w******o
发帖数: 119 | 1 标 题: 急问:购房合同里,卖方反悔法律程序
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jun 9 23:48:30 2014, 美东)
这里高人云集,急问一下买房的合同,如果卖方反悔怎么处理?
最近bid到一个房子.remove contingency的form上,有两项.x为mark的部分
[] All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
appriasal contingency ...
[x] Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
Agent忘了把上面两个mark去掉了.在remove contingency的deadline,把这个form给发
过去了.对方认为那两个要remove掉才行.给agent发信,Agent的系统down掉了.后来就超
时了.最近价格还在上升,Seller和list agnent说cancel offer了.
照理说,这是一个小错误,而且,上面的主项没有mark,急问这种情况,法律程序是否对我
们有利?
刚才把remove掉两个mark后的contingency remove form发过去了. |
s****s
发帖数: 2163 | 2 SELLER/ LISTING AGENT 有没有给你NOTICE TO PERFORM 先。如果没有给你这个，那么
你可以一直拖着。如果给了，然后你没再时效内REMOVE CONTINGENCY， 那么就不太好
说了。
按理来说，一般SELLER 不愿意 PUT IT BACK ON MARKET. 难道手里有更高的OFFER了？
【在 w******o 的大作中提到】
: 标 题: 急问:购房合同里,卖方反悔法律程序
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jun 9 23:48:30 2014, 美东)
: 这里高人云集,急问一下买房的合同,如果卖方反悔怎么处理?
: 最近bid到一个房子.remove contingency的form上,有两项.x为mark的部分
: [] All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
: appriasal contingency ...
: [x] Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
: Agent忘了把上面两个mark去掉了.在remove contingency的deadline,把这个form给发
: 过去了.对方认为那两个要remove掉才行.给agent发信,Agent的系统down掉了.后来就超
: 时了.最近价格还在上升,Seller和list agnent说cancel offer了.
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w******o
发帖数: 119 | 3 我们是按时把 REMOVE CONTINGENCY 发过去了，但上面两个mark 我们 agent 忘记
remove掉了，按理来说主项没勾应该没问题的，我们当时也没多问，时效后一天
listing agent 就说那两个mark要remove掉，然后我们agent的系统又那么不巧 down
了没法 generate 新 form，跟 listing agent 说了就睡觉去了（她在外出差有时差）
，listing agent 回复让她用手涂掉再签的邮件她还没看到，然后就发信说把我们
cancelled 了。。。 |
x*******e
发帖数: 1905 | 4 很奇怪啊。除非有后来的OFFER比你的要好，否则他那么有信心下次会卖更高？
【在 w******o 的大作中提到】
: 我们是按时把 REMOVE CONTINGENCY 发过去了，但上面两个mark 我们 agent 忘记
: remove掉了，按理来说主项没勾应该没问题的，我们当时也没多问，时效后一天
: listing agent 就说那两个mark要remove掉，然后我们agent的系统又那么不巧 down
: 了没法 generate 新 form，跟 listing agent 说了就睡觉去了（她在外出差有时差）
: ，listing agent 回复让她用手涂掉再签的邮件她还没看到，然后就发信说把我们
: cancelled 了。。。
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k*******a
发帖数: 433 | 5 如果过了期限，买方没有给书面的remove contingency的文件给卖家，卖家可以直接给
书面的cancel offer的notice吧？NOTICE to PERFORM是什么东西？
【在 s****s 的大作中提到】
: SELLER/ LISTING AGENT 有没有给你NOTICE TO PERFORM 先。如果没有给你这个，那么
: 你可以一直拖着。如果给了，然后你没再时效内REMOVE CONTINGENCY， 那么就不太好
: 说了。
: 按理来说，一般SELLER 不愿意 PUT IT BACK ON MARKET. 难道手里有更高的OFFER了？
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m********8
发帖数: 7463 | 6 谁在外出差有时差？你的agent?
【在 w******o 的大作中提到】
: 我们是按时把 REMOVE CONTINGENCY 发过去了，但上面两个mark 我们 agent 忘记
: remove掉了，按理来说主项没勾应该没问题的，我们当时也没多问，时效后一天
: listing agent 就说那两个mark要remove掉，然后我们agent的系统又那么不巧 down
: 了没法 generate 新 form，跟 listing agent 说了就睡觉去了（她在外出差有时差）
: ，listing agent 回复让她用手涂掉再签的邮件她还没看到，然后就发信说把我们
: cancelled 了。。。
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s*********3
发帖数: 2890 | 7 正解！
REMOVE CONTINGENCY 是Active Performance。就是说一定要买家主动remove才算有效
，否则，哪怕过了deadline，contingency 仍然有效，这个叫Continuation of
Contingency 条款。直到卖家出了NOTICE TO PERFORM（通常给你48小时），到时候买
家还是没有removal contingency （包括你的经纪Contingency Removal form 填写错
误的因素），卖家在next business day就可以出 Cancellation of Contract form，
如果你24小时之内还是没有响应，过户公司就可以把escrow取消，3% （max） deposit
交给卖家。
【在 s****s 的大作中提到】
: SELLER/ LISTING AGENT 有没有给你NOTICE TO PERFORM 先。如果没有给你这个，那么
: 你可以一直拖着。如果给了，然后你没再时效内REMOVE CONTINGENCY， 那么就不太好
: 说了。
: 按理来说，一般SELLER 不愿意 PUT IT BACK ON MARKET. 难道手里有更高的OFFER了？
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m********8
发帖数: 7463 | 8 怕怕鸭
deposit
【在 s*********3 的大作中提到】
: 正解！
: REMOVE CONTINGENCY 是Active Performance。就是说一定要买家主动remove才算有效
: ，否则，哪怕过了deadline，contingency 仍然有效，这个叫Continuation of
: Contingency 条款。直到卖家出了NOTICE TO PERFORM（通常给你48小时），到时候买
: 家还是没有removal contingency （包括你的经纪Contingency Removal form 填写错
: 误的因素），卖家在next business day就可以出 Cancellation of Contract form，
: 如果你24小时之内还是没有响应，过户公司就可以把escrow取消，3% （max） deposit
: 交给卖家。
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w******o
发帖数: 119 | 9 嗯，我们的agent在欧洲出差有时差。。。
我们是按时给了书面的remove contingency，但有第一个贴子说的小问题，多了两个小
mark
怀疑是现在有更高的offer了，因为昨天看到有别的人去看那个房子，房子明显已写了
sales pending的，估计是listing agent 带过去看的 |
s*********3
发帖数: 2890 | 10 尽管你的经纪忘了把那2个Mark 去掉， 但是她把这个form发过去的时候， 总会提到买
家removal contingency了的字句吧？ 这个也算有效， 这个叫Constructive Notice。
不可能是个空白email只附了这个form吧？
【在 w******o 的大作中提到】
: 我们是按时把 REMOVE CONTINGENCY 发过去了，但上面两个mark 我们 agent 忘记
: remove掉了，按理来说主项没勾应该没问题的，我们当时也没多问，时效后一天
: listing agent 就说那两个mark要remove掉，然后我们agent的系统又那么不巧 down
: 了没法 generate 新 form，跟 listing agent 说了就睡觉去了（她在外出差有时差）
: ，listing agent 回复让她用手涂掉再签的邮件她还没看到，然后就发信说把我们
: cancelled 了。。。
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k*******a
发帖数: 433 | 11 卖家cancel的为什么定金给卖家？
deposit
【在 s*********3 的大作中提到】
: 正解！
: REMOVE CONTINGENCY 是Active Performance。就是说一定要买家主动remove才算有效
: ，否则，哪怕过了deadline，contingency 仍然有效，这个叫Continuation of
: Contingency 条款。直到卖家出了NOTICE TO PERFORM（通常给你48小时），到时候买
: 家还是没有removal contingency （包括你的经纪Contingency Removal form 填写错
: 误的因素），卖家在next business day就可以出 Cancellation of Contract form，
: 如果你24小时之内还是没有响应，过户公司就可以把escrow取消，3% （max） deposit
: 交给卖家。
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s*********3
发帖数: 2890 | 12 因为这样的情况下属于买家breach contract，是卖家应得的remedy。
【在 k*******a 的大作中提到】
: 卖家cancel的为什么定金给卖家？
:
: deposit
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s*********3
发帖数: 2890 | 13 你老为什么每件事都是这个口头禅？
【在 m********8 的大作中提到】
: 怕怕鸭
:
: deposit
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w******o
发帖数: 119 | 14 谢谢 squirrel123
NOTICE TO PERFORM 他们是deadline前几天就给了，这样的 NOTICE TO PERFORM 有效
吗？
我们在 deadline 当天（昨天）就给了 REMOVE CONTINGENCY ，多了两个小mark
[] B. All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
appriasal contingency ...
[x] C. Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
B 前面是没check的，check 的是 C，难道这样也算无效吗？
listing agent 让我们把小 mark 去掉的邮件是今天才发的，我们 agent 告诉他系统
down了后
listing agent是今天下午4点多才让手动改的，我们都不知道，然后就直接告诉我们
cancel 了 （不到几小时。。） 这样也合法？ |
s*********3
发帖数: 2890 | 15 前几天？前2天之内就有效，再早发的not applicable。不过，我不是律师，不能给你
直接advice。还是找你的经纪。 如果她出国， 就找她的broker 啊。 所以我们经纪外
出是一定要安排好合作agent的。
统
【在 w******o 的大作中提到】
: 谢谢 squirrel123
: NOTICE TO PERFORM 他们是deadline前几天就给了，这样的 NOTICE TO PERFORM 有效
: 吗？
: 我们在 deadline 当天（昨天）就给了 REMOVE CONTINGENCY ，多了两个小mark
: [] B. All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
: appriasal contingency ...
: [x] C. Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
: B 前面是没check的，check 的是 C，难道这样也算无效吗？
: listing agent 让我们把小 mark 去掉的邮件是今天才发的，我们 agent 告诉他系统
: down了后
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s*****r
发帖数: 43070 | 16 LZ别担心miss这个offer了，感觉deposit能否拿回来才是大问题 |
w********o
发帖数: 440 | 17 你的代理是不是只管写合同的? 不给力呀.雇好代理的钱不难省
统
【在 w******o 的大作中提到】
: 谢谢 squirrel123
: NOTICE TO PERFORM 他们是deadline前几天就给了，这样的 NOTICE TO PERFORM 有效
: 吗？
: 我们在 deadline 当天（昨天）就给了 REMOVE CONTINGENCY ，多了两个小mark
: [] B. All buyer contingency removed except (1)[x]loan contingency (2)[x]
: appriasal contingency ...
: [x] C. Buyer hereby removes any and all buy contingencies.
: B 前面是没check的，check 的是 C，难道这样也算无效吗？
: listing agent 让我们把小 mark 去掉的邮件是今天才发的，我们 agent 告诉他系统
: down了后
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w******o
发帖数: 119 | 18 没在雇代理上省钱。。我们的代理都不给 rebate 的。。。 |
x*******e
发帖数: 1905 | 19 你的DEPOSIT没有那么容易给卖家拿走的，这个不用着急。一般来说，只有卖家的利益
因为你的退出而受到损害的时候，卖家才会这样做。他既然那么着急取消合同，除非是
有心要贪你的DEPOSIT，否则肯定有更好的OFFER。所以他的利益不会有损害。否则打官
司也很费心思的，没有人愿意这样。你这个算小MISTAKE，他们可能钻个空子罢了。
【在 w******o 的大作中提到】
: 没在雇代理上省钱。。我们的代理都不给 rebate 的。。。
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f*****g
发帖数: 309 | |
