j***h
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标 题: 美股评论：美国房地产见底需三年
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 7 13:57:46 2010, 美东)
美股评论：美国房地产见底需三年
2010年12月07日 20:16 新浪财经
导读：Daily Finance专栏作家查尔斯-休-史密斯(Charles Hugh Smith)12月7日发
表评论文章称，在存量住宅不断上升、房屋净值大幅下降、止赎乱局与贷款标准收紧、
贷款修订无法阻止业主违约等因素综合作用下，美国房地产市场可能还将继续寻底，也
许三年后才能见底。
以下是史密斯的评论文章摘译：
考虑到房地产市场对全国资产负债表的重要性，市场观察家们纷纷寻找住宅价格见
底的迹象也就不足为奇了。对于这些观察家而言，11月2日有一个好消息：房地产经纪
商协会(NAR)公布10月份二手房签约销售指数大增10.4%。
但是这一正面数据必须放在房价持续下跌、待售房屋库存膨胀以及止赎机器不断出
现法律失灵的大背景下来考量。在这一背景下，NAR的数据便没有那么喜人了。
二手房签销上升的利好还被其他利空所抵消，比如10月份新房销售下降8.1%，季调
之后按年率只有28.3万栋，接近历史低点，而二手房销售下降2.2%，折合成年率大约为
400万栋。第三季度，房屋销售环比锐减25%，季调之后按年率为416万栋，较2009年第
三季度的528栋下降21%。
一些房地产分析师预测，随着大量负资产房产和止赎房产的库存缓慢消化，房价还
将下跌3年。我们只需从基本的供求关系便可明白其中缘由：分析师预计未来数年还将
有高达1200万栋房产被抛向市场，如果每年大约销售400万栋，那么清空存货便需要3年
时间。
房屋业主处于亏钱境地
所谓的待售房屋“影子库存”也在上升，也就是银行所持有、但目前尚未进入市场
的房产。尽管过去9个月银行已经出售了大约70万栋止赎房屋，但相比去年的销售量下
降了25%。摩根士丹利的分析师预测，银行所持有、即将进入止赎、但尚未被抛入市场
中的房产接近800万栋。
根据这种供求失衡状态，一些房地产观察家预测房价还将从当前位置下跌8%。
根据房地产分析机构CoreLogic的数据，截至6月30日，将近四分之一进行了抵押贷
款的房屋业主(1100万)房屋价值低于所欠抵押贷款数额。还有240万借款人房屋净值不
足5%，在支付中介费和交易成本之后，他们出售房屋可能导致亏钱。
由于数百万房屋仍在等着进入止赎，大部分城市房价仍在继续下跌是不足为怪的。
第三季度市场对止赎房产的需求急剧萎缩，进一步证明在经历2009年和2010年年初的量
价复苏之后，楼市似乎正在进入第二轮下跌。
房屋净值仍大幅下降
根据联储最近公布的资金流报告，房屋业主的净值从2006年房地产市场顶峰时期下
降大约6万亿美元。尽管住房估值的回升让房屋业主的净值从6万亿美元的低谷升至7万
亿美元，房屋业主净值占房屋价值的比例仍从将近60%的高点跌至40%。
住房抵押贷款债务已经从10.5万亿美元略微降至10.15万亿美元，但这主要是赔本
出售(short sale)中贷款商减记以及止赎拍卖的结果。所谓赔本出售，指的是房屋以低
于所欠抵押贷款的价格出售，由银行来承担这一亏损。
因此，尽管近期房屋销量和价格的复苏多少提升了房屋业主的净值，美国家庭仍损
失了6万亿美元净值，其中三分之一的家庭净值为零、所欠抵押贷款高于其房屋现值。
家庭抵押贷款债务的规模仍接近房地产泡沫峰值时的水平。
止赎乱象与标准收紧给市场蒙上阴影
尽管贷款商坚称他们已经严格遵守规定重启止赎程序，大量的法律行动正在让这一
声明受到质疑。
在最近一宗案件中，美国破产法庭的一名法官拒绝了新泽西州约翰-肯普(John T.
Kemp)的房屋止赎请求，判定他的抵押贷款公司在出售抵押贷款时未能按要求向托管人
作出告知。这可能让新的托管人纽约梅隆银行(Bank of New York Mellon)没有权利进
行止赎，这一裁决也给众多其他止赎案例的合法性打上了问号。
与此同时，房地产律师们正在审阅成千上万的档案，查找是否存在可能导致贷款商
的止赎申请被拒的严重错误，同时抵押贷款支持证券的持有人正在敦促银行回购不正当
转手的抵押贷款。
贷款修订只在一半时候起作用
房地产市场潜在的购买者也在缩水。随着近几年联邦住房管理局(FHA)担保了更多
抵押贷款，FHA贷款的违约率一路飙升。为了遏制止赎洪峰，贷款商已经将获得FHA担保
贷款的最低信用评分从620提高至640。这便将大约600万人排除在潜在购房者之外。
现在优质抵押贷款的违约率超过9%，让行业观察家最为忧心的是，旨在避免房屋业
主未来违约的贷款修订计划正在经受着高达50%的违约率，这意味着接受抵押贷款修订
的一半家庭最终在一年内再次违约。
所有这些因素加起来，似乎意味着房地产市场2011年仍可能处于动荡之中。(诚之) |
B*1
发帖数: 1029 | 2 从哪年算起的3年？
不知道这位专家的意思里，今年算是第几年？ |
j***h
发帖数: 4412 | 3 导读：Daily Finance专栏作家查尔斯-休-史密斯(Charles Hugh Smith)12月7日发
表评论文章称，在存量住宅不断上升、房屋净值大幅下降、止赎乱局与贷款标准收紧、
贷款修订无法阻止业主违约等因素综合作用下，美国房地产市场可能还将继续寻底，也
许三年后才能见底。
【在 B*1 的大作中提到】
: 从哪年算起的3年？
: 不知道这位专家的意思里，今年算是第几年？
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B*1
发帖数: 1029 | |
O**********S
发帖数: 1806 | 5 为什么要再租？趁乱抄底岂不是更好？
【在 B*1 的大作中提到】
: 噢。。。那俺再租3年吧
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G*******m
发帖数: 16326 | 6 三年见底的说法是要你们再坚持三年。
然后再投降。 |
m*****y
发帖数: 2424 | 7 最近周围不少人都买了投资房，好像湾区的房屋市场还是生机盎然那。 |
B*1
发帖数: 1029 | 8 如果我乐观的以为租3年的钱
比早买3年花的少
那么我觉得我还是先租着吧
而且大概其现在俺可以租的起俺买不起那种
【在 O**********S 的大作中提到】
: 为什么要再租？趁乱抄底岂不是更好？
|
j***h
发帖数: 4412 | 9 发信人: jeffh (Jeffh), 信区: CivilEngineering
标 题: 美国经济恢复原貌还需要至少十年
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 16 15:03:14 2010, 美东)
美国经济恢复原貌还需要至少十年 万维读者网 2010-10-15 19:01:49
万维读者网记者唯一编译报道：Fortune财富刊登的文章说，美国经济面临的现状是：
无论政府，联邦储备还是减税，都不能让美国经济马上好转。没有任何人或者团体能够
拯救美国经济。
文章说，如果听官方报道，你会以为只要议会同意联邦储备继续大幅度刺激经济美国的
状况就会好转；如果联邦储备不是过于担心通货膨胀的话可能早就将经济局势转危为安
了；又或者政府进一步深度减税的话，自由市场机制也可以救美国经济。如果你多看一
些报纸电视，多听一些名人讲话，你会认为是一些坏人导致美国目前的经济问题，本来
可以用简单的办法就可以解决的。
但是如果你从理性的角度出发，你会看到美国政府对经济其实没有多少操纵力，而且操
纵空间也比大家想象的要小得多。虽然国家的经济研究部门宣布这次大危机早已结束，
并且经济从2009年六月已经开始好转，但是这并不意味着经济已经完全复苏，更不意
味着这次危机中受到伤害的人们已经复原。数百上千万的美国人的房子仍然在贬值，他
们的投资仍然在亏损，更糟的是失业率居高不下。很多人都意识到，没有一个神奇的方
法能够解决美国的经济中的所有难题。
事实是，美国经历了一个巨大的金融危机，损失达几十兆，需要一些年才能好转。虽然
美国政府明白这个事实，但是他们并不想告诉民众。
奥巴马总统在竞选的时候向民众保证会带来变化，但这是很难实现的诺言。在最近的电
视节目中，人们问奥巴马何时有办法很快解决他们的难题，但是奥巴马似乎答不出来。
1992年时布什在竞选中败给了克林顿，当时美国也处于1990年开始的经济衰退中，人们
指责总统没有想出更好的办法帮助那些失业的民众，对人民缺乏同情心。这次竞选失败
后，
布什说是联邦储备主席格林斯潘导致了他的失败，失败的原因不是别的而是经济。
如果说当年布什的情况糟糕的话，现在奥巴马的日子更难过。因为这次经济衰退与以往
不同，以前联邦储备专门用来对付衰退的方法就是减息，而现在，这一招也不灵了。
二战后美国出现的十次经济衰退都是因为联邦储备为了对抗通货膨胀而加息导致的，那
么解决的办法就是减息；如果经济状况仍然不见好的话，政府就给人民发钱刺激经济，
增加消费信心。但是这次经济衰退不同以往，因为是从金融系统开始的。
既然经济不可能马上好转，人们不禁要问，那么什么时候会好转？以房地产市场为例，
通常一次市场泡沫后会有”七年下跌，七年上升“效应，也就是说，房地产市场是在
2006年泡沫爆炸的，那么要到2013年才会到底，恢复到泡沫之前需要到2020年。这
个推测虽然让人感到前途渺茫，但是是比较现实的。
【在 m*****y 的大作中提到】
: 最近周围不少人都买了投资房，好像湾区的房屋市场还是生机盎然那。
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g********n
发帖数: 2314 | 10 全美国的情况，2005就见顶了，跌到2013，可能性很大。
三藩湾区2007,2008才开始大跌，或许2015，2016房市才能真正触底。
【在 j***h 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 CivilEngineering 讨论区 】
: 发信人: jeffh (Jeffh), 信区: CivilEngineering
: 标 题: 美股评论：美国房地产见底需三年
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 7 13:57:46 2010, 美东)
: 美股评论：美国房地产见底需三年
: 2010年12月07日 20:16 新浪财经
: 导读：Daily Finance专栏作家查尔斯-休-史密斯(Charles Hugh Smith)12月7日发
: 表评论文章称，在存量住宅不断上升、房屋净值大幅下降、止赎乱局与贷款标准收紧、
: 贷款修订无法阻止业主违约等因素综合作用下，美国房地产市场可能还将继续寻底，也
: 许三年后才能见底。
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j***h
发帖数: 4412 | 11 美房市四年蒸发9万亿美元 2010-12-09 18:27:00 中国证券报 杨博
据美国房地产数据提供商Zillow公司12月9日公布的数据，今年以来美国房市总市
值蒸发1.7万亿美元，高于去年的1.05万亿美元。到目前为止，美国房市总市值较2006
年6月高点时已累计蒸发9万亿美元。
Zillow称，房价下跌的情况主要出现在下半年。上半年时，由于美国政府推出的购
房减税优惠政策到期的因素刺激，美国住房市场成交量曾一度活跃。但全美房地产商协
会11月底公布的报告显示，10月全美成屋销量已降至443万套，低于去年同期的598万套
，同时低于过去十年581万套的平均水平。
Zillow首席经济学家汉佛莱斯认为，政府刺激政策只能暂时稳住市场，不过随着房
屋止赎数量及负资产率不断上升，“没有迹象表明2011年上半年市场会重现信心。”数
据显示，截至今年第三季度，美国负资产住房持有者比例已经达到23.2%，2009年底时
该比例为21.8%。
在Zillow追踪的129个城市区中，只有不到四分之一的区域房价出现上升。与其他
机构预期一样，Zillow也认为美国房地产市场将在更长时期内持续低迷。另据摩根士丹
利最新报告，由于需求疲软及库存量上升，预计未来两年美国房价将在目前的水平上再
下跌6-11%。目前美国房价较2006年高点时已经下跌36%。
【在 g********n 的大作中提到】
: 全美国的情况，2005就见顶了，跌到2013，可能性很大。
: 三藩湾区2007,2008才开始大跌，或许2015，2016房市才能真正触底。
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j***h
发帖数: 4412 | 12 国内资金抄底美国楼市 地产公司赴美考察
来源：信息时报 @ 2010-12-06
在楼市调控背景下，国内资金转投海外市场的序幕正在拉开。日前，美国房地产市场研
究人士、美国《中华商报》社长及创始人苏蓉生在重庆接受记者采访时透露，金融危机
爆发后，美国的房地产价格到现在平均下降了27%，不少中国投资者已经开始前往美国
抄底楼市。
100万元可买别墅
常年生活在美国的苏蓉生告诉记者，全美的房价平均下降了27%，但已出现回暖迹象。
“比如著名赌城拉斯维加斯的房价就跌到了金融危机前的50%~60%。” 苏蓉生透露，国
内的一些投资商已经越洋前去开发美国项目，一些中国普通投资者也在美国购置住宅，
今年年中，就有人甚至一次性豪掷上亿元在美国买数套别墅。
苏蓉生说，根据美国房地产协会的统计，2010年初全美国的中位房价是17.8万美元(折
合人民币约100万元)，以加州弗雷斯诺市为例，100万元可以买到的住宅将是独立屋(别
墅)，面积为183平方米，有4个卧室，2个带浴室的卫生间，另加客厅、厨房和餐厅，每
平方米的价格折合人民币在6000元左右。
“很多人是在美国投资买多套房产，然后用来出租，这个比例大概有三成。”苏蓉生说。
地产公司赴美考察
“对投资美国房地产市场感兴趣的中国民间资金不少，有温州的、广东的，最近重庆本
土的一些地产资金也在关注。”苏蓉生向记者透露，上个月，重庆一个“重庆地产访美
团”一行20多人抵达美国南加州考察城市规划，并和美国的地产机构就美国地产开发投
资进行了交流。
“有的重庆地产企业负责人还在与美国的地产公司衔接跨国的方式。”苏蓉生说，其实
中国地产企业到美国开发项目门槛并不高，拿地不难，但是重庆资金如果要投资开发的
话，要特别熟知美国的法律和税收等政策，一些建筑细节让很多中国的开发商不习惯。
苏蓉生举例，在美国做地产，把控最严的是在建设环节，就连房屋墙上需要打一颗钉子
，操作人员也需要专门的执照。“另外，美国地产行业比较成熟，价格走势一般很稳健
，更适合中长期投资。”
2006
【在 j***h 的大作中提到】
: 美房市四年蒸发9万亿美元 2010-12-09 18:27:00 中国证券报 杨博
: 据美国房地产数据提供商Zillow公司12月9日公布的数据，今年以来美国房市总市
: 值蒸发1.7万亿美元，高于去年的1.05万亿美元。到目前为止，美国房市总市值较2006
: 年6月高点时已累计蒸发9万亿美元。
: Zillow称，房价下跌的情况主要出现在下半年。上半年时，由于美国政府推出的购
: 房减税优惠政策到期的因素刺激，美国住房市场成交量曾一度活跃。但全美房地产商协
: 会11月底公布的报告显示，10月全美成屋销量已降至443万套，低于去年同期的598万套
: ，同时低于过去十年581万套的平均水平。
: Zillow首席经济学家汉佛莱斯认为，政府刺激政策只能暂时稳住市场，不过随着房
: 屋止赎数量及负资产率不断上升，“没有迹象表明2011年上半年市场会重现信心。”数
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j***h
发帖数: 4412 | 13 据推估，全美现约有20%房贷户，其房产价值已低于房贷，即已沦为负资产，另约
有33%房贷户，其房产价值较房贷高出不到10%。而专家预测美国房市可能还要2年才会
触底，房价则可能再跌10%到15%。若果真如此，则美国房贷户中负资产者的比率将突破
50%。
房市、就业、通胀：美国明年面临三大挑战
2010-12-21 10:42:36 中国日报
(华盛顿二十日电)展望2011年美国经济，消费者信心及支出都泛见好转迹象、企业获利
也堪称亮丽，因此可望继续成长，但力道将不如2010年，到2012年会再转强。
联合国最新“全球经济情势展望报告”预测：2011年美国经济成长率，将从2010年
的2.6%降为2.2%，翌年回升至2.8%。
联準会(Fed)最新预测是，美国2011年经济成长率将在3.0%到3.6%之间。
但美国的房市、就业市场仍面临挑战，另还有通膨的阴忧。
美国房市除销售量、价格等数据，随政府购屋优惠措施退场而重回下滑走势外，房
屋价值缩水更已侵蚀美国家庭的财富淨值。
据推估，全美现约有20%房贷户，其房产价值已低于房贷，即已沦为负资产，另约
有33%房贷户，其房产价值较房贷高出不到10%。而专家预测美国房市可能还要2年才会
触底，房价则可能再跌10%到15%。若果真如此，则美国房贷户中负资产者的比率将突破
50%。
负资产会衍生许多问题，包括家庭财富及再借贷抵押价值都大幅缩水，导致储蓄及
支出锐减，然后房贷偿债违约及断头法拍将激增，转嫁成银行的损失，迫使业者必须大
规模减计价值，可能造成新的金融机构倒闭潮。
至于美国就业市场，尽管失业率仍居高不下，但应已经触底，且已具备复甦的条件
，见诸于美国企业获利亮丽成长、整体坐拥逾兆美元现金、规模普遍已精减到最极致等
之上。企业营运好坏，向来是美国就业市场荣枯的关键所在。
但美国就业市场仍受限于政治角力带给企业在稅负、健保成本、能源成本、新立法
走向等的不确定感。
不过美国下届国会在2011年1月开议后，共和党将主导众议院，在参议院也与民主
党分庭抗礼，而共和党向来被认为对企业较为友善，因此对就业市场可能是个利多。
但共和党反对联準会的极低利率及量化宽松政策，因此可能会以防范通膨为由，迫
使联準会及其主席伯南克在2011年就收缩宽松，启动升息循环。这将带动资金大举回流
美国，踩爆宽松货币政策本来就已埋下的通膨地雷，迫使必须进一步紧缩，有可能断送
还未站稳脚步的复甦。
【在 j***h 的大作中提到】
: 国内资金抄底美国楼市 地产公司赴美考察
: 来源：信息时报 @ 2010-12-06
: 在楼市调控背景下，国内资金转投海外市场的序幕正在拉开。日前，美国房地产市场研
: 究人士、美国《中华商报》社长及创始人苏蓉生在重庆接受记者采访时透露，金融危机
: 爆发后，美国的房地产价格到现在平均下降了27%，不少中国投资者已经开始前往美国
: 抄底楼市。
: 100万元可买别墅
: 常年生活在美国的苏蓉生告诉记者，全美的房价平均下降了27%，但已出现回暖迹象。
: “比如著名赌城拉斯维加斯的房价就跌到了金融危机前的50%~60%。” 苏蓉生透露，国
: 内的一些投资商已经越洋前去开发美国项目，一些中国普通投资者也在美国购置住宅，
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