z**k
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本文是根据我们几个月买房的经验心得收集而成， 收集了一般买房中需要注意的事项
， focus on Richmond, VA, 希望对大家提供些许帮助。
General Rule: LOCATION, LOCATION, LOCATION, Be mindful about the location of
the house you buy. It is the single most important investment most people
make in their life. Using an investment perspective. Do not buy any one that
you think it is good but may never get sold or rented. Easy to sell, easy
to rent out, easy to liquidate should always be at your mind when you buying
a house. Consider the community you will be... 阅读全帖 |
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z**k
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z**k
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z**k
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z**k
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c******n
发帖数: 16666 | 6 【 以下文字转载自 Missouri 讨论区 】
发信人: pangpangchou (一心女神梦，万古感甄赋), 信区: Missouri
标 题: Re: Back page上的白妞的屁股真是神奇啊
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep 13 21:36:13 2016, 美东)
发性版没人看，还是我大军版给力。希望版主手下留情。
专门注册一个账号来说一下最近几个月找伴游女郎的经验。我在版上经常看到有索南抱
怨性苦闷无法上白牛，其实我记得本版另外一位分享过经验的兄弟也说过，最简便也最
高效的方法便是找escort。好的escort的质量和体验都比你平常在单位学校碰到的一般
白牛不知道要高到哪里去了。要声明一下我写这篇东西只是为了给在美的单身索南们提
供一个娱乐方式指南，以维持男性必要的身心健康不至于憋出毛病（参见之前那个在学
校里摸女生大腿被抓起来的小留），同时也可以熟悉怎么和美国的异性进行small talk
，而且啪过白牛以后对于异族女性的神秘感和憧憬感会消失，对索南们的自信也有好处
。已婚人士请谨慎选择，自负风险！
言归正传，要进入这个领域成为玩家，首要的工具就是... 阅读全帖 |
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L***6
发帖数: 8307 | 7 是这样的 有点体液交流还是不错的 intimacy很重要 感情投入也重要 哪怕是mm的服务
而已 和那种一般的快餐式嫖 完全不是一种体验 GFE非常重要 即使戴套 GFE和一些早
期的互相了解 都非常重要 |
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发帖数: 1 | 8 牛逼，专业词汇gfe都出来了，不服拜老师不行
[在 BaddestMan (最屌的人, 请不要叫我最坏的人) 的大作中提到：]
:不要找专业妓女
:可以找求包养的大学生, 脱衣舞女郎, 等等
:这样可以有GFE |
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发帖数: 1 | 9 巴德斯曼你说的很到位，享受不到真正的GFE了
[在 BaddestMan (最屌的人, 请不要叫我最坏的人) 的大作中提到：]
:男人光说女人老了怎样怎样
:其实男人也会老的啊
:男人老了不但体力不支, 外表吸引力也会急剧下降
:老男人要想玩年轻的女人, 得要钱, 而且也享受不到真正的GFE
:要玩, 还是得年轻的时候, 大家彼此都是青春绽放, 全身心投入的时候
:过了这村就没有这个店了
:老了就享受和老婆一起去帮儿子参加的运动会摇旗呐喊, 打气加油的乐趣吧 |
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z****g
发帖数: 3509 | 10 GFE是一个package，我以为你问最贵的动作。GFE的核心就是亲嘴。所以说单个动作最
贵的是亲嘴也没错。 |
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S********t
发帖数: 3431 | 11 🐶家的架构里面，gfe和gfe后面的一层API/web service都叫做前端，再往后的
rpc service才叫做后端。大作坊应该都差不多这么分的。
看来楼主这个问题，似乎原本是想问webservice是用什么写，似是而非的错用了”后端
“这个词。 |
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c*******y
发帖数: 3008 | 12 你这是final HUD， 还是GFE?
要是GFE那没有大问题， 如果用的是chicago title的话， 约loop office closing的
话， 1101 and 1108可以再便宜点， 903的$100是一年的吧？你如果已经付了的话，
应该显示POC， 那你的1001不应该也是100， 一般应该只escrow 3个月的。 一般condo
和townhome的assessment是不应该escrow的。 现在cook county的tax bill 已经出来
了， 你应该查好数带去，要求少reserves。 原则越少越好。 |
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c*******y
发帖数: 3008 | 13 既然是gfe， 那一点参考价值都没有的说， 要看到最后的HUD才做数的， 讨论gfe没什
么太大意义的说， 因为它是由loan officer 准备的， title和bank charges， loan
officer说了也不算啊。 |
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l*****i
发帖数: 3929 | 14 我知道title charge等等都是贷款公司不能控制的，他们所能控制也只有GFE上面800这
一块儿。不同的贷款公司给出的GFE在800这部分列出的条目和数额都可能有很大差异。
现在的问题是（假如我全额支付他们要求的800部分的数目而不要求他们cover任何clos
ing cost）：
1）800部分的数额是不是成了挑选贷款公司的唯一标准呢？
2）不同的贷款公司在拿到低利率方面的能力是否也不同？还是他们的消息来源都一样，
所以利率也会一样？
3）800部分费用低的贷款公司是否能力比较弱？
4）贷款公司除了给我争取尽可能低的利率，在整个买房过程中还扮演什么其他的角色吗
？
初次买房，请能人指教。谢谢！ |
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t**s
发帖数: 1393 | 15 从元旦起，联邦政府要求 lender 给出更为详尽的 GFE。
你要求 lender/agents 给你开出 GFE，你自己比较选定最适合你的就可以了 |
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U********n
发帖数: 471 | 16 我们的loan officer给的GFE是有processing fee的。后来收到的银行给的正式的GFE看
起来全waive了，还倒给了几百刀credit. |
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b********3
发帖数: 994 | 17 没有合同，你拿到的GFE绝对不可能是正式的，正式的GFE需要很多信息才可能issue出
来。 |
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m********u
发帖数: 34 | 18 怎么样才能和他们确认closing cost呢 是问他们要GFE嘛? 好像GFE也没啥法律效力的 |
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s*******e
发帖数: 102 | 19 现在拿到CITI给的GFE,其中Transfer taxes一项有$10576,不知道包括什么，是否全由
买方承担？
还有loan agent原来答应给5% fixed 三十年，no point + $500 credit,都没有写上，
agent说因为我们没锁rate，system不让写。其他GFE上的金额现在都只是估计，并且感
觉上面的数字都是往高了估计，所以基本没有几个数字是final no.。那要我们现在签
字有何意义？现估计总额有近24000, 都由我们付不是惨了。很害怕签了就不能改，想
问大家都是怎样的过程。付有图片，请大家帮看看啊。 |
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m******r
发帖数: 8 | 20 上周四跟BOA的一个agent打电话锁了利率30yr fixed 60 days，他当晚就发邮件确认利
率已锁并索要了一些W2之类的文件，说GFE会在三天之内寄出。但是我们今天还没有收
到GFE，打电话又联系不上他，有点担心。我们既没签字又没有交定金，不知道到底锁
成功了没有。。。
请问大家锁利率的时候都是什么手续？需要签字吗？会拿到一个书面的利率已锁证明吗
？ |
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h****h
发帖数: 1168 | 21 for BoA, gfe is not that useful.
all info can be checked/updated online real-time, including the locked rate/
time frame.
that paper gfe at least lag 2 weeks, just ignore it, until 2 days before
closing. |
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B***r
发帖数: 534 | 22 已经搞清楚了。银行一般在GFE上都会加一些point作为estimated origination fee，
如果你不买point,finalize的时候这笔钱还会credit back，有时credit比GFE上的
originaiton fee还要高。
多谢回复！
loan
account,
borrower |
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S*********t
发帖数: 522 | 23 会，找不同的做Loan的人要GFE，然后选一个报价最低的跟着做。Google Closing cost
, GFE |
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f******r
发帖数: 437 | 24 Any expert on this Board can help explain to us?
We have brought 460K from the bank when we bought the house this years.
now we want to refinance to lower rate, the GFE we got shows 460K as loan
amount, but the actually refinance amount is 458K. The monthly payment
seems to be based on 460K on GFE. The difference is on 8$ monthly if use
458K. But this makes me wonder where does the 2K goes? Seems the loan
agent will get this 2K, is it normal for no fee no points refinance?
Anyone knows? |
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p****a
发帖数: 21 | 25 想refi，去问loan agent, 说可以给到closing costs为0。
然后俺就要一个good faith estimate, agent说没法给，说I cannot send to you
until the GFE in bank system.
这都是什么意思？
closing costs为0，GFE就没法给么？ |
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b*****c
发帖数: 4 | 26 我们是买2 family house, wellsfargo 给的GFE没有说要收1point for 2 family 的
fee,但是其他的银行都有 恒通和hsbc都说是一定要收的1 point for 2 family.
到底是小银行，还是wellsfargo 比较好？
恒通银行给的GFE：
loan amt: 499,000 4.125% 30yr fix
LLPA Fee $4990 (说是Fannie Mae 收的1% for two or more family)
Application fee $250
underwritting fee $700
Cedit report fee $18
Appraisal fee $450
Bank Attorney fee $650
Mortgage tax $8952
Title report & insurance estimate $4000
Tax Service fee$75
Flood Certification Fee $15
Recordign Fee $550
Total $19,232
WF 给的：
loan |
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h*****n
发帖数: 2023 | 27 最近做REFINACE,选择了Bank of America 的No cost贷款，今天收到GFE,看了吓一跳，
还要交很多，如下：
ORIGNATION CHARGE,3995,去掉3300的CREDIT，还要交695。
FULL APPRAISAL,350
CREDIT REPORT FEE,12
GFE SUPPLEMENT 115
TITLE SERVICE AND LENDER'S TITLE INSURANCE 450
HOMEOWNER'S INSURANCE 360(我已经买了，并告诉银行了）
这些有1800多。当时问BROCKER时，说什么也不用交。
这1800是不是不应该付？
其他正常收费有利息和ESCROW ACCOUNT. |
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c*****y
发帖数: 562 | 28 问了几家，都不给Good Faith Estimate，除非开始申请。
找了一家银行开始申请了，Mortgage Broker只在email里给了bank related fee。再问
GFE就没了下文。
我的mortgage commitment时间是10月4号，closing在10月底，请问要同时申请多家吗
？不知道大家是怎么对比多家的GFE的。
多谢！ |
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b*d
发帖数: 9308 | 29 不用太在意GFE，你的申请表交给银行以后，大概几天之内Lender就会给你寄个GFE过来
，里面的数字会包括Estimated Closing Cost，但是最好Closing的时候，Broker会帮
你付掉的。 |
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j*j
发帖数: 128 | 30 My loan is with my buyer agent.
I don't know why she still cannot
provide me the GFE to make sure that I have been approved at a favorable
term.
The GFE sent to HUD is extremely bad. I can ignore that, right?
to |
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p********y
发帖数: 557 | 31 Broker是个中国人，有个同事也从他那里办的房贷，反映挺好。
今天问了一下，给了个GFE，Broker出Closing，大概3000
我们打算付低于20％的downpay，贷款大概$310,000。
GFE上的Rate是4.625%,再加PMI，30-year fixed。
月付大概 $1,750
这个Rate怎么样？我自己在 Amerisave.com 上做了个简单的
Quote，好象差不多。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 32 问题一，builder的lender沿用了你之前的appraisal价格么？我的理解是，如果
builder坚持要用他们的lender的话，应该确保appraisal价格与房价没有那么大差距才reasonable呀。要不干嘛用他们的lender。
问题二，我不认为GFE上可以show出需要多少down pay这个问题，GFE是贷款的收费表，中间不涉及down pay的问题，贷款申请表里倒是会有down pay显示，再有就是HUD上会有显示，但是看LZ的进度应该还没到能看到HUD的阶段吧。
如果，真不想买这个房子了，提供不出足够的assets证明，lender应该decline这个贷款申请，银行不批贷款，自然不用买房了。 |
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m**********9
发帖数: 47 | 33 对了，高手们，我现在也是wells fargo在做我的贷款，很折腾的说。也不知道是我的
broker不够专业，还是银行事情多，今天这事，明天那事的。
而且我的broker到现在也没有给我conditional approval,她竟然说直接clear,我都没
搞明白，只收到从银行寄来的GFE,这个东西有什么法律效力吗？还是就是给我看看的。
我29号closing，我总觉得来不及呢，但是我的broker说来得及。
还有一个问题，我收到GFE上说给我贷款多少，利息多少，可是现在broker告诉我银行
收到我们房子09年上半年的tax税单，09年上半年的税竟然收了55%，而不是往年的50%
，但是银行说要按照上半年的*2算09年一年的，所以就不贷给我那么多了，我就很奇怪
，09年全年的税都出来了，为什么他们还要按照上半年的乘以2呢？
真希望有过来人帮我好好讲讲这一块的东西，如果打字不方便，我可以给你们打电话，
如果你们不嫌烦的话，我现在比较着急呢，谢谢大家! |
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d******n
发帖数: 2712 | 34 高度怀疑你选的broker不专业。我很喜欢Wells Fargo in-house underwriter，起码打
电话是能够找到人的，而且回答问题很耐心，可以argue，也有取胜的时候。
我现在还没见过没有condition的时候，但是conditional approval文件不给客人倒是
有的，有些银行没有commitment，所有condition都clear了，就可以作为commitment用
。如果LZ的合同上要求commitment，可以去问律师是否有按时收到。GFE只是cost的估
算，列在GFE上的费用的增减是有一定规定的，不能随便乱改。如果银行因为property
tax增加而必须降低loan amount的话，唯一的可能是property tax的增量导致debt to
income的比值超过guidelines的规定。LZ如果不是收入刚刚够贷款的话，这种提法很奇
怪。就算原来每年$10000的property tax，按银行的算法变成110%，多了$1000，每个
月多$80多刀，就因为这点儿钱LZ的收入就支持不住debt to income了？？？ |
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p********y
发帖数: 557 | 35 新房快造好了，可能能在两个月内Close啦。找了一个
当地的中国人Agent，给了一个GFE：（10％ downpay，300K 贷款）
利率4.625%，800－1300开头的Agent付，就是0 closing了吧
Priciple & interst + mortage insurance 总共～ $1720 /month
今天在Zillow.com上送了一个Mortgage的Quote给网上的broker
下午就收到一个叫 Timothy Sutherland 的Suntrust的Broker给
的GFE，利率 4.125%, 800－1300开头要付$1800，这是Closing Fee吧。
Priciple & interst + mortage insurance 总共～ $1630 /month
两个Broker给的都不包括 prepaid/reserves.
请问，有人从Suntrust这个Broker贷款过么？这个Broker在Zillow
上有26个5星的评价，看起来不错。这种网上的贷款有什么风险吗？
谢谢！ |
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d******n
发帖数: 2712 | 36 pre-approval letter和GFE从模样上看没什么不妥。不过，我们是不会在提供pre-
approval letter的时候提供GFE的。30年，4.25%对于买房来说，rate并不算好，如果
是今天提供的报价也无可厚非，今天的rate不好。不知道他们是application进去的时
候就锁rate，还是可以等等再锁。rate总是有起伏的 |
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d******n
发帖数: 2712 | 37 没啥，比rate和银行收费即可，如果agent推荐的rate好，收费低为何不用呢？
要注意看GFE上银行部分的收费，如果跟原先告诉你的不符就一定要问清楚之后再签字
。GFE一旦disclose了，银行的收费再想涨就不是那么容易的了。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 38 大多数lender是不需要在一开始就提供所谓精确的title相关的费用的。有些州是一开
始就要做title的，不过不知道是不是一开始就要pre-Hud。我们这里都是在loan
approve之后，马上要closing之前才要Pre-hud的。
在GFE里，对于lender本身的收费是必须精确的，一旦disclose绝大部分费用不能更改
。但如果settlement公司跟lender根本没有关系，他们那部分费用基本是可以随便改的
，并不违反相关规定，最多重新出GFE，让客人签个change circumstance的表。
LZ找的这个lender的rate很好么？要不然换个broker试一下吧。
另外，LZ说的也比较含糊，离Closing date还有多远呀？appraisal做了没呢？ |
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d******n
发帖数: 2712 | 39 银行的origination charge一旦disclose在GFE里，就是GFE栏1里的数额是不允许改变
的。
栏2、栏3都是可以改变的，栏2基本是lock rate才知道，栏3应该有不允许超过10%的限
制，不过，如果真正发生了一些费用，比如appraisal做了2遍之类的，只要重新
disclose一下就可以了。
剩下的费用，通常都不由lender控制，属于第三方提供的费用，可以变动。如果律师提
供的title等服务费用远高于broker预先估计的，那么closing cost增长也没有办法。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 40 是这样的么？
我们这里没什么变化呀。所谓锁rate，对客人来说，是锁定一个note rate若干时间，对broker来说是锁定一个price若干长时间，只要这个锁定能够cover到funding以及把文件deliver到investor手里，rate和price就不存在动态决定的问题。
银行为了降低自身的风险，会在客人lock rate的同时hedge bond。不过，所谓lock，就不是动态的。
并且，我高度怀疑，如果broker发现收不到银行的commission，怎么能回过头来charge客人的broker fee。我印象中broker fee是写在801栏里的，也就是含在GFE的第一栏，那一栏按照规定是没有tolerance的，就是说一旦disclose之后是不允许变动的。如果全部依照规定去做，broker如果一开始没说要charge broker fee，那么出了initial GFE之后，他们就再没有可能去向borrower charge broker fee了。
高度怀疑LZ的broker根本没有lock rate，市场变差，编出鬼话来骗人。6、7千块，够他买point保... 阅读全帖 |
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C*******r
发帖数: 10345 | 41 你这个是GFE?
Lender的title insurance是给贷款给你的人保险的，owner的给你的。有的地方卖方出
owner title insurance(要2000块），lender的买方出（一般300-500块）。你这个C1
应该包括这两个。这个要和你的lender与卖方谈好是谁出哪一部分，写在contract里。
不过GFE不会体现出这些。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 42 目前的GFE里，Owner's title insurance和lender's的是分别列出来的。因为不做PA的
loan，对PA的title insurance不是很了解，不过，对于18万的房子，$2500确实太高了。
建议进一步搞清楚是否是把Owner's和lender's放在一起算了，以及2500里到底
breakdown是怎样的。按网上能找到的计算器算，
Lender's 1408.70
Owner's 180
Recording 182
Transfer Tax 1820
看LZ的GFE，transfer tax好像是LZ一个人承担的，通常应该和seller一半一半的吧。
LZ还是好好打听一下吧，别被人忽悠了。另外，broker提供的rate应该说是比较常见的
，LZ应该可以从其他broker处拿到的。 |
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x***i
发帖数: 4315 | 43 In your GFE, I do not see Escrow fees. Are they included in title fees? I
doubt it. Otherwise, your closing costs are low. Title and escrow in GFE are
estimates, which may differ from your final HUD.
BTW, government recording fee should be around $100. |
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d******n
发帖数: 2712 | 44 broker出示第一份GFE的时候，要求LZ签文件了么？
如果LZ看到的第二份GFE是包含在initial package里面的，之前的那份没有被要求签什
么文件的，而且已经做了appraisal的话，基本上可以认为broker用所谓低收费和rate
把LZ吸引进去做loan。
origination fee一旦正式disclose应该是不允许改变，如果有大幅上升，怀疑LZ的
rate里面是含point的。
如果真觉得不踏实的话，放弃350刀walk away吧，4.875%的rate总还是有的，每月多20
-30刀吧。还可以激励LZ早日付清贷款，节省总利息。 |
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