i******e
发帖数: 312 | 1 现在的利率比去年贷款的时候好很多，所以想要现在做refinance。我想问问除了
closing cost之外，还有什么猫腻要注意滴？
今天问了一下贷款550k，30fix可以到4.25% + 4800 rebate - 2700 closing cost +
impound. 这个impound听起来好像也有很多猫腻，请大侠帮忙分析一下。
另一个问题是去年贷的30fix，我现在可以refinance成5arm么？这个关于5arm还是
30fix的问题，我还是想听听大家的意见。 |
c*********7
发帖数: 19373 | 2 refinance跟第一次贷款差不多,只是少了跟seller相关的一些东西.至于5arm和30fix根
据你自己的情况定,如果想卖房子就上arm.另外,感觉30fix的可以拿到4.0%,也可能你不
是最好的case. |
R**********1
发帖数: 236 | 3 Refinance只用抓住两点就好，一个是broker或银行最后lock住利率了吗且lock住的利
率是多少，毕竟一开始提供的quote是当天（没lock）能提供的最好利率，市场每天都
在变化，所以说lock住了才算数。您也可以多比较一下，多让人提供一些利率的update。
另外一个就是closing cost了，这点无需多说，要保证是no cost就行。
至于另一个问题，5ARM 还是 30-fixed，请见下文：
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重新算）。再者，
如果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定
期结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上
，7年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使
得在这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期
利率是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12
年在你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好因为ARM利率不能够实际上节
省多少利息，还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比较
大，那么应该结合上述四点来选择
谢谢！
【在 i******e 的大作中提到】
: 现在的利率比去年贷款的时候好很多，所以想要现在做refinance。我想问问除了
: closing cost之外，还有什么猫腻要注意滴？
: 今天问了一下贷款550k，30fix可以到4.25% + 4800 rebate - 2700 closing cost +
: impound. 这个impound听起来好像也有很多猫腻，请大侠帮忙分析一下。
: 另一个问题是去年贷的30fix，我现在可以refinance成5arm么？这个关于5arm还是
: 30fix的问题，我还是想听听大家的意见。
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b********4
发帖数: 442 | 4 关于impound, 您可以参考我的网站. 如果rebate太多, 有的lender只能把多余的放在
impound里, 有的lender就可以不用放在impound里. 不过主要的问题是lender对这个具
体的数额有的时候也不确定. 找个有reputation 的agent, 不用担心猫腻.
30年和5ARM当然就看您要keep这个房子多久了. 如果几年内就卖掉, 当然做5ARM, 不然
就做30年.
【在 i******e 的大作中提到】
: 现在的利率比去年贷款的时候好很多，所以想要现在做refinance。我想问问除了
: closing cost之外，还有什么猫腻要注意滴？
: 今天问了一下贷款550k，30fix可以到4.25% + 4800 rebate - 2700 closing cost +
: impound. 这个impound听起来好像也有很多猫腻，请大侠帮忙分析一下。
: 另一个问题是去年贷的30fix，我现在可以refinance成5arm么？这个关于5arm还是
: 30fix的问题，我还是想听听大家的意见。
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o*****p
发帖数: 5952 | 5 impound 利率比没有会多点rebate, 能不用impound就不要。
若在5年左右还清，或卖掉房子，用5/1 ARM |
i******e
发帖数: 312 | 6 谢谢专业的回复。
我在网上浏览的时候找到以前贷款的lender，我可以直接跟lender做refinance么？直
接找lender和通过broker来做有什么差别？ |
b*******c
发帖数: 20683 | 7 没区别。no cost的前提下，谁的利息低找谁做。
【在 i******e 的大作中提到】
: 谢谢专业的回复。
: 我在网上浏览的时候找到以前贷款的lender，我可以直接跟lender做refinance么？直
: 接找lender和通过broker来做有什么差别？
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