k****n 发帖数: 119 | 1 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
家目的是啥,有啥好处? |
r****i 发帖数: 528 | 2 看不懂你在说什么。如果是no cost, 最后付的钱少一万多为什么不做?
【在 k****n 的大作中提到】 : 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。 : 大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大 : 家目的是啥,有啥好处?
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k****n 发帖数: 119 | 3 你看错了吧?是多一万多。
【在 r****i 的大作中提到】 : 看不懂你在说什么。如果是no cost, 最后付的钱少一万多为什么不做?
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s*******d 发帖数: 270 | 4 差别不大不建议做,除非想弄出钱来用。
【在 k****n 的大作中提到】 : 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。 : 大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大 : 家目的是啥,有啥好处?
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m********s 发帖数: 55301 | 5 楼主说的对,支持一下。
【在 k****n 的大作中提到】 : 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。 : 大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大 : 家目的是啥,有啥好处?
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h******e 发帖数: 9616 | 6 做了月付少几百,多做几次就零月付了,为什么不做? |
T****L 发帖数: 1203 | 7 首先,做refinance要做no closing cost refinance才比较划算,如果交cost做
refinance,那么相当于是交的closing cost把做refinance每个月省的钱吃掉了或者一
部分吃掉了,不是很推荐。
假设是no cost refinance,那么refinance的好处有以下几点:
1. 利率降低,月付款降低,例如从30-year fixed变成30-year fixed或者ARM;
2. 有的人会换program,例如从30-yr fixed变成15-yr fixed,这样贷款期限缩短,总
利息会少很多,只是每个月payment升高,压力大一些;
3. 不换program,降低利率,总利息降低。
Refinance的新的贷款额度是按照已经付到的本金来的,例如买房时贷了50万,30-yr
fixed,慢慢还到了40万,refinance之后新的贷款金额是40万,新的银行放款把旧的银
行的40万pay off,借款人接下来再按照40万以及一个更低的利率重新开始还30年,虽
然从时间上看似乎30年重新开始了,但这只是主观上的感受,好处就是以上说的三条。
【在 k****n 的大作中提到】 : 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。 : 大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大 : 家目的是啥,有啥好处?
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z*********n 发帖数: 94654 | 8 但是每次重新贷款后,前几年的利息比例都奇高,比如已经付了十年了,好容易
payment里本金的比例较高了,一refi又都是利息了
关键贷款月付利息不是平均分配的
所谓refi的利益都是assume你一直用到底的,如果不用到底说不清楚
这个算术总觉得相当复杂,跟你住几年打算卖还是打算出租关系非常大
【在 T****L 的大作中提到】 : 首先,做refinance要做no closing cost refinance才比较划算,如果交cost做 : refinance,那么相当于是交的closing cost把做refinance每个月省的钱吃掉了或者一 : 部分吃掉了,不是很推荐。 : 假设是no cost refinance,那么refinance的好处有以下几点: : 1. 利率降低,月付款降低,例如从30-year fixed变成30-year fixed或者ARM; : 2. 有的人会换program,例如从30-yr fixed变成15-yr fixed,这样贷款期限缩短,总 : 利息会少很多,只是每个月payment升高,压力大一些; : 3. 不换program,降低利率,总利息降低。 : Refinance的新的贷款额度是按照已经付到的本金来的,例如买房时贷了50万,30-yr : fixed,慢慢还到了40万,refinance之后新的贷款金额是40万,新的银行放款把旧的银
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w*****m 发帖数: 20421 | 9 30年贷款,头几年接近2/3的都是利息,假设60万贷款,3000的月供,2000是利息,一
年就是24000,5年差不多12万利息就交出去了,贷款还有54万 |
s*******d 发帖数: 270 | 10 想少还利息的,定期多打点钱作为principle即可,
感觉利率差别不大,没必要做,除非从房子里cash out钱来用
【在 z*********n 的大作中提到】 : 但是每次重新贷款后,前几年的利息比例都奇高,比如已经付了十年了,好容易 : payment里本金的比例较高了,一refi又都是利息了 : 关键贷款月付利息不是平均分配的 : 所谓refi的利益都是assume你一直用到底的,如果不用到底说不清楚 : 这个算术总觉得相当复杂,跟你住几年打算卖还是打算出租关系非常大
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z*********n 发帖数: 94654 | 11 对于前几年,区别不大,除非你放很多钱迅速降低principle
说到底还是一直住到低有效,对于短期的,效果不明显
现在的趋势房子都是短期的,都是住个五六年就要换房了
【在 s*******d 的大作中提到】 : 想少还利息的,定期多打点钱作为principle即可, : 感觉利率差别不大,没必要做,除非从房子里cash out钱来用
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d****e 发帖数: 768 | 12 最简单的办法
refi后去付和之前一样的月付,这样你就可以提早付完。
【在 k****n 的大作中提到】 : 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。 : 大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大 : 家目的是啥,有啥好处?
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z*********n 发帖数: 94654 | 13 是的,打算付完必然有利可图
但是现在人们的常规都是五六年换一房,这么玩就未必了
【在 d****e 的大作中提到】 : 最简单的办法 : refi后去付和之前一样的月付,这样你就可以提早付完。
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s*******d 发帖数: 270 | 14 看样子房子也得死捂才行,自己不住,租出去,只要能挺住过个十几二十年就是赚。
【在 z*********n 的大作中提到】 : 是的,打算付完必然有利可图 : 但是现在人们的常规都是五六年换一房,这么玩就未必了
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g***e 发帖数: 4074 | 15 no cost,如果利率能低0.25%就值得做
当然,做了之后还得按照现在贷款的剩余年限还钱才合算。美国月可以剩几十块钱,还
基本同时还清。 |
T****L 发帖数: 1203 | 16 每个月贷款月供里的利息部分,实际上是由月初的房贷余额,乘以利率,再除以12得来
的,非常简单的算术;而月供里的本金部分,则是通过微积分的算法得来的,目的是要
保证每个月的月供额都是一样的。
所以说只要利率低,不管你是30年还是15年固定,你的利息成本就低,Period!
至于说每次重贷后,前几年月供里的利息比例高,那是因为贷款余额比当初低了,月供
额也比原来的少,但那个月月供里的利息绝对值一定是比原来的低!
【在 z*********n 的大作中提到】 : 但是每次重新贷款后,前几年的利息比例都奇高,比如已经付了十年了,好容易 : payment里本金的比例较高了,一refi又都是利息了 : 关键贷款月付利息不是平均分配的 : 所谓refi的利益都是assume你一直用到底的,如果不用到底说不清楚 : 这个算术总觉得相当复杂,跟你住几年打算卖还是打算出租关系非常大
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b********1 发帖数: 1299 | 17 拿个mortgage calculator算一下就知道是不是值得做了 |
s**********d 发帖数: 36899 | 18 你没懂楼主的意思。。。
因为重新做一个30年,结束比原来晚,总付比原来剩下的多。
你拿啥算都是这样。
但是合算的。
要理解是怎么回事才行,不是拿calculator能知道的
【在 b********1 的大作中提到】 : 拿个mortgage calculator算一下就知道是不是值得做了
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s**********d 发帖数: 36899 | 19 低多少都合算。怎么付合算看你怎么看了
【在 g***e 的大作中提到】 : no cost,如果利率能低0.25%就值得做 : 当然,做了之后还得按照现在贷款的剩余年限还钱才合算。美国月可以剩几十块钱,还 : 基本同时还清。
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l****u 发帖数: 980 | 20 LZ的顾虑是正确的,降低利率重新贷款不一定省钱,因为这里面有时间因素。总共要付
的利息和利率、还贷时间直接相关。相同的利率,15年贷款比30年贷款要少付很多利息
。30年贷款重贷30年,等于加长了还贷时间,要加上已经还贷的时间。
举个例子,$400k 30年贷款4.0利率,总利息是$287k;还了10年,利息交了$144k,贷
款仍欠$315k。重贷30年3.5利率,还满30年共付利息$194k,加上重贷前交的,共付利
息$338k,比不重贷多付$51k。
所以,已经还贷有些日子的,重贷要同时缩短还贷时间才划算。比如30年重贷20年,15
年。 |
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j******f 发帖数: 2109 | 21 所以说你重贷后按原来的钱付。避免多付钱,同时缩短时间。
你不要指望30年的,你实际付了50年,同时还要省钱。
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【在 l****u 的大作中提到】 : LZ的顾虑是正确的,降低利率重新贷款不一定省钱,因为这里面有时间因素。总共要付 : 的利息和利率、还贷时间直接相关。相同的利率,15年贷款比30年贷款要少付很多利息 : 。30年贷款重贷30年,等于加长了还贷时间,要加上已经还贷的时间。 : 举个例子,$400k 30年贷款4.0利率,总利息是$287k;还了10年,利息交了$144k,贷 : 款仍欠$315k。重贷30年3.5利率,还满30年共付利息$194k,加上重贷前交的,共付利 : 息$338k,比不重贷多付$51k。 : 所以,已经还贷有些日子的,重贷要同时缩短还贷时间才划算。比如30年重贷20年,15 : 年。
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j******f 发帖数: 2109 | 22 情况A,30年贷款,按时付。30年连本带息付完。
情况B,30年贷款,20年后重贷,利息不变,但是又延迟30年。50年后连本带息还完。
情况C,30年贷款,20年后重贷,利息减少。50年后连本带息还完。
情况D,30年贷款,20年后重贷,利息减少。但是按重袋前的月度付,又5年后连本带息
还完。
显然,D
【在 j******f 的大作中提到】 : 所以说你重贷后按原来的钱付。避免多付钱,同时缩短时间。 : 你不要指望30年的,你实际付了50年,同时还要省钱。 : : 15
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o*****p 发帖数: 5952 | 23 若是同样固定贷款30 year fixed to 30 year fixed, 最简单方法之—:
无费用重贷后 仍以旧的月供还款,比原来更早还清,就值得做。
并不是每个贷款,利率—降,就—定要做。 |
b********1 发帖数: 1299 | 24 我非常理解楼主的意思, 这个问题我至少回答过上百遍了.
在calculator里有一个option就是可以每个月多付一些, 如果在refi后保持payment不
变, 可以缩短整个payment的时间.
mortgage interest和两个因素有关, 一个是rate, 一个是付的时间. 当refi rate降低
, 维持payment不变的情况下, 付款的时间是会缩短的, 而且这个缩短的速度远远大于
人的想象, 所以用个mortgage calculator算一个就知道了
【在 s**********d 的大作中提到】 : 你没懂楼主的意思。。。 : 因为重新做一个30年,结束比原来晚,总付比原来剩下的多。 : 你拿啥算都是这样。 : 但是合算的。 : 要理解是怎么回事才行,不是拿calculator能知道的
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l****u 发帖数: 980 | 25 这个不是每个人都能做得到的,需要自制力,需要坚持十几二十几年。
【在 j******f 的大作中提到】 : 所以说你重贷后按原来的钱付。避免多付钱,同时缩短时间。 : 你不要指望30年的,你实际付了50年,同时还要省钱。 : : 15
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f*****e 发帖数: 5177 | 26 用你的例子,$400k 30年贷款4.0利息。月付$1909。30年付清,总利息287k.
付10年,利息144k,本金315。
重贷30年3.5利息,如果每个月任按照原来的付$1909,只需20年就可付清。利息$115k.
总利息$259。比不重贷少付$28k。
15
【在 l****u 的大作中提到】 : LZ的顾虑是正确的,降低利率重新贷款不一定省钱,因为这里面有时间因素。总共要付 : 的利息和利率、还贷时间直接相关。相同的利率,15年贷款比30年贷款要少付很多利息 : 。30年贷款重贷30年,等于加长了还贷时间,要加上已经还贷的时间。 : 举个例子,$400k 30年贷款4.0利率,总利息是$287k;还了10年,利息交了$144k,贷 : 款仍欠$315k。重贷30年3.5利率,还满30年共付利息$194k,加上重贷前交的,共付利 : 息$338k,比不重贷多付$51k。 : 所以,已经还贷有些日子的,重贷要同时缩短还贷时间才划算。比如30年重贷20年,15 : 年。
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t**d 发帖数: 6474 | 27 这个帐都算不清还怎么好意思?
你可以这样想,你refinance后,把每月少交的钱存起来,到你上个贷款到期的那一天
(refinance的时候把这个日期记下),看看省下的钱够不够payoff你的贷款,如果够
,并且富裕,refinance就合算。
上面只是告诉你一个验证方法。其实最简单的方法就是,no cost refinance,如果利
率低了,就肯定合算。
【在 k****n 的大作中提到】 : 我算了一下,都是30年,利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。 : 大家为什么做呢?我看的是最简单的,不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大 : 家目的是啥,有啥好处?
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j******f 发帖数: 2109 | 28 我的ABCD情况,已经解释很清楚了。如果你晚还清,省下来的钱可以提高生活质量。没
有吃亏。
再说了,你银行自动付款,哪里有无法坚持的问题。
【在 l****u 的大作中提到】 : 这个不是每个人都能做得到的,需要自制力,需要坚持十几二十几年。
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l****u 发帖数: 980 | 29 楼上几位说的我没有不同意见。而且还有一种办法,每年多付一次,能提前几年,省下
一笔利息。这就是bi-weekly payment program的trick。我难做到自觉多付钱,所以重
贷时把时间缩短,强迫自己付。 |
k****n 发帖数: 119 | |
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w*****m 发帖数: 20421 | 31 成天讨论这个,买房子不是为了省钱,需要把饼做大,最后退休的时候把饼卖了
然后退休.比如邻居20万买的房子,住了20年60万卖了,大概剩了5万没付完,
60-5=55万,你真的以为最后剩下5万还是7万很重要么,想想20年都挺紧张的
也没意思. |