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发帖数: 29846 | 1 英国《金融时报》 吉密欧 北京报道
众所周知，如果你开始从擦鞋的男孩嘴里听到炒股经，就到了做空市场的时候了。但当
北京“的哥”告诉你应该把毕生积蓄拿来买哪个楼盘时，你又该怎样做呢？
判断中国房地产市场——对冲基金投资者吉姆•夏诺斯(Jim Chanos)称其“比迪
拜糟糕1000倍以上”——是否存在巨大泡沫，可能是当今世界最重要的问题之一。
不仅中国经济增长依赖于住房建设，其他许多经济体的命运也依赖于中国这个世界第二
大经济体的需求，尤其是像巴西和澳大利亚这样的大宗商品出口国。
从地缘政治的角度来讲，这也是一个重要问题。
住房建设是拉动中国经济增长的一大主力，假如中国房地产市场存在泡沫并且破裂，所
造成的冲击可能导致经济增长率跌至5%以下。中共政府认为，要把社会不安定因素和建
设真正政治代表制的诉求维持在可控范围之内，经济年增长率必须维持7-8%以上。
假如看到自己新买的漂亮公寓和别墅因中共驾驭经济不当、导致房地产市场出现大泡沫
而严重贬值，中国新兴的中产阶层也许就不会那么甘愿接受一党专政。
那么，中国房地产市场究竟有没有泡沫？
遍布全国各地的大批空置房和烂尾楼可作为泡沫之证据。可惜的是，我交谈过的最聪明
的一些人意见并不一致。有些人说泡沫很大，有些人说根本不存在泡沫，还有些人说就
算有泡沫，也绝对破不了。
有些人把泡沫定义为信贷迅速扩张、以助长从资产价格上涨中牟利的投机活动的现象，
就此而言，中国房地产市场并不符合这种情况。
根据里昂证券(CLSA)的数据，2010年中国家庭债务与可支配收入的比率仅为45%左右，
低于美国在1960年的55%，与2007年美国房地产泡沫高峰期的130%相比更是小巫见大巫。
但是，如果你把泡沫定义为资产的价格与基本价值存在根本性的错配，那么，中国房地
产市场绝对符合这种定义。
在北京郊区毗邻首都机场的地方，分布着许多封闭式的别墅区，如棕榈滩、观唐、莱蒙
湖、波旁宫。
这些别墅区尽管名称堂皇，但就算是其中最顶尖的小区也与休斯顿或拉斯维加斯毫无特
色的郊区无异。许多别墅建筑质量低劣，密度很高，屋后只有一小片黄土地作为院子，
唯一的风景就是邻居家房子的侧面。
然而，北京一套像样别墅的现价在4000万元人民币（合600万美元）左右，足可在伦敦
买一套不错的公寓，或者在曼哈顿买一套豪华公寓。
鉴于方圆数英里内的闲置农地上在建的类似楼盘有30个左右，让人很难相信这样的价格
能够维持下去。
北京的豪华别墅是极端例子，不能代表整个市场。然而，在中国各地的许多城市，平均
房价与家庭平均年收入之比都达到了10倍以上。在发达经济体，房价收入比在3倍左右
被认为是正常的。在其他亚洲经济体，这个比率大多维持在5-7倍。
看好中国楼市的人士认为，官方数据遗漏了“灰色收入”，因而极大地低估了居民的真
实收入水平。所谓灰色收入，是指贿赂、回扣和逃税所得等没有体现在官方数据中的收
入。根据一些估计，这部分收入可能相当于所报告收入水平的四分之一。
乐观主义者还认为，房价疯涨受到了政府拆迁补偿的推波助澜。中国各地城市都在大搞
拆迁重建，政府为此向拆迁户提供补偿，使众多拆迁户得以购买市价远超其收入所能承
受水平的新房。
北京等大城市充斥着大量月薪2500元人民币左右、身家却上百万的出租车司机和蓝领工
人，就是因为他们从拆迁补偿中得到的住房价值节节攀升的缘故。
但是，即使是最乐观的“泡沫否认者”也承认，中国房价过高，从长远来看，当前价格
水平是不可持续的。
问题在于，考虑到房地产市场对中国、中共和全球经济的重要性，中国政府能否让房价
逐步下降而又不导致泡沫轰然爆裂呢？ |
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