i******t
发帖数: 60 | 1 请各位指点一下我值不值得refinance：
我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
, 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
利率占的比重大，我是不是亏了呢？
我的计算是这样的：
（1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
288096
（2）做refinance，还有10年还清，共还款：每月2414 *12月×8年= 289680
这样算下来，好像不值得refinance.即使利率差别是3.75 vs 3.
我这样的理解对吗？请各位指教。
补充一点，我们可能三年以后换房子。
非常感谢。 | s****i
发帖数: 2993 | 2 Wrong. For no cost refi, lower rate = yes. Period. | b********2
发帖数: 5191 | 3 第一,refinance成10年后, 如果您还是按3001/month来付, 绝对是不用8年就可以付清,
同时省利息.
第二, 如果您可能在三年后换房子, 应该贷5ARM或7ARM. | b*d
发帖数: 9308 | 4 重新贷款只要是no cost加上降低利率一定会省钱的.
cost
年=
【在 i******t 的大作中提到】
: 请各位指点一下我值不值得refinance：
: 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
: 2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
: credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
: 款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
: , 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
: 利率占的比重大，我是不是亏了呢？
: 我的计算是这样的：
: （1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
: 288096
| s*8
发帖数: 1933 | 5 显然错误。打回去重算
【在 i******t 的大作中提到】
: 请各位指点一下我值不值得refinance：
: 我们3年前买的Townhouse,15年贷款，apr不记得多少了，大概4.2左右吧。一年以后即
: 2010年夏天refinance一次，改成10年贷款，APR 3.75.当时没有经验，用了单位的
: credit union, 交了closing cost大约2千多美元。现在每月还款联本带利3001.目前欠
: 款25万。我问了一下外面的mortgage broker,现在10年的利率是3%，没有closing cost
: , 每月还款2414.我的顾虑是已经还了2年多了，如果现在重新refinance，头两年还款
: 利率占的比重大，我是不是亏了呢？
: 我的计算是这样的：
: （1）不做refinance，按照现在的利率还还有8年还清，共还款：每月3001*12月×8年=
: 288096
| M********I
发帖数: 848 | 6 你的计算也不能算错。
对于refinance，这是我的一篇老文章
http://www.mitbbs.com/article0/Living/32034081_0.html
最主要的一点：
对于no cost refinance, 只要按照原贷款的月付付款，就一定省钱 | b********2
发帖数: 5191 | 7 haha, 这是我的version:
Refinance 是一个费时费力的事情, 就算是最简单的case, client 也要化时间准备很多
document, 还要先付 appraisal 和 credit report 的费用, case如果稍微复杂一点,
比如 cash deposit, 房子正在装修, 等等, 就更受Lender的蹂躏了. 对于忙碌的硅工
来说,
如果利率只差0.125%或0.25%。就不知道是不是值得化这个时间.
用下面的conforming loan做为例子，给大家一个直观的概念：
loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
素.
*****************************************************************
rate = 4.75% (利率降0.125)
少付利息$23145.88,并且提早半年付清贷款
rate = 4.625% (利率降0.25)
少付利息$44284.33,并且提早一年二个月付清贷款
*****************************************************************
如果loan amount越大，rate降的越多，那少付的利息就会更多.
下面是详细分析:
设开始付的日期是2010年1月，付清日期是2040年12月，每个月付$2169.75.利息总共是
$371,111.34.
到了2011年7月，已经付了六次.利息总共付了$9962.86，本金还剩$406,944.34
=====================================================================
假设一：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.75%，no closing cost.
每月应付$2122.81，利息总共是$357,268.81，付清日期是2041年6月，
每月少付 $2169.75-$2122.81=$46.94.
总利息少付 $371,111.34- $9962.86-$357,268.81=$3879.67
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的$46.94付本金，那贷款将在2040年2月
还清，比不做refin提前了半年，利息总共是$338,002.60，
总利息比不做refin少付$371,111.34-$9962.86-$338,002.60=$23145.88
======================================================================
假设二：在2011年7月开始新的贷款，rate是4.625%，no closing cost.
每个月付$2092.26，利息总共是$346.269.86，付清日期是2041年6月，每月少付$
2169.75-$2092.26=$77.49. 总利息少付 $371,111.34 - $9962.86 -$346,269.86 = $
14878.62
但是如果每个月还是付2169.75，也就是将多余的77.49付本金，那贷款将在2039年4月
还清，比不做refin提前了一年二个月，利息总共是$316,864.15，
总利息比不做refin少付 $371,111.34-$9962.86-$316,864.15=$44284.33. | u**i
发帖数: 142 | 8 no closing cost 真的是不用自己出一分钱吗？ | b********2
发帖数: 5191 | 9 真的. 您可以参考我的club里关于refinance cost的文章
【在 u**i 的大作中提到】
: no closing cost 真的是不用自己出一分钱吗？
| b******r
发帖数: 1137 | 10 所谓的“少付利息”是不严谨没有可比性的概念。利息是在不同的时间付出的，不能简
单的加和，必须discount到同一个时间点再累加才有意义。钱是有时间价值的。
很多
,
【在 b********2 的大作中提到】
: haha, 这是我的version:
: Refinance 是一个费时费力的事情, 就算是最简单的case, client 也要化时间准备很多
: document, 还要先付 appraisal 和 credit report 的费用, case如果稍微复杂一点,
: 比如 cash deposit, 房子正在装修, 等等, 就更受Lender的蹂躏了. 对于忙碌的硅工
: 来说,
: 如果利率只差0.125%或0.25%。就不知道是不是值得化这个时间.
: 用下面的conforming loan做为例子，给大家一个直观的概念：
: loan amount: $410000, term 30 year fixed, rate 4.875%
: 半年以后做refinance，term还是30 year fixed,no closing cost,不考虑tax等其它因
: 素.
| p******y
发帖数: 3523 | 11 如果只会住2、3年，之后或租或售，就不需要算总利息了，monthly payment下降就是
benefit。 |
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