h***b
发帖数: 1233 | 1 在合同里贷款的部分，一般会提到贷款金额以及利率的上限（e.g. xxx loan @ no
more than 5.00%）这两天利率涨得凶，如果已超出上限，就可以合理退出。AS IS的合
约，买主得负责一般的修补，除非找到结构、地基、严重漏水之类的 "defect"。
用贷款或估价的 contingency 是最容易退出的，pre-approval letter 并不能说明什
么。 |
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x**n
发帖数: 1936 | 2 肯定行。as is 是指人卖的就是那个东西，但不表示你在做完inspection以后就同意这
个 as is 如果你没有签字画押说你同意取消那一堆 contignentcy(s)。 |
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i******s
发帖数: 8734 | 3 pre-approval letter 就是废纸一张 |
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r*********y
发帖数: 20 | 4 LZ 没说清楚你的AGENT 是如何帮你们写INSPECTION CONTIGENCY 在合同上的呀? 如果
说写了他满意检查结果就可以退出的话就完全不用担心他告你.如果你的AGENT 写了些
别的东西,那你可要看清楚,是不是偏向买家. |
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f*****n
发帖数: 268 | 5 是一个bank-owned的房子。 我已经下Offer, 也被接受了。 loan 估计也快过了。 昨
天拿到appraisal 报告。 发现appraisal 量出来是 1658 sq ft. 而listing上标的的是
1988 sf ft. 我相信appraisal的结果。 因为我一直觉得房子没那么大。 但想想listing 写
得不该有错。 当时下offer也是冲 1986 sf ft 去的， 觉得是不错的deal. 我们原先也不是说
特别喜欢这个房子。
appraisal 的估价是525K， 还是稍高于我的Offer价(500K). 现在我们应该这么办？
可以向seller (bank) 提出降价吗？ 他们可能答应降价吗？
这个bank 和我申请loan的bank是同一个。
还有我们能退出来吗？ 我们loan 的contigency 也快到期了。
我们当时下Offer另一愿因是当时的利率还很低4.25% 左右。 等我们offer 被接受， 几
天时间利率就升到超过5%。 我后来就Lock在5%. 各位笑话了。真有点不想买了。
Merry Christmas to you, ... 阅读全帖 |
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S*A
发帖数: 7142 | 6 你的 loan contigency 写的利率是多少？
如果少于 5% 就可以退出。 |
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f*****n
发帖数: 268 | 7 我们offer contract上好像没有利率的contigency. 大家都有吗？ |
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t******8
发帖数: 11 | 8 发现要买的房附近新搬来SEX－OFFENDER
想退出咋办
快要CLOSE， 差１０天，只有贷款CONTIGENCY，如何退出？ |
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t******8
发帖数: 11 | 9 要买的房快要CLOSE， 差１０天，只有贷款CONTIGENCY，如何退出？
会有何种损失， seller 会sue 吗？ |
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f*****n
发帖数: 268 | 10 是一个bank-owned的房子。 我已经下Offer, 也被接受了。 loan 估计也快过了。 昨
天拿到appraisal 报告。 发现appraisal 量出来是 1658 sq ft. 而listing上标的的
是 1988 sf ft. 我相信appraisal的结果。 因为我一直觉得房子没那么大。 但想想
listing 写得不该有错。 当时下offer也是冲 1986 sf ft 去的， 觉得是不错的deal. 我们
原先也不是说特别喜欢这个房子。
appraisal 的估价是525K， 还是稍高于我的Offer价(500K). 现在我们应该这么办？
可以向seller (bank) 提出降价吗？ 他们可能答应降价吗？
这个bank 和我申请loan的bank是同一个。
还有我们能退出来吗？ 我们loan 的contigency 也快到期了。
我们当时下Offer另一愿因是当时的利率还很低4.25% 左右。 等我们offer 被接受， 几
天时间利率就升到超过5%。 我后来就Lock在5%. 各位笑话了。真有点不想买了。
最新情况：
我后来跟我的agent说我要求降到... 阅读全帖 |
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h****a
发帖数: 628 | 11 有买short sale房子, 先做inspection的吗? 然后递offer给银行时, 去掉 inspection
contigency.
因为short sale 等待时间长, 我比较担心万一房子有损害, 没办法退出.
argue |
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j***b
发帖数: 5901 | 12 那要看卖家的目标是什么。如果是跟买家斗气，那当然就是买家出高价也不卖。如果是
要卖房子，并且房市不那么好，我看不出任何理由不接受买家的offer。买家通过
contigency退出很平常的。我看到的都是卖家通过各种方式阻止买家退出。被买家“出
尔反尔”激怒，即使没有另外的offer也不接待性格卖家有，但是不见得是明智选择。 |
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B*******d
发帖数: 1153 | 13 买房卖房，本来就跟买卖股票一样，一犹豫，就不是你的了，马后炮又有什么用呢。给
agent写信，人家可能也还在恨你呢。
你退出来的那几个月，房价下降不少，卖主可能担心还会降。610K可能卖不到，也许
580K卖主就会接受，如果买家用的seller agent，再省个2%，也许买家还没有
contigent,也没有要求修，算算560K也差不多了，就卖了。
买卖房子，真的要有运气才能搞到best deal.指望agent本来就是错误的。 |
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v********d
发帖数: 618 | 14 当买方经纪人,经常碰到的一个问题是,卖方同是收到了几个合约.如何让你的合约脱颖
而出,被卖方接受,是个关键.
道理上讲,无非是两条-- highest and best. 也就是,一是价格,二是条件.但实际操作,
并不是那么简单.
这里给大家看俺刚刚经历的一个典型案例.
我一个客人,看到了一个房子,非常喜欢,志在必得.由于这是一个短卖,我们又不想下太
高的OFFER, 于是,我们在房子上市当天,下了一个比报价高$1000块的合约.
然后,我就开始运作.先查一查,卖方代理和我们公司任何人有没有过交道.可惜,没有.
然后,问了几个我关系好的大牌代理.还是很可惜,他们都不认识卖方代理.
终于发现,我和卖方代理公司的另一个代理,先是发生一点误会,然后登门拜访,消除误会
,不但成交了,还很友好.
然后,我有查了当卖方代理的业绩,发现这个女人不寻常.她去年一年居然有40个成交.
然后我就打电话.
Hi, Susan, How are you?
I am fine, how are you?
I am doing excellent today, especially after showing ... 阅读全帖 |
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x***9
发帖数: 30 | 15 问题是没想到别人会加那么多，我觉得加了两万已经挺多的了（50多万的房）。你们分
析出别人能加多少呢？
以前曾见过一个60多万的最后加了6万卖出去的，那也就是我听说的唯一一个加那么多
的。一般都是低于listing，很抢得加一两万。听说是有人不要inspection contigency
（只是做了preinspection）.也许是这个原因吧。
很郁闷，实在太喜欢这个房子了，像你说的，周围都是老的，这个算比较新的，估计再
等一年能再出个这么新的就不错了。加了两万多，人家连counteroffer一下都没有，感
觉这有米的人也太多了。 |
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c*********r
发帖数: 7685 | 16 出多少关键看有多少人下OFFER，一般半米以上的房子应该以五千递增。比如我抢那个
有六个OFFER，包括我。我就计算一个人加五千，我应该从138加到141，我经纪说加到
140，我说还得加，她说141也够了，但我觉得再加五千就把握了。因为别人最多想141
到头了，我加到第七个人的价应该就没问题了。在六个的情况下，既然敢递，没人会出
要价的，没意义，所以我假设五千加起。象我说的那个四十九个抢一个的，从一百七八
十万最后到二百二三十万。这时候经纪根本没必要骗你，因为不止一个OFFER，多个几
千，到她那也没几个钱了，关键是给卖方拿个满意的价。如果五十万的，我会五千五千
的加，最后多加两到三千封一下顶。
contigency |
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g**y
发帖数: 1342 | 17 被拒乐，卖家的期望值居然跟刚卖掉比他情况稍好的房子list price一样，而且还是没
有contigency的offer，还不停提醒我时间很紧迫，他今天要跟人签lease乐如果不出意
外。 |
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g**y
发帖数: 1342 | 18 我相信他手里的确有一份lease的申请，而且是接受乐，但是出于双方价格扯皮阶段。
我也说了我的确还在看别的房子，并且说乐他的房子哪些好哪些不好，找了一个同样
community的房子跟他比较，有数据有真相。不过他要求太高乐，价格比我预想的多3万
不说，还要no contigency。。不过我也能理解，他房子挂半年乐，不想再耗乐，可惜
我是买家，不能太多照顾卖家的情绪，毕竟都是拿钱在说话的。 |
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l********y
发帖数: 413 | 19 AGENT和BROKER大家一定好好找，我还是被熟人坑了，这种事情我发现杀熟的最多。我
觉得现在止损是明智的做法。那个房子也不是特别喜欢，只是看太久觉得个方面还凑合
，AGENT不停PUSH就决定了，但是后面的事情，让我不想继续买了。想重新找AGENT看房
子 那个contigency 是什么样的文件？单独的么？我房子是 SHORTSALE 只有个
ADDENDUM 现在不要可以么
【 在 newrole09 (无业游民) 的大作中提到: 】
it |
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l********y
发帖数: 413 | 20 AGENT和BROKER大家一定好好找，我还是被熟人坑了，这种事情我发现杀熟的最多。我
觉得现在止损是明智的做法。那个房子也不是特别喜欢，只是看太久觉得个方面还凑合
，AGENT不停PUSH就决定了，但是后面的事情，让我不想继续买了。想重新找AGENT看房
子 那个contigency 是什么样的文件？单独的么？我房子是 SHORTSALE 只有个
ADDENDUM 现在不要可以么
【 在 newrole09 (无业游民) 的大作中提到: 】
it |
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g****d
发帖数: 88 | 21 If you have appraisal contigence, you can ask the seller to lower the price
to match the appraisal. If seller does not agree, you can walk away. |
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l********r
发帖数: 906 | 22 前几天发过帖子，home inspection 的时候发现了几个大问题，所以决定按照
contigency退出，我的agent已经把押金退给我们了（escrow是在我们agent的公司）。
2周以前就把这个contract release form寄给卖家agent了，但到了现在他们还是没有
签，我们今天看好了另外一个房子，想出offer。
请问是不是可以不等这个release form，直接动手买新的了，还是必须要等卖家签好了
我们才算从前一个contract中脱身了？
比较困惑，不想买了第二个房子，发现被第一个房子缠住了，到时候是不是就麻烦了？
多谢指教！ |
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a******e
发帖数: 36306 | 23 看到一个房子直接就pending了，没有Active Contigent，然后过了10天又回到市场上
了。。。这种情况是不是卖家就损失钱了？ |
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m***i
发帖数: 980 | 24 close是30天，但seller要求17天就要release Loan Contigency. |
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g****d
发帖数: 88 | 25 Even you have appraisal contigence, you may not withdraw. However, you can
ask the seller to reduce the price to the appraised value. if seller does
not agree, then you can withdraw.
If you are getting a loan, the bank will not give you mortgage if the
appraised price is lower. |
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c*******o
发帖数: 5387 | 26 如果你有appraisal contigency，可以和seller重新谈价钱。
如果seller不愿意降价，你可以选择退出合同。 |
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s****i
发帖数: 519 | 27 谢谢楼上的，我继续抛砖：
卖房的agent说，这个买家的优点是cash offer，可以很快close；唯一的contigency是
说水电气AC和appliance在交接的时候在working condition；是个老美single mom，
assistant professor。agent还说最近利率上涨，可能对房价不利，云云。
租房的agent，奶奶的，今天竟然很意外的一直联系不上。 |
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j**n
发帖数: 195 | 28 The buyer needs to sell his house first.
Feel frustrated. the offer is good. but who knows how long it will take for
the buyer to sell his house..
Any cooments are highly appreciated. |
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p*******n
发帖数: 4824 | 29 还是和律师谈，看能不能加一条termination条款，比如说给buyer $2000
让你能够随时退出。这样的话，你还可以随时接受offer。无条件的接受他们
的contingency，就等于让buyer想退出就退出。。。你自己就狠不利。。。
for |
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j**n
发帖数: 195 | 31 that's a good idea. thanks... |
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h****m
发帖数: 45 | 32 zt突然决定换工作, 但是loan是一我一个人的名义申请的, 刚做完appraisal,跟我们的
contract一个价, 所以也没办法用appraisal contigency。 现在还有什么办法退出吗
？ 谢谢！ |
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a******o
发帖数: 7982 | 33 好恶的seller呀，你们的agent呢？inspection后不满意，可以用inspeciton
contigency walk away呀。但是需要notice seller吧。不过说你们弄坏地板这个比较
烦人，怎么说清不是你们弄坏的呢。找个律师？ |
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D**P
发帖数: 223 | 34 心仪一个short sale的房子(有两个lender)，
没有能力付全款（listing price 50万，我觉得比市价低10%不到点）,
3周前给了比开价低10%的offer，seller签完字，并已转到银行，现在情况不明。
我知道这种情况下胜算不大，而且家庭原因希望尽快买房子，不适合在这个房子再耗上
超过一个月的时间。但是又很喜欢这个房子，觉得过了以后，3、5年内就没有机会了，
所以想尽力争取一下。
我的agent的建议，
改动offer，
加价（这个就得至少2、3万的加了，或是直接全价）或是present给银行一个（类似）
cash offer的条件(同时拿掉所有的contigency)。
所以考虑开始做inspection(seller已搬走)和办理贷款，
我有sale agreement，虽然没有short sale的银行approval，
我觉得我很可能能够拿到贷款，并且lock rate.
潜在的费用，
600的inspection
400的appraisal(也可能不发生，我的agent会配合，除非他们直接drive by估计)。
大家帮我看看是否可行。 |
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h*t
发帖数: 187 | 35 inspection已经做完了，seller也基本都修好了。
贷款也办的差不多了，贷款银行的appraisal report刚刚拿到，比12年前的appraisal
少了320个sft。Appraisaer说可能是因为楼梯那里一二楼是通的，他只算一层，前面的
appraiser算了两层。
当时买房子的flyer上面说approximate sft是3500-3999，现在的appraisal report说
是3280sft。如果啥都不argue就买了，又觉得非常不爽。但是现在已经有contract，
terminate contract的contigency（inspection，fiance，appraisal value lower
than sell price）都不满足。
各位达人，帮忙出出意见，非常感谢！ |
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h*t
发帖数: 187 | 36 多谢回复，
有contract，上面写明了close的日期，又不满足contigency的条件，可以拖吗？ |
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h*t
发帖数: 187 | 37 多谢！像俺前面说的，已经有contract，马上要close了，而且推出contract的三个
contigency都不成立。这时候还可以和seller讲价吗？ |
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x****u
发帖数: 598 | 39 mine is 45 days and closing in 90 days. |
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t**********j
发帖数: 382 | 40 We close loans withing 4 weeks. Generally speaking, 2-4 weeks before closing
should be enough. |
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t*******a
发帖数: 623 | 41 我的代理说21天，请问合理么？
closing |
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o*******e
发帖数: 238 | 43 上市10天，agent上周末递的offer，问过一次，agent说银行要等一段时间收更多的
offer，大概多
久啊？
前一阵附近一个因为价钱超低，大概上市10天就contigent了 |
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b****0
发帖数: 56 | 44 offer接受了，但是卖方附加了要在两个多星期内要我们提供bank commitment letter
的要求，但是closing date不便，还是30天左右。由于我们counter offer好几轮，所
以当达成合同时，那个closing date还是我们第一次递offer之后的30天。留给我们贷
款的时间就是两个多星期。当时我们不懂，就签了offer。今天到几个银行问了下，要
拿到bank commitment letter几乎就是贷款的事项已经办完了。所以时间相当的紧，我
们很有可能来不及。到时我们要是提供不出这个letter就是我们违约了。
所以现在我们想将offer取消了，然后重新给offer价格不便，只是要求按照正常的30天
closing date来完成。我们的agent建议我们进行一个对于贷款的contigency，说我们
了解了贷款事宜后觉得时间紧迫，不能够按时完成贷款，要求重新就closing的日期进
行协商。他觉得这样起码合同就价格部分还是有效的，只是就时间问题进行协商。
问题就是lg认为重新协商很麻烦，因为我们谈价格时已经经过几轮的counter offer，... 阅读全帖 |
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s**********0
发帖数: 218 | 45 是85年的房子，那APPRAISAL VALUE是不是比较准？要是出了高价APPRAISAL VALUE低个
几万我还得付那部分钱,另外合同都有APPRAISAL CONTIGENCY吗？
zillow |
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N****E
发帖数: 1474 | 46 The mortgate bank will run your credit and do some other checks before the
close. Do something to significantly lower your credit, so the bank may not
process the mortgage and then you may be back out. Otherwise the seller
has the right to sue you to break the contract since all the contigencies
are removed.
radon+
break |
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p*****y
发帖数: 421 | 47 下offer在即，agent要我写两张支票，一张是给什么title company的earnest money，
1%的比
例。另一种是200快，给房主的，购买10天内无理由退出的。
他的解释是如果签合同后的10天内，可以无理由退出，损失这个200块钱，可以拿回1%
的定金。但是即
使是inspection和loan之类的原因，也要花着200刀。
初次买房，这个大家都是这样子的么？本来今天就要下offer，听到后，犹豫了一下，
不知道是不是就
是这样子。
谢谢！！！ |
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a**s
发帖数: 1398 | 48 另一种200块，情况少见。不过，如果你十分中意房子，无所谓。 |
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n*******9
发帖数: 3244 | 49 个州法律不同，也许你们那儿是这样吧。我们这边不用花这钱。 |
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x*********2
发帖数: 299 | 50 我们得合同里面没有这条，但是还是可以walk away。看你得银行怎么处理了，
finantial contigency能不能用？最后seller降了2／3得差价，我们自己出了1／3。 |
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