j***h
发帖数: 4412 | 1 【 以下文字转载自 CivilEngineering 讨论区 】
发信人: jeffh (Jeffh), 信区: CivilEngineering
标 题: 罗伯特-希勒：美国房价最高将下跌25%
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Feb 22 17:55:01 2011, 美东)
罗伯特-希勒：美国房价最高将下跌25% 2011年02月23日 00:47 新浪财经
新浪财经讯 北京时间2月23日凌晨消息，极具影响力的经济学家罗伯特-希勒(
Robert Shiller)表示，美国的房价最高可能在当前水平上下跌25%。
他在一个电话会议上向记者透露：“我的直觉告诉我，实际房价在目前价位上下跌
15%、20%甚至25%的可能性都确实存在。这些不是一个预测，但我认为它们是一种切实
的风险。”
今天稍早时，标普公司发布的凯斯-希勒(Case Shiller)20个大城市房价报告显示
，2010年12月美国大城市的独户房屋价格连续第六个月环比下降，整体房价已逼近2009
年创下的近期最低点。
罗伯特-希勒是耶鲁大学经济系Stanley B. Resor教授和著名的Cowles基金会研究
员，同时兼任耶鲁大学管理学院国际金融中心研究员。他是当代行为金融学的创始人之
一，1967年获密歇根大学经济学学士学位，1972年获麻省理工学院经济学博士学位，现
任美国国家经济研究局(NBER)研究员。他是美国艺术与科学院院士，计量经济学会会员
，纽约联邦储备银行学术顾问，剑桥大学和斯坦福大学等多个学术机构的客座教授。
他迄今最知名的著作是《非理性繁荣》(Irrational Exuberance)，该书对1982年
以来的美国股市繁荣作了深刻分析和说明，获得了2000年共同基金(Commonfund)奖项，
被纽约时报评为非科幻类最畅销书。(立悟)
83%
%。 | j***h
发帖数: 4412 | 2 经济学家：美国房价今年还没跌完 2011-02-24 08:24:33 万维读者网
万维读者网记者唯一编译报道: CNBC刊登的文章说，美国房地产市场的第二级下跌将
在今年继续，房价下滑和不断增加的法拍屋形成一个恶性循环。
Capital Economics的资深经济学家Paul Dales说，房价第二级下跌是从去年开始的，
将延续到今年，房格会更下一层楼，可能比目前的价格再跌5%。
虽然目前的利率很低，房价也低，但是都不能挡着房价进一步下跌。目前房价低也没有
用，因为经济不好造成的房屋需求降低。
在美国目前有25%的屋主是负资产，还有25%的屋主资产不足以申请新按揭，另外由于房
价下跌很多人搬不起家。
虽然现在房屋销售量有所上升，但是房价却还在跌。
预期，随着美国就业市场好转，人们收入增加，意味着房屋销售会从很低的水平上升一
些。今年二手房市场可能比新屋市场表现要好，因为买主被那些跌价很多的法拍屋所吸
引。
不过房屋销售量增加并不代表房价不跌了，类似情况在90年代也曾经发生过，那时房屋
销售上升，但是房价一直跌。
唯一的好消息是市场上的一些空置房屋可以租出去了，现在租屋的需求上升，而出租房
的量相对减少，在未来的几年里租屋市场会是表现比较好的。
自1986年来第一次租屋回报率超过了平均5%。不过由于房价还会再跌，出租房的毛利可
能被压缩在10%以下。
【在 j***h 的大作中提到】
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: 标 题: 罗伯特-希勒：美国房价最高将下跌25%
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Feb 22 17:55:01 2011, 美东)
: 罗伯特-希勒：美国房价最高将下跌25% 2011年02月23日 00:47 新浪财经
: 新浪财经讯 北京时间2月23日凌晨消息，极具影响力的经济学家罗伯特-希勒(
: Robert Shiller)表示，美国的房价最高可能在当前水平上下跌25%。
: 他在一个电话会议上向记者透露：“我的直觉告诉我，实际房价在目前价位上下跌
: 15%、20%甚至25%的可能性都确实存在。这些不是一个预测，但我认为它们是一种切实
: 的风险。”
| j***h
发帖数: 4412 | 3 美国房地产业复苏前景扫描：每五个购房者就有一个“负翁”
2011-02-24 20:33:00 经济参考报
[提要]美国南部佛罗里达州劳德代尔堡市旅游业、房地产业比较发达,素有美国“威
尼斯” 之称。但记者不久前走访当地多家房地产中介公司发现:一是房地产中介生意清
淡;二是房价和金融危机前相比跌幅过半,目前仍没有明显止跌回升迹象。劳德代尔堡市
的情况实际上也反映了整个美国的情况。
美国南部佛罗里达州劳德代尔堡市旅游业、房地产业比较发达,素有美国“威尼斯”之
称。但记者不久前走访当地多家房地产中介公司发现:一是房地产中介生意清淡;二是房
价和金融危机前相比跌幅过半,目前仍没有明显止跌回升迹象。劳德代尔堡市的情况实
际上也反映了整个美国的情况。
美国楼市步履蹒跚
巴克莱资本首席经济学家米歇尔•迈耶预计,从金融危机爆发到房地产止赎危机高
发的2010年下半年,美国房价平均跌幅达40%左右,佛罗里达州、内华达州等地情况更严
重,房价已腰斩过半。
为稳定楼市,美国政府曾于2009年3月份推出住房救助法案。在一系列举措刺激下,美国
楼市在2009年下半年出现短暂复苏。然而,受制于居高不下的失业率和美国家庭财富缩
水等因素,美国房地产市场的“小阳春”行情只是昙花一现,2010年重新走弱。
美国政府推出的首次购房者税收优惠政策原定于去年6月底到期,但作为美国房市主力的
二手房销售量从去年6月份的526万套暴跌至7月份的384万套。为了挽救陷入困境的房地
产业,美国总统奥巴马去年7月签署法案,将该项优惠政策延期至去年9月底。二手房销售
量在此期间略有回升,但优惠政策结束后,销售量又开始下滑。
纵观2010年美国全年的新旧房销售情况,除了首次购房者税收优惠政策原定6月底到期前
产生的“末班车”效应之外,房地产市场在成交量和成交价格两方面都呈现出动能不足
的特征。美国新房和旧房成交量的峰值都出现在6月底税收优惠政策到期前的二季度,而
成交价格峰值则出现在4月份和5月份,体现出明显的“政策市”效应。
从全年成交量和成交价格走势来看,美国房市在2010年呈现出前低、中高、后低的态势,
传统的春秋交易旺季反而出现量跌价降局面《华尔街日报》刊文指出,离开了政府救市
政策支撑的美国楼市开始变得步履蹒跚。
此外,美国联邦储备委员会主席伯南克曾透露,目前美国超过20%的借贷购房者的房贷总
额高于房屋价值,即每5个美国购房者中就有一个“负翁”;另有33%的购房者首付比率不
到10%。这些都显示出在美国贷款购房者中,出现大量新止赎房产案例的可能性较大。
能够体现美国商家信心与企业经济活力的穆迪商业地产价格指数也显示,与2007年金融
危机前的峰值相比,美国商业地产价格迄今跌幅已超过45%。
这些数据指标都显示出,美国房地产市场仍在调整过程之中,普通购房者、建筑商和企业
的信心尚未完全恢复,住宅地产和商业地产都不排除有进一步下探的可能。
2011年难以摆脱困境
鉴于美国经济将延续低位复苏之势,美联储去年11月底下调2011年美国经济增速,从去年
6月份预计的3.5%-4.2%下调至3%-3.6%。此外,美国失业率在2011年仍将在9%以上徘徊。
因此,美国房地产市场在2011年将依旧处于困境,并面临三大难题。
———鉴于美国国会并未通过法案将首次购房税收优惠延期,加之实体经济复苏缓慢等
抑制因素,美国房地产行业复苏短期内困难重重。
布鲁金斯学生研究员首格拉斯•埃利奥特说,美国需要经济增长来应对高失业和房
地产困局等难题,但至少还需要一年以上的时间来修复在上一轮经济周期中受重创的金
融部门和房地产市场。另有一些经济学家和美国官员表示,美国房地产市场恢复元气可
能需要更长时间。
———疲软的房地产市场销售局面将会影响存量房市场出清以及建筑商信心。
美国商务部的数据显示,按照当前的旧房销售速度,美国存量房至少还需要8个月才能消
化完,远高于经济学家普遍认为6个月内市场出清的健康时限。此外,美国商务部1月19日
公布的报告显示,去年12月份美国新房开量为52.9万套,同比下降8.2%,显示美国房地产
建筑商的信心仍然不足。
———美国房地产正赎危机尚未结束,其负面影响是否会持续发酵还有待进一步观察。
美国房地产业止赎风波目前仍在延续。美联储理事伊莉莎白•杜克在近期的演讲
中称,目前美国房地产止赎危机到2012年底都不会完全平息;美国止赎房产的数量从2006
年的100万件增加到2009年的280万件,预计今年将增加225万件,2012年再增加200万件;
美国目前还有500万户家庭已经超过正常归还房贷的90天期限,他们现在居住的房产也有
可能变为止赎房产。
哥伦比亚大学全球研究中心东亚区主任肖耿说,缓解房地产危机,需要实实在在、能促进
企业生产力和恢复企业信心的项目;但受制于美国选举政治等短期因素,目前美国政府的
经济政策制定者并没有充分关注私营企业扩大生产以及创造就业机会的微观经济努力,
也缺乏宏观经济政策上的长远眼光,因而美国经济强劲复苏和房地产市场企稳尚需时日。
【在 j***h 的大作中提到】
: 经济学家：美国房价今年还没跌完 2011-02-24 08:24:33 万维读者网
: 万维读者网记者唯一编译报道: CNBC刊登的文章说，美国房地产市场的第二级下跌将
: 在今年继续，房价下滑和不断增加的法拍屋形成一个恶性循环。
: Capital Economics的资深经济学家Paul Dales说，房价第二级下跌是从去年开始的，
: 将延续到今年，房格会更下一层楼，可能比目前的价格再跌5%。
: 虽然目前的利率很低，房价也低，但是都不能挡着房价进一步下跌。目前房价低也没有
: 用，因为经济不好造成的房屋需求降低。
: 在美国目前有25%的屋主是负资产，还有25%的屋主资产不足以申请新按揭，另外由于房
: 价下跌很多人搬不起家。
: 虽然现在房屋销售量有所上升，但是房价却还在跌。
| S**********r
发帖数: 1410 | 4 这个房黑也太不专业了，“直觉”都上了， LOL ...
他在一个电话会议上向记者透露：“我的直觉告诉我，实际房价在目前价位上下跌
15%、20%甚至25%的可能性都确实存在。这些不是一个预测，但我认为它们是一种切实
的风险。”
【在 j***h 的大作中提到】
: 美国房地产业复苏前景扫描：每五个购房者就有一个“负翁”
: 2011-02-24 20:33:00 经济参考报
: [提要]美国南部佛罗里达州劳德代尔堡市旅游业、房地产业比较发达,素有美国“威
: 尼斯” 之称。但记者不久前走访当地多家房地产中介公司发现:一是房地产中介生意清
: 淡;二是房价和金融危机前相比跌幅过半,目前仍没有明显止跌回升迹象。劳德代尔堡市
: 的情况实际上也反映了整个美国的情况。
: 美国南部佛罗里达州劳德代尔堡市旅游业、房地产业比较发达,素有美国“威尼斯”之
: 称。但记者不久前走访当地多家房地产中介公司发现:一是房地产中介生意清淡;二是房
: 价和金融危机前相比跌幅过半,目前仍没有明显止跌回升迹象。劳德代尔堡市的情况实
: 际上也反映了整个美国的情况。
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