L****n
发帖数: 12932 | 1 中国特色的＂闹＂
【 以下文字转载自 Joke 讨论区 】
发信人: daemonself (mit行为艺术专业博士后导师), 信区: Joke
标 题: 杭州楼市跳水 悲情“房闹”一波波
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Apr 1 18:36:06 2012, 美东)
工作两年的小周万万没有想到，四个月前通宵排队拿号，咬牙在杭州城北买下的一套新
房，几日时间里就缩水几十万。更让他感到悲情的是，未来20年，这几十万的房贷还要
他无休止地背下去。其实在杭州，像小周这样的情况不少。上百位刚交完首付的老业主
，在新年早春经受着杭州楼价「断崖式下降」的寒冬，不少人目前已成为「负资产」业
主。
统计表明，2月开始，内地一线城市房价同比全线下降，杭州新开楼盘以价换量，断尾
求生。面对动辄二三十万元的资产缩水，老业主悲情「维权」。打砸售楼处、给开发商
送花圈、拉横幅示威抗议，业主与开发商已是你进我退，势同水火。
从法律上讲，业主寻求赔偿自是无理可讲。可是面对可能带来的负资产危机，一旦开发
商资不抵债，业主绝望断供，金融安全将受到威胁。老业主坦言，既然闹也是死，不闹
也死，不如和开发商鱼死网破。「房闹」情绪一触即发，如不审慎处理，将会酝酿更大
危机。
在上个周日上午，小周早早起床，带上了录音笔和相机出门。当日他与四五十个老业主
约好来到售楼中心，与楼盘副总经理谈判。
四个月前，小周以每平方米1.8万元的价格买下了该楼盘的一个小户型。看中地段和当
时相对优惠的价位，周父把原本为家里添辆新车的钱为儿子缴了首期。可现在，周边两
个新开楼盘的价格每平米已降到1.3万元，据传小周所在楼盘的二期将以1.25万元开盘
。为此，该楼盘的老业主们以QQ群相约，选择在这天与楼盘公司的副总经理面谈，商量
补偿方法。
事实上，现在的杭州，并非所有老业主都能如此「温和」。在过去的一个多月，围绕着
差价补偿，已发生了十几起由老业主引发的极端行为。泼油漆、打砸售楼处、给开发商
送花圈、直接抡起棍子和砖头，甚至以跳楼相逼。可以说，新楼盘开到哪里，老业主就
跟到哪里。有楼盘还未调价，竟然就被「预感要降价」而被老业主攻陷。
开发商被逼得偷偷摸摸，上班时间一再更改，租用大巴车流动售楼，晚上要开盘的项目
，到下午才知道具体时间和地点，而且有意向的客户都是由专人联系。即使这样，还是
逃不开老业主的围追堵截。为了防范老业主，开发商的智慧被活生生逼到极限，有传甚
至有开发商在降价前自己人把售楼处给砸了。
小周告诉记者，这些老业主虽值得同情，但极端行为不能解决事情。在2月25日，管辖
小周所在楼盘的杭州城北区祥符派出所贴出通告，对「房闹」的违法活动及要负的法律
责任进行了说明，并敦促参与「违法活动」的人员前去投案自首，以争取从轻处理。
发生「房闹」后，一些大型酒店不再承接开盘业务，多数开发商也选择低调，不愿多谈
。某开发商营销老总表示，只要老业主不是太过分，而且闹一闹以后不再来闹了，事情
也就算了，被砸的损失自己来承担。一些开发商则对老业主提供了补偿―赠送车位，免
交10年物业费，补偿室内精装修，或者直接全额差价补偿。
当然，也有开发商态度强硬，不退不补。据多位业主介绍，杭州某开发商在事先没通知
老业主的情况下，竟与网站合作搞「7折团购」卖房。被惹得发火的老业主上访维权，
遭遇调虎离山，交上去的补偿方案开发商也懒于回复。为此，老业主在楼盘总部熬夜轮
守，和开发商打起了持久战。
中顺房地产公司营销总监叶在微博上诉苦说，「想想真奇怪，为什么其他商品都可以跌
价而不补偿，偏偏只有商品房似乎补了才合理？为什么其他投资都可以有涨有跌，有赚
有赔，只有房产投资是只可涨不可跌，只可赚不可赔呢？」 |
A*******s
发帖数: 9638 | 2 为什么发在Joke版？
医闹死一个，房闹可是得一大批啊 |
a**e
发帖数: 5094 | 3 闹的还是少数。您老还是预测一下中国的房地产吧。您觉得是比美国前几年惨还是强？
【在 L****n 的大作中提到】
: 中国特色的＂闹＂
: 【 以下文字转载自 Joke 讨论区 】
: 发信人: daemonself (mit行为艺术专业博士后导师), 信区: Joke
: 标 题: 杭州楼市跳水 悲情“房闹”一波波
: 发信站: BBS 未名空间站 (Sun Apr 1 18:36:06 2012, 美东)
: 工作两年的小周万万没有想到，四个月前通宵排队拿号，咬牙在杭州城北买下的一套新
: 房，几日时间里就缩水几十万。更让他感到悲情的是，未来20年，这几十万的房贷还要
: 他无休止地背下去。其实在杭州，像小周这样的情况不少。上百位刚交完首付的老业主
: ，在新年早春经受着杭州楼价「断崖式下降」的寒冬，不少人目前已成为「负资产」业
: 主。
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L****n
发帖数: 12932 | 4 我老早说了呀： SELL
【在 a**e 的大作中提到】
: 闹的还是少数。您老还是预测一下中国的房地产吧。您觉得是比美国前几年惨还是强？
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c**********m
发帖数: 2088 | 5 sell最好的时候，也是buy最好的时候，根据道家的理论。。。
【在 L****n 的大作中提到】
: 我老早说了呀： SELL
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L****n
发帖数: 12932 | 6 发在娇客版大概是因为太滑稽了。 涨的时候你不分人家钱， 跌了就要退货。 跑到米
国也如法炮制， 改退牛排了， 呵呵。
【在 A*******s 的大作中提到】
: 为什么发在Joke版？
: 医闹死一个，房闹可是得一大批啊
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a**e
发帖数: 5094 | 7
我知道在跌。我只是好奇，中国的房地产会不会比美国惨。按理是泡沫比较大，但是中
国人能存钱，首付多。但是看您老的房闹贴，我觉得有可能大家也断供了
【在 L****n 的大作中提到】
: 我老早说了呀： SELL
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L****n
发帖数: 12932 | 8 你就别掺活了， 头款先凑齐了再说。
【在 c**********m 的大作中提到】
: sell最好的时候，也是buy最好的时候，根据道家的理论。。。
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c**********m
发帖数: 2088 | 9 头款先凑齐 == how much?
【在 L****n 的大作中提到】
: 你就别掺活了， 头款先凑齐了再说。
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a**e
发帖数: 5094 | 10 他也就是个tenure的命
【在 L****n 的大作中提到】
: 你就别掺活了， 头款先凑齐了再说。
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c**********m
发帖数: 2088 | 11 这话说的让我云里雾里一般。。。。
【在 a**e 的大作中提到】
: 他也就是个tenure的命
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L****n
发帖数: 12932 | 12 能存钱也不愿亏钱。 现在还只是开始。
【在 a**e 的大作中提到】
: 他也就是个tenure的命
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c**********m
发帖数: 2088 | 13 中国中央政府对房价的调控始于2003年，即提出了六条调控措施，2005年又制定了国八
条，2006年又制定了国六条。自2010年4月至今，调控力度一浪高过一浪，如出台新国
八条，从限购到扩大房产税试点范围等。而温总理在近期的两会上又提出“房价收入比
”的概念，力促房价回归合理价位。那么，中国房地产近期是否会崩盘，出现断崖式大
跌呢？
预测房价拐点并无公认评判标准
对房价的研究，中国几乎人人都是专家，因为房地产市场已经火爆了10多年，无论是投
资、投机性买房者还是刚需或改善型买房者，都时刻关注房价的变化。但看了不少关于
房价的分析报告，发现大多拘泥于供需关系分析预测或根据一些惯用指标来判断房价的
合理与否。
例如，房地产总市值/GDP是国际上公认的衡量房地产泡沫程度的一个指标，大约一个普
遍的说法是09年国内房地产总市值接近90多万亿，而当年的GDP为31万亿，即为3倍左右
，与美国08年次贷危机时相当。但这两年来，房价涨幅明显趋缓，而去年名义GDP的涨
幅为17%，明显超过房地产市值的增幅，故目前该指标应该略有回落；再者，日本房地
产泡沫破灭时，房地产市值/GDP大约为4.6倍，故判断房地产是否会崩盘，采样不能只
取一个国家。
又如，房地产投资的杠杆率也可以看成是房地产泡沫会否破灭的指标，目前中国的房地
产开发贷款和购房按揭贷款的余额占信贷余额的比重大约为20%，并不算高，且基本可
控。当年日本房地产泡沫破灭时的该指标达到40%，而美国次贷危机的爆发，就是因为
金融衍生品的不断放大、杠杆率过高引起的。
再如，房价收入比更是作为判断房价高低的重要指标，世界银行曾在90年代对中国的建
议是3-6倍的房价收入比是合理的。为此，不少人算出上海的房价收入比平均为15倍左
右，故即便按6倍为合理房价水平，房价也应该下跌70%。上海及其他城市房价超高，是
不争的事实，我们同样还可以用人均居住面积或空置率作为房地产是否供过于求或衡量
刚性需求指标，如我国中国城镇人均住宅建筑面积约30平方米，比30年前增长了4倍多
，人均住宅建筑面积超过了日本、韩国和香港。即便是发达、富裕的欧洲国家，其城市
人口的人均住宅面积也不过是36平方米，且中国的住宅空置率更名列全球前茅。但若对
这些评价指标进行细化和分析背后的原因，或许就不能轻易得出房价将大跌的结论了。
首先，国家统计局公布的我国居民收入这一数据是根据抽样调查获得，存在明显的低估
，即便按国家统计局公布的资金流量表（实物交易）中数据，08年的住户可支配收入总
额为18.24万亿，比当时抽样调查的居民可支配收入总额数据高出5.24万亿，以此来推
算，去年居民可支配收入总额约低估了7.89万亿，即低估了27%左右。故实际的房价收
入比会高一些。
其次，从房屋所有者的结构看，由于过去30多年来贫富差距的不断扩大，富人拥有多套
房屋的现象已经非常普及，有调查表明，中国富裕阶层人均拥有房产3.3套，房产价值
占全部资产的72%。因此，人均居住面积达到30平米及空置率过高现象，并不能说明中
国房地产已经供过于求了，因为富人将房屋作为投资品，而中低收入阶层对房屋的刚性
需求和改善型需求依然强劲。
第三，房价收入比究竟多少为合理，其实不应该有一个国际标准，因为不同国家的文化
、习俗有差异性，如从历史上看，农耕民族都看重房产的所有权，而游牧民族则看重占
有权，习惯于租房。故东亚的房价收入比应该欧美的高才是，因为前者的投资性需求较
大。
此外，还有些指标的确可以作为看空房价的理由，如中国人口抚养比的拐点已经到来，
而当年日本人口抚养比拐点的出现，与房地产泡沫破灭的时间都在1990年左右。再从购
房需求最强劲的30-39岁年龄人口结构看，中国自05年起，该年龄段的比重就一直在回
落。但另一方面，中国城市化率又比较低，仅为50%左右，未来还有很大的提升空间，
这又是支持房价上涨的有利因素。
人口向城市迁移或是支撑房价的主因
近期中国房价已出现明显的回落迹象，这究竟是限购等调控政策初见成效呢，还是房价
久涨必跌呢？这确实不好回答，但若从库存、土地价格等这些更直接的指标去预测房价
的变化，应该更有效。如2011年底10个典型城市新建商品住宅库存总量达6000万平方米
，与2010年同期相比，库存增长约40%；而2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.
10亿平方米，比上年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，下降1.9%（国家统计局），这
是否意味着未来土地价格会有回落？不过，房价的回落在08年末至09年初也曾出现过，
也不好以此来判断房价的长期回落拐点是否出现，更不能作为房价将大跌的依据。
笔者认为，房价是否会出现长期拐点，主要考虑的因素是经济增长潜力和人口格局的变
化。且经济增速与人口迁移具有一定相关性，即人口流动的加速会促进经济增长，一旦
城市化率不再上升，则意味着人口流动也将减少，经济增速随之放缓。以印度的孟买为
例，孟买的人均收入仅为900美元左右，而上海去年为5750美元，不足上海的六分之一
，但平均房价却是上海的3倍以上，即均价为每平米6-7万元人民币。因此，仅从房价收
入比的角度看，孟买的房价比上海高得更离谱。但由于孟买是印度人口最多的城市，且
人口密度也超过上海，居世界前列，加上印度对人口流动的限制较少，在城市化率远低
于中国、大城市集聚化程度却超过中国的前提下，孟买的未来增长潜力会更大。因此，
房价中应包含了未来预期因素，就如同买股票就是买未来，故不能简单用房价收入比或
其他指标来评判房价的高低。
就中国而言，城市化率也在不断提升中，人口迁移的过程还远远没有结束，随着户籍制
度的放松，人口迁移的规模会进一步增加，流向会进一步遵循经济规律，一些具有综合
优势的大城市会更能吸引人口流入。据统计，中国百万城市人口的占比和大城市化率是
非常低的，城市人口中只有47%的人居住在100万人口以上城市，而全球平均为73%；大
城市化率不仅低于印度、印尼等人口大国，更是远低于日本、韩国等与中国文化相近的
东亚国家。研究表明百万以上人口城市的劳动生产率高出小城镇20%─30%，因大城市有
利于信息及人员交流和规模经济。
如此看来，中国未来不仅面临农村人口继续流入城市，而且面临小城镇人口还将流入到
大城市。正是这种人口的迁移活动，导致人口集聚地区经济增长更能持续，房价更加坚
挺，如长江、珠江三角洲地区、京津冀地区、成渝西安金三角地区以及武汉、长沙、湘
潭、株洲等中部城市聚集群等地区，将吸引越来越多的人口流入。
那么，中国这一人口迁移的过程还将持续多久呢？若按城市化率每年上升1%计，假定目
前的实际城市化率为55%（官方为50%），则当中国的城市化率达到70%时，保守估计全
国性的人口迁移活动大致完成，则还可以持续15年。而日本大规模的人口迁移活动是到
1975年才结束的，对应的城市化率为78%，而如今大东京圈的人口已经占到日本总人口
的28.7%，GDP占日本的30%。
房价结构性调整在所难免
温州是浙江各大城市中房价水平唯一可以与杭州攀比的城市，尽管温州的人均GDP水平
在浙江排名倒数第三，但由于不少温州人在全国乃至全球经商，故温州的人均GNP应该
在浙江名列前茅，故从房价收入比这一指标看，温州的高房价有其合理性。然而，最近
温州的房价出现了较大幅度的回落，有些楼盘与前期出售价格相比甚至跌了40%。同时
，全国的不少二三线城市的房价回落幅度，也明显高于一线城市，而一线城市中的郊县
房价也不如中心区坚挺。可见，决定房价的未必是房价收入比，而是区域集聚度，或级
差地租水平。
因此，从目前看，中国房价结构存在明显不合理之处，而未来中国的经济版图和人口分
布图的变化将会触发近期或今后房价的区域性结构调整。从理论上讲，人口净流出、或
经济负增长的城市，其房价应该是要下跌的。但中国目前存在中西部地区经济增速超过
东部地区的现象，这既有经济发展的规律性因素，又有政策扶持的行政性因素，关键看
未来这种增长模式是否可持续。笔者估计不少中西部地区或者东部地区的经济增长是靠
政策扶持和投资拉动的，未来必然导致地方政府负债率的高企、企业出现普遍性亏损，
逼迫人口外流，经济增速下滑。那么，这些地区的房价下跌将难以避免。
未来的经济版图，肯定不会与当前设计的经济发展远景规划完全吻合，人口的分布也会
与目前区域均衡化发展布局有很大差异，东部沿海地区的人口净流入趋势不会改变，人
口向少数几个区域集聚的趋势会进一步强化，大城市化率会进一步提高。这将对目前的
经济发展战略乃至房地产政策带来挑战，为此应该反思当前的某些政策，如各地纷纷建
开发区是否有必要，现有区域行政体制下的同质化产业布局会产生哪些弊端等。可以预
计，在未来10年中国经济结构的调整中，类似90年代中期海南出现大量烂尾楼、广西北
海别墅成猪圈的现象，类似目前鄂尔多斯康巴什新区“鬼城”（新房无人居住）的现象
，会在全国很多地区重现，这就意味着今后中国房价在不同地区间的排序变化将非常大。
就房地产政策而言，调整与改革仍有必要，其中房产税制度的改革和完善应该作为下一
步房地产调控政策的重点。如能否用房产税来替代限购政策，能否对存量房征收房产税
，能否对空置房征收空置税，让合理的赋税能够起到有效抑制投资、投机性需求的作用
，以体现社会公平。
（本文作者李迅雷是海通证券首席经济学家。他同时还担任上海市人大常委委员、财经
委委员，文中所述仅代表他的个人观点。）
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