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发帖数: 2343 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: awaydream (大剑一挥风雷动，不畏豪强斩蛇虫。), 信区: Military
标 题: 中国房地产Vs 美国房地产， 谁能挺到最后？
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Nov 14 17:54:21 2011, 美东)
中国房地产Vs 美国房地产， 谁能挺到最后？
前面那篇blog里面已经讲过了，在现有的中国，甚至世界，本质都是一样的，是人的生存权和发展权。保证房价在合理的水平上，是对普通人的生存权和发展权的保护，有利于社会的发展和人类文明的传承。这一点，在中国和在美国都是一样的，没什么不同。房地产价格维持在合理的水平上，人们才能安居乐业，社会才能稳步向前发展。
可是，中国和美国房地产都经历泡沫累积，和泡沫破灭，或者即将破灭的过程，
这又是为什么？这就是因为，两国的政府都在其中作了不好的干预，人为加速了泡沫增长的速度。
先说美国，2001年网络概念泡破破灭，股市大跌，格林斯潘为了推迟经济衰落到
来的时间，于是人为压低利率，搞起了另外一个大泡沫，就是房子的大泡沫。他连续十几次调低利率，把利率调到很低的水平，变相得提高了贷款购房者的支付能力，使得房地产市场人头攒动，火爆异常。这里面，很多人收入并不高，也加入了买房子的行列。再加上美国金融市场产品非常复杂和多样，又可以把放贷做成债券去出售，也可给这种债券买保险，这样搅进来的人越来越多。但是，无论怎么复杂的系统，他需要一个根基。对于房地产，这个根基就是买房者。买房者亦只有好的工作，不断地偿付贷款，大家都好；但是，如果房市不好，购房者又工作出了问题，还不起放贷，那么后面的一大串蚂蚱全都得下锅，什么银行，担保公司，债券公司，保险公司等。
美国经济连续增长了好多年了，很多人忘记了以前的苦日子了，高估了自己的能力和抗风险的能力。到了2007年，房子涨到了市场上买家承受不起的地步，再加上汹涌的通胀压力即将破门的时候，美联储出手了，连续多次调高利息。这下，抗房贷的一帮人受不了了，多米诺骨牌的第一张开始倒了，随后一大堆银行，保险公司卷了进去。AIG保险公司，拿了政府1850亿美元的帮助，才勉强站住阵脚。如果，AIG没挺住，后面会有一大帮倒台的公司。经济形势一不好，购房人的工作开始受到威胁，越来越多的人失业，还不起房贷，把负资产的房子甩给银行，很多银行也倒了。于是，日子一天天难过起来。
而美国很多地方财政的收入，都是来自地产税，房子不值钱之后，地产税就会缩水，要是房子甩给银行，法拍，则地方政府损失更多。于是很多地方的政府财政都陷入困难。
那么为什么美国老百姓抗不住房价呢？是没有足够的刚需吗？ 不是的，美国有的
是刚需，它的人口生育率2.1以上，生得孩子和外来移民加起来，超过死去的人们，人口还在小幅增长。问题在于，人数是够的，可是这些刚需的购买能力太有限了。
而是中低层人民的收入，在过去20年，扣除通货膨胀之后几乎没有增加，参见
bloomberg weekly近期的一篇前联储主席volck访问，times上也有分析占领
华尔街的文章里面也有。与此同期，上层的人士的工资，却有了大幅的增加，
财富更加向少数人手里集中，财富严重分化。这种分配模式，对于新增的刚需
阶层打击非常大。
虽然有新增的刚需，但是主要是中低收入，和外来移民。他们不是不想接盘，
但是实在是没有能力。外来移民里面的相对收入高的工作，也都被外包搞得很
凄惨了，看看生物版，物理版，化学版的哀号吧。10年前肯定不是这个样子吧？
这些人本来都是刚需，也有能力购房的，现在呢？
而全球化的浪潮里，美国的很多公司，为了竞争，为了盈利，很多产业都进
行了外包，这样很多的企业的盈利是很可观的，实现利润最大化。但是，本来
属于美国的就业机会却变少了，财富也越来越多地集中到少数人手里。同时，
美国公司里面，财富分配也极端不平衡，CEO一个人的工资等于半个公司所有
员工的工资，这种玩法早晚会出问题的。
这样有新增的人口，有住房需要，炒房子投机也不多，可是他们的收入却太低
，而且还有减少的趋势（扣除通胀之后），你说房市不崩一下，达到他们可以接受的价格，交易根本没法完成。所以，在价格达到新增人口的接受区，和劳工就业率有了较大提高之前，美国的房市恐怕很难爬起来。
再说中国房地产，中国人民艰苦奋斗了很多年，几十年来经济一直是不断发展，
而且是快速发展，老百姓的收入也越来越高，钱也越印越多。在1997年，朱镕基
终止单位分房的福利之后，开始推动住房市场化，这些房子就要估值了，要涨价了。中国房地产暴涨的10多年里，有很多比较重要的原因。
1. 地方政府炒高房价，搞GDP，搞政绩；同时，地皮可以卖高价，地方政府有钱赚
。这是非常重的一个原因。很多地方甚至官商勾结，一起洗劫老百姓，如上海周正毅案
。还有些地方政府，为了房价高，人为制造刚需，比如南京市购房低于60平米，不许落
户口等等。
2. 中国地区发展不平衡，再加上中国政府按权力分配的制度，导致中心城市拿到太
多不属于他们的优势，太多的教育资源，太多的医疗资源，太多的就业资源，等等。这
些东西就像磁石一样，吸着弱势的圈外的铁沫一样屁民，让他们宁可倾家荡产，也要押
上一把，以求改变下一代的命运。
3. 炒。 中国人好的东西不愿意学，坏的东西，你不教，他们都加班加点地学。再
加上，政府自己也胡搞。自邓先富1979上台，开始胡搞以来，中国几千年的良传统都快
被搞光了。白猫黑猫，一切向钱看，摸着石头过河，逼着人学坏，鼓励坏人不择手段抢
钱，完全没有原则。而且，社会风气越来越败坏，以金钱多少来论成败，却不看金钱的
来源。很快，肮脏无比的炒法，就从香港传到温州，从温州传遍天下。
4. 政府的城镇化运动。随着经济的发展，科技的进步，农村农业需要的人数在逐步
下降，很多人开始从农村转移到城市，这些人就是城市房子的刚需。这些刚需数量很大
，而且在中国，特别是独生子女这一代，一个刚需后面往往站着一个家庭，甚至好几个
家庭，这在客观上推高了他们的承受力，也推高了房价。
5. 人们改善生活质量的需要。经济发展了，但是居住条件却没有及时跟上来，人们
住的还比较局促，想住更大的房子，人们也有钱改善条件。这是经济发展的必然，是好
事。
6. 银行管理不严格。贷款太多的流向炒房者。
还有其他的原因，我就不一一列举了。总之，房价涨的很凶猛，也已经很高了。那么，
这个房价还能不能维持下去呢？会不会像美国一样崩掉呢？
我觉得会崩，而且崩得还要比美国更厉害。中国是，严重炒作，财富严重分配不公，未
来接盘人口将大幅减少（一胎化的问题）。美国，主要还是财富严重分配不公的问题，
其他两个问题比较小。美国有足够接盘人口，他的人口生育率有2.1，我们连1.5都没有
。中国经济的快车一开始减速，通胀抬头，利息一提高，崩盘的日子马上就到。
另外，中国的独生子女父母退休，马上要付出高额的养老费用；他们死后，很快空出大
量的房产；农村可转移人口，已经转移殆尽，城镇化的速度必然放缓；利息提高；全球
性危机，导致中国经济放缓；大学录取率越来越高，中心城市的教育优势在减少。等等
等等，几乎没有房价利好的消息，除了经济还在增长。
综合以上分析，我觉得中国房地产的前途非常暗淡，要比美国房地产更没前途，中国的
房地产会比美国房地产死得更快。 |
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