j***h
发帖数: 4412 | 1 【 以下文字转载自 CivilEngineering 讨论区 】
发信人: jeffh (Jeffh), 信区: CivilEngineering
标 题: 美国房价跌幅超过大萧条时期--报告
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jan 11 12:00:33 2011, 美东)
美国房价跌幅超过大萧条时期--报告 2011年 1月 11日 星期二 15:33 BJT
(本文由路透中文网编译提供)
路透纽约1月10日电---美国房地产信息公司Zillow的数据显示，11月份美国住宅价格连
续第53周下跌之後，在此次漫长的房市衰退中，房价总体跌幅已首次超过大萧条时期。
Zillow在周一的报告中说，美国住宅价格自2006年高位已下跌26%，超过1928-1933五年
期间25.9%的跌幅。
这称得上美国房市的一个不那麽光彩的里程碑。尽管政府出台了一系列扶持和刺激政策
，但房市仍然萎靡不振。许多分析师预计房价还会进一步下跌。
Zillow首席分析师在一篇博文中说：“未来六到九个月，导致房价继续下行的主要因素
将包括房源库存量过大、较高的负资产水平和房屋止赎率，以及失业率走高导致的需求
减少。”（完） |
t*****9
发帖数: 10416 | 2 前期长得太多，才到2002年的水平 。。。。。。lol |
j***h
发帖数: 4412 | 3 美国人房价承受能力回到泡沫前水平 2011年02月09日 19:12 新浪财经
新浪财经讯 北京时间2月9日下午消息，据外电报道，过去一年里，美国越来越多
城市的居民房价承受能力回到泡沫之前的水平，房价下跌为房地产市场的复苏奠定了基
础。
Moody's Analytics提供的数据跟踪了74个市场的房价中位值与家庭年收入的比率
。根据这一标准，47个市场的房价承受能力在去年9月底回到或超过了1989-2003年之间
的平均水平。大部分经济学家认为房地产泡沫是从2003年开始的。
泡沫期间，随意的借贷和投机推动房价上升速度远远超过家庭收入的温和增速。从
全国来看，房价与家庭年收入的比率在2005年末达到2.3倍的峰值。但是到去年9月份，
该比率跌至1.6倍，处于有数据的35年以来的最低水平，远远低于1989-2003年间1.9倍
的历史均值。
Moody's Analytics首席经济学家马克-赞迪(Mark Zandi)表示：“从收入来看，这
是完全可以承受的。如果你能够获得贷款，那么现在是买房的好时机。”
然而房价下跌也不无坏处，越来越多的贷款购房者变成负资产，也就是其房屋价值
低于所欠贷款的数额。
截至4季度末，将近27%贷款购房的房屋业主沦为“负翁”，高于前一个季度的23.2
%。(诚之)
【在 t*****9 的大作中提到】
: 前期长得太多，才到2002年的水平 。。。。。。lol
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j***h
发帖数: 4412 | 4 “资不抵债”比率飙升 美国房市复苏承压 2011年2月9日 20:22
[世华财讯]由于一些大型抵押贷款机构因瑕疵文件遭到起诉导致暂停止赎，同时房价继
续下跌，第四季度美国资不抵债的抵押贷款者比例猛增至27%。
综合媒体2月9日报道，根据Zillow发布的最新报告，欠款金额超过房屋价值的美国贷款
者数量在2010年第四季度大幅飙升，整整27%的贷款者的抵押贷款出现“资不抵债”，
而在第三季度这个比例只有23%。这主要归因于暂停止赎和房价下跌。
除了房价方面的大量负面消息之外，Zillow发现房价出现2009年初以来的最大季度跌幅
——2.6%。与2009年第四季度相比，房价跌幅多达5.9%。
由于对一些大型抵押贷款服务商瑕疵文件的指控，止赎已经暂停，许多资不抵债，应该
被贷款机构收回的房屋没有收回，从而扩大了负资产池子的数量。房价下跌也是原因之
一。
Zillow首席经济学家汉弗莱斯（Stan Humphries）博士指出：“第四季度房价走势依然
严峻，但是好消息就是，这些下滑虽然短期是痛苦的，但是意味着我们已经接近底部。”
不管是上涨还是下跌，房价一般滞后于房屋销售。房屋销售在过去几月有所好转，但是
“割肉”销售——止赎或亏本卖房，占地方市场销量的25%至50%，房价在一段时间内仍
存在压力。
即使不是主要原因，负资产也还是与抵押贷款违约有关。但是随着银行开始收回止赎房
产，资不抵债的贷款所占百分比应该会回到之前的水平。
【在 j***h 的大作中提到】
: 美国人房价承受能力回到泡沫前水平 2011年02月09日 19:12 新浪财经
: 新浪财经讯 北京时间2月9日下午消息，据外电报道，过去一年里，美国越来越多
: 城市的居民房价承受能力回到泡沫之前的水平，房价下跌为房地产市场的复苏奠定了基
: 础。
: Moody's Analytics提供的数据跟踪了74个市场的房价中位值与家庭年收入的比率
: 。根据这一标准，47个市场的房价承受能力在去年9月底回到或超过了1989-2003年之间
: 的平均水平。大部分经济学家认为房地产泡沫是从2003年开始的。
: 泡沫期间，随意的借贷和投机推动房价上升速度远远超过家庭收入的温和增速。从
: 全国来看，房价与家庭年收入的比率在2005年末达到2.3倍的峰值。但是到去年9月份，
: 该比率跌至1.6倍，处于有数据的35年以来的最低水平，远远低于1989-2003年间1.9倍
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j***h
发帖数: 4412 | 5 美国人用现金抄底楼市 2011年 02月 10日 14:35
Jason Henry for The Wall Street Journal
斯托克(Richard Stoker)最近砸下现金在迈阿密海滩买了两套托管公寓，并打算在接下
来几天再买一套。
美国各地的买家正在用全额现款抢购住房。他们打赌目前房价处于或接近于最低点，其
行为让美国一些遭受最沉重打击的楼市恢复了些许活力。
据房地产门户网站Zillow.com的一篇分析，去年在迈阿密-劳德达尔堡地区，现款买房
人占了全部交易量的一半以上。在2006年第四季度，他们只占交易量的13%。而据迈阿
密市中心开发局(Miami Downtown Development Authority)的数据，2010年迈阿密市中
心房价同比上涨了15%。
据咨询公司Raymond James研究部门的数据，2010年现款买房人在凤凰城的比率达到42%
，是2008年比例的三倍还多。
据全美房地产经纪商协会(National Association of Realtors.)的数据，去年有28%的
交易量为全部现款买房。2008年10月份该协会开始收集这一数据时的比例是14%。
现款购房数量的增加再次反映了美国经济活力的复苏。
道琼斯工业股票平均价格指数周一上涨69.48点至12161.63点，涨幅0.6%；标准普尔500
股票指数上涨8.18点至1319.05点，涨幅0.6%。
周一有130亿美元的并购交易宣布，投资者预计，伴随着美国企业在经济改善之际重现
活力，还会有更多并购、股票回购和分红出现，股市受此提振出现上涨。
自2009年3月初以来，两个股指已经上涨80%有余。
美联储(Federal Reserve)的报告显示，2010年12月，美国人的信用卡使用出现了2008
年8月份以来的首次增加。这说明消费者不再那么害怕花钱。投资者周一还因为埃及出
现令人鼓励的迹象而感到宽慰，其中包括银行在上周末重新开门。
楼市的反弹速度慢于股市，但疑似抄底对象的存在，正吸引着刚刚变得自信起来的买家。
已经退休的销售经理斯托克(Richard Stoker)最近砸下现金在迈阿密海滩买了两套托管
公寓，并打算在接下来几天再买一套。他喜欢这个建筑群的海景、游泳池，以及它提供
的瑜伽和普拉提等活动。
但 73岁的斯托克说，促使他买这两套房的因素还包括：其价格实在难以抵挡，佛罗里
达曾受到经济衰退的沉重打击。为支付这几套房分别为180万、120万和 100万美元的价
格，斯托克和妻子变现了部分金融投资，并出售了一幅李奇登斯坦(Roy Lichtenstein)
的油画和一个卡尔德(Alexander Calder)的活动雕塑艺术品。
斯托克本可贷款，但他还是决定使用现金。他说，在艺术品市场减持、同时以好价格买
房，眼下正逢其时。
S. Mitra Kalita
【在 j***h 的大作中提到】
: “资不抵债”比率飙升 美国房市复苏承压 2011年2月9日 20:22
: [世华财讯]由于一些大型抵押贷款机构因瑕疵文件遭到起诉导致暂停止赎，同时房价继
: 续下跌，第四季度美国资不抵债的抵押贷款者比例猛增至27%。
: 综合媒体2月9日报道，根据Zillow发布的最新报告，欠款金额超过房屋价值的美国贷款
: 者数量在2010年第四季度大幅飙升，整整27%的贷款者的抵押贷款出现“资不抵债”，
: 而在第三季度这个比例只有23%。这主要归因于暂停止赎和房价下跌。
: 除了房价方面的大量负面消息之外，Zillow发现房价出现2009年初以来的最大季度跌幅
: ——2.6%。与2009年第四季度相比，房价跌幅多达5.9%。
: 由于对一些大型抵押贷款服务商瑕疵文件的指控，止赎已经暂停，许多资不抵债，应该
: 被贷款机构收回的房屋没有收回，从而扩大了负资产池子的数量。房价下跌也是原因之
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j***h
发帖数: 4412 | 6 美国周五公布两房处置方案 专家称中国资产不会打水漂
2011年02月11日 02:16 第一财经日报
专家称，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，中国资产不会“打水漂”
严婷
在美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司
(Freddie Mac，下称“房地美”)被政府接管两年多后，美国政府终于开始对这两家“
政府支持企业”进行大刀阔斧的改革。
据《华尔街日报》2月9日援引知情人士消息称，美国白宫计划最早将于本周五提出改革
方案，让“两房”从房屋按揭市场上逐渐淡出，并逐步减弱政府在抵押贷款市场的角色。
对于未来可能进入“后两房”时代，不少人开始担忧持有大量“两房”债券的中国是否
会“打水漂”。但一些专家指出，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，无
论如何改革，债权人与股权人的利益都将得到落实。
三个方案与三种途径
这项事关10.6万亿美元的抵押贷款“白皮书”中，奥巴马政府预计将向国会提出三个方
案，并评估各方案的利弊。
其中最保守的建议是除了现有的联邦机构外，如联邦住宅管理局(FHA)，政府应该完全
退出房屋抵押贷款市场。
另外两个方案则是建议设立一套新机制，让政府对曾经由“两房”主导的二级抵押贷款
市场给予部分支持：其中一个方案是让政府主要在市场承压的时候才介入；另一项方案
则是政府在任何时候都要参与到二级抵押贷款市场。
从这些方案的区别来看，最核心也最具悬念的问题在于政府将在未来的“两房”中扮演
什么角色，如果还有角色的话。
白宫的计划书将通过三种途径来帮助政府撤出抵押信贷市场：其一是降低两房所能购买
的最大贷款额度；其二，“两房”向银行逐步提高抵押担保费用(用高价来驱逐不良信
贷)；其三，对政府支持的贷款提高最低首付比例。在市场支持的情况下，财政部还可
以敦促“两房”加快削减资产组合。
对于“两房”可购买的最大贷款额度，目前的规定是，房利美和房地美在全美范围内可
购买的单笔房贷额最高不能超过417000美元，针对一些高房价地区的上限在两年前提高
为729750美元。如果国会方面不出第三次改革，到今年10月份，这个上限规定将下降至
625500美元。
中国是否该担心“两房”债券？
根据美国财政部网站披露的关于海外持有美国证券情况，截至2009年6月，中国持有的
美国政府长期机构债券(Agency Bonds)总额为4540亿美元，其中3580亿美元为“资产支
持证券”(ABS)，其他机构债券为960亿美元。这些数据还不包括在中国香港和中国内地
以外其他地区通过特殊机构实施购买行为。
《第一财经日报》记者根据美国财政部对于机构债券的月度“买入”与“卖出”数据计
算显示，除了2010年3月至7月为净买入外，中国自2008年7月开始对美国机构证券一直
在进行净卖出的操作，自2009年6月起至2010年11月的净卖出总额为435亿美元。按此计
算，截至2010年11月的持有总额约降低至4100亿美元。
这些持有数量可能包括“两房”债券和证券，但是还包括其他美国政府机构债，比如政
府国民抵押协会(Ginnie Mae，吉利美)。
因而对于美国政府就“两房”改革的种种可能性，不少人开始担忧外汇储备所投资的“
两房”债券的安全，甚至有人预计中国投资“两房”债券亏损可能高达4500亿美元。
但斯坦福商学院瑞穗金融集团金融学教授、NBER研究员彼得·德玛佐认为，既然美国政
府已经承诺会对此进行担保，中国就不必担心持有的“两房”债券：“我认为美国政府
不会对“两房”债券袖手旁观的。”
2000年诺贝尔经济学奖获奖者丹尼尔·麦克法登也对本报表示，“两房”的重组势在必
行，但无论改革如何进行，美国政府不得不继续为“两房”债券提供担保。
但兴业银行[26.13 2.47%]资深经济学家鲁政委却在2月10日的报告中认为有必要警惕“
两房”相关债券的投资安全：在美国法律框架下，所谓的“政府支持”机构，其本质仍
是私人机构，只不过其设立和经营需美国国会特许，本质上并不享有政府信用。
美政府承诺为“两房”
提供无限制担保
房地美、房利美及其他联邦机构发放的贷款占去年新增贷款总额的90%。
事实上，这场有关重构住房融资体系的改革已成为美国政府的“心腹大患”，但民主党
与共和党始终没有提出具体的方案。
对于很多人而言，房地美和房利美在金融危机中负有不可推卸的责任。任何保留“两房
”职能的解决方案都有可能遭到一些共和党人的反对，但更温和的共和党人则可能会反
对更加激进的方案，转而与民主党一起支持美国政府继续参与住房融资市场来确保更多
人能“居者有其屋”。
在过去40年中，美国的住房融资体系一直是公共部门和私人部门共同参与的。房利美和
房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投
资者，并为这些证券提供担保以防借款人违约。
当银行将抵押贷款卖给“两房”时，会就一定的贷款销售标准达成协议，并有责任在不
满足这些标准的情况下回购这些贷款。投资者在很长一段时间内都以为，房利美和房地
美拥有政府默认的担保，这使得“两房”可以按低于市场的利率借款，发放30年期固定
利率的贷款。
但随着近年来房地产泡沫化日益膨胀，房利美和房地美也像私营部门放贷机构那样降低
了标准。贷款违约的增加使得这两家公司的资本金出现不足，联邦政府不得不出手接管
了它们。
由于美国政府已承诺，将为“两房”提供无限制担保以确保这两家企业向债券与股票持
有者负责。到目前为止，房利美和房地美已经花费了纳税人1340亿美元。
撤出方案不会一蹴而就
削弱政府在抵押贷款市场中所扮演角色的改革措施将会提高购房者的借贷成本，对美国
摇摇欲坠的住房市场将造成更大压力。
因此不少分析师认为，任何对“两房”的改革措施都将以渐进的方式进行，以免造成市
场动荡。而任何改革都需要好几年的过渡期，时间长短则取决于美国房地产市场的复苏
情况。
“从目前能获得的消息来看，这些提案势必会有不少激烈反响，尤其是对私有化的呼吁
。”法国兴业银行资深分析师Rudy Narvas在2月10日的报告中表示，“而共和党的领导
人们则流露出以更平稳的方式来变革的想法。他们意识到，无论是私有化还是‘两房’
的退出，都不可能一蹴而就，尤其是在当前微妙的经济和房屋市场形势下。撤出方案很
可能会设计成缓慢退出，这样也能让共和党人满意。”
Rudy Narvas指出，“两房”的彻底退出是“逃得了和尚逃不了庙”：“所有这些改革
措施的最终目的无一不是为了让‘两房’最终退出市场。虽然未来几年还不会发生，但
将来某时总会发生。”
德玛佐对本报记者表示，美国政府不会以太过激烈的方式改革“两房”，而以温和渐进
的方式进行改革更为理想：“一方面，政府不愿意对这一市场袖手旁观，因为目前‘两
房’是唯一保持房地产抵押市场活力的机构。另一方面，即使政府从中抽身而出，私人
部门也可能不愿意立刻进入这一市场。这一过渡将会非常艰难。”
【在 j***h 的大作中提到】
: 美国人用现金抄底楼市 2011年 02月 10日 14:35
: Jason Henry for The Wall Street Journal
: 斯托克(Richard Stoker)最近砸下现金在迈阿密海滩买了两套托管公寓，并打算在接下
: 来几天再买一套。
: 美国各地的买家正在用全额现款抢购住房。他们打赌目前房价处于或接近于最低点，其
: 行为让美国一些遭受最沉重打击的楼市恢复了些许活力。
: 据房地产门户网站Zillow.com的一篇分析，去年在迈阿密-劳德达尔堡地区，现款买房
: 人占了全部交易量的一半以上。在2006年第四季度，他们只占交易量的13%。而据迈阿
: 密市中心开发局(Miami Downtown Development Authority)的数据，2010年迈阿密市中
: 心房价同比上涨了15%。
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j***h
发帖数: 4412 | 7 “两房”前景难料 美国房地产市场或出现动荡
2011年02月11日 国际在线 作者：韩曙
国际在线报道（驻美国记者韩曙）：当地时间11号，美国财政部长盖特纳将向国会陈述
有关房地产市场的改革方案，其中美国两大住房抵押贷款公司“房地美”和“房利美”
的前途命运将在方案中作出决定。目前有消息说，“两房”有可能会被关闭，由这两家
公司主导美国住房贷款市场的局面也将成为历史。
我们可以简单的用一个词来形容美国国内对“两房”的看法，就是“积重难返”。从
2007年下半年次贷危机爆发之后，房利美和房地美两家公司受到的冲击非常大。然而，
这两家公司在住房贷款市场上可以说是“大到不能倒”，过去几年中，两家公司占到了
全美新增住房抵押贷款业务的90%左右。而在2008年金融危机爆发之后，为防止房地产
市场动荡恶化经济形势，美国政府在当年的9月高调宣布接管了“两房”，把这两家公
司变成了国有化公司。之后，美国政府先后向两家公司注入了超过1300亿美元的资金，
但由于美国房地产市场始终低迷，因此注资效果不大，直到去年为止，两房还在不断地
向联邦政府请求资助。同时，这两大巨头因为股价长期表现不好，已经从纽约证交所退
市。
在这样的情况下，关闭两房，或者是对两房进行根本的改革是一个必然的选择。当初在
接管两房的时候，美国当时的财政部长保尔森就说过，政府接管不能作为一个长期的运
行模式，两房的命运要由下一届政府来决定。而奥巴马政府上台以后，在经历对两房长
达两年时间的资助之后，由于财政赤字的高涨也是有心无力了。根据《华盛顿邮报》10
号的报道，现在奥巴马政府和共和党之间的共识是，两房已经“病入膏肓”，与其花时
间来医治它们，不如让它们“死亡”，削减它们对房地产市场的影响。
目前的困难主要有两个。第一个困难就是目前美国的房地产市场情况。根据最新的报告
，尽管美国经济情况有所好转，复苏步伐强劲，甚至连失业率也有所降低，但是房地产
市场的复苏却始终滞后。全美房价，包括波士顿、华盛顿、拉斯维加斯等大城市的房价
在今年预计将进一步下降，全美房价今年可能下跌5%－20%，专家预测说房地产市场的
复苏最少也要4－5年的时间。而根据房地产数据公司的最新报告显示，美国今年1月房
屋止赎个案数量较上月上升12%，也就是说，和去年12月相比，有更多的人付不起房屋
贷款被没收了房屋。很多经济学家担心，在这样的情况下，如果关闭两房，可能使得房
地产市场出现更大的动荡。
第二个困难则是，在关闭两房之后，到底用什么来替代它们？对于这个问题目前民主党
和共和党分歧比较大。共和党明确表示，应该完全“放手”，任由市场决定未来的走向
。但民主党方面则持保留态度。根据报道，在财政部的报告中，可能提出渐进的方式逐
步削减政府对两房的支持，缩减两房的贷款范围和额度，并谋求住房市场的 全面改革
。但分析人士说，民主党政府提出的改革方案步伐不够大，很难得到共和党把持的国会
众议院的支持。因此在如何处理“后两房时代”的问题上，预计还将有一番拉锯战。
不管财政部的这一份报告会不会明确提出关闭房利美和房地美，对“两房”进行改革，
以及谋求淡化房地产市场的政府角色都是肯定的。因此有分析人士预计美国房地产市场
会有一番动荡。首先，如果关闭两房，甚至是缩减两房的贷款规模，都会使得美国房屋
贷款利率上升，房价下跌。经济学家马克·赞迪预测，在这个星期，房屋贷款利率会因
此上涨1%，而房地产价格会下跌10%左右。
另外，关闭两房的传闻也引起了不少相关行业的担忧。不少中小银行担心，两房的改革
会使得大金融公司主导房地产市场，影响它们的业务发展。而房地产商和建筑商也担心
关闭两房后，它们再也拿不到联邦政府为修建和出售住房提供的补贴。而消费者协会也
担心两房改革会使中低家庭购房人更难拿到贷款。总之，对两房的改革，甚至是关闭，
影响的绝不只是这两家公司，而是美国房地产业的方方面面。
色。
【在 j***h 的大作中提到】
: 美国周五公布两房处置方案 专家称中国资产不会打水漂
: 2011年02月11日 02:16 第一财经日报
: 专家称，由于美国政府已承诺为“两房”提供无限制担保，中国资产不会“打水漂”
: 严婷
: 在美国联邦国民抵押贷款协会(Fannie Mae，下称“房利美”)与联邦住房贷款抵押公司
: (Freddie Mac，下称“房地美”)被政府接管两年多后，美国政府终于开始对这两家“
: 政府支持企业”进行大刀阔斧的改革。
: 据《华尔街日报》2月9日援引知情人士消息称，美国白宫计划最早将于本周五提出改革
: 方案，让“两房”从房屋按揭市场上逐渐淡出，并逐步减弱政府在抵押贷款市场的角色。
: 对于未来可能进入“后两房”时代，不少人开始担忧持有大量“两房”债券的中国是否
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