s*****d
发帖数: 87 | 1 我们在12月初看中一个房子，买下来后决定于2010年2月底之前搬进去。现在居住的APT
是12月底到期，我们和房东在签署2010年协议时，他不同意签month by month
contract，要求我们仍然签一年的contract，但是加了一个Addendun:就是我们如果能
够提供买房的证据，提前60天告知房东，就可以中止合约。原文如下：
A legal doctument showing that they have purchase a property and a 60 days
written notice will be required on or before the first day of the month,
prorated rent will not be allow.
我们于12.28号remove contigency后，写了一封email给房东（我们以前都是通过该邮
箱和房东联系），连同购房的有关documents作为附件，告诉他我们将在二月底搬离现
在居住的APT,同时该信件我老公也CC给我。但是我们迟迟没有得到房东的回复，于是我
和老公就在一月10 |
|
s*****g
发帖数: 237 | 2 roof是大问题啊 要修要换都很砸钱的
既然知道roof有问题 要好好想想值不值得。
当然在inspection contigency的几天里 你发现大问题及时退出 是没有损失了。除了
inspection的费用你白花了。 |
|
h**i
发帖数: 46 | 3 已经签了conditional remove contigency,条件是 termite clearance.
可是，这几天暴雨，屋顶漏水并且渗出墙壁。这种情况可不可以walk away或者要求
seller维修。
请指教。 |
|
h******n
发帖数: 16 | 4 我来说一下吧，因为我刚买了 for sale by owner的房子，我自己也没有用agent，刚
刚close。其实比较简单，主要是把价格谈好。谈好价格后，由卖方或者买方准备一份
标准合同，双方签字，我们没有请律师，注意合同上加上一些通常的contigency。当然
签合同之前可能要做些research弄清楚标准合同一般都包括什么。然后卖方拿着签字的
合同找tiltle company负责tiltle方面的事情。买方凭合同去办贷款手续，找人
inspection,要修理credits。一个多月后，贷款好了，tiltle company说title也好了
，然后四方：卖方，买方，tiltle company,贷款银行，商量一个时间坐在一起close，
我close花了不到半个小时。当然，这中间你要同你的贷款银行和卖方要一直不断的交
流联系，确定程序在不断向前。
可能不同地方有不同的规定，这些可能只供参考。 |
|
a*****0
发帖数: 660 | 5 南加地区，一个举例，有个房子要价495k,3天contigent, 1个多月就close, sold at
565k.是在抢啊,看房子2个多月了,offer出了不少，大概都比要价高30k左右，一个都没
拿到。。。绝望了，只好排队买新房去了，至少明码标价。 |
|
m******3
发帖数: 983 | 6 You put 15 day close plus 15 day loan contigency.
On day 12 or 13, you tell seller that you cannot close on day 15 and want
extension. If no extension granted before day 15, you won't lose your
earnest money. |
|
T*****m
发帖数: 3480 | 7 很多contigency plan, 所以即使有其他offer， 能不能成很难说， 要是你不急， 你
就慢慢等， 同时看看其他房子 |
|
f*******6
发帖数: 665 | 8 可以先加钱拿下，如果你真的很喜欢，这样能先让其他竞争对手出局。
不知道你的agent有没有跟你解释short sale的房子，最终未必能成。一来即使你的价
钱seller接受了，银行未必接受。等到最后银行approve还要一段时间，中间你还可以
去shop 其他房子。如果你的agent 很有经验，他会教你怎么写contigency plan保护你
在必要时候放弃这个合同。不过你的agent总push你，很难让人信任。 |
|
d*s
发帖数: 686 | 9 要是房客不合作，就只能等到lease到期才能要求他走了，买了房还要等几个月才能住进去太不爽了
能不能在合同里加上要求房客搬走这个contigency？或者房客不搬走就不close escrow？ |
|
u******6
发帖数: 251 | 10 找过了。以前估的和现在估的都不一样。以前说可以conventional 现在说要FHA
而他们完全不用付责任的。我的问题是，如果我的offer自己加上fianancing
contigency这个有没有法律效力。 |
|
y***n
发帖数: 114 | 11 我买的房子当初就欠两家银行。第一家欠85W，第二家千15W。我们当初也不知道这2个
LOAN的SHORT SALE通常来说很麻烦，只管交了OFFER。感觉双方的AGENT都没怎么PUSH，
2个月后第一家批了。又过了一个月，第二家也批了。然后也没再签什么合同，说用当
初交OFFER的文本就可以了。虽说规定了CONTIGENCY DATE，但实际上没人催我们REMOVE
。所以直到CLOSING DAY那一天，从理论上说我们都可以随时退出，拿回押金。或许是
我们运气好，银行图省事，不给我们（也不给他们自己）找麻烦。给你做个参考。 |
|
m**n
发帖数: 9010 | 12 我们这儿合同里双方是都不能退出的(除了有几个特定的contigency之外).
一般也不会真因为对方退出就告, 对方要真有困难我想也没多少人会追着打.
只是为了防止某些卖家看到更好的offer就改变主意而已. 真碰上这种事,
威胁一下要卖家赔偿损失, 否则就告, 卖家大体上也会觉得得不偿失的了. |
|
s********t
发帖数: 32 | 13 We are close to settlement and all the contigencies were all removed except
for the HOA material. My wife think we paid to much for the home and want
to walk away. Can we just say we don't like the HOA regulation w/o detail
reasons?
Your advice are highly appreciated! |
|
|
f*******6
发帖数: 665 | 15 我就没有no appraisal contingency,听说跟我们争得另外两家也都没家这条。我觉得
买的是个deal就行。其中一家一个contingency都没有呢，这家伙最高价种了后又不知
什么原因退出了（看来总有理由退出的），卖家回头又找我们，比那家伙少了6000拿下。
我们只用了HOA, inspection and redom得contigency.没有financial contingency少
一条contingency你就多条优势。 |
|
u*****e
发帖数: 744 | 16 都有律师和mortgage contigency的
咋会出现这个情况呢 |
|
b********3
发帖数: 994 | 17 一般来说，mortgage contigency会在拿到commitment letter以后remove。 |
|
h**p
发帖数: 377 | 18 our case, appraisal 26k lower than offering price, it's a reo and no apprais
al contigency.... and we took it still, very very painfully |
|
k*****y
发帖数: 166 | 19 我告诉他考虑退房子了（contigency还没有remove）， 他还是很坚持。我该不该争这
口气啊？
you |
|
s*******i
发帖数: 758 | 20 bank owned的房子，29万，我们出价加了5千刀，第二天offer银行接受了。但是要求：
1，加1%的earnest money。
2，“If appraisal is lower than Sales Price the buyer is willing to pay the
difference”
是不是估价低于我们的出价，我们也按照我们的出价，即29.5万，来买。但是我看版上
的有的朋友offer里都特意提到如果估价低于自己的出价，可以walk away。不知道银行
追加的这条对我们是不是不利~~
还有，我们要是接受这条的话，要不要强调inspection contigency在offer里~~
先谢过~~~ |
|
b*******k
发帖数: 43 | 21 我们在一个多月前递了一个short sale的offer了,银行是BOA.现在大概已经进入最后阶段了,顺利的话可能两周就会有结果.
但现在有另一个short sale的房子.银行也是BOA.这个房子先前是contigent short sale,但最后BOA的counter offer比买主的offer高了一万,买主就walk away了.但这个房子我们更喜欢一点,也愿意出银行counter offer的那个价钱.agent说顺利的话可能三四周银行就可以有答复.
现在的问题是,这两个房子都是BOA的,那BOA会发现我们递了两个offer吗?如果发现的话会有什么后果?两个offer都拒了? |
|
a****r
发帖数: 4965 | 22 周五双方都签了Contract了？还只是你一方给了Offer？
只要对方没在Contract上签字，你们可以改主意，拿回Deposit。
如果对方签字了，还可以利用各种Contigency来Walk-away，并拿回Deposit。 |
|
s**m
发帖数: 1564 | 23 perhaps seller was not willing to handle the repair, and preferred a
straightforward deal. if there is no big difference in two offer prices, i'd
choose the one with slightly lower offer but no contigencies and repair
obligations |
|
f****i
发帖数: 20252 | 24 你们有没有loan contigency？appraisal contingency? 是几天的？ |
|
t****e
发帖数: 12 | 25 2005 年底在POMONA买的三室TOWNHOUSE，花了23万，现在房贷还剩14万。买房后房价
一度涨到30万，现在房价大幅跳水，在11万（CHASE的估价）至15万（县地产税估价）
之间。所以现在的情况是轻度水下或与水面持平。
本来也不用着急，等房价慢慢涨上去就行了。可是一年前换了工作在VENTURA县，每天
上下班时间太长，就在工作的地方租了一个房间，500/月。想卖房子在那附近重新买一
个，可是头款没有（闲钱全放在房子上了），贷款也很难。将POMONA房子出租吧，租金
不够房贷HOA地税，而且那一带信用不好的人多，碰到无赖房客会很麻烦。
最近WELLS FARGO 有个SHORT SALE项目，针对房子在水下，但没有拖欠过房贷的人
。银行可以将房子收走，余款不用还，也不影响信用。跟经纪谈了谈，他说我这种情况
，可以换房，即POMONA的房子挂出来卖（是盈是亏由银行承担），一边在VENTURA 附
近另找房子，只需交3。5%的头款，银行出PRE-APPROVAL LETTER 帮我做贷款。万一
新房子没搞定，老房子又卖掉了怎么办？卖的时候可以加CONTIGENCY。
请大家帮我 |
|
y*l
发帖数: 334 | 26 我的loan contigency好象是20% down,5.25% 30年 |
|
r****n
发帖数: 144 | 27 原定于4月初close，
不知道怎样可以把close date延长一个月？
我们已经remove contigency。
也愿意付seller这一个月的费用。 |
|
u*****e
发帖数: 744 | 28 有inspection contigency吗 |
|
u*****e
发帖数: 744 | 29 你没有写contigency吗
按照那个上面找个理由就要回来了阿
250m。声音房间内听不到。院子里有。本来觉得无所谓。后来读到highway health的
问题，发现声音和健康相比算是小事。想退出。 |
|
a****r
发帖数: 4965 | 30 HOA Contigency和HOA是否收费没关系。
我们州对HOA有法律规定，卖房者有义务给买房者提供HOA的各项规定的文件，买房者接
到文件后3日内，有权选择不接受HOA条款，那就可以取消合同，拿回押金。 |
|
a****r
发帖数: 4965 | 31 我们的Builder只要了$1000 Deposit，1%都不到，不过也没Loan Contigency。 |
|
s**********d
发帖数: 36899 | 32 说了capa的就递。大多数short sales都是。
pre-approved才会是收了变contigent/pending. |
|
r******r
发帖数: 113 | 33 如果你和seller已经签了contract，并送给银行审批了。在银行approve之前，你怎么
back out contract呢？用inspection contigency吗？还是在你签合约的时候，有特别
的条例？谢谢 |
|
b**********y
发帖数: 326 | 34 是不是没戏了？以前看得，一开始给的offer太低了。看来看去，还是它最好。
三周的话，在什么阶段呢？我猜，inspection已经做完了，contigency binded
contract 签了， 价以及要做的修补已经订好了，只在等银行appraisal，批loan?
这种情况，卖家有理由或incentive 来退出，接受别的offer吗？ |
|
B***r
发帖数: 534 | 35 NO.
你可以看它的status,除非是'Contigent with kick-out'，否则seller是不允许接受其
他offer的。 |
|
d********y
发帖数: 1141 | 36 在contigency里面,inspection,morgage 都可以是理由啊. 你不满意loan rate, 不成
功申请都是理由啊. 但是必须要在规定日期之前通知不要就好了吧? |
|
h****a
发帖数: 637 | 37 我的agent说offer接受后有三天时间可以无理由推出。三天以后就要靠contigency了。 |
|
h****h
发帖数: 1168 | 38 this approval might not really final approval,
which equals a hud1.
this might mean your commitment approval/letter == loan contigency |
|
b**********y
发帖数: 326 | 39 房子bid贵了。银行appraise估计到不了这个价。因为喜欢，比appraisal 多两万也行
，但再多就承受不了了，因为down pay只有20%，appraise再低些我们就拿不到loan乐!
seller已经把contract fax给我的律师了，还没签，周五和律师谈。大家说能加
appraisal contingency吗？我猜seller肯定不干 -- 不同的银行appraise出来的结果
也不一样啊，如果要求他match，他会不会觉得我们一定会找appraise最低的银行，然
后还价？
Appraisal contingency 可以写成要求match appraisal + 20K 吗？这样我们也show
good faith, 表示我们也是愿意在appraise的基础上做些让步的.
谢拉！ |
|
b**********y
发帖数: 326 | 40 弱弱的问，这种情况我能换一家银行再估一次马？而且，appraisal contingency 是
binding on two sides吗 -- 一定要注明appraise高了，我们也得match?
不过高很多是不会了，我们大概知道market price, 而且我们的价格比county
assessment for tax purpose 高了20万阿！当然，在我们这破地方，一般成交价都比
county assessment 高至少10万。而且，这个房子在county上很多信息没有更新，导致
assessed value比较低。Appraisal如果也考虑county assessment,那可能会低。 |
|
b**********y
发帖数: 326 | 41 这样啊！我们没有buyer agent,只有attorney. Attorney应该知道怎么negotiate on
terms 吧？但是，我的attorney会站在我这边，保护我的利益吗；还是和seller agent
一样，都希望成交，而且价格越高越好？
另外，seller agent认识我们的attorney. 没办法，Seller agent 在这一带势力很大
，没有不认识的attorney. 你觉得这会影响我们negotiation吗？ |
|
f********r
发帖数: 3155 | 42 Bank appraisal value is normally considered to be the true market value.
Asks seller to match it. Why pay a penny more than that?
乐! |
|
b**********y
发帖数: 326 | 43 Thanks.Very informative! |
|
f********r
发帖数: 3155 | 44 Exactly.
Use appraisal contingency to negotiate, don't be afraid to walk away.
defines
if
However
thhe |
|
|
h******n
发帖数: 92 | 46 In california, seller is required to disclose any death of people (and
animal?) in the last 3 (or 5?) years at the property. This is considered as
important information. It will be considered as material and significant
change of selling conditions if one of the owner passed away AT the house
after entering contract before escrow. I believe that buyer will be
automatically qualified for back out in this special situation even if all
common contigencies are removed.
it is going to be difficult to |
|
I*****e
发帖数: 319 | 47 如果在四月份签好sale contract但是contigency 到5月再remove.可以拿到8000吗?
如果6月份close但是原来的房主要住到7月,也可以拿到8000吗? |
|
I*****e
发帖数: 319 | 48 首先，换agent. 然后，要求对方降价。
问一句：你的contigency 都remove 了ma ? |
|
S*********t
发帖数: 522 | 49 这位大侠，什么叫“contigency 都remove 了”？第一次买房，不太明白。
现在换Agent已经没有用了，只有7天的时间了，我还能买什么房子呢？真是气死了。这
个Agent是我的好朋友介绍的，她在他那里买过两个房子，都很满意，我周围也有好几
其他人是他帮买的房子，口碑好象都不错。这个Agent从业20多年了，现在想想，我们
这个小地方，Agent就这么多，他干了20多年，哪个Agent他不认识啊？我们现在严重怀
疑我的Agent跟卖方Agent私交甚厚。 |
|
I*****e
发帖数: 319 | 50 你去找你的ａｇｅｎｔ 同公司的人，最好是他们的 ｍａｎａｇｅｒ. 让他来接受
你这个事情，你还可以继续买这个房子 。。。。
contigency就是你inspection有没有问题, 贷款有没有批啊，然后你要签remove的文件
的。 |
|
