n***a
发帖数: 1742 | 1 【 以下文字转载自 Dreamer 讨论区 】
发信人: Dreamer (不要问我从哪里来), 信区: Dreamer
标 题: 麻烦转living版，谢谢大家！再买大房的困惑
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jul 29 12:20:56 2013, 美东)
不太想暴露过多隐私，麻烦好心的id帮我也转到living版面，谢谢大家。
单身wsn，工作几年了，由于工资还可以，税前15万左右，所在城市房价不高，也没什
么开销，就在所在城市的suburban最好的学区买了两套投资房（平均房价在35w左右的
地方），租金都能cover每个月的mortgage，两个加起来有正的现金流可能一个月1500
刀左右。我现在用这个赚的1500刀房租自己在公司旁边租了一个比较好的2bedrooms公
寓。
最近有点想找女朋友，把未来的相处对象带回公寓觉得有点不好，就想一次到位买个大
房以后结婚用。问了我上次买房的老美agent，他说我的贷款可能会有问题，因为那两
个出租的house我还有四十几万的贷款没有还上，两个房子倒是价值在七十万左右，不
想refin从里面拿cash出来。
我的理解是，那两个房子我出租出去（刚都租出去不到一年，agent说刚租一年可能银
行不认为那是我收入）一个月净收益1500，加上我税前收入一个月$12000,我应该可以
最多负担一个80w的自住房？
最近看到一个中意的，要价75w，我以后应该就在这儿稳定了，算是筑巢引凤的投资吧
。手里cash不多，15w刚刚够20%首付，要贷款60w。
想问问living版面的兄弟姐妹们，我这个情况，有两个房贷，但是出租，这样的收入，
怎么和lender银行谈，可以贷款拿到吗？我刚刚出租出去几个月，会不会不算收入？
谢谢，不是bso。勿人肉。谢谢谢谢。 |
n***a
发帖数: 1742 | 2 老美贷款比较严，要两年出租历史。老中还好，我今年贷款的时候要求是出租房有75%
equity + copy of lease
你这40万+60万，背着一百万的贷款债务，虽然现在有房客，以后万一出点啥事儿可咋
办啊。有人敢贷给你，你自己也要考虑清楚吧？ |
u****q
发帖数: 24345 | |
s****a
发帖数: 9912 | |
s****a
发帖数: 9912 | |
G***G
发帖数: 16778 | 6 别认真。网上坑多。
【在 s****a 的大作中提到】
: 房价跌下的，这个要血赔吧
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f****n
发帖数: 3036 | 7 赔啥啊，人家有正现金流的，除非房租大幅度下跌。不过看最近几年fed印钱的速度就
知道不可能了。
回lz的问题，一般要求有1-2年的出租历史，这样银行能够比较放心的把rent算成你的
收入。
【在 s****a 的大作中提到】
: 房价跌下的，这个要血赔吧
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p*****p
发帖数: 19331 | 8 看来是living版的知名ID?
单身的就是欢欢 |
x*******a
发帖数: 11067 | 9 他要找个好的loaner帮他好好算一下。我当时做贷款的时候，也是因为有投资房，算起
来很麻烦。有一个人很认真地给我算了一下。知道了不少。
出租赚多少钱，说是没有用的，必须看你的税表，如果你税表报的是损失，那就是损失
。需要有正式的
而且，如果有投资房，手里必须有三个月没有房客的储蓄金。象他这样两个，如果每月
3500的投入的话，就必须要一万多的储蓄金不能动的。
如果是在我们这个地区的话，我可以把那个人的联系方式给他，我最后没用他，但是确
实是算得最清楚的一个。 |
l***e
发帖数: 1121 | 10 当年房市好的时候，很多贷款不合格就贷了。当时很多人都是这么想的： 就是房子不
会跌的，怎么都能把钱收回来。
现在银行贷款查的严多了，更多考虑的是risk。
投资房，你看到的是cash flow，银行看到的是债务。你不考虑万一房子租不出去，要
养两套房很难，因为你觉的很容易租出去，但银行要考虑一下：以你的工资是否能还这
个债。
房子投资的一个特点就是房子不容易立刻变成cash。一旦你要用钱了，房子不是立刻就
能卖出它所值的钱的。而往往因为要急于卖出而降价。这个时候银行还有多少油水可赚？
仅仅是我的意见，我觉的以你的工资再贷款，风险挺大，已经超出了你的承受能力。一
旦房子要修修这，修修那，或来个什么风暴，倒颗树砸下来，你的cash flow就立即变
成负的了。
如果我是你，我会
（1） 卖掉一套投资房，用来买自己的住房
或者
（2）和女朋友说明情况，以女友为主打申请新房贷款。投资房加上她的名字，投资收
入共享。
1500
【在 n***a 的大作中提到】
: 老美贷款比较严，要两年出租历史。老中还好，我今年贷款的时候要求是出租房有75%
: equity + copy of lease
: 你这40万+60万，背着一百万的贷款债务，虽然现在有房客，以后万一出点啥事儿可咋
: 办啊。有人敢贷给你，你自己也要考虑清楚吧？
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