*******r 的大作中提到】
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: 以下是第一篇。
: SHORT SALE 和 FORECLOSURE
: 虽然房屋市场下跌已经有一段时间了，但最近接触的几个买房客人，好象对SHORT SALE
: 和FORECLOSURE还不是很熟，我在这里介绍一下。
: 一、SHORT SALE
: 当房主已经或快要付不起房屋按揭（MORTGAGE），但房子的市场价值已经低于房屋贷款
: 的数额的时候，房主可以要求做SHORT SALE。卖房款将全部归还给银行，银行同意不再
: 追讨缺额部分。
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l*******7
发帖数: 805 | 6 DING，上次看上一个房，后来才知道是SHORT SALE，反正，没我的份，遗憾很久，然后
就一直在盯着那片在看 |
z***y
发帖数: 7151 | 7 可不可以讲一下在Virginia买地和在马里兰有什么不一样的地方？
另外一个具体问题：
我要求condition 之一是地下必须有天然气， 这在Virginia行的通吗？具体怎么操作？ |
s****g
发帖数: 1028 | 8 Mineral rights come with most land.
But you need to have land large enough to drill Natural Gas.
If need 100% be sure, you can have a agreement with seller to let you test
drill for Natural Gas, if you hit the gas, you will buy the land, if not,
you can walk away from the deal.
Most natural gas pocket are huge, if you are the only one in the area that
is tap into it, it can last you long long time.
Good luck.
作？
【在 z***y 的大作中提到】
: 可不可以讲一下在Virginia买地和在马里兰有什么不一样的地方？
: 另外一个具体问题：
: 我要求condition 之一是地下必须有天然气， 这在Virginia行的通吗？具体怎么操作？
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x**n
发帖数: 12542 | 9 你又要在偶们这盖房？msn上联系。。
作？
【在 z***y 的大作中提到】
: 可不可以讲一下在Virginia买地和在马里兰有什么不一样的地方？
: 另外一个具体问题：
: 我要求condition 之一是地下必须有天然气， 这在Virginia行的通吗？具体怎么操作？
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x**n
发帖数: 12542 | 10 嗯，有实力的人是和偶们的需求都不一样。万物长需放眼量。。。
test
not,
that
【在 s****g 的大作中提到】
: Mineral rights come with most land.
: But you need to have land large enough to drill Natural Gas.
: If need 100% be sure, you can have a agreement with seller to let you test
: drill for Natural Gas, if you hit the gas, you will buy the land, if not,
: you can walk away from the deal.
: Most natural gas pocket are huge, if you are the only one in the area that
: is tap into it, it can last you long long time.
: Good luck.
:
: 作？
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z***y
发帖数: 7151 | 11 没呢， 我过5,6年再折腾。 我就是想知道跟马里兰有啥不一样。
【在 x**n 的大作中提到】
: 你又要在偶们这盖房？msn上联系。。
:
: 作？
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x**n
发帖数: 12542 | 12 fairfax county买不到便宜的地呀。。。
【在 z***y 的大作中提到】
: 没呢， 我过5,6年再折腾。 我就是想知道跟马里兰有啥不一样。
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z***y
发帖数: 7151 | 13 有！ 旧房子退倒那揍是地。
【在 x**n 的大作中提到】
: fairfax county买不到便宜的地呀。。。
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s****g
发帖数: 1028 | 14 I doubt that land is big enough to be approved for gas drilling.
I have never applied a permit in VA, but you can ask.
http://www.dmme.virginia.gov/DGO/documents/permitrequirements.s
I did have experience drill a few gas wells, including one for our summer
house in WV last year. (Land is very cheap and very easy to get permit in WV)
【在 z***y 的大作中提到】
: 有！ 旧房子退倒那揍是地。
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z***y
发帖数: 7151 | 15 呼唤北京人前来。
WV)
【在 s****g 的大作中提到】
: I doubt that land is big enough to be approved for gas drilling.
: I have never applied a permit in VA, but you can ask.
: http://www.dmme.virginia.gov/DGO/documents/permitrequirements.s
: I did have experience drill a few gas wells, including one for our summer
: house in WV last year. (Land is very cheap and very easy to get permit in WV)
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z***y
发帖数: 7151 | 16 收藏。
WV)
【在 s****g 的大作中提到】
: I doubt that land is big enough to be approved for gas drilling.
: I have never applied a permit in VA, but you can ask.
: http://www.dmme.virginia.gov/DGO/documents/permitrequirements.s
: I did have experience drill a few gas wells, including one for our summer
: house in WV last year. (Land is very cheap and very easy to get permit in WV)
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m*******r
发帖数: 8950 | 17 如果不需要变更ZONING CODE，在VA和MD买地应该是一样。如果有ZONING CODE变更，你
最好找律师谈谈，挺麻烦的。
至于要有NATURAL GAS，对不起，我没有实际操作过。你要是打个水井啥的，我到还可
以帮帮你。
到了美国，咋都开始白手起家起家了呢？有人自己打井，有人自己砍树盖房，还有人自
己种菜养鸡。您到好，开始自己勘探自然资源了。是不是下一步就要挖煤，找油了？
作？
【在 z***y 的大作中提到】
: 可不可以讲一下在Virginia买地和在马里兰有什么不一样的地方？
: 另外一个具体问题：
: 我要求condition 之一是地下必须有天然气， 这在Virginia行的通吗？具体怎么操作？
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x**n
发帖数: 12542 | 18 偶一开始以为版大说是要天然气管道。但后来大家都说打天然气井，他也默认了。
真不是一般的强悍呀。
【在 m*******r 的大作中提到】
: 如果不需要变更ZONING CODE，在VA和MD买地应该是一样。如果有ZONING CODE变更，你
: 最好找律师谈谈，挺麻烦的。
: 至于要有NATURAL GAS，对不起，我没有实际操作过。你要是打个水井啥的，我到还可
: 以帮帮你。
: 到了美国，咋都开始白手起家起家了呢？有人自己打井，有人自己砍树盖房，还有人自
: 己种菜养鸡。您到好，开始自己勘探自然资源了。是不是下一步就要挖煤，找油了？
:
: 作？
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m*******r
发帖数: 8950 | 19 SHORT SALE 谁都可以买啊。为什么没你的份？
【在 l*******7 的大作中提到】
: DING，上次看上一个房，后来才知道是SHORT SALE，反正，没我的份，遗憾很久，然后
: 就一直在盯着那片在看
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s****g
发帖数: 1028 | 20 挖煤，找油了 is not practical at all, you can NOT use the 煤 and 油 very
easily (they need to be processed or refined first). Plus your property will
look bad.
Natural gas can be used almost directly from the well (with a very small
wellhead and filter, sometime you need to take out the moisture or a few
other things first, and add the mercaptans scent for safety and a pressure
regulator). All can be hidden in your basement or a very small outdoor
structure nearby. nobody will even know you have your own natural gas well.
Also with the gas, you can generate your own electricity, pump your own
water, heat and cool your house, you don't need utility company at all.
You can also get a pump if you want to fill your own CNG cars, like civic gx.
Gas is very useful to a regular home owner, other like 煤 and 油 are not (
unless you plan to sell to bigger company, in that case, you better own a
lot of acres)
【在 m*******r 的大作中提到】
: 如果不需要变更ZONING CODE，在VA和MD买地应该是一样。如果有ZONING CODE变更，你
: 最好找律师谈谈，挺麻烦的。
: 至于要有NATURAL GAS，对不起，我没有实际操作过。你要是打个水井啥的，我到还可
: 以帮帮你。
: 到了美国，咋都开始白手起家起家了呢？有人自己打井，有人自己砍树盖房，还有人自
: 己种菜养鸡。您到好，开始自己勘探自然资源了。是不是下一步就要挖煤，找油了？
:
: 作？
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x**n
发帖数: 12542 | 21 嗯版主要是挖出了气井，偶们就带煤气罐去打气，版主要给偶们8折
暗号是“一曲忠诚的赞歌”
will
pressure
well.
【在 s****g 的大作中提到】
: 挖煤，找油了 is not practical at all, you can NOT use the 煤 and 油 very
: easily (they need to be processed or refined first). Plus your property will
: look bad.
: Natural gas can be used almost directly from the well (with a very small
: wellhead and filter, sometime you need to take out the moisture or a few
: other things first, and add the mercaptans scent for safety and a pressure
: regulator). All can be hidden in your basement or a very small outdoor
: structure nearby. nobody will even know you have your own natural gas well.
: Also with the gas, you can generate your own electricity, pump your own
: water, heat and cool your house, you don't need utility company at all.
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s****g
发帖数: 1028 | 22 Raw natural gas comes primarily from any one of three types of wells: crude
oil wells, gas wells, and condensate wells.
Natural gas is termed sweet gas when relatively free of hydrogen sulfide;
however, some produced gas does contain this substance and thus is called
sour gas.
To liquefy (or pump as you called) and transport in a container is a whole
new ball game, it may not worth the cost unless you are a processing a lot
of them.
Raw natural gas typically consists primarily of methane (CH4), but in order
for you to transport safely in liquid format, you need to take out small
amount acid gases like carbon dioxide (CO2), hydrogen sulfide and remove
even more water vapor (also dissolved salts and dissolved acid gases) from
it, otherwise it will weaken (rust) the tank that is holding it and you don'
t want this "bomb" anywhere near your house when the tank burst.
Safety first, save money second.
【在 x**n 的大作中提到】
: 嗯版主要是挖出了气井，偶们就带煤气罐去打气，版主要给偶们8折
: 暗号是“一曲忠诚的赞歌”
:
: will
: pressure
: well.
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S*********g
发帖数: 5298 | 23 可以去版主家版聚，烤羊肉串
【在 x**n 的大作中提到】
: 嗯版主要是挖出了气井，偶们就带煤气罐去打气，版主要给偶们8折
: 暗号是“一曲忠诚的赞歌”
:
: will
: pressure
: well.
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