o**l
发帖数: 312 | 1 比如两年前买的房子，15年，现在和以前的利率差0.75， 现在要算REFIN是否值得，但
是有个问题就是如果重做，15年，又是在今年的基础延续的新的15年，那这个比较是否
就不那么合理了。
因为原来是15年，旧利息是一个月供，而新的虽然也是15年，相当于原来的17年了，原
来的照17年算月供也会比原来的15年少阿，另一方面，新的贷款的基数应该少了，因为
还了两年的钱，虽然不多。
所以如何做个合理的比较呢？ | s********d
发帖数: 2216 | 2 0.75 当然值
refi 完了你可以接着按原来的payment amount 付，会发现提前几个月付清。就是省了
几个月的钱。
或者去bankrate 用 calculator 算一下，你看看还款日期不变的话，每个月要多付多少钱。这个钱数应该还是比原来 payment 低的。 | b*d
发帖数: 9308 | 3 假设你现在一个月付$2000, 如果你不做refinance，那么还有13年可以付完贷款。如果
你今天做了refinance，降低了你的利率，然后还是按照每个月付$2000，那么你会在12
年后付完贷款，这就是区别。
【在 o**l 的大作中提到】
: 比如两年前买的房子，15年，现在和以前的利率差0.75， 现在要算REFIN是否值得，但
: 是有个问题就是如果重做，15年，又是在今年的基础延续的新的15年，那这个比较是否
: 就不那么合理了。
: 因为原来是15年，旧利息是一个月供，而新的虽然也是15年，相当于原来的17年了，原
: 来的照17年算月供也会比原来的15年少阿，另一方面，新的贷款的基数应该少了，因为
: 还了两年的钱，虽然不多。
: 所以如何做个合理的比较呢？
| j***k
发帖数: 2719 | 4 don't need to go all complicated.
here is a quick and simplified answer to your question.
assume your mortgage principle balance now is $300K
0.75% of $300K = $2,250
That would be the approximate annual saving you would get.
This number is not precise. did not fact in the compounding affect and the
reduction of balances over 15 years. The actual saving is reduced year over
year due to reduction in balance.
But it give you a quick idea of the saving for the 1st year..
【在 o**l 的大作中提到】
: 比如两年前买的房子，15年，现在和以前的利率差0.75， 现在要算REFIN是否值得，但
: 是有个问题就是如果重做，15年，又是在今年的基础延续的新的15年，那这个比较是否
: 就不那么合理了。
: 因为原来是15年，旧利息是一个月供，而新的虽然也是15年，相当于原来的17年了，原
: 来的照17年算月供也会比原来的15年少阿，另一方面，新的贷款的基数应该少了，因为
: 还了两年的钱，虽然不多。
: 所以如何做个合理的比较呢？
| p******y
发帖数: 3523 | 5 如果每月按月供还，绝不多还的话，refi之后总利息上未必划算。不过，大部分人都会
提前还款，或者未必会在同一个property住满15 或 30年。因此，通常大家都会在rate
低的时候refi一下，尤其是有no cost refi机会的时候。 | b********2
发帖数: 5191 | 6 给你个30年的例子
loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
素.
*****************************************************************
rate = 4.75% (利率降0.125)
少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
rate = 4.625% (利率降0.25)
少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
*****************************************************************
如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
下面是详细分析:
设开始付的日期是2010年1月，付清日期是2040年12月，每个月付$2169.75.利息总共是
$371,111.34.
到了2011年7月，已经付了六次.利息总共付了$9962.86，本金还剩$406,944.34
=====================================================================
假设一：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.75%，no closing cost.
每月应付$2122.81，利息总共是$357,268.81，付清日期是2041年6月，
每月少付 $2169.75-$2122.81=$46.94.
总利息少付 $371,111.34- $9962.86-$357,268.81=$3879.67
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的$46.94付本金，那贷款将在2040年2月
还清，比不做refin提前了半年，利息总共是$338,002.60，
总利息比不做refin少付$371,111.34-$9962.86-$338,002.60=$23145.88
======================================================================
假设二：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.625%，no closing cost.
每个月付$2092.26，利息总共是$346.269.86，付清日期是2041年6月，每月少付$
2169.75-$2092.26=$77.49. 总利息少付 $371,111.34 - $9962.86 -$346,269.86 = $
14878.62
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的77.49付本金，那贷款将在2039年4月
还清，比不做refin提前了一年二个月，利息总共是$316,864.15，
总利息比不做refin少付 $371,111.34-$9962.86-$316,864.15=$44284.33. | b*d
发帖数: 9308 | 7 利率差0.75%，肯定是值得做的。
【在 o**l 的大作中提到】
: 比如两年前买的房子，15年，现在和以前的利率差0.75， 现在要算REFIN是否值得，但
: 是有个问题就是如果重做，15年，又是在今年的基础延续的新的15年，那这个比较是否
: 就不那么合理了。
: 因为原来是15年，旧利息是一个月供，而新的虽然也是15年，相当于原来的17年了，原
: 来的照17年算月供也会比原来的15年少阿，另一方面，新的贷款的基数应该少了，因为
: 还了两年的钱，虽然不多。
: 所以如何做个合理的比较呢？
| o**l
发帖数: 312 | 8 太牛了！！！
【在 b********2 的大作中提到】
: 给你个30年的例子
: loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
: 半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
: 素.
: *****************************************************************
: rate = 4.75% (利率降0.125)
: 少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
: rate = 4.625% (利率降0.25)
: 少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
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