S**********2
发帖数: 111 | 1 新手请教，
5/1 arm 和30 yrs fixed rate 有什么区别啊？
分别适用哪些人群呢？
是不是5年以后想refinance或者pay off,用5/1 arm 比较好？
多谢多谢～～ |
I*********e
发帖数: 65 | 2 关于您的问题：
30 Year Fixed Rate就是在贷款期30年内利率都不变的贷款。 有关ARM的具体解读您可
以参考这篇文章：
http://www.mitbbs.com/clubarticle_t/IVYMortgage/31215847.html
如果您是以下情况可以考虑30年固定利率贷款：
1. 不喜欢风险和不安全感，打算在此房产长期居住，收入做15年贷款有困难或者不想
那么紧张。
2. 不喜欢风险和不安全感，有以后move up的打算但就算move up也不会出售此房产，
而是把此房产出租。
如果您是以下情况可以考虑 5年ARM：
1. 5年左右会卖掉这套房产。
2. 5年就打算付清贷款。
3. 5年后如果利率大幅升高， 有能力全部或者付清大部分贷款。
4. 可以承担一定的风险， 想先享受5年ARM的低利率， 在未来的1到5年内看情况重新
贷款。
如上所述， 如果5年后要refinance或者pay off, 当然用5年ARM比较好， 因为利率比
30年固定要低。 如果要refinance， 您要考虑5年后利率很高而造成不能refinance的
情况。 |
S**********2
发帖数: 111 | 3 多谢回复，很有帮助啊。
还有一个问题就是 贷款以后，每月可不可以多还款？国内有年冲和月冲，不知道美国
这边有没有？费用如何？
多谢～～
【在 I*********e 的大作中提到】
: 关于您的问题：
: 30 Year Fixed Rate就是在贷款期30年内利率都不变的贷款。 有关ARM的具体解读您可
: 以参考这篇文章：
: http://www.mitbbs.com/clubarticle_t/IVYMortgage/31215847.html
: 如果您是以下情况可以考虑30年固定利率贷款：
: 1. 不喜欢风险和不安全感，打算在此房产长期居住，收入做15年贷款有困难或者不想
: 那么紧张。
: 2. 不喜欢风险和不安全感，有以后move up的打算但就算move up也不会出售此房产，
: 而是把此房产出租。
: 如果您是以下情况可以考虑 5年ARM：
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c*****4
发帖数: 900 | 4 5年ARM利率就是说贷款的前5年是固定利率，后25年是每年按照市场利率调整一次。由
于有这个利率浮动上涨的风险，所以这种ARM贷款前期的固定利率会要低一些。
至于是选ARM还是fixed利率，可以参考以下几点去选择：
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重新算）。再者，
如果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定
期结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上
，7年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使
得在这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期
利率是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12
年在你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好因为ARM利率不能够实际上节
省多少利息，还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比较
大，那么应该结合上述四点来选择。
【在 S**********2 的大作中提到】
: 新手请教，
: 5/1 arm 和30 yrs fixed rate 有什么区别啊？
: 分别适用哪些人群呢？
: 是不是5年以后想refinance或者pay off,用5/1 arm 比较好？
: 多谢多谢～～
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c*****4
发帖数: 900 | 5 可以提前还款，没有费用，美国的贷款都至少是要一个月付一次的，不允许一年付一次
。有的银行在放款之后，会给你提供一个改成每两周付一次的选择（可选可不选） ，
收取一些费用，可以省一些利息。
每个月还款的时候，银行会问你要不要多付本金，如果想多付个三五百美金，就填个数
字就好。每个月多还本金不会降低之后每个月必须要缴纳的最低还款额，但会有以下几
个影响：
1. 还款的期限变短，例如本来是30年的变成29年了；
2. 之后每期还款中，本金和利息的比例变了，本金变多，利息变少；
3. 整个贷款总利息变少。
【在 S**********2 的大作中提到】
: 多谢回复，很有帮助啊。
: 还有一个问题就是 贷款以后，每月可不可以多还款？国内有年冲和月冲，不知道美国
: 这边有没有？费用如何？
: 多谢～～
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S**********2
发帖数: 111 | 6 太详细啦。。多谢啦～～
【在 c*****4 的大作中提到】
: 可以提前还款，没有费用，美国的贷款都至少是要一个月付一次的，不允许一年付一次
: 。有的银行在放款之后，会给你提供一个改成每两周付一次的选择（可选可不选） ，
: 收取一些费用，可以省一些利息。
: 每个月还款的时候，银行会问你要不要多付本金，如果想多付个三五百美金，就填个数
: 字就好。每个月多还本金不会降低之后每个月必须要缴纳的最低还款额，但会有以下几
: 个影响：
: 1. 还款的期限变短，例如本来是30年的变成29年了；
: 2. 之后每期还款中，本金和利息的比例变了，本金变多，利息变少；
: 3. 整个贷款总利息变少。
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w*****m
发帖数: 20421 | 7 这么说吧，5年以后经济危机再现，你的房子半价的话
你觉得怎么个贷款法比较好呢？当然是交的钱越少越好，
你甩了房子好跑路啊。5年后房事爆发，你的房子翻翻了
你觉得怎么个贷款法比较好呢？你付多付少无所谓啊
卖了房子海赚一笔跑路啊，何必自己天天勒紧裤腰带还贷呢
说来说去就是少还不还最好，你要打着住一辈子住到死
可以考虑多还，可能吗，你住天堂里了？我不信你不搬家。 |
S**********2
发帖数: 111 | 8 还想请问一个问题，5/1 arm 五年以后，可以再refinance成fixed rate吗？
【在 c*****4 的大作中提到】
: 可以提前还款，没有费用，美国的贷款都至少是要一个月付一次的，不允许一年付一次
: 。有的银行在放款之后，会给你提供一个改成每两周付一次的选择（可选可不选） ，
: 收取一些费用，可以省一些利息。
: 每个月还款的时候，银行会问你要不要多付本金，如果想多付个三五百美金，就填个数
: 字就好。每个月多还本金不会降低之后每个月必须要缴纳的最低还款额，但会有以下几
: 个影响：
: 1. 还款的期限变短，例如本来是30年的变成29年了；
: 2. 之后每期还款中，本金和利息的比例变了，本金变多，利息变少；
: 3. 整个贷款总利息变少。
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c*****4
发帖数: 900 | 9 可以的，没有问题，不光是五年后，即使是在五年之内也可以随时refinance成fixed
rate。:)
【在 S**********2 的大作中提到】
: 还想请问一个问题，5/1 arm 五年以后，可以再refinance成fixed rate吗？
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S**********2
发帖数: 111 | 10 refinance 需要多少service fee，还是手续很繁琐？
【在 c*****4 的大作中提到】
: 可以的，没有问题，不光是五年后，即使是在五年之内也可以随时refinance成fixed
: rate。:)
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M******e
发帖数: 4179 | 11 现在loaner大多可以做no cost refinance。利率会比买房利率高一些。
你面临的主要问题是，五年之后的30年利率也许就不是现在的4%了，而是7%了。如果是
这样的话，你需要计算一下你的选择是否合算。比如住15年换房子，前五年是2.5%利率
，后十年是7%利率，和15年都是4%利率做一番比较。
【在 S**********2 的大作中提到】
: refinance 需要多少service fee，还是手续很繁琐？
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S**********2
发帖数: 111 | 12 多谢各位大侠指点～～
还有一个问题就是，如果没有还清贷款，就想卖房。这样的手续是否麻烦？
多谢～～ |
b********1
发帖数: 1299 | 13 不麻烦， 卖的钱先还lender， 剩下的归你。
【在 S**********2 的大作中提到】
: 多谢各位大侠指点～～
: 还有一个问题就是，如果没有还清贷款，就想卖房。这样的手续是否麻烦？
: 多谢～～
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o*****p
发帖数: 5952 | 14 大部分卖家房子上都有贷款。
【在 S**********2 的大作中提到】
: 多谢各位大侠指点～～
: 还有一个问题就是，如果没有还清贷款，就想卖房。这样的手续是否麻烦？
: 多谢～～
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S**********2
发帖数: 111 | 15 多谢各位～～
还有一个问题，银行需要出示一到两个月的statment。如果从一个银行的saving
account转到其他银行的checking account，都是同一个名字。这样需要额外解释吗？
还有就是从国内转账，美国这边哪个银行比较靠谱？chase还是BOA？
多谢～～ |
I*********e
发帖数: 65 | 16 关于您的问题：
1. 不需要额外的解释， 您只需要提供这两个account的bank statements显示这个转账
就行了。
2. 都没有问题。 |
a****i
发帖数: 4783 | 17 如果你5年以后想pay off，那说明你不差钱，应该用15yr fixed。
【在 S**********2 的大作中提到】
: 新手请教，
: 5/1 arm 和30 yrs fixed rate 有什么区别啊？
: 分别适用哪些人群呢？
: 是不是5年以后想refinance或者pay off,用5/1 arm 比较好？
: 多谢多谢～～
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c*****4
发帖数: 900 | 18 不用额外解释，把transaction history的记录交给贷款银行看就好了。美国这边的银
行例如Chase, BOA, Wells Fargo，都非常好。
【在 S**********2 的大作中提到】
: 多谢各位～～
: 还有一个问题，银行需要出示一到两个月的statment。如果从一个银行的saving
: account转到其他银行的checking account，都是同一个名字。这样需要额外解释吗？
: 还有就是从国内转账，美国这边哪个银行比较靠谱？chase还是BOA？
: 多谢～～
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l********z
发帖数: 810 | 19 搭车学习了。这个怎么解释呢？
【在 a****i 的大作中提到】
: 如果你5年以后想pay off，那说明你不差钱，应该用15yr fixed。
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n****1
发帖数: 2895 | 20 利率低,而且随时可以还清，就是每个月付钱多。
【在 l********z 的大作中提到】
: 搭车学习了。这个怎么解释呢？
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