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s**m
发帖数: 1564 | 4 Broker sent me an estimated GFE. Today I got the updated version.
I have asked for the rate lock confirmation many times but she never sent me
the rate lock confirmation.
Thinking of the broker's reluctance to give me the rate lock confirmation,
coincidence of free extension with date of lowest rate available, I am
suspecting the broker tricked me.
Next monday is signing day. It's probably too late for me to get low rate or
get back rebate I should receive. I wonder if the broker doesn't not sen... 阅读全帖 |
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b********2
发帖数: 5191 | 5 什么地方耽误了? 为什么不能按时close?
relock要等之前的lock expire之后才行. 不是重新开始, 而是接着做. |
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e******1
发帖数: 187 | 6 马上要生小孩了，比较着急，所以一周前锁了3.875
最近利率掉得厉害，还能再锁吗？我们时间还是够得 |
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f*********e
发帖数: 8453 | 8 不过你贷多少，多长时间？Conventional fixed 30yr 3.875%应该可以接受吧。 |
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e******1
发帖数: 187 | 9 俺是首次买房，还没有close呢，现在拿到commitment letter并锁利率了
但是房子下个月才close，万一利率跌到3.625 or 3.5，想问一下是否可以跟broker商
量再锁一下呢，那怕再出点钱啥的 |
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b*d
发帖数: 9308 | 10 你需要有一定的penalty，如果要re-lock的话，当然broker也可以帮你cover这个
penalty。 |
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k******g
发帖数: 1235 | 11 诶，今天我们这里zillow上的几个broker能做到3.625%几乎没有fee的了
周五锁高了:( |
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b*d
发帖数: 9308 | 12 重新relock不一定能拿到当时最好的利率，否则的话大家都是第一天就锁利率，然后以
后再float down了。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 13 如果没有强劲的经济复苏迹象，rate在今年年底能涨过4.25%的可能性不大。再说了，
即便可以免费relock降rate，也是要加上0.5%的吧，何必呢？何苦呢？人家根本就没给
LZ锁rate，有个0.5%的cap呢，agent才不会急着锁rate，利润空间大得很呢。估计正巴
不得LZ赶紧锁呢。rate上高0.5%，profit上可能会高2个point都不止。
盖房阶段建议多关心进度和房屋质量。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 14 每次relock都会有penalty的，把penalty转换到利率里面就拿不到最好的利率了． |
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k**l
发帖数: 2966 | 15 能pass很快是你lucky，光broker有经验不够
我的经验也很狗血
工资条year-to-day上有一个annual bonus "profit sharing"(注意我并没有把他列为
monthly income， 可year to day 又不能划掉)，他们就认死理说我必须拿出证明我是
公司的founder，两年前的offerletter给他们看了，然后让公司HR给他们写信都不行。
两年前租过一个公寓，所以填了地址，他们说该地址不存在？！可所有的online map上
都有，我我给他们了google satelite map, 用红圈把那building圈起来－－还是不行。据我
的agent后来说他自己开车去照了照片。。。还被leasing manager给骂了一顿。。。
我也不知道就是他们变态啊还是看我当时锁的利率太好故意刁难，后来浮动利率又掉到
我锁的利率了，他们给pass了，总共lock--relock--expire--lock, 耗时3个月
当然他们arm rate最低，愿打愿挨 |
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e***e
发帖数: 550 | 16 谢谢，刚才问了loan agent，她说extend有heavy penalty, 她会在后天relock。 |
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m****4
发帖数: 418 | 18 现在已经lock了rate，但是还没有closing。现在rate又降了，还可以relock吗?thanks
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b********2
发帖数: 5191 | 19 目前大家多半是做no cost的, lock的天数对rate影响很大. 如果rate下降至少0.25%,
还有可能relock, 但是也要看lender, 一半很少有一个月内下降0.25%的.
PF就是provident funding, 它家对条件好的borrower 给的rate是最好的. |
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b********2
发帖数: 5191 | 20 totally depend on lender. 有的lender允许relock, 有的不可以. |
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b********2
发帖数: 5191 | 21 一般是30-45天, PF是最快的, 简单的case十几天就sign doc.
lock了之后只要expire之前close,rate不变, 如果要extend or relock, rate就有变化
, 每个lender对此的policy也不同. |
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s*********0
发帖数: 45 | 22 请问下板上各位大牛，如果贷款有float down option的话要注意什么，大概closing前
多就relock比较好？
broker跟我说float down option要加1/4点，值吗？多谢了 |
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s*********0
发帖数: 45 | 23 如果rates掉下去的话，可以relock在lower rate啊，如果掉下1/4点的话，那肯定就赚
了，掉下1/8点的，基本上打平咯，这么说没错吧
such |
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r******d
发帖数: 1879 | 24 If you wanna relock, yes, you have to switch to different lender. Not sure
which state you are at, but for California, the today's rate is better than
last Friday, especially the ARM program, almost reach the lowest point. |
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p******y
发帖数: 3523 | 25 一旦lock了rate就不能再跟着市场rate走了，要不然银行怎么保障他们自己的利益呀，
但不锁的话，客人心里又不踏实。
目前的规定大概是市场rate下降0.375%的情况下，客人有可能得到下降0.25%的rate。 |
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I******A
发帖数: 426 | 28 跟Loan agent问一下,有的银行可以,有的不一定. |
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b********2
发帖数: 5191 | 29 如果没有expire, 那就谈不上relock, 明显就是没锁. |
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l******r
发帖数: 1642 | 30 这里有不少活跃的代理，所以你看回复要有选择性
1。 看房不用付费，不买不要付费，但是agent A带你看的房，必须通过他买房，不能
换agent b
2.Agent通常会要求你签一个exclusive的合同，就是以后3-6个月之内只能找他看房。
我通常不会签这样的合约。我会签一个我可以和任何agent看房的合约，谁帮我先找到
好房子，那么这个找到的房子就是属于带我看房的代理的
这样有好处，代理必须卖力带你看房，因为看的越多，在他手上成交可能性越大。坏处
是，代理因为你没有签exclusive合同，心里不太爽
3，preapproval给的是假设利率，跟你要lock的利率完全不同。利率每天变化，而且很
多人报一个好的利率，lock的时候却高很多。所以你最好问一下有经验的人那个贷款经
纪信用好，不要被忽悠了，rate只是考虑之一，还有closing cost, 尽量争取
0cost0fee
Lock通常只能lock一个月，如果要lock45天，60天据说agent成本会高， 有的代理在
lock以后还提供一次免费的relock,这个你事先问清楚
★ 发自iPhone App: Chine... 阅读全帖 |
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c*****1
发帖数: 1826 | 31 I guess he need relock the rate but now rate is higher. |
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d****n
发帖数: 233 | 32 Thanks all for your kindly suggestions. Yes, we lock rate at 4%. If we
change lender will have two risks here: (1) The relocked rate will be around
4.85%; (2) Seller may not allow us such time because they may choose
terminate the contractor.
I am wondering whether it is possible that we appeal the denial. Have
anybody heard the successful case about appeal? If yes, how is the process? |
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p******y
发帖数: 3523 | 33 没觉得最近rate低了不少呀？
lock就是lock了，大部分lender没有re-lock一说的。
再者，mortgage重点是保护lender利益的，不是borrower的利益。lender对rate lock
会hedge bond的，会有cost，没那么容易让客人在lock rate之后重新锁rate。 |
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s****a
发帖数: 9912 | 35 CANCEL LOCK的你要付费的，所以申请的手续费你得出了，不少钱的 |
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s*****g
发帖数: 7857 | 36 can do refin 1/2 year later? |
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k***a
发帖数: 2400 | 37 一般不让relock，除非你原来的没做完，expire了。 |
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H**E
发帖数: 620 | 38 FORECLOSURE房银行一再推迟CLOSING DATE，现在贷款锁定的RATE要过期了。
现在的RATE似乎要比我们锁定的RATE低一些，想问问：
1. 利率过期后在同一家LENDER能否RELOCK目前低利率； 如果不可以
2. 能否再找不同LENDER重新做贷款，这样做除了损失原有贷款的APPRAISAL费用（大约
500刀吧，当然还有RP）；还有什么别的损失，另外：
3. 如果重做贷款的话，利率低几个点能值得损失的这500刀APPRAISAL 费用。
多谢多谢！ 新手第一次买房经验教训：这些什么FORECLOSED，SHORTSALE的房子最好
别碰，因为不知道什么时候就给你来出个幺蛾子，防不胜防，烦死你。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 39 1. 具体看lender，如果rate好到一定程度，有的lender是允许rate float down的。而
有的lender只有在lock expire 30天之后才能relock，并且是基于将来的利率，更有甚
者要等120天。您可以问问您的broker。
2. 可以找不同lender，损失除了appraisal，时间和精力以外，新lender可能通过他们
的系统侦测到您在原来的lender那里做，而要原来的lender出一张decline letter，从
而证明您只正在和新的lender一家做。
3. 如果重新做而想弥补利率损失，可以看看新lender能不能给足够的lender credit来
帮您付一些closing cost。或者，举例来说，如果利率一些让monthly payment少了20
块钱每月，500/20 = 25个月，相当于用2年的payment difference买了个appraisal。
您可以权衡一下这对您来说能否接受。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 40 1. 利率过期后在同一家LENDER能否RELOCK目前低利率；
@@@一般都是遵循worse scenario的原则，目前市场利率低则维持原利率，目前市场利
率高则采用目前市场利率。
2. 能否再找不同LENDER重新做贷款，这样做除了损失原有贷款的APPRAISAL费用（大约
500刀吧，当然还有RP）；还有什么别的损失
@@@ 能找，不过，要考虑foreclosure，银行可以一推再推closing，也可能跳出来说几
天内必须close。谨防被搞得两头不到岸。
3. 如果重做贷款的话，利率低几个点能值得损失的这500刀APPRAISAL 费用。
@@@ 低个0.125%都是值得的。一般银行认为4年内能收回cost就算是对borrower有
tangible的benefit了。 |
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p**2
发帖数: 56 | 41 我5年前第一次买房时，那个loan officer，说可以30天内relock一次，如果利率下降
的话。这次这个loan officer就说现在已经不行了，只答应如果利率在锁定后下降很大
，她会和lender商量看能不能降。现在是不是都没有re-lock这种做法了？ |
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c**********e
发帖数: 1184 | 42 （1）最佳方案是看看能否和银行或者broker谈谈看能不能relock或者做rate
renegotiation，在您能拿到的credit不变的情况下降低利率。如果利率市场确实变好
很多的话，绝大多数银行可以这样做。
（2）第二个方案，如果银行不能够降利率且这个房子您非常喜欢，那么还是按高利率
把房子买下来，毕竟错过一个好房子以后也不好找，但是利率在之后是可以refinance
的。具体close之后要等多长时间您要跟您的broker或者银行确认一下。 |
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T********l
发帖数: 31 | 43 谢谢大家的建议，非常有帮助。个人也很赞同circlesquare的建议，感觉是个双赢的方
案。现在有几个个疑问：
（1）像这种relock和re－negociation是越早越好呢还是等到快closing的时候？
（2）如果改了，会不会需要很多的手续延迟closing呢？
（3）我是通过broker做的。这种情况是直接找lender呢，还是通过broker和lender交
涉？
实话说，本人还是比较喜欢这个房子的。只是感觉已经买贵了，利息又这么高，不是很
爽。
再次谢谢！
refinance |
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j*****1
发帖数: 1107 | 44 理论上1% loan amount (1 point）降0.25%~0.375% , 我这里降0.25是2个原因，一部
分是market自己在降，第二个就是没用完的credit/rebate, which is less than 1
point.
lender很好，我锁了后还能降，enjoyed best of both worlds。上次有人问锁了以后
能不能随市场再变低，一般lender要求很苛刻，比如close前crash 了0.5%, 因为几乎
几乎不可能，所以就等于说很难降。我当时说我这里只要降0.25就能relock, 版上就有
人说这个lender不错的。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 45 一般如果已经锁了rate，如果市场rate不下降个0.375%，一般没有lender原意
negotiate rate。而且，需要在loan即将close的时候去negotiate。即便成功，也不能
降到市场rate，起码要比当时的市场rate高个0.125%。
如果LZ希望随市场rate向下浮动，那么最好的办法是换lender，重新做loan。损一份
appraisal fee，以其拿到最低的rate。 |
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k***a
发帖数: 2400 | 46 十月九号锁的， 已经有一段时间。建议和现在的lender做完，否则你可能不能按时
close。以后再refi。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 47 同意同行看法。
除非大变动，锁的利率是较难更改。建议不确定，可暂时不锁。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 48 首先不能再lock with same lender.如果要换lender, appraisal一般要重做(当然也有
可以transferred, 但rate不会好).
现在的agent可以换lender (如果那个lender可以offer lower rate), 但对自己的
broker company有不好的影响. 所以一般来说我们agent宁可不赚都不会做这样的事.
这也是为什么我会在事先告诉我的client我这边不能float down, 也不能relock with
lower rate. |
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u**o
发帖数: 136 | 49 我的loan agent 也不给我降，非说他的利率没有降0.25。 问题事大家别人都降了，别
的bqnk都降了，为什么这个就没降呢？ lock以后说好要是降了0.25 就给relock。这个
时候loan agent完全可以忽悠说没降那么多。因为他更有power，buyer要按时close，
不得不听从。。。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 50 理论上来说lender是有这个policy的. 主要原因是当market rate波动很大的时候,
lender为了留住已经lock的client, offer rate float down. 不然client宁可不要
appraisal也会重新和别的lender lock. 对谁都没有好处.
但是目前的market的情景还不足以trigger这个float down. |
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