f****i
发帖数: 20252 | 1 ARM有参考LIBOR的跟参考1 year T-Bill的，现在LIBOR比T-Bill高了大概半个百分点。
是不是参考LIBOR的ARM比较不值？ |
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s********d
发帖数: 2216 | 2 我两次 refi 都是 5 ARM， 1/1/5
agent 给我算了一下， 9 年内卖房还是refi， 都是 5 ARM 好过 30 年。 |
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d*********2
发帖数: 48111 | 3 即使是有lifetime cap的， 为了1.5%的利差， 赌将来可能4%的利差不发生， 也不太
明智。 而且美国的低利政策刚一年半就支持不住了， 将来的libor rate必然会报复性
的高。
arm只适合短时期和有充分经济余裕的， 大不了pay off就是。
我之前的loan就后悔没贷成ARM的， 早知道会refin的话， 一年时间可以省6000多利息。
但是当时也猜不到rate会跌成这样。 |
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f****i
发帖数: 20252 | 4 1.5%的利差5年能有不少钱呢，进了principle后，利率就算升2%也能持平
如果是准备每次多付principle，arm不错
如果是准备每月还minimum的，还是别用arm了
息。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 5 10/1 ARM的利率还不如30年Fix的,所以没有什么客人做10/1 ARM. |
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P*T
发帖数: 339 | 6 如果30年fixed: 3.875%
5年ARM:2.625%, 从第6年开始每年的利率都按最高的7.625％算。
我大概算了算， 8年之内搬家的话好像5年ARM比30年fixed的划算。
不知对不对？
谢谢！ |
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a***a
发帖数: 524 | 7 考虑的是300k以下的贷款，不考虑大额贷款。
如果是30y fix的话，好处是稳定。
现在对ARM有点想不清楚。有没有这样的可能性：
现在选择5or7/1ARM，到时候再refinance成新的5or7/1ARM，这样确保了灵活性和低利率。
同时，如果把相应的30年fix贷款在此期间的多付的钱（对于ARM），用来都付本金，也是从某种程度上来说降低了这种refinance的风险。
以上只是一点想法，主要是总觉得的不可能在一个地方终老。
不知道想的对不对，以上idea仅供大家批评。
谢谢 |
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h*******s
发帖数: 3932 | 8 是，fix就是为了防止利率上去，而且现在的确挺低的（和ARM的差距也不算大），没有
比这一两年lock fixed更好的时机。
但是～～根据第二流行理论，美国就是昨天的日本，所以利率20年上不去，房价也上不
去。。要赌的排队上ARM了。
还用想么。 |
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m***o
发帖数: 1738 | 9 想做refinance, 但觉得现在30years利率高了点，刚拿到 3.5的no cost (5/1 ARM)。
不知道是不是应该先做5/1 ARM, 不过又担心5年之后rate抬高。
大家觉得现在锁5/1ARM怎么样？多谢！！！ |
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m***i
发帖数: 980 | 10 我们的情况比较复杂，LG的PERM audit了快三年。最近要买一个60w的房子，我们贷款
要27w。因为绿卡有办不下来的风险。一旦PERM被deny。H1b六年以后就要回国（两年后
）。房子就变成鸡肋了。
我们想的是用ARM，头7年利率比较低，如果身份没有问题，就尽量多还本金 （每个月
可以多还至少2000块本金）。如果身份一旦有问题。至少几年之内还是低利率。我们还
可以有几年的时间可以周转一下，房子出租也容易打平。我们再想办法会美国。就算回
不来美国，要买房时利息没有付那么多。如果没有问题，绿卡顺利拿到，7年之后我们
的贷款本金也只剩下不到10w了，（每年多还2.5w本金）。利息高些也差不了太多。
有懂ARM帮我们看看我们的分析对不？谢谢啦。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 11 我也觉得既然考虑ARM，反正两年之内就见分晓了，不如选5/1 ARM，目前的rate比7/1
好很多。再说了，何必每个月多还呢？万一不在美国呆了，把钱握在自己手里不好么？
如果还留在美国的话，到时候觉得refi不划算，再把攒下来的本金一把还进去也一样呀
。干嘛搞这么复杂呢？ |
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f*****g
发帖数: 15860 | 12 FT，怎么考虑问题那么死板啊？5年ARM就得到5年后？30年FIX就管30年？
利率随时在变，你的情况(收入，工作地点，家庭...)也随时在变，你随时根据你的需
要refi贝，只要没有cost/points。比如，你现在用ARM，2年以后觉得利率在快速上升
通道，就再refi贝，反之亦然。
说白了，FIX就是等于多花钱买了个利率保险，而你，有可能完全用不到这个保险，比
如，你3年后(美国平均7年)换大房，你这些年交的这个额外保险纯白交。
都是数字说话(各种贷款最后按实际居住N年算下来)，和你打算在这个房子住多久决定
的。 |
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b****u
发帖数: 1027 | 13 请教大家在选择 ARM or 30 year 的时候看哪些因素呢？
我现在选 30 year, 不过也在考虑 ARM 7/1 or 10/1
请问大家都怎么考虑的？ |
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d******n
发帖数: 2712 | 14 基本打算10年还清，我都不建议选10/1 ARM，因为rate看上去就比30年固定好一点儿。
选30年固定确实比较省心。要是觉得10年左右就能还清，不如考虑一下15年固定呀，
rate也挺低的呀，确实月供要高，但是选择ARM，要想提前还清的话，每月也要多还钱
的呀。 |
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t**********j
发帖数: 382 | 16 I am in NJ. If your loan amount is no more than $417k, your credit score is
740 or above, 20% or more down payment for Single Family or 25% or more down
payment for Townhouse (condo), our Friday's (5/27) rates (Not for NY or MA)
are.
7/1 ARM--2.75%, no point, lock for 50 days.
5/1 ARM - 2.5%, no point, lock for 50 days.
Let me know if you are interest. |
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p*******n
发帖数: 4824 | 17 MS现在15年固定和7年ARM利率没差太多。。。
如果你在十年之内把房子卖掉，ARM大概是比较划算的。 |
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t**s
发帖数: 1393 | 18 ARM for sure, since you can 还掉贷款 in 5-10 years.
And for ARM, there is a cap for the rate increase, ask agent for details |
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N*9
发帖数: 2829 | 19 请教版上做loan officer的，比如arm利率是1 yr libor+2.25%，为何我的broker让我
看10 yr treasury bond，它们是如何联动的，libor是每日更新一次吗？我的broker给
我的利率是跟踪10年bond的，每天上下午都不停变，是不是10年bond一直降也不代表arm index也在降，只是跟他们的funding有关？ |
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m**********y
发帖数: 205 | 20 NC state, 11万贷款，现在5年ARM，3.75%, 值得no cost refinance ?
换5年ARM或者15年fix?
去年问过买房的贷款中介，说贷款太少，no cost refinance 不值得,没有更好的贷款
利率. |
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k******o
发帖数: 3328 | 21 It is largely depending on your own situation. ^.^
Due to relatively low rate for ARM compared with fixed rate, it is easy to
reach DTI (Debt To Income) <= 45% for some borderline borrower(s).
One scenario: If you expect that you will not hold the fixed loan for long
time by either selling your house, or refinancing, then ARM might be a good
option to consider.
In case the mortgage rate unexpectedly jump significantly, you might pay a
relatively "high" (capped) rate. |
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x****u
发帖数: 482 | 22 如果房子的小初高中学校都很好，可能会住15年左右至少，7年之后还清的可能很小
周围朋友用ARM的很多了，但是几年之后的利率很难讲
如果经济好了，利率会上去，refinance不一定能拿到跟现在一样的rate
如果经济差了，利率可能比现在低，但是有可能房价降了，做不了refinance，或者要
补钱给银行，不是也有风险么？
做ARM的同学再给讲讲吧，7年之后的rate adjustment和cap的量是怎么决定的 |
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d******n
发帖数: 2712 | 23 不是bait的问题，是因为ARM的default比fixed严重，管理机构痛定思痛，认为是
qualify的时候没有把住关，客人没有应有的还款能力。于是，修改之下，用首次
adjust之后rate进行qualify。一般ARM都是2/5/2的cap，就是说第一次调整rate不能高
过之前rate+2。 |
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d******h
发帖数: 750 | 24 谢谢楼上的回答。
问一个初级问题，如果ARM没有在规定的时间内换完，利率上涨时，可以refinance吗？
既然fixed都可以refinance,为什么ARM不能呢？
要5 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 25 有种做法是，按ARM来贷款（享受低利率），按30年固定利率的月付款来付（即每个月
多付），等5年或7年固定利率期结束后，再refi成另一个ARM。当然这种做法是有风险
的。 |
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d******h
发帖数: 750 | 26 请问风险是什么呢？即使不能refi成另一个ARM,也可以refi成另一个fixed啊？
为什么大家都认为ARM风险高呢？新手买房，很多rookie问题，请指教。谢谢。 |
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d******h
发帖数: 750 | 27 是不是ARM只能做一次？我怎么听说可以做两次呢？比如第一次ARM5年后，fixed利率很
高，然后就refin成一个新的低的ARM。可行吗？ |
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a**d
发帖数: 4285 | 28 搭车请各位帮分析一下。新房，用开发商的贷款公司（因为有一万优惠），但是利率会
比较高，可能半年后会重新贷款，这种情况是5年ARM还是30年FIXED？
选30年FIXED理由是：如半年后利率上涨高于现在拿到的利率，即使不重新贷款，仍能
保证30年的相对较低利率。
选5年ARM的理由很直接：前几年利率低少付钱，自己琢磨的缺点就是冒5年后利率高很
多的风险（假如无法重新贷款）。 |
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C*****D
发帖数: 137 | 29 加州 5/1 ARM refinance rate at 2.875%
$599 K loan, no cost no fee,
Single family, LTV should be < 75%
这个利率如何? 7/1 ARM, 15 yr, or 30 yr 的利率如何？
谢谢。 |
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i*********o
发帖数: 772 | 30 我们打电话给一个华人贷款公司，告诉她贷款的数目（少于十万），想五年甚至更短的
时间还清，所以要做5年的arm，但她告诉我，5年的arm没有10固定利率好，虽然后者现
在看着利率要高一点，但我每月给的钱会有更多是在付款本金，而不是利息。
我糊涂了，请大家科普一下，谢谢！！ |
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b****a
发帖数: 352 | 31 我们贷41万7，
30年fixed rate, 3。875％
ARM 5年fixed rate 3%
我好好算了算， 我要是固定一个月只能付5000，其实好像fixed rate 更划算。每个月
多付不了多少。
有没有高人给指点一下，为甚麻大家都用 ARM 啊？ |
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k******o
发帖数: 3328 | 32 If you use ARM (i.e. 5/1 ARM), either you hold loan around 5 years or less,
or you don't qualify for 30 years.
Holding loan around 5 years or less means
1) you will be most likely refinanced within 5 years
2) you pay off
3) you sell your property |
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h**********9
发帖数: 3252 | 33 如果你认为利息会继续降，你可以不断 refinance， 用 ARM;
如果你会在几年内卖掉或付清，用 ARM;
如果你认为利息不会再降多少又打算长住，用 30 年 fixed. |
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r********n
发帖数: 409 | 34 你用ARM应该至少比30年固定省1个%点。如果你贷款\年收入不是很夸张（比如年入15万
到20万），你又不想搞很多其它投资（股票等），推荐你用ARM。如果你买房感觉比较
撑（比如年入小于10万），为了保险其间，就30年固定。祝好运。 |
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o****w
发帖数: 1800 | 35 周末的时候，银行报了3。325% 15年 fix,
看到大家都在讨论 ARM， 也有点心动。
目前要买的房子不大，打算居住的时间也在5-7年左右或者7年内还清，但以后的事情也
没有个准数。
如果7年ARM差别不大，是不是就应该从了15年的FIX呢。
第一次买房，实在没有经验，想听听各位的意见，谢谢 |
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p******t
发帖数: 36 | 36 去年五月买的房，７ARM ３。５％， 现在还有＄３６７K LOAN AMOUNT。 最近问了
REFI RATE， ７ARM 如果NO COST NO FEE的话， 只能做到３。１２５％， 觉得差的不
多， 懒得折腾。 ２。７５％ 要加＄３０００CLOSING COST， 现在犹豫要不要付钱
REFINANCE。不知道RATE后面还会降吗？
这个房子准备７年内卖了，所以３０年FIXED 就不考虑了 。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 37 如果确定未来会refi成固定rate的话，根本没有必要现在做成ARM。
现在的固定利率很低，如果长远看还是要固定利率的话，就现在下手。
选择ARM的borrower一般是会在5年货7年间还清贷款，还清绝大部分贷款，或者是搬迁
卖房的。基本不是像LZ这样想着过几年refi成固定利率等等的。 |
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i****a
发帖数: 36252 | 38 Then is it worth the trouble to get ARM and refi after months or couple
years?
US is said to keep interest rate low until 2014.
I hear there the rebate for ARM is very good
one |
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s******8
发帖数: 4192 | 39 你得到了。这种arm,fixed的讨论在这里已经三四年了。利率低不是一时半会的事情，
都会持续很长很长时间。ARM 一两年refi一次，继续新的5年才是王道。现在买房的，
我看可以享受10年比30年低一个点。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 40 如果确定未来会refi成固定rate的话，根本没有必要现在做成ARM。
现在的固定利率很低，如果长远看还是要固定利率的话，就现在下手。
选择ARM的borrower一般是会在5年货7年间还清贷款，还清绝大部分贷款，或者是搬迁
卖房的。基本不是像LZ这样想着过几年refi成固定利率等等的。 |
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i****a
发帖数: 36252 | 41 Then is it worth the trouble to get ARM and refi after months or couple
years?
US is said to keep interest rate low until 2014.
I hear there the rebate for ARM is very good
one |
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s******8
发帖数: 4192 | 42 你得到了。这种arm,fixed的讨论在这里已经三四年了。利率低不是一时半会的事情，
都会持续很长很长时间。ARM 一两年refi一次，继续新的5年才是王道。现在买房的，
我看可以享受10年比30年低一个点。 |
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m**********e
发帖数: 36 | 43 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: missionmouse (little mouse), 信区: SanFrancisco
标 题: 30 year fixed or 7 year ARM? ask for opinion
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Mar 7 01:28:52 2012, 美东)
Just want to ask some opinion here.
We plan to live in the house for at least another 15 years because of the
school district. We are having 30 year fixed rate 4.375 for now. Loan amount
is 700K.
I heard that 7 year ARM is 3.125, the rate is pretty attempting. Shall we
switch? Any opinion? |
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n****e
发帖数: 43 | 45 如果现在买的房住个七八年就考虑换房，是不是7-Year ARM 比较合算？贷款用7-Year
ARM 有什么需要注意的吗？ |
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n*******y
发帖数: 3337 | 46 hehe, 5-year arm is the best. I already used 5-year arm for 10+ years.
rate was keeping going down all time for these 10+ years. from 7-6% to 1.99%
. |
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p********8
发帖数: 169 | 47 现在锁定的7年Arm是2.75%, 30年是3.625%, 这个房子我们也不知道能住多久，工作没
有什么变动的话可能会一直住下去，但也说不好。算算看如果投的钱一样，Arm每月能
省个200余块。知道这最终是自己的选择，不过还是想听下大家的分析。多谢！ |
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p******y
发帖数: 3523 | 48 一般来说，如果7年内肯定卖房或还清贷款，至少是pay down 大部分本金的情况下会选
择ARM。另外，有些人投资收益好，也会选择ARM。
目前，固定利率已经很低了。如果没有什么收益很好的投资项目，又不确定未来如何处
置这个房子，30年固定是个很好的选择。 |
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i*******n
发帖数: 401 | 49 要办贷款了，不确定几年内会不会搬家，在30年fix和arm之间摇摆不定，现在30年利率
跟arm是不是差别不大就没必要冒险了? 另外有可能搬家的情况下，是不是根本就没必
要考虑15或者20年的定期了? 多谢! |
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h****a
发帖数: 2095 | 50 这就是points啊，新手看着发过来的email是说zero point
30 Year Fixed @ 3.625% With Zero Points = 1300 Lender Credit
7/1 Arm @ 2.375% With Zero Points = 1300 Lender Credit
10/1 Arm @ 2.75% With Zero Points = 1300 Lender Credit |
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