m******g
发帖数: 3667 | 1 mortgage付了半年了，rate是5%@30yr
如果refinance一个30年4%的，每个月就少付160块钱。要连续付上4年，才能把前面一
个mortgage的半年利息钱挣回来。
感觉30年的mortgage一定要弄个15年的refinance。怎么没有25年或者20年的mortgage
？ |
s********l
发帖数: 559 | 2 不是这么考虑问题的吧，之前已经付的利息不能算的，这半年你要是租房也得付房租吧
。你可以每月还按refi前的每月数额付月供，这样就能提前几年付清了。理论上讲，如
果真是完全的no cost refi，那只要新利率比你现在的低，refi就值得；如果不是完全
不要钱的，假设整个refi的成本是$1600，那payback period就是10个月，只要你还会
至少住10个月，那refi也值得。 |
s**********d
发帖数: 36899 | 3 是不是如果租房子$1000签了一年，现在过去三个月说如果新签一年可以降到
900，你说那三个月钱白花了。。。 |
l******r
发帖数: 1642 | 4 Your logic is totally wrong....
【在 s********l 的大作中提到】
: 不是这么考虑问题的吧，之前已经付的利息不能算的，这半年你要是租房也得付房租吧
: 。你可以每月还按refi前的每月数额付月供，这样就能提前几年付清了。理论上讲，如
: 果真是完全的no cost refi，那只要新利率比你现在的低，refi就值得；如果不是完全
: 不要钱的，假设整个refi的成本是$1600，那payback period就是10个月，只要你还会
: 至少住10个月，那refi也值得。
|
s********l
发帖数: 559 | 5 你来说个对的LOGIC
【在 l******r 的大作中提到】
: Your logic is totally wrong....
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w******i
发帖数: 1899 | 6 I think his logic is right.
Please showing your logic
【在 l******r 的大作中提到】
: Your logic is totally wrong....
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p*a
发帖数: 3350 | 7 Ω Ω Ω Ω Ω
mortgage
【在 m******g 的大作中提到】
: mortgage付了半年了，rate是5%@30yr
: 如果refinance一个30年4%的，每个月就少付160块钱。要连续付上4年，才能把前面一
: 个mortgage的半年利息钱挣回来。
: 感觉30年的mortgage一定要弄个15年的refinance。怎么没有25年或者20年的mortgage
: ？
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y********e
发帖数: 8315 | 8 你的逻辑好像有点问题？
mortgage
【在 m******g 的大作中提到】
: mortgage付了半年了，rate是5%@30yr
: 如果refinance一个30年4%的，每个月就少付160块钱。要连续付上4年，才能把前面一
: 个mortgage的半年利息钱挣回来。
: 感觉30年的mortgage一定要弄个15年的refinance。怎么没有25年或者20年的mortgage
: ？
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y********e
发帖数: 8315 | 9 re
合算不合算主要看refinance的成本
为啥会把以前交的利息考虑进来？
【在 w******i 的大作中提到】
: I think his logic is right.
: Please showing your logic
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t***s
发帖数: 4666 | 10 because these ppl never heard of "sunken cost".
【在 y********e 的大作中提到】
: re
: 合算不合算主要看refinance的成本
: 为啥会把以前交的利息考虑进来？
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|
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l******r
发帖数: 1642 | 11 if Lz loan 200K for 30 YEAR at 5%, monthly payment is 1073.64
Now he got a better loan at 4.5%, monthly payment is 1005.99
Assume LZ will stay in this house for 10 more months:
No refinance, total pay 16*1073.64 = 17178.24
Refinance, total pay 6*1073.64 + 10*1005.99 = 16501.74
No refinance balance after 16 months = $196,032.52
Refinance balance after 16 months = $195,883.92
LZ actually earned 826$ for refinance if he will stay in the same house for
ten more months, if refinance cost is 0$. |
y********e
发帖数: 8315 | 12 逻辑学的不好
【在 t***s 的大作中提到】
: because these ppl never heard of "sunken cost".
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m******g
发帖数: 3667 | 13 看了你的这个逻辑。
其实你这种情况好比是第一个30年mortgage贷了5年，后来Refinance了一个25年的
mortgage。mortgage总长还是30年。
实际情况是第一个30年mortgage贷了5年，后来Refinance了一个30年的mortgage。
mortgage实际总长变为35年了。
for
【在 l******r 的大作中提到】
: if Lz loan 200K for 30 YEAR at 5%, monthly payment is 1073.64
: Now he got a better loan at 4.5%, monthly payment is 1005.99
: Assume LZ will stay in this house for 10 more months:
: No refinance, total pay 16*1073.64 = 17178.24
: Refinance, total pay 6*1073.64 + 10*1005.99 = 16501.74
: No refinance balance after 16 months = $196,032.52
: Refinance balance after 16 months = $195,883.92
: LZ actually earned 826$ for refinance if he will stay in the same house for
: ten more months, if refinance cost is 0$.
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m******g
发帖数: 3667 | 14 因为你付mortgage主要是要把principle付下来，interest都是额外的钱，或者说不必
要的钱。
我觉得refinance不光要考虑refinance的成本，还要考虑每个月少付的钱是不是能抵得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年限。
【在 y********e 的大作中提到】
: re
: 合算不合算主要看refinance的成本
: 为啥会把以前交的利息考虑进来？
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y********e
发帖数: 8315 | 15 你交掉的interest已经交完了
难道你不refinance还能把钱拿回来？
或者说，你不refinance，你的principle就不用交interest了？
【在 m******g 的大作中提到】
: 因为你付mortgage主要是要把principle付下来，interest都是额外的钱，或者说不必
: 要的钱。
: 我觉得refinance不光要考虑refinance的成本，还要考虑每个月少付的钱是不是能抵得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年限。
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T******r
发帖数: 2937 | 16 你那5年住房不用花钱? 有这事吗?
【在 m******g 的大作中提到】
: 看了你的这个逻辑。
: 其实你这种情况好比是第一个30年mortgage贷了5年，后来Refinance了一个25年的
: mortgage。mortgage总长还是30年。
: 实际情况是第一个30年mortgage贷了5年，后来Refinance了一个30年的mortgage。
: mortgage实际总长变为35年了。
:
: for
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m******g
发帖数: 3667 | 17 这个我是赞同的，不管是不是refinance，利息都是要交的。
但是这里的主要问题是，如果第一个mortgage是30年，再refinance一个30年的
mortgage，term的总长其实是增加的，这里到底要怎么算，才能知道到底合算不合算
【在 y********e 的大作中提到】
: 你交掉的interest已经交完了
: 难道你不refinance还能把钱拿回来？
: 或者说，你不refinance，你的principle就不用交interest了？
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y********e
发帖数: 8315 | 18 我明白你的意思
不过现在conventional loan都没有prepayment penalty了
可以算下每月的payment把贷款25年还清
【在 m******g 的大作中提到】
: 这个我是赞同的，不管是不是refinance，利息都是要交的。
: 但是这里的主要问题是，如果第一个mortgage是30年，再refinance一个30年的
: mortgage，term的总长其实是增加的，这里到底要怎么算，才能知道到底合算不合算
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m******g
发帖数: 3667 | 19 如果你要考虑其它另外的东西，那这个就没有底了。
住5年房子，付了5年的水电煤，垃圾费，property tax。。。。。
住5年的apartment，可能水电煤都还是全包的。
【在 T******r 的大作中提到】
: 你那5年住房不用花钱? 有这事吗?
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y********e
发帖数: 8315 | 20 水和煤包是有可能的
电是绝无可能的。。。
【在 m******g 的大作中提到】
: 如果你要考虑其它另外的东西，那这个就没有底了。
: 住5年房子，付了5年的水电煤，垃圾费，property tax。。。。。
: 住5年的apartment，可能水电煤都还是全包的。
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T******r
发帖数: 2937 | 21 而且离死又近了5年. 这算的累不累啊
【在 m******g 的大作中提到】
: 如果你要考虑其它另外的东西，那这个就没有底了。
: 住5年房子，付了5年的水电煤，垃圾费，property tax。。。。。
: 住5年的apartment，可能水电煤都还是全包的。
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T******r
发帖数: 2937 | 22 5年的 apartment, 投进去的房租有百分之几的回报?
【在 m******g 的大作中提到】
: 如果你要考虑其它另外的东西，那这个就没有底了。
: 住5年房子，付了5年的水电煤，垃圾费，property tax。。。。。
: 住5年的apartment，可能水电煤都还是全包的。
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m******g
发帖数: 3667 | 23 你说得对。
其实如果每个月多还点本金，利息就能少付，可能最后和refinance效果一样。
【在 y********e 的大作中提到】
: 我明白你的意思
: 不过现在conventional loan都没有prepayment penalty了
: 可以算下每月的payment把贷款25年还清
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h*d
发帖数: 19309 | 24 如果一点都不提前还，term总长确实增加了，但是你的term也延长了。
如果按照原来计划的数量还，利息降低的情况下应该term缩短了。
【在 m******g 的大作中提到】
: 这个我是赞同的，不管是不是refinance，利息都是要交的。
: 但是这里的主要问题是，如果第一个mortgage是30年，再refinance一个30年的
: mortgage，term的总长其实是增加的，这里到底要怎么算，才能知道到底合算不合算
|
m******g
发帖数: 3667 | 25 你该吃药了。
【在 T******r 的大作中提到】
: 而且离死又近了5年. 这算的累不累啊
|
T******r
发帖数: 2937 | 26 俺是说实话, 沧桑而已
【在 m******g 的大作中提到】
: 你该吃药了。
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w******y
发帖数: 8040 | 27 这么低的利息， 还急着早还钱，
老中吃bailout/foreclosure的亏还没吃够？
【在 m******g 的大作中提到】
: 你说得对。
: 其实如果每个月多还点本金，利息就能少付，可能最后和refinance效果一样。
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t***s
发帖数: 4666 | 28 you need to learn basic math and logic. how can a 4% loan be
the same as a 5% loan?
【在 m******g 的大作中提到】
: 你说得对。
: 其实如果每个月多还点本金，利息就能少付，可能最后和refinance效果一样。
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A*Q
发帖数: 1579 | 29 这不是坑的话，楼主可是超级大笨蛋。
任何时候你付去的利息只跟本钱和RATE有关。 Refinance降低rate，就降低利息。
大家说refinance有时候不划算，是因为一般refinance有cost，必须等一段时间，省下
的钱比
cost多，才能再refinance。
mortgage
【在 m******g 的大作中提到】
: mortgage付了半年了，rate是5%@30yr
: 如果refinance一个30年4%的，每个月就少付160块钱。要连续付上4年，才能把前面一
: 个mortgage的半年利息钱挣回来。
: 感觉30年的mortgage一定要弄个15年的refinance。怎么没有25年或者20年的mortgage
: ？
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t***s
发帖数: 4666 | 30
actually even this is not true. past cost is sunken cost. shouldn't affect
your decision. the only thing matters is the cost for this refi and
the saving from this refi.
【在 A*Q 的大作中提到】
: 这不是坑的话，楼主可是超级大笨蛋。
: 任何时候你付去的利息只跟本钱和RATE有关。 Refinance降低rate，就降低利息。
: 大家说refinance有时候不划算，是因为一般refinance有cost，必须等一段时间，省下
: 的钱比
: cost多，才能再refinance。
:
: mortgage
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s********l
发帖数: 559 | 31 exactly. I don't understand why he just doesn't get it.
【在 A*Q 的大作中提到】
: 这不是坑的话，楼主可是超级大笨蛋。
: 任何时候你付去的利息只跟本钱和RATE有关。 Refinance降低rate，就降低利息。
: 大家说refinance有时候不划算，是因为一般refinance有cost，必须等一段时间，省下
: 的钱比
: cost多，才能再refinance。
:
: mortgage
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A*Q
发帖数: 1579 | 32 You did not read my post. You just repeat what I just said.
Interest = principle * interest rate.
When the rate is going down, the interest you paid will become lower.
If there is no cost for refinance, it is always good to refinance even
0.1% lower rate.
affect
【在 t***s 的大作中提到】
:
: actually even this is not true. past cost is sunken cost. shouldn't affect
: your decision. the only thing matters is the cost for this refi and
: the saving from this refi.
|
t***s
发帖数: 4666 | 33 i'm referring to your statement of "必须等一段时间，省下
的钱比cost多，才能再refinance。"
【在 A*Q 的大作中提到】
: You did not read my post. You just repeat what I just said.
: Interest = principle * interest rate.
: When the rate is going down, the interest you paid will become lower.
: If there is no cost for refinance, it is always good to refinance even
: 0.1% lower rate.
:
: affect
|
A*Q
发帖数: 1579 | 34 你的中文退步了。
我说如果你refinance了，有cost，你必须等一段时间，省下的钱比cost多，才能再
refinance。
我说的是“再”。不然的话，就不划算。因为你可以不refinance，等到rate下降得更
低的时候在
refinance，而不是在很短的时间两次refinance。
【在 t***s 的大作中提到】
: i'm referring to your statement of "必须等一段时间，省下
: 的钱比cost多，才能再refinance。"
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t***s
发帖数: 4666 | 35 you still don't get it.
【在 A*Q 的大作中提到】
: 你的中文退步了。
: 我说如果你refinance了，有cost，你必须等一段时间，省下的钱比cost多，才能再
: refinance。
: 我说的是“再”。不然的话，就不划算。因为你可以不refinance，等到rate下降得更
: 低的时候在
: refinance，而不是在很短的时间两次refinance。
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s********n
发帖数: 4535 | 36 但是如果rate低的话你可以每月多付钱把整个年限降下来吧
得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年
限。
【在 m******g 的大作中提到】
: 因为你付mortgage主要是要把principle付下来，interest都是额外的钱，或者说不必
: 要的钱。
: 我觉得refinance不光要考虑refinance的成本，还要考虑每个月少付的钱是不是能抵得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年限。
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w******i
发帖数: 1899 | 37 就这么一点事,浪费这么多帖子.
连这都想不通还refinance.
楼主自己躲进被窝自己算吧.
如果楼主还按原来的钱pay(假设refinace后).房子付清后最少剩20%利息.
脑子进...
咳.
【在 s********n 的大作中提到】
: 但是如果rate低的话你可以每月多付钱把整个年限降下来吧
:
: 得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年
: 限。
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a****r
发帖数: 4965 | 38 给你举了例子：
你现在贷款还剩$300K本金，29.5年，5%利率，每月付$1622，
你Re-finance成$300K本金，29.5年，4%利率，每月付$1445. （如果你还按原来每月$
1622付，不到29年就能付完了，省的就更多了。）
如果没有Re-finance Cost，没有Pre-payment Penalty，只要利率降下来，
你Re-finance总是要付的少，这和你已经付过的Mortgage没有任何关系。
得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年
限。
【在 m******g 的大作中提到】
: 因为你付mortgage主要是要把principle付下来，interest都是额外的钱，或者说不必
: 要的钱。
: 我觉得refinance不光要考虑refinance的成本，还要考虑每个月少付的钱是不是能抵得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年限。
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w********t
发帖数: 5586 | |
k***e
发帖数: 7933 | 40 呵呵，本来就是把30年的变成了35年。没法直接比较cost
得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年
限。
【在 m******g 的大作中提到】
: 因为你付mortgage主要是要把principle付下来，interest都是额外的钱，或者说不必
: 要的钱。
: 我觉得refinance不光要考虑refinance的成本，还要考虑每个月少付的钱是不是能抵得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年限。
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J*****s
发帖数: 103 | 41 我想你不是学理工科的，逻辑确实很不对。
即使是五年后refi一样的rate（假设人是吃饱了没事干，refi玩），term是重新变回30
年了，但你五年不是paydown本金了吗？所以你refi后的每月payment还是比以前低了。
30年变35年，但后30年的payment低了，即使rate没变，和不合算？你可以自己算，也
可以雇人算。
这下你知道为啥大家都说你逻辑不对了吧，毕竟大家都不傻，银行也不傻，还是个fair
的game。
【在 m******g 的大作中提到】
: 如果你要考虑其它另外的东西，那这个就没有底了。
: 住5年房子，付了5年的水电煤，垃圾费，property tax。。。。。
: 住5年的apartment，可能水电煤都还是全包的。
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U********n
发帖数: 471 | 42 你这个逻辑很奇怪。看refinance划不划算，只要看如果你每月继续付相同的钱（用你
的数据，每个月比新的monthly payment多付160块钱），看这样下去几年能付清。
mortgage
【在 m******g 的大作中提到】
: mortgage付了半年了，rate是5%@30yr
: 如果refinance一个30年4%的，每个月就少付160块钱。要连续付上4年，才能把前面一
: 个mortgage的半年利息钱挣回来。
: 感觉30年的mortgage一定要弄个15年的refinance。怎么没有25年或者20年的mortgage
: ？
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y*****a
发帖数: 580 | 43 Some calculation, regardless 机会成本 etc.
if initial 300k @ 5% and refinance after 5 years (275k outstanding balance)
@ 4.75%
the first is # of years, the 2nd column is cumulative payment W/O refinance,
3rd column is that cumulative payment plus outstanding debt, 5th is the
cumulative payment W/ refinance and 5th is that money + outstanding debt and
the last is the difference.
1 19326 314899 19326 314899 0
2 38651 329572 38651 329572 0
3 57977 344007 57977
【在 m******g 的大作中提到】
: mortgage付了半年了，rate是5%@30yr
: 如果refinance一个30年4%的，每个月就少付160块钱。要连续付上4年，才能把前面一
: 个mortgage的半年利息钱挣回来。
: 感觉30年的mortgage一定要弄个15年的refinance。怎么没有25年或者20年的mortgage
: ？
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y*****a
发帖数: 580 | 44 This is right. That also implies, for no-fee re-fi, as long as we have
lower rate, it is always better to re-fi than not.
【在 U********n 的大作中提到】
: 你这个逻辑很奇怪。看refinance划不划算，只要看如果你每月继续付相同的钱（用你
: 的数据，每个月比新的monthly payment多付160块钱），看这样下去几年能付清。
:
: mortgage
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