a*********0
发帖数: 2727 | 1 最近看上redwood shore一处sfh，下offer的时候没签inspection contingency，主要
seller自己没做house inspection。后来我们自己请的inspection和structural
engineer发现了很严重的地基问题，要修估计得10w+了。
我们知道没加这个contingency确实是问题，就是湾区抢房子就这样，交了contingency
的seller溢价10w都不考虑。现在交了两万的deposite。
版上有没有律师朋友咨询下，这种情况能不能要回订金，或者和卖家讨价。自己查了下
，发现在加州，即使没有contingency，如果房子有大的结构问题，比如地基下沉，
seller也有责任（因为seller需要提供inspection的full clousure），这样即使上庭
，也还是buyer有利。不知道是不是这样。版上如果有房产律师也可以联系我，也打算
花钱咨询一下具体的case
站内或者email: [email protected] | Q***N
发帖数: 2972 | 2 咨询房地产律师是正确的途径. 即使是Realtor,也不容许提供Legal advises.
"自己查了下，发现在加州，即使没有contingency，如果房子有大的结构问题，比如地
基下沉，seller也有责任（因为seller需要提供inspection的full disclosure），这
样即使上庭，也还是buyer有利。不知道是不是这样。"
不是这样理解的.SELLER有义务(必须)Disclose房子所有对价格有影响的大问题. 这些
material facts包括地基,appliances,水电/管道,是否3年内有死人等等.你们看的
Disclosures文件里应该有一份文件叫Seller Property Questionnaire,那上面SELLER
回答了所有关于这个房子的所有问题,包括地基部分.
如果Seller知道地基有问题而故意没有Disclose给你们,这是Seller的责任.你们可以追
究SELLER的责任,索赔或退出合同.
但是SELLER没有义务提供FULL inspection,也就是Seller也不知道地基有问题.如果你
没有证据证明Seller是故意隐瞒地基问题,你处的困境不妙.
"我们知道没加这个contingency确实是问题，就是湾区抢房子就这样，交了
contingency的seller溢价10w都不考虑。" 没有房屋检查报告都就Non-contingency
offer,你自己和你Agent都有很大的问题. Agent应该提供负责的建议, 你自己应该作出
自己的决定.湾区抢房子的确很多Non-contingency offer, 但是不是什么情况都是Non-
contingency offer的. Non-contingency offer的前提是房子没有大问题(有检查报告)
,和有人把关贷款. 如果有风险,宁可多BID几次也不能Non-contingency offer. | c*****e
发帖数: 1106 | 3 你的Agent在做啥？Redwood Shores是Landfill啊. | j**********r
发帖数: 3798 | 4 要下Non contingency offer至少得有seller 的inspection report. | Q***N
发帖数: 2972 | 5 的确是这样. Seller没有inspection reports,要么没有期望non-contingency,要么心
虚(反正总有人被呼悠),所以要格外小心.
【在 j**********r 的大作中提到】
: 要下Non contingency offer至少得有seller 的inspection report.
| h*****b
发帖数: 492 | 6 确实，之前买房有个seller也没有home inspection,事后要disclosure发现是大麻屋
【在 Q***N 的大作中提到】
: 的确是这样. Seller没有inspection reports,要么没有期望non-contingency,要么心
: 虚(反正总有人被呼悠),所以要格外小心.
| s*********3
发帖数: 2890 | 7 不过现在市场确实很混乱， 许多seller没有做任何inspection 的， 都有许多buyer下
non contingency . 所以我帮客户下了3 天buyer contingency， 价钱偏高一些， 还
是没拿到。
【在 j**********r 的大作中提到】
: 要下Non contingency offer至少得有seller 的inspection report.
| a*********0
发帖数: 2727 | 8 这个seller的disclosure上写的是房子一点问题没有（连个缝都没有）。我们也是看到
house inspection后发现地基露在外面的裂了好多大缝，管子都露在外面了。然后找到
structural engineer评估的。
所以，感觉是listing agent的失误，这么明显的问题seller说不知情说不过去吧。当
然我们的buyer agent看房的时候也没提醒我们，是他的失误。
SELLER
【在 Q***N 的大作中提到】
: 咨询房地产律师是正确的途径. 即使是Realtor,也不容许提供Legal advises.
: "自己查了下，发现在加州，即使没有contingency，如果房子有大的结构问题，比如地
: 基下沉，seller也有责任（因为seller需要提供inspection的full disclosure），这
: 样即使上庭，也还是buyer有利。不知道是不是这样。"
: 不是这样理解的.SELLER有义务(必须)Disclose房子所有对价格有影响的大问题. 这些
: material facts包括地基,appliances,水电/管道,是否3年内有死人等等.你们看的
: Disclosures文件里应该有一份文件叫Seller Property Questionnaire,那上面SELLER
: 回答了所有关于这个房子的所有问题,包括地基部分.
: 如果Seller知道地基有问题而故意没有Disclose给你们,这是Seller的责任.你们可以追
: 究SELLER的责任,索赔或退出合同.
| c*******e
发帖数: 621 | 9 Inspection 只有几百块
不提供肯定是不好 买的时候就要做好花5-20万修的准备
不过10万也不算太多了 真能搞定的话 说不定还是deal呢 | Q***N
发帖数: 2972 | 10 你没有证据证明Seller知道地基有问题而且是故意隐瞒。
“我们也是看到 house inspection后发现地基露在外面的裂了好多大缝这么明显的问
题seller说不知情说不过去吧”。 这个解释上法庭一点用都没有，因为Seller也可以
解释说inspection之后才知道有裂缝有地基问题。你需要solid Evidence来证明Seller
知道地基有问题而故意隐瞒。 举个例子，Seller在N年前做过inspection，inspection
Report说地基有问题，但是Seller没有disclose给你们。
Agent不是Inspector，Agent一般会出一份Agent Visual Inspection。 如果他/她在外
面看到裂缝了，他/她就应该写在这份disclosure上“在那里看到裂缝”。但是Agent不
可能说看到了裂缝，然后就说地基有问题。 因为房子是否有问题是专业的Inspector说
的， 超出了Agent工作的范围。实际操作中，很多地基问题Agent也看不出来，因为
Agent不进Crawl Space，大多数地基在外面都看不到什么（有Stucco挡着）。 如果室
内刚刷过墙，连灰板开裂也看不到。 房子有没有问题Agent说了不算，要Inspector来
出Written的Report。 有Written的Report，出Report的公司/个人有一定的liability
，也是纠纷时的written evidence。
老房子的买卖Agent经验很重要。 Agent未必能直接跟你说房子是否有问题，但是看了
房子之后，有经验的Agent应该知道房子有问题的可能性，这种老房子肯定应该建议你
Offer前Read inspection Report或者带Inspection Contingency。
我做这一行这么久，只遇到一起Seller故意不Disclose，半年后索赔成功的。 买房时
检查Furnace工作正常（加热能达到设定温度）。 结果到了冬天Furnance刚用没多久就
坏了。 找人修的时候，打开Furnace，发现最里面的的一个金属圈开裂了（我不知道起
什么作用的），但是上次检查/维修的人在开裂的地方做了标记。 我们有证据证明
Seller知道Furnace有问题却没有Disclose给我的客户。 我联系了listing Agent，把
检查结果连同照片发给Listing Agent，最后Seller同意付钱。
【在 a*********0 的大作中提到】
: 这个seller的disclosure上写的是房子一点问题没有（连个缝都没有）。我们也是看到
: house inspection后发现地基露在外面的裂了好多大缝，管子都露在外面了。然后找到
: structural engineer评估的。
: 所以，感觉是listing agent的失误，这么明显的问题seller说不知情说不过去吧。当
: 然我们的buyer agent看房的时候也没提醒我们，是他的失误。
:
: SELLER
| | | a*********0
发帖数: 2727 | 11 http://www.aaronzapata.com/2010/02/17/non-refundable-deposit-deemed-invalid-in-california/
房子还没付款，就是deposit，按上面的判例在加州也能拿回来吧
Seller
inspection
【在 Q***N 的大作中提到】
: 你没有证据证明Seller知道地基有问题而且是故意隐瞒。
: “我们也是看到 house inspection后发现地基露在外面的裂了好多大缝这么明显的问
: 题seller说不知情说不过去吧”。 这个解释上法庭一点用都没有，因为Seller也可以
: 解释说inspection之后才知道有裂缝有地基问题。你需要solid Evidence来证明Seller
: 知道地基有问题而故意隐瞒。 举个例子，Seller在N年前做过inspection，inspection
: Report说地基有问题，但是Seller没有disclose给你们。
: Agent不是Inspector，Agent一般会出一份Agent Visual Inspection。 如果他/她在外
: 面看到裂缝了，他/她就应该写在这份disclosure上“在那里看到裂缝”。但是Agent不
: 可能说看到了裂缝，然后就说地基有问题。 因为房子是否有问题是专业的Inspector说
: 的， 超出了Agent工作的范围。实际操作中，很多地基问题Agent也看不出来，因为
| Q***N
发帖数: 2972 | 12 "The buyer eventually cancelled the agreement. The sellers refused to return
the deposit to the buyer, even though they sold the property to someone
else for $1 million more. The buyer sued to recover the $620,000 deposit,
and won on appeal."
这个CASE买家能赢是因为Seller卖了更高的价格. 并不适合所有加州违约押金的CASE.
我做Listing也没收过违约的押金,但不是non-refundable deposit.没收押金是因为违
约导致Seller的损失.例如现在合同是100万, 因为地基问题Seller的下一个合同是90万
价格, 3%的押金弥补了Seller的一部分损失. 即使下一个合同2个月后还是卖了100万,
但是Seller损失了重新staging,2个月的PITI等所有在房子上的费用.
【在 a*********0 的大作中提到】
: http://www.aaronzapata.com/2010/02/17/non-refundable-deposit-deemed-invalid-in-california/
: 房子还没付款，就是deposit，按上面的判例在加州也能拿回来吧
:
: Seller
: inspection
| s******i
发帖数: 122 | 13 sfh修地基这么贵吗？
一般都是th，condo之类的修地基贵。
卖家不提供inspection就是等着冤大头上钩呢。 | a*********0
发帖数: 2727 | 14 违约和non-refundable是有区别的吗？合同里并没有说这个deposit是non-refundable
。从您的意思看应该是有区别的
return
,
【在 Q***N 的大作中提到】
: "The buyer eventually cancelled the agreement. The sellers refused to return
: the deposit to the buyer, even though they sold the property to someone
: else for $1 million more. The buyer sued to recover the $620,000 deposit,
: and won on appeal."
: 这个CASE买家能赢是因为Seller卖了更高的价格. 并不适合所有加州违约押金的CASE.
: 我做Listing也没收过违约的押金,但不是non-refundable deposit.没收押金是因为违
: 约导致Seller的损失.例如现在合同是100万, 因为地基问题Seller的下一个合同是90万
: 价格, 3%的押金弥补了Seller的一部分损失. 即使下一个合同2个月后还是卖了100万,
: 但是Seller损失了重新staging,2个月的PITI等所有在房子上的费用.
| Q***N
发帖数: 2972 | 15 加州标准Purchase Agreement里的Deposit叫Initial Deposit ( Item 3.A). Item 21
里有关于买家违约( breach of contract)的remedy:forfeiture of deposit or
making the deposit non-refundable.
我不是律师,不能提供Legal Advise.但是我学过加州的房地产法, 总体上好像是不容许
有惩罚性的赔偿. 只赔偿违约一方造成的具体损失liquidated damage(不管是买卖哪一
方违约).
举例如果Seller违约了100万的合同, 如果Seller不卖了, 买家的损失只有房屋检查/贷
款等已经花去的具体费用. 如果Seller违约了100万的合同, 转手卖给了另一位买家110
万. 这样买家就可以追溯10万美元的差价,因为2份合同的差价有时间差,这段时间内买
家损失了10万美元. 签字的合同价格就是当时有人愿意买而且有人愿意卖的市场价格. | a*********0
发帖数: 2727 | 16 大哥太热心了，受教了
21
110
【在 Q***N 的大作中提到】
: 加州标准Purchase Agreement里的Deposit叫Initial Deposit ( Item 3.A). Item 21
: 里有关于买家违约( breach of contract)的remedy:forfeiture of deposit or
: making the deposit non-refundable.
: 我不是律师,不能提供Legal Advise.但是我学过加州的房地产法, 总体上好像是不容许
: 有惩罚性的赔偿. 只赔偿违约一方造成的具体损失liquidated damage(不管是买卖哪一
: 方违约).
: 举例如果Seller违约了100万的合同, 如果Seller不卖了, 买家的损失只有房屋检查/贷
: 款等已经花去的具体费用. 如果Seller违约了100万的合同, 转手卖给了另一位买家110
: 万. 这样买家就可以追溯10万美元的差价,因为2份合同的差价有时间差,这段时间内买
: 家损失了10万美元. 签字的合同价格就是当时有人愿意买而且有人愿意卖的市场价格.
| b********1
发帖数: 1299 | 17 10W的维修费用, 在看房子的时候不用professional都应该能看出来. | v******i
发帖数: 155 | 18 听说如果买家不签字退出合同或走较长的法律程序要回押金，卖家就无法重新上市卖。
卖家急着卖下一个买家，就会退押金。所以说至少在湾区No seller keeps deposit。
这个说法有根据吗？实践中是不是这样？
SELLER
【在 Q***N 的大作中提到】
: 咨询房地产律师是正确的途径. 即使是Realtor,也不容许提供Legal advises.
: "自己查了下，发现在加州，即使没有contingency，如果房子有大的结构问题，比如地
: 基下沉，seller也有责任（因为seller需要提供inspection的full disclosure），这
: 样即使上庭，也还是buyer有利。不知道是不是这样。"
: 不是这样理解的.SELLER有义务(必须)Disclose房子所有对价格有影响的大问题. 这些
: material facts包括地基,appliances,水电/管道,是否3年内有死人等等.你们看的
: Disclosures文件里应该有一份文件叫Seller Property Questionnaire,那上面SELLER
: 回答了所有关于这个房子的所有问题,包括地基部分.
: 如果Seller知道地基有问题而故意没有Disclose给你们,这是Seller的责任.你们可以追
: 究SELLER的责任,索赔或退出合同.
| Q***N
发帖数: 2972 | 19 很多Street smart的操作,具体结果case by case. 很Agent私下商量怎么利益最大化(
损失最小化).但是如果是Dual Agent就不用想了,因为Seller是他/她的主要客户,还需
要重新Listing.
【在 v******i 的大作中提到】
: 听说如果买家不签字退出合同或走较长的法律程序要回押金，卖家就无法重新上市卖。
: 卖家急着卖下一个买家，就会退押金。所以说至少在湾区No seller keeps deposit。
: 这个说法有根据吗？实践中是不是这样？
:
: SELLER
| b********1
发帖数: 1299 | 20 一切按合同做, 我知道几个case, 买家要退出, seller理都不理, 马上房子上市再卖,
根本不退买家的EMD.
【在 v******i 的大作中提到】
: 听说如果买家不签字退出合同或走较长的法律程序要回押金，卖家就无法重新上市卖。
: 卖家急着卖下一个买家，就会退押金。所以说至少在湾区No seller keeps deposit。
: 这个说法有根据吗？实践中是不是这样？
:
: SELLER
| v******i
发帖数: 155 | 21 买家不签字退出合同，不能再上市吧？EMD在Escrow也不在卖家那里，需要排期仲裁决
定归属。
难道说non-contingency并无实际意义？
,
【在 b********1 的大作中提到】
: 一切按合同做, 我知道几个case, 买家要退出, seller理都不理, 马上房子上市再卖,
: 根本不退买家的EMD.
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