l*******m
发帖数: 949 | 1 mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
之类的极端情况了.
得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了? | b*d
发帖数: 9308 | 2 挺不错的，相当于你有Positive Cashflow，不过房租Cover不了你的Principle
payment吗？
【在 l*******m 的大作中提到】
: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?
| l*******m
发帖数: 949 | 3 cover不了,还差一点. 如果我把贷款改成30年的, 那不仅可以cover principle
payment,以及前面说的那些开销, 还可以有剩余.
BTW,
Positive cashflow指得难道不是要cover 所有费用(包括principal payment)后还有多
余出来的cash才行么?
【在 b*d 的大作中提到】
: 挺不错的，相当于你有Positive Cashflow，不过房租Cover不了你的Principle
: payment吗？
| l*******m
发帖数: 949 | 4 landlord insurance应该是不cover房客赖房租给房东带来的损失吧?
我知道insurance会cover accident发生后的房租损失, 但赖房租的损失是不是就不管
了(毕竟这个发生概率实在太高了) | A***a
发帖数: 196 | 5 才亏1万， 卖！你在现在的市场上如果还买新房， 也会便宜很多， 最终算下来其实没
有损失多少。
【在 l*******m 的大作中提到】
: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?
| l*******m
发帖数: 949 | 6 mm说的还买新房是什么意思? 是说买brand new house, 还是说再重新买一个房子?
反正我这些年肯定不会再买房子自住了,等什么时候完全安顿下来再买房子吧.
【在 A***a 的大作中提到】
: 才亏1万， 卖！你在现在的市场上如果还买新房， 也会便宜很多， 最终算下来其实没
: 有损失多少。
| h***b
发帖数: 1233 | 7 don't forget to deduct depreciation & write off management expenses. may
push you into loss but you can deduct it against your W-2 income and save on
income tax.
imagine bank deposits earn 0.3%, inflaction ~5% (don't use the gov't figure)
, if you break even on cash flow basis, you're already ahead 5%. on top, US
$ depreciates over time, your investment as least help offset that over the
longer term. :p
欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb
【在 l*******m 的大作中提到】
: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?
| N**s
发帖数: 1916 | 8
This statement is right only if you are using 100% leverage. If you put
down 50% and break even on cash, then you ROIC =0???
【在 h***b 的大作中提到】
: don't forget to deduct depreciation & write off management expenses. may
: push you into loss but you can deduct it against your W-2 income and save on
: income tax.
: imagine bank deposits earn 0.3%, inflaction ~5% (don't use the gov't figure)
: , if you break even on cash flow basis, you're already ahead 5%. on top, US
: $ depreciates over time, your investment as least help offset that over the
: longer term. :p
: 欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
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| c*u
发帖数: 916 | 9 我两天前刚问了这个问题，没想到你比我更惨，我的帖子在：
http://www.mitbbs.com/article_t0/Living/31961757.html
不过你的计算方法不同，按照你的方法计算，我的房子刨掉mortgage interest, HOA,
insurance, tax, sewer, trash,还有11%，但是在刨掉一个月的房租, 收益率大约在7-
8%左右，但是有人说应该刨掉两个月的房租，那么只有4.5%，如果再假设修理费用2000
/年，只有1.7%，再刨掉房屋折旧，就变成负的了。所以最后就是负收益+劳心。
我的那个情况都这样了，你的好像更加不堪，感觉东北和加州的房子，想靠出租得到正
受益，基本上没门。
【在 l*******m 的大作中提到】
: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?
| d*****a
发帖数: 3983 | 10 我们每月收租金1500，扣除HOA 100,
每月平均incurance 50, tax 400.
每月收益大约是800-1000。
维护费用反正都可以免税的，
所以暂时不打算卖。
都
【在 l*******m 的大作中提到】
: mortgage interest, HOA,insurance, property tax, sewer, trash, .... 把这些都
: 抛了, 再除以出租前的principal balance, 算下来年收益有5% (如果考虑一年一个月
: 的空房+修理杂用), 就只有3%. 我都不敢再考虑什么需要eviction房客损失N个月房租
: 之类的极端情况了.
: 得知邻居刚卖了房子,参考价格, 如果我现在也卖了的话,大概亏1万.
: 这种情况是死撑着继续出租, 还是卖了止损了算了?
| | | N**s
发帖数: 1916 | 11 you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
for $300k then bad.
【在 d*****a 的大作中提到】
: 我们每月收租金1500，扣除HOA 100,
: 每月平均incurance 50, tax 400.
: 每月收益大约是800-1000。
: 维护费用反正都可以免税的，
: 所以暂时不打算卖。
:
: 都
| c*u
发帖数: 916 | 12 总信息不够，你的房价多少？
【在 d*****a 的大作中提到】
: 我们每月收租金1500，扣除HOA 100,
: 每月平均incurance 50, tax 400.
: 每月收益大约是800-1000。
: 维护费用反正都可以免税的，
: 所以暂时不打算卖。
:
: 都
| d*****a
发帖数: 3983 | 13 我想如果我开价30万的话应该很容易卖掉，
但是那样要亏一些，所以还是再撑一阵吧。
the
sell
【在 N**s 的大作中提到】
: you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
: market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
: for $300k then bad.
| c*u
发帖数: 916 | 14 就是说你的房子市场价超过30万，那么你现在是在亏钱死撑，而且亏得挺多的，赶快祈
祷房租涨
【在 d*****a 的大作中提到】
: 我想如果我开价30万的话应该很容易卖掉，
: 但是那样要亏一些，所以还是再撑一阵吧。
:
: the
: sell
| l*******m
发帖数: 949 | 15 印象中好像depreciation只适用于5年以上的房龄的房子?
我买的房子比较新,这两年可能没法deprecitation.
人民币存款现在以及很容易找到4.0%甚至更高的利率,还要再算上美元的严重贬值, 越
想越亏.
如果卖了房子拿回来的钱,我也只能转成人民币存起来.
如果不卖的话, 也不知道要等多少年房价能升一点.
on
figure)
US
the
【在 h***b 的大作中提到】
: don't forget to deduct depreciation & write off management expenses. may
: push you into loss but you can deduct it against your W-2 income and save on
: income tax.
: imagine bank deposits earn 0.3%, inflaction ~5% (don't use the gov't figure)
: , if you break even on cash flow basis, you're already ahead 5%. on top, US
: $ depreciates over time, your investment as least help offset that over the
: longer term. :p
: 欢迎访问＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部和我的博客
: http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html
: http://www.mitbbs.com/pc/index/hkmbb
| l*******m
发帖数: 949 | 16 前天看了你的帖子, 我一看比我强这么多, 很不爽,回贴都没力气,呵呵.
但是房租我觉得除非遇到赖帐亏N个月,反正我的房子出租非常容易,基本上按照市价放
到market上1个星期最多2个星期就可以找到房客.
有一点是需要考虑的,感觉一般来说,收益不错的出租房基本上升值空间不大. 比如我现
在房东有几个破烂公寓楼, 他的cash flow我给他粗算过,还是可以的, 但是,他的这些
楼今后出售上没有赚头.
,
7-
2000
【在 c*u 的大作中提到】
: 我两天前刚问了这个问题，没想到你比我更惨，我的帖子在：
: http://www.mitbbs.com/article_t0/Living/31961757.html
: 不过你的计算方法不同，按照你的方法计算，我的房子刨掉mortgage interest, HOA,
: insurance, tax, sewer, trash,还有11%，但是在刨掉一个月的房租, 收益率大约在7-
: 8%左右，但是有人说应该刨掉两个月的房租，那么只有4.5%，如果再假设修理费用2000
: /年，只有1.7%，再刨掉房屋折旧，就变成负的了。所以最后就是负收益+劳心。
: 我的那个情况都这样了，你的好像更加不堪，感觉东北和加州的房子，想靠出租得到正
: 受益，基本上没门。
| l*******m
发帖数: 949 | 17 我那个邻居之所以要卖房子是因为他是cash买下来的, 与其出租的话, 不如把钱转成人
民币存4.0%的定期呢. Agent (我们都是认识)劝他不要卖,先租几年, 但是他觉得烧心,
赔了1万卖了.
【在 d*****a 的大作中提到】
: 我想如果我开价30万的话应该很容易卖掉，
: 但是那样要亏一些，所以还是再撑一阵吧。
:
: the
: sell
| d*****a
发帖数: 3983 | 18 为什么亏啊？
1000*12/300000=4%
比银行存款利率高啊，我觉得还好吧。：）
是的，房租是不高，我们那个小区平均房价是2000，
但是我们是租给朋友，图个安心省心就不想多要钱了。
想着万一遇到难缠的租客就算房租高点但是麻烦大了也不好。
【在 c*u 的大作中提到】
: 就是说你的房子市场价超过30万，那么你现在是在亏钱死撑，而且亏得挺多的，赶快祈
: 祷房租涨
| l*******m
发帖数: 949 | 19 原来你都pay off了. 如果你朋友一直租下去的话,并且,房价上升空间比较好的话,我觉
得可以租. 但是如果你朋友住个1,2年就走了,你还得请property management company
管理你的房子的话, 就会烂事一堆了,成本费用也上涨很多.
另外,出租房子如果有收益的话,还要上税的. 你没有mortgage interest抵税了,靠维修
费用抵不了多少.所以远没有4%.
【在 d*****a 的大作中提到】
: 为什么亏啊？
: 1000*12/300000=4%
: 比银行存款利率高啊，我觉得还好吧。：）
: 是的，房租是不高，我们那个小区平均房价是2000，
: 但是我们是租给朋友，图个安心省心就不想多要钱了。
: 想着万一遇到难缠的租客就算房租高点但是麻烦大了也不好。
| d*****a
发帖数: 3983 | 20 1.我没说payoff.:)
2.我们原先住在大学城，主要出租对象是学生，不需要找company,:)
3.我们是准备卖的，所以想着租给family要比租给学生好点。
company
【在 l*******m 的大作中提到】
: 原来你都pay off了. 如果你朋友一直租下去的话,并且,房价上升空间比较好的话,我觉
: 得可以租. 但是如果你朋友住个1,2年就走了,你还得请property management company
: 管理你的房子的话, 就会烂事一堆了,成本费用也上涨很多.
: 另外,出租房子如果有收益的话,还要上税的. 你没有mortgage interest抵税了,靠维修
: 费用抵不了多少.所以远没有4%.
| | | l*******m
发帖数: 949 | 21
===============那你的收益率算得实在是太粗了.重新算算吧,有可能比4%高,也有可能
更低.
===============租客都是学生也有房子需要维修或者出accident等情况,而且也要更换
租客什么的,你打算每次都亲自打理?
【在 d*****a 的大作中提到】
: 1.我没说payoff.:)
: 2.我们原先住在大学城，主要出租对象是学生，不需要找company,:)
: 3.我们是准备卖的，所以想着租给family要比租给学生好点。
:
: company
| f****i
发帖数: 20252 | 22 出租房，本钱只是down pay+closing cost。
the
【在 N**s 的大作中提到】
: you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
: market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
: for $300k then bad.
| h********8
发帖数: 7355 | 23 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
每月平均杂费５００，房贷１k。
收益： （２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
２k。
收益：
（２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％， 收益反而下降
近４％！肿么啦？？？
【在 f****i 的大作中提到】
: 出租房，本钱只是down pay+closing cost。
:
: the
| f****i
发帖数: 20252 | 24 照你这个算法，30年贷款还完以后最惨，成本翻倍，收益会变成4%。
我觉得你不能把付出的利息打到成本里。除非是卖房总算账，卖价+租金-买价-地产税-维护费
这个房子价格偏低，所以房子收租的收益率大于贷款利率，20% down的时候你用了4倍的杠杆，所以收益率在贷款时比纯现金买房要高。20万的房子能租24000一年，还不用付税，当然使劲贷款买房了，唯一坏处是抗风险能力变差。
如果你跑去贵区买房子，40万的房子收2000块的租，结论会完全不同。
贷款房收益（2000-500-1717）×12/80000=-3.3%
现金房收益（2000-500）×12/400000=4.5%
所以扣掉维修费房产税后收入在每月1500块的房子，不考虑折旧的话，如果贷款利息是5%，合理卖价应该比28万略高。
贷款房收益（2000-500-1181）×12/55000=7%
现金房收益（2000-500）×12/280000=6.4%
【在 h********8 的大作中提到】
: 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
: 房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
: 每月平均杂费５００，房贷１k。
: 收益： （２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
: 银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
: pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
: ２k。
: 收益：
: （２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％， 收益反而下降
: 近４％！肿么啦？？？
| l*******m
发帖数: 949 | 25 房贷1000包括Principal+interest吧?
算成本的话,是不是不该把每个月还的principle算上?
【在 h********8 的大作中提到】
: 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
: 房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
: 每月平均杂费５００，房贷１k。
: 收益： （２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
: 银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
: pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
: ２k。
: 收益：
: （２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％， 收益反而下降
: 近４％！肿么啦？？？
| f****i
发帖数: 20252 | 26 出租房要被迫折旧，相当于把你税后的钱变成税前的钱，这部分钱乘上你的边际税率，
会变成成本的一部分。
【在 l*******m 的大作中提到】
: 房贷1000包括Principal+interest吧?
: 算成本的话,是不是不该把每个月还的principle算上?
| h********8
发帖数: 7355 | 27 对，房贷1000包括Principal+interest。
你是说该这样算？
第一月收益：
（２０００－５００）*12／５1０００=35.29％
第二月收益：
（２０００－５００）*12／５2０００=34.62％
。。。
再平均12个月收益？这倒是解释了还的越多，收益越低。
【在 l*******m 的大作中提到】
: 房贷1000包括Principal+interest吧?
: 算成本的话,是不是不该把每个月还的principle算上?
| c*u
发帖数: 916 | 28 你的算法错误在于分母变了，
其实你现在是一共有22w的资产，5w在down pay，17w cash，你想计算你的总资产收益
率，
第一种情况，
收益1，房屋（2000-500-1000）*12 = $6000
收益2，cash收益，假设放银行，得到1%利率，所以17w*0.1% = $1700
总收益率 = 6000+1700/220000 = 3.5%，另外你有个错误，1k房贷有部分是principal
，应该也算是收益，估计最后是3.5-4%之间。
第二种情况，22w全部在房子里面，
收益1，房屋（2000-500）*12 = $18000
总收益率 = 18000/220000 = 8.2%
不过20w的房子能租到2k，怎么说都是个好deal了，
【在 h********8 的大作中提到】
: 一直犯滴估，下面算法哪里出了问题：
: 房子２０w，租２k，利率５％，down pay５w。
: 每月平均杂费５００，房贷１k。
: 收益： （２０００－５００－１０００）＊１２／５００００=１２％
: 银行利息远低于５％，所以把所有cash还利息，省钱５％=赚钱５％。
: pay off 共１５w+２w。现在，房子成本=５w+１７w=２２w，每月平均杂费５００，租
: ２k。
: 收益：
: （２０００－５００）＊１２／２２００００=８。１２％！没赚５％， 收益反而下降
: 近４％！肿么啦？？？
| l*******m
发帖数: 949 | 29 我也晕了.
我一直想的是mortage里的principal算是收益,interest算是成本.
【在 h********8 的大作中提到】
: 对，房贷1000包括Principal+interest。
: 你是说该这样算？
: 第一月收益：
: （２０００－５００）*12／５1０００=35.29％
: 第二月收益：
: （２０００－５００）*12／５2０００=34.62％
: 。。。
: 再平均12个月收益？这倒是解释了还的越多，收益越低。
| h********8
发帖数: 7355 | 30 那就更难算了。principal和interest每月都变。第一个月，80%+是interest！银行都
是王八蛋。
【在 l*******m 的大作中提到】
: 我也晕了.
: 我一直想的是mortage里的principal算是收益,interest算是成本.
| | | c*u
发帖数: 916 | 31 什么乱七八糟的，怎么连mortgage的1000块也不见了，
就你的逻辑水平，竟然能买到可以租到2k的20万的房子，真是数学越差，越能赚钱，现
在正在后悔中，，，嗬嗬，
【在 h********8 的大作中提到】
: 对，房贷1000包括Principal+interest。
: 你是说该这样算？
: 第一月收益：
: （２０００－５００）*12／５1０００=35.29％
: 第二月收益：
: （２０００－５００）*12／５2０００=34.62％
: 。。。
: 再平均12个月收益？这倒是解释了还的越多，收益越低。
| h********8
发帖数: 7355 | 32 1000搬到分母里呀。
看来需要高手讲解了，我等好像越算越糊涂：）
【在 c*u 的大作中提到】
: 什么乱七八糟的，怎么连mortgage的1000块也不见了，
: 就你的逻辑水平，竟然能买到可以租到2k的20万的房子，真是数学越差，越能赚钱，现
: 在正在后悔中，，，嗬嗬，
| c*u
发帖数: 916 | 33 切莫搞清楚，20万的房子租2k怎么搞都赚了，算清楚做什么，
【在 h********8 的大作中提到】
: 1000搬到分母里呀。
: 看来需要高手讲解了，我等好像越算越糊涂：）
| h********8
发帖数: 7355 | 34 可收益率要有底限呀。6-7%回报很稳的utilities股，不难找，还什么心都不操。
【在 c*u 的大作中提到】
: 切莫搞清楚，20万的房子租2k怎么搞都赚了，算清楚做什么，
| c*u
发帖数: 916 | 35 做人不要太贪心，嗬嗬，
【在 h********8 的大作中提到】
: 可收益率要有底限呀。6-7%回报很稳的utilities股，不难找，还什么心都不操。
| h***b
发帖数: 1233 | 36 correct, break even on cash flow gives no return on your down pay. and yes,
the smaller the down pay, the smaller the "loss" on invested capital
on the other hand, non-cash write offs such as depreciation, your return is
the saving on income tax. perhaps use that as quasi ROIC? :p
【在 N**s 的大作中提到】
: you are missing an important piece of the equation- the denominator, or the
: market value of your house. if it only worths $80k, good. if it can sell
: for $300k then bad.
| f****i
发帖数: 20252 | 37 Write off is not a benefit for rental property in some cases。It force you
to take profit piece by piece, and transfer that profit into a capital gain
when you sell the house. Your tax bracket is probably higher at the year of
sale.
yes,
is
【在 h***b 的大作中提到】
: correct, break even on cash flow gives no return on your down pay. and yes,
: the smaller the down pay, the smaller the "loss" on invested capital
: on the other hand, non-cash write offs such as depreciation, your return is
: the saving on income tax. perhaps use that as quasi ROIC? :p
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