r*********g
发帖数: 1160 | 1 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
这种情况值不值得折腾？ |
y***j
发帖数: 11235 | 2 30年mortgage算算。
怎么看出来收入多了？ |
m********s
发帖数: 55301 | 3 值
现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，房子本身大概17.5万，15年每月
mortgage差不多1300左右。房子在学校周围，估计出租每月大概1100。房子本身很新，
不用........
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
x*******a
发帖数: 11067 | 4 Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
personal injury. Recommend AllState.
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
r*********g
发帖数: 1160 | 5 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
理解对么？
better.
【在 x*******a 的大作中提到】
: Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
: Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
: And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
: personal injury. Recommend AllState.
|
m********s
发帖数: 55301 | 6 你把现金存在银行。不但收你利息税，而且还贬值。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
: 一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
: 理解对么？
:
: better.
|
w****a
发帖数: 6326 | 7 请教怎么样的deal才算合适做投资？
better.
【在 x*******a 的大作中提到】
: Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
: Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
: And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
: personal injury. Recommend AllState.
|
w****a
发帖数: 6326 | 8 你down pay 多少比例？
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
z*****n
发帖数: 413 | 9 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
: 一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
: 理解对么？
:
: better.
|
m********s
发帖数: 55301 | 10 为什么要卖房子？
【在 z*****n 的大作中提到】
: 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
: 后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
|
|
|
w****a
发帖数: 6326 | 11 投资房不买卖？
【在 m********s 的大作中提到】
: 为什么要卖房子？
|
z*****n
发帖数: 413 | 12 嗯，不知道。只是提供信息。如果卖之前，是不是应该搬进去住几天，然后再卖？
【在 m********s 的大作中提到】
: 为什么要卖房子？
|
r*********g
发帖数: 1160 | 13 20%。
【在 w****a 的大作中提到】
: 你down pay 多少比例？
|
y***j
发帖数: 11235 | 14 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
利率低等等，可能放松一点点。
另外计算cashflow
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
装修费用坐分母，然后看你的回报率。
baozi，plz
【在 w****a 的大作中提到】
: 请教怎么样的deal才算合适做投资？
:
: better.
|
x*******a
发帖数: 11067 | 15 Yes, and also a big help to tax is the depreciation.
check it here:
http://taxes.about.com/od/capitalgains/qt/recapture.htm
Here is some calculation, you need to double check all the numbers cause I
did not remember numbers.
Your yearly loss = yearly rent income
- house price/27year(? I do not remember exactly)
- interest, insurance and tax (not the complete mortgage)
- all other expenses (including fixing, transportation, etc)
If you adjusted income < 100K (married joint), you can use this loss to
offset your income.
If you adjusted income > 150k (mj), you totally phased out.
All uncaptured loss can be recaptured when you sell, so keep good record.
【在 r*********g 的大作中提到】
: 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
: 一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
: 理解对么？
:
: better.
|
x*******a
发帖数: 11067 | 16 27.5 I think.
【在 z*****n 的大作中提到】
: 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
: 后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
|
w****a
发帖数: 6326 | 17 房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.
感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
【在 y***j 的大作中提到】
: 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
: 比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
: 利率低等等，可能放松一点点。
: 另外计算cashflow
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
: 有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
: 装修费用坐分母，然后看你的回报率。
: baozi，plz
|
x*******a
发帖数: 11067 | 18 wow. I am not investment daniu.
But I guess
(1) if the rent can cover most of the cost, it is good.
(2) 1% percent rule is useful but too tight for good housing market and good
areas. In bad areas, little landlord really can not handled the
troublesome tenant. So good deal like Detroit, do not jump either.
(3) Also I would not want house too good because 1, I can not afford, 2,
people can afford them often buy their own house quickly so you turnover
rate will be high.
【在 w****a 的大作中提到】
: 请教怎么样的deal才算合适做投资？
:
: better.
|
y***j
发帖数: 11235 | 19 1%这个就是大概有个概念。我的理解就是1%以上一般不会负现金流太厉害。1%如果算成
2个月的空房率来说一年就是10%。不同地方不一样，我们这里基本随便找个房子就应该
>1%但是4%的地产税比HOA啥的恐怖多了。学校附近可能就要承担暑假3-4个月有可能空
房的风险，如果公司附近可能空房率就会第一点。所以又是不同。有的号区可能比起来
租金percentage低些，但是房客好，让你省了不少麻烦，烂区虽然2%-5%可能都能达到
，但是房客不交租，或者把房子弄烂了，也是费用。所以1%就是一个大概的参考。估计
研究久了，能大概研究出来对于每个区不同的X% rule。
其实最后还是要关注现金流和回报率。 |
m********s
发帖数: 55301 | 20 你馅看看HOA包不包水电煤气
房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
【在 w****a 的大作中提到】
: 房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.
: 感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
|
|
|
y***j
发帖数: 11235 | 21 还是老板经验丰富
【在 m********s 的大作中提到】
: 你馅看看HOA包不包水电煤气
:
: 房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
|
m********s
发帖数: 55301 |
【在 y***j 的大作中提到】
: 还是老板经验丰富
|
y***j
发帖数: 11235 | 23 老板，俺卖艺不卖身
【在 m********s 的大作中提到】
: 你，剁了做馅
:
: 还是老板经验丰富
|
r*********g
发帖数: 1160 | 24 学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
【在 y***j 的大作中提到】
: 1%这个就是大概有个概念。我的理解就是1%以上一般不会负现金流太厉害。1%如果算成
: 2个月的空房率来说一年就是10%。不同地方不一样，我们这里基本随便找个房子就应该
: >1%但是4%的地产税比HOA啥的恐怖多了。学校附近可能就要承担暑假3-4个月有可能空
: 房的风险，如果公司附近可能空房率就会第一点。所以又是不同。有的号区可能比起来
: 租金percentage低些，但是房客好，让你省了不少麻烦，烂区虽然2%-5%可能都能达到
: ，但是房客不交租，或者把房子弄烂了，也是费用。所以1%就是一个大概的参考。估计
: 研究久了，能大概研究出来对于每个区不同的X% rule。
: 其实最后还是要关注现金流和回报率。
|
m********s
发帖数: 55301 | 25 楼主风趣
学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
【在 r*********g 的大作中提到】
: 学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
|
y***j
发帖数: 11235 | 26 不一定，差别很大。
我前几个帖子不有算回报啥的计算器么，你可以自己算算。
我们这里算是1%，2各月空房率的话，一年10%的话，税就去了4%，减去贷款4%，只剩下
2%给其他费用。
要是某地0.8%,也是两个月空房率，一年8%，税1%的，减去贷款4%，还剩3%可以挥霍。
其实即使是现金流为负，如果房事比通货膨胀涨得快的话，还是有干头。我们这里房事
一般，所以我现在比较多关注回报率。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
|
r*********g
发帖数: 1160 | 27 ok，去搞一下。
【在 y***j 的大作中提到】
: 不一定，差别很大。
: 我前几个帖子不有算回报啥的计算器么，你可以自己算算。
: 我们这里算是1%，2各月空房率的话，一年10%的话，税就去了4%，减去贷款4%，只剩下
: 2%给其他费用。
: 要是某地0.8%,也是两个月空房率，一年8%，税1%的，减去贷款4%，还剩3%可以挥霍。
: 其实即使是现金流为负，如果房事比通货膨胀涨得快的话，还是有干头。我们这里房事
: 一般，所以我现在比较多关注回报率。
|
m**********e
发帖数: 1045 | 28 我们州校区附近 3% property tax, 外加随便房子就得$300K,
让我没有任何投资的欲望！
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
b*********2
发帖数: 358 | 29 按27.5年depreciation,
【在 z*****n 的大作中提到】
: 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
: 后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
|
i****e
发帖数: 2058 | |
|
|
z***t
发帖数: 2261 | 31 租出去要能赚点，至少平本，比较划算。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
a**4
发帖数: 1050 | |
s***g
发帖数: 1173 | 33 1%感觉要看地区，我们这里如果有0.75%就算是很好的deal了，房子都要用现金抢，当
然还要考虑property tax什么的，我们这里tax比较低。我觉得扣掉各种tax，年收入/
房子总价能有6%就算不错了吧。 |
t****3
发帖数: 2337 | 34 以30年贷款算，如果去掉所有开销包括维修，6年之内不能收回downpay和closing cost
基本就不值得买
。 |
c**e
发帖数: 5555 | 35 在别的地方也见过这个1%房租理论，但一直没法确信。难道说就是一个月租金约等于1%
房价？
什么样的地方能租出这么高的房租？我孤陋寡闻，国内外一二三线城市和大农村，呆过
的地方没有哪里能收这么高的租子啊。按我的感觉简直是恐怖，一个20万的房子一个月
能收2000？如果这么高的收益，绝大部分社会资金都应该来投资房产了。怎么还有人租
房呢，借贷也要买房啊！
【在 y***j 的大作中提到】
: 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
: 比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
: 利率低等等，可能放松一点点。
: 另外计算cashflow
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
: 有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
: 装修费用坐分母，然后看你的回报率。
: baozi，plz
|
s*******d
发帖数: 4135 | |
s******8
发帖数: 610 | 37 还是同样的问题， depreciation 以后卖房是不是都要交税？ 可以到时候搬进去几年
再卖免税吗？
谢谢 |
r*********g
发帖数: 1160 | 38 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
这种情况值不值得折腾？ |
y***j
发帖数: 11235 | 39 30年mortgage算算。
怎么看出来收入多了？ |
m********s
发帖数: 55301 | 40 值
现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，房子本身大概17.5万，15年每月
mortgage差不多1300左右。房子在学校周围，估计出租每月大概1100。房子本身很新，
不用........
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
|
|
x*******a
发帖数: 11067 | 41 Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
personal injury. Recommend AllState.
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
r*********g
发帖数: 1160 | 42 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
理解对么？
better.
【在 x*******a 的大作中提到】
: Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
: Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
: And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
: personal injury. Recommend AllState.
|
m********s
发帖数: 55301 | 43 你把现金存在银行。不但收你利息税，而且还贬值。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
: 一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
: 理解对么？
:
: better.
|
w****a
发帖数: 6326 | 44 请教怎么样的deal才算合适做投资？
better.
【在 x*******a 的大作中提到】
: Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
: Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
: And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
: personal injury. Recommend AllState.
|
w****a
发帖数: 6326 | 45 你down pay 多少比例？
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
z*****n
发帖数: 413 | 46 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
: 一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
: 理解对么？
:
: better.
|
m********s
发帖数: 55301 | 47 为什么要卖房子？
【在 z*****n 的大作中提到】
: 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
: 后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
|
w****a
发帖数: 6326 | 48 投资房不买卖？
【在 m********s 的大作中提到】
: 为什么要卖房子？
|
z*****n
发帖数: 413 | 49 嗯，不知道。只是提供信息。如果卖之前，是不是应该搬进去住几天，然后再卖？
【在 m********s 的大作中提到】
: 为什么要卖房子？
|
r*********g
发帖数: 1160 | 50 20%。
【在 w****a 的大作中提到】
: 你down pay 多少比例？
|
|
|
y***j
发帖数: 11235 | 51 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
利率低等等，可能放松一点点。
另外计算cashflow
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
装修费用坐分母，然后看你的回报率。
baozi，plz
【在 w****a 的大作中提到】
: 请教怎么样的deal才算合适做投资？
:
: better.
|
x*******a
发帖数: 11067 | 52 Yes, and also a big help to tax is the depreciation.
check it here:
http://taxes.about.com/od/capitalgains/qt/recapture.htm
Here is some calculation, you need to double check all the numbers cause I
did not remember numbers.
Your yearly loss = yearly rent income
- house price/27year(? I do not remember exactly)
- interest, insurance and tax (not the complete mortgage)
- all other expenses (including fixing, transportation, etc)
If you adjusted income < 100K (married joint), you can use this loss to
offset your income.
If you adjusted income > 150k (mj), you totally phased out.
All uncaptured loss can be recaptured when you sell, so keep good record.
【在 r*********g 的大作中提到】
: 谢谢回复，你们的意思时说因为mortgate大于房租，这样我报税的时候实际收入要少了
: 一些，所以不用担心tax，而且还可以把维修啥的加进去，这样收入就更少了。我这样
: 理解对么？
:
: better.
|
x*******a
发帖数: 11067 | 53 27.5 I think.
【在 z*****n 的大作中提到】
: 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
: 后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
|
w****a
发帖数: 6326 | 54 房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.
感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
【在 y***j 的大作中提到】
: 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
: 比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
: 利率低等等，可能放松一点点。
: 另外计算cashflow
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
: 有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
: 装修费用坐分母，然后看你的回报率。
: baozi，plz
|
x*******a
发帖数: 11067 | 55 wow. I am not investment daniu.
But I guess
(1) if the rent can cover most of the cost, it is good.
(2) 1% percent rule is useful but too tight for good housing market and good
areas. In bad areas, little landlord really can not handled the
troublesome tenant. So good deal like Detroit, do not jump either.
(3) Also I would not want house too good because 1, I can not afford, 2,
people can afford them often buy their own house quickly so you turnover
rate will be high.
【在 w****a 的大作中提到】
: 请教怎么样的deal才算合适做投资？
:
: better.
|
y***j
发帖数: 11235 | 56 1%这个就是大概有个概念。我的理解就是1%以上一般不会负现金流太厉害。1%如果算成
2个月的空房率来说一年就是10%。不同地方不一样，我们这里基本随便找个房子就应该
>1%但是4%的地产税比HOA啥的恐怖多了。学校附近可能就要承担暑假3-4个月有可能空
房的风险，如果公司附近可能空房率就会第一点。所以又是不同。有的号区可能比起来
租金percentage低些，但是房客好，让你省了不少麻烦，烂区虽然2%-5%可能都能达到
，但是房客不交租，或者把房子弄烂了，也是费用。所以1%就是一个大概的参考。估计
研究久了，能大概研究出来对于每个区不同的X% rule。
其实最后还是要关注现金流和回报率。 |
m********s
发帖数: 55301 | 57 你馅看看HOA包不包水电煤气
房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
【在 w****a 的大作中提到】
: 房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.
: 感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
|
y***j
发帖数: 11235 | 58 还是老板经验丰富
【在 m********s 的大作中提到】
: 你馅看看HOA包不包水电煤气
:
: 房价的1%是房租，这个是对sfh还是condo.感觉condo的话要除掉 hoa才合适。
|
m********s
发帖数: 55301 |
【在 y***j 的大作中提到】
: 还是老板经验丰富
|
y***j
发帖数: 11235 | 60 老板，俺卖艺不卖身
【在 m********s 的大作中提到】
: 你，剁了做馅
:
: 还是老板经验丰富
|
|
|
r*********g
发帖数: 1160 | 61 学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
【在 y***j 的大作中提到】
: 1%这个就是大概有个概念。我的理解就是1%以上一般不会负现金流太厉害。1%如果算成
: 2个月的空房率来说一年就是10%。不同地方不一样，我们这里基本随便找个房子就应该
: >1%但是4%的地产税比HOA啥的恐怖多了。学校附近可能就要承担暑假3-4个月有可能空
: 房的风险，如果公司附近可能空房率就会第一点。所以又是不同。有的号区可能比起来
: 租金percentage低些，但是房客好，让你省了不少麻烦，烂区虽然2%-5%可能都能达到
: ，但是房客不交租，或者把房子弄烂了，也是费用。所以1%就是一个大概的参考。估计
: 研究久了，能大概研究出来对于每个区不同的X% rule。
: 其实最后还是要关注现金流和回报率。
|
m********s
发帖数: 55301 | 62 楼主风趣
学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
【在 r*********g 的大作中提到】
: 学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
|
y***j
发帖数: 11235 | 63 不一定，差别很大。
我前几个帖子不有算回报啥的计算器么，你可以自己算算。
我们这里算是1%，2各月空房率的话，一年10%的话，税就去了4%，减去贷款4%，只剩下
2%给其他费用。
要是某地0.8%,也是两个月空房率，一年8%，税1%的，减去贷款4%，还剩3%可以挥霍。
其实即使是现金流为负，如果房事比通货膨胀涨得快的话，还是有干头。我们这里房事
一般，所以我现在比较多关注回报率。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 学到了很多，这个1%是指比如我买20万的房子，租金要高到2000才不会出现负流对么？
|
r*********g
发帖数: 1160 | 64 ok，去搞一下。
【在 y***j 的大作中提到】
: 不一定，差别很大。
: 我前几个帖子不有算回报啥的计算器么，你可以自己算算。
: 我们这里算是1%，2各月空房率的话，一年10%的话，税就去了4%，减去贷款4%，只剩下
: 2%给其他费用。
: 要是某地0.8%,也是两个月空房率，一年8%，税1%的，减去贷款4%，还剩3%可以挥霍。
: 其实即使是现金流为负，如果房事比通货膨胀涨得快的话，还是有干头。我们这里房事
: 一般，所以我现在比较多关注回报率。
|
m**********e
发帖数: 1045 | 65 我们州校区附近 3% property tax, 外加随便房子就得$300K,
让我没有任何投资的欲望！
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
b*********2
发帖数: 358 | 66 按27.5年depreciation,
【在 z*****n 的大作中提到】
: 前面看版上有人说，房产可以按照17.5年线性的depreciation。可以抵税。但是过了之
: 后卖掉的话，就需要按照全额交税。你可以搜一下。
|
i****e
发帖数: 2058 | |
z***t
发帖数: 2261 | 68 租出去要能赚点，至少平本，比较划算。
【在 r*********g 的大作中提到】
: 现在手里有点小钱，考虑是否应该再买一个投资房，
: 房子本身大概17.5万，15年每月mortgage差不多1300左右。
: 房子在学校周围，估计出租每月大概1100。
: 房子本身很新，不用太多维修，每月需要交100多一点的管理费用除草啥的。
: 地区属于中西部大学城，学校再扩张，房子也在增值，但不会很快。
: 算不太清的是，如果抱税的话，每年多出来的1万多收入可能使我们的总收入上了几个
: 百分点，是不是其实每年也没赚不了几千块钱。
: 这种情况值不值得折腾？
|
a**4
发帖数: 1050 | |
s***g
发帖数: 1173 | 70 1%感觉要看地区，我们这里如果有0.75%就算是很好的deal了，房子都要用现金抢，当
然还要考虑property tax什么的，我们这里tax比较低。我觉得扣掉各种tax，年收入/
房子总价能有6%就算不错了吧。 |
|
|
t****3
发帖数: 2337 | 71 以30年贷款算，如果去掉所有开销包括维修，6年之内不能收回downpay和closing cost
基本就不值得买
。 |
c**e
发帖数: 5555 | 72 在别的地方也见过这个1%房租理论，但一直没法确信。难道说就是一个月租金约等于1%
房价？
什么样的地方能租出这么高的房租？我孤陋寡闻，国内外一二三线城市和大农村，呆过
的地方没有哪里能收这么高的租子啊。按我的感觉简直是恐怖，一个20万的房子一个月
能收2000？如果这么高的收益，绝大部分社会资金都应该来投资房产了。怎么还有人租
房呢，借贷也要买房啊！
【在 y***j 的大作中提到】
: 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
: 比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
: 利率低等等，可能放松一点点。
: 另外计算cashflow
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
: 有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
: 装修费用坐分母，然后看你的回报率。
: baozi，plz
|
s*******d
发帖数: 4135 | |
s******8
发帖数: 610 | 74 还是同样的问题， depreciation 以后卖房是不是都要交税？ 可以到时候搬进去几年
再卖免税吗？
谢谢 |
l**********g
发帖数: 426 | 75 西雅图只有0.3-0.4%
【在 s*******d 的大作中提到】
: 1%在我们这里反正是没戏，可能只有0.5%.
|
b*******7
发帖数: 907 | 76
这个房租是房价1%不太对吧，这样算下来最后如果有3%的收益，这是房价的3%，问题是
你并没有负全款买房，而是用了杠杆。如果是20%首付，相当于5倍杠杆，收益率是15%
了
【在 y***j 的大作中提到】
: 不一定，差别很大。
: 我前几个帖子不有算回报啥的计算器么，你可以自己算算。
: 我们这里算是1%，2各月空房率的话，一年10%的话，税就去了4%，减去贷款4%，只剩下
: 2%给其他费用。
: 要是某地0.8%,也是两个月空房率，一年8%，税1%的，减去贷款4%，还剩3%可以挥霍。
: 其实即使是现金流为负，如果房事比通货膨胀涨得快的话，还是有干头。我们这里房事
: 一般，所以我现在比较多关注回报率。
|
I*****s
发帖数: 3995 | |
g******a
发帖数: 4774 | 78
【在 y***j 的大作中提到】
: 我最近也在研究。入门阶段错了请指正。
: 比较简单的1% rule，就是每月房租大概房价1%。但是考虑到很多地方房子本身涨价，
: 利率低等等，可能放松一点点。
: 另外计算cashflow
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
: 有人觉得只要cashflwo正的就好。有人觉的回报率更重要，按照你首付+closing+开始
: 装修费用坐分母，然后看你的回报率。
: baozi，plz
|
w*****m
发帖数: 20421 | |
g******a
发帖数: 4774 | 80 如果贷款买新房自住，
而把现住房出租，这租金可以抵贷款房的贷款吗?
谢谢!
better.
【在 x*******a 的大作中提到】
: Ok deal because it is negative cash flow. Try 30-years loan perhaps better.
: Tax is no concern, you can use depreciation to reduce your income.
: And remember to buy good landlord insurance or umbrella insurance for
: personal injury. Recommend AllState.
|
