w*********a
发帖数: 121 | 1 刚买了一个房子，可是现在的房子因为缩水，LTV 不到80％，卖掉还得花钱（
SalePrice - Commission - LoanBalance < 0 ）。 而且对这个房子还挺有感情的，想
着空巢后，还可以再搬回来，所以想租租看。
可是大家常说的positive cash flow是怎么算的呢？ 如果把Principal当做一种saving
，是不是应该用formula B? 还是投资房都用formula A算positive cash flow？
PITI: (Principal, Interest, Taxes & Insurance)
A: RentRate - PITI - HOA - maintenance/repair > 0
B: RentRate - ITI -HOA - maintenance/repair > 0
目前PITI + HOA 大约$2100/month, 其中principal $500, 月租$1800可行不？ |
s*8
发帖数: 1933 | 2 都不对，一般是假设principal有一个机会利率，比如现在3%/年是比较合理的，所以是
C: Rental rate - Principal*机会利率 - Interest - tax + tax savings -
Insurance - HOA - maintenance > 0
这里的Principal不是你每月交的principal的钱数，而是你付掉的principal总和
（包括down-payment)
一般还有折旧费，这个多少大家不好说，就假设地价上涨抵消了。
saving
【在 w*********a 的大作中提到】
: 刚买了一个房子，可是现在的房子因为缩水，LTV 不到80％，卖掉还得花钱（
: SalePrice - Commission - LoanBalance < 0 ）。 而且对这个房子还挺有感情的，想
: 着空巢后，还可以再搬回来，所以想租租看。
: 可是大家常说的positive cash flow是怎么算的呢？ 如果把Principal当做一种saving
: ，是不是应该用formula B? 还是投资房都用formula A算positive cash flow？
: PITI: (Principal, Interest, Taxes & Insurance)
: A: RentRate - PITI - HOA - maintenance/repair > 0
: B: RentRate - ITI -HOA - maintenance/repair > 0
: 目前PITI + HOA 大约$2100/month, 其中principal $500, 月租$1800可行不？
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s*8
发帖数: 1933 | 3 你这个出租应该是小亏的，PITI + HOA 2100，20% LTV，损失的机会利息应当超过200
。如果你有感情或者觉得房价还会涨，留着也不妨，
【在 w*********a 的大作中提到】
: 刚买了一个房子，可是现在的房子因为缩水，LTV 不到80％，卖掉还得花钱（
: SalePrice - Commission - LoanBalance < 0 ）。 而且对这个房子还挺有感情的，想
: 着空巢后，还可以再搬回来，所以想租租看。
: 可是大家常说的positive cash flow是怎么算的呢？ 如果把Principal当做一种saving
: ，是不是应该用formula B? 还是投资房都用formula A算positive cash flow？
: PITI: (Principal, Interest, Taxes & Insurance)
: A: RentRate - PITI - HOA - maintenance/repair > 0
: B: RentRate - ITI -HOA - maintenance/repair > 0
: 目前PITI + HOA 大约$2100/month, 其中principal $500, 月租$1800可行不？
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w*********a
发帖数: 121 | 4 有没有解释“机会利率”的链接？”principal总和（包括down-payment)“放到每月费
用的formula里很难理解啊。
非自住房还有tax savings吗？
【在 s*8 的大作中提到】
: 都不对，一般是假设principal有一个机会利率，比如现在3%/年是比较合理的，所以是
: C: Rental rate - Principal*机会利率 - Interest - tax + tax savings -
: Insurance - HOA - maintenance > 0
: 这里的Principal不是你每月交的principal的钱数，而是你付掉的principal总和
: （包括down-payment)
: 一般还有折旧费，这个多少大家不好说，就假设地价上涨抵消了。
:
: saving
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w*********a
发帖数: 121 | 5 月租多少才能持平？
你说的“机会利息”是 “opportunity cost"吗？$200怎么算出来的？
200
【在 s*8 的大作中提到】
: 你这个出租应该是小亏的，PITI + HOA 2100，20% LTV，损失的机会利息应当超过200
: 。如果你有感情或者觉得房价还会涨，留着也不妨，
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s*8
发帖数: 1933 | 6 有啥难理解的，比如你house equity十万，你卖掉房子得到10万（假设没有吸血的
agent），这10万就算最差放在银行现在是1%，但是平均来说今年3%比较正常。
如果按照你的Formula，如果我把房子付清了，岂不是出租永远都是positive cash
flow了？就算是百万豪宅，租金只要超过Tax,HOA等就够了？显然不合理。
【在 w*********a 的大作中提到】
: 有没有解释“机会利率”的链接？”principal总和（包括down-payment)“放到每月费
: 用的formula里很难理解啊。
: 非自住房还有tax savings吗？
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s*8
发帖数: 1933 | 7 你不是说你的PITI+HOA一共$2100，principal 500，那么你的ITI+HOA是1600，你的月
租是1800，除非你的oppotunity cost低于200，要你不就亏了么？
月租多少才能positive cash flow取决于你的房价，不过这不是你说多少就能拿多少的
吧，
出租房当然也可以减税
【在 w*********a 的大作中提到】
: 月租多少才能持平？
: 你说的“机会利息”是 “opportunity cost"吗？$200怎么算出来的？
:
: 200
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s*8
发帖数: 1933 | 8 另外你不要以为都能租出去，一般一年能租出11个月已经谢天谢地了，加上一些无赖的
概率，一年算出租10个月是比较正常的。
【在 w*********a 的大作中提到】
: 月租多少才能持平？
: 你说的“机会利息”是 “opportunity cost"吗？$200怎么算出来的？
:
: 200
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