s******d
发帖数: 2568 | 1 最近房产经纪贴活跃，除了自住房外，相当多童鞋的已经，或想要投资出租房. 做地
主是一件蛮复杂的事，没做足功课有时会变成很大负担. 本大叔总结经验如下．灌水
的大大欢迎．
调整好心态, 房子是一笔大钱, 特别有些房东很新的房子. 租出去总担心房客把这弄脏
了,把那弄坏了. 所以投资房的档次, 装修跟当地其他公寓, 出租房的差不多就行, 不
必花太多钱用自住房的标准. 当然如果是高端房, 一月要五千一万的, 装修档次太低
就难找到房客, 就算其他都很好, 这些房客眼界高, 会挑剔一点. 有些正常的维护费用
等等, 应预计在投资房的支出之中. 大多数房客虽然是租房, 但也是他们的家, 一般不
会弄得乱七八糟. 不过小心没结婚的年轻人.
文书清楚, 所有contract, agreement, disclosures 等等等等, 都要有纸为凭, 双方
签字. 最好用适合加州的专业template. 任何更动都不能以口头为准.
搞好关系. 房东和房客搞好关系,很多小事情会省你很多麻烦. 本大叔一般每年Xmas前,
都会给每一家送一个gift basket 跟一张贺卡. 去Costco买, 不用很贵也花不了几个
钱, 但对房客是个惊喜. 房客有啥喜事,像生个小孩, 知道的话, 也发张贺卡. 有时房
客钱周转有问题, (美国人月光族太多了), 告诉他通融几天可以, 时间长是有late fee
的. 大部分人会理解的. 关系搞得好房客, 特别是长期房客, 一不会跟你故意找茬,
二有些小修小补他们自己就弄了, 不用老来找你. 另外对房客, 不管是老白, 劳模, A
神 …. 不要用自己的标准度量别人, understand their life style, 只要contract
允许的范围内, 尽量不打扰他们.
Be prepared, 如果只打算收房租, 没准备别的话, 投资出租房可能会让你有措手不及
之事. 比方房客找你说水管坏了, 电器坏了. 所以Plumber, handyman要物色好. 电器
一般只留stove和洗碗机在contract, 最多加冰箱, 其它的就算有, 写明留给他用, 但
不负责维修. 这样省些麻烦. 做房东还有一件事要准备的是房客不交房租了, 如何做
eviction. 有些事总有不测, 就算事先background, credit check 做得多好, 难免会
碰到像失业了,离婚了这种事 .
如果觉得没法handle这些事情，可以去找专业的property manager. 但是一要付相当
的费用．二他们能多尽心，以业主利益为重也是很难保证的．还得自己看着．
写了那么多,没有抢版主app生意的意思哦．这些东西大概也没法放到app上吧． | e*********u
发帖数: 3591 | 2 大叔的总结已经很精辟了，就加一个cent：凡是与安全、法律相关的一点钱都
不要省。做生意求财不求气，规避法律风险是第一位的。比如70年代以前的房
子，还会把电闸开关放在closet里面，虽然法律上没太大问题，但是出于安全
考虑，这样的电闸我全部都改造了；楼梯全部装上扶手；厨房、洗手间的插座
必须要都是GFCI的，等等。
这两天已经为了避嫌，忍得好辛苦啊，其实我很不认同韦总的一些观点，虽然
他似乎在帮我说话，具体的就不说了，也不在那个帖子里回了。 | w*****g
发帖数: 3922 | 3 感谢总结，介意放到指北的生活指南里吗？
【在 s******d 的大作中提到】
: 最近房产经纪贴活跃，除了自住房外，相当多童鞋的已经，或想要投资出租房. 做地
: 主是一件蛮复杂的事，没做足功课有时会变成很大负担. 本大叔总结经验如下．灌水
: 的大大欢迎．
: 调整好心态, 房子是一笔大钱, 特别有些房东很新的房子. 租出去总担心房客把这弄脏
: 了,把那弄坏了. 所以投资房的档次, 装修跟当地其他公寓, 出租房的差不多就行, 不
: 必花太多钱用自住房的标准. 当然如果是高端房, 一月要五千一万的, 装修档次太低
: 就难找到房客, 就算其他都很好, 这些房客眼界高, 会挑剔一点. 有些正常的维护费用
: 等等, 应预计在投资房的支出之中. 大多数房客虽然是租房, 但也是他们的家, 一般不
: 会弄得乱七八糟. 不过小心没结婚的年轻人.
: 文书清楚, 所有contract, agreement, disclosures 等等等等, 都要有纸为凭, 双方
| s******d
发帖数: 2568 | 4 没错没错，先把你的app做好，多赚点革命资本，再去闹革命不晚。 | w*****g
发帖数: 3922 | 5 本人不站立场，不帮任何人说话，只表达自己认为对的观点而已。一定要这样声明，否
则会被认为有小圈子的。
不认同观点没关系，我周二晚上有空，到时约架吧？你有空吗？
【在 e*********u 的大作中提到】
: 大叔的总结已经很精辟了，就加一个cent：凡是与安全、法律相关的一点钱都
: 不要省。做生意求财不求气，规避法律风险是第一位的。比如70年代以前的房
: 子，还会把电闸开关放在closet里面，虽然法律上没太大问题，但是出于安全
: 考虑，这样的电闸我全部都改造了；楼梯全部装上扶手；厨房、洗手间的插座
: 必须要都是GFCI的，等等。
: 这两天已经为了避嫌，忍得好辛苦啊，其实我很不认同韦总的一些观点，虽然
: 他似乎在帮我说话，具体的就不说了，也不在那个帖子里回了。
| s******d
发帖数: 2568 | 6 不介意， 以后可要分点股份哦。
【在 w*****g 的大作中提到】
: 感谢总结，介意放到指北的生活指南里吗？
| w*****g
发帖数: 3922 | 7 app中可以放信得过的contractor广告。
【在 s******d 的大作中提到】
: 没错没错，先把你的app做好，多赚点革命资本，再去闹革命不晚。
| e*********u
发帖数: 3591 | 8 可以，有空，各带三千人马。
【在 w*****g 的大作中提到】
: 本人不站立场，不帮任何人说话，只表达自己认为对的观点而已。一定要这样声明，否
: 则会被认为有小圈子的。
: 不认同观点没关系，我周二晚上有空，到时约架吧？你有空吗？
| s******d
发帖数: 2568 | 9 韦总也要参加革命了？
【在 w*****g 的大作中提到】
: app中可以放信得过的contractor广告。
| w*****g
发帖数: 3922 | 10 股份我说了不算，但可以送一些gift card和coupon以示感谢。你如果愿意亮相的话，也
可以为我们的生活指南专区代言。。。
【在 s******d 的大作中提到】
: 不介意， 以后可要分点股份哦。
| | | w*****g
发帖数: 3922 | 11 只是为版主建议而已。我以前提过疑问，为什么要做app而不是网页或桌面站软件。
【在 s******d 的大作中提到】
: 韦总也要参加革命了？
| s******d
发帖数: 2568 | 12 本大叔闲散人士，恐不胜重任，笑谈笑谈。
，也
【在 w*****g 的大作中提到】
: 股份我说了不算，但可以送一些gift card和coupon以示感谢。你如果愿意亮相的话，也
: 可以为我们的生活指南专区代言。。。
| w*****g
发帖数: 3922 | 13 照几张生活照而已。最多最多写一段凡客体。。。
【在 s******d 的大作中提到】
: 本大叔闲散人士，恐不胜重任，笑谈笑谈。
:
: ，也
| p*********n
发帖数: 7788 | 14 及时雨啊，喊一声支持这个！
那么，譬如一个也是怕多事互相招惹打搅别人的，到时他的房子要出租了，能不能雇请一
个高手帮助负责所有的私人物业管理啊？这里有什么讲究？
然后，按一般情况，多少年回收完这个投资屋成本算是正常的，投资有效的？
最后一个问题：法规里有没有出租方预先可收取房租加押金的最大金额是多少的规定？ | e*********u
发帖数: 3591 | 15 法律规定必须要有license才能帮人有偿得管理房子，而且这个license必须是做过两年
全职agent之后才能考专门的property management license。我多希望这个法规明年
就能失效啊，可惜理想是丰满的，现实是骨感的。
据我所知，押金的收取没有上限，只是你和租客之间的合同约定就行。当然，一般都是
一个月房租另加pet deposit，在没有其他理由的情况下，你要多收，很多房客就直接
跑了，不跟你签合同了。
RoI多少合适这个就看各人的期望值了，我自己以年受益率5%为界。
请一
【在 p*********n 的大作中提到】
: 及时雨啊，喊一声支持这个！
: 那么，譬如一个也是怕多事互相招惹打搅别人的，到时他的房子要出租了，能不能雇请一
: 个高手帮助负责所有的私人物业管理啊？这里有什么讲究？
: 然后，按一般情况，多少年回收完这个投资屋成本算是正常的，投资有效的？
: 最后一个问题：法规里有没有出租方预先可收取房租加押金的最大金额是多少的规定？
| e*********u
发帖数: 3591 | 16 我以前也答过你的问题的，可能你没看到。简而言之，有了微信以后微博的用户
数开始下降，可以类比。
【在 w*****g 的大作中提到】
: 只是为版主建议而已。我以前提过疑问，为什么要做app而不是网页或桌面站软件。
| w*****g
发帖数: 3922 | 17 呵呵，你这个类比不恰当啊。
换个问题，turbotax也推出了移动端报税，那么turbotax的app上线后，其桌面软件的使
用率是否有明显下降？人们在用软件报税时，是愿意静下心坐下来看着大屏幕用着大键
盘（我将其定义为严肃性应用），还是愿意捧着一个手机来做？
同理，人们在管理自己的出租业务时，是愿意在手机上就完成，还是愿意在电脑前完成
？
以上讨论仅为对你的app进行变相营销之用，具体分歧约架当天再来对骂对砍。
【在 e*********u 的大作中提到】
: 我以前也答过你的问题的，可能你没看到。简而言之，有了微信以后微博的用户
: 数开始下降，可以类比。
| e*********u
发帖数: 3591 | 18 对骂对砍可以，你私信我个具体地点吧。变相营销就真心不用了。 :)
的使
【在 w*****g 的大作中提到】
: 呵呵，你这个类比不恰当啊。
: 换个问题，turbotax也推出了移动端报税，那么turbotax的app上线后，其桌面软件的使
: 用率是否有明显下降？人们在用软件报税时，是愿意静下心坐下来看着大屏幕用着大键
: 盘（我将其定义为严肃性应用），还是愿意捧着一个手机来做？
: 同理，人们在管理自己的出租业务时，是愿意在手机上就完成，还是愿意在电脑前完成
: ？
: 以上讨论仅为对你的app进行变相营销之用，具体分歧约架当天再来对骂对砍。
| J******t
发帖数: 1945 | 19 关于最后一个问题：法规里有没有出租方预先可收取房租加押金的最大金额是多少的规
定？
加州是规定无家具的房子，押金不可超过两倍月租；有家具的房子，押金不可超过三倍
月租。押金必须在房客搬出21天内返还。
对于信用分数较低的房客，可以考虑收取多于一个月租金的押金。
请一
【在 p*********n 的大作中提到】
: 及时雨啊，喊一声支持这个！
: 那么，譬如一个也是怕多事互相招惹打搅别人的，到时他的房子要出租了，能不能雇请一
: 个高手帮助负责所有的私人物业管理啊？这里有什么讲究？
: 然后，按一般情况，多少年回收完这个投资屋成本算是正常的，投资有效的？
: 最后一个问题：法规里有没有出租方预先可收取房租加押金的最大金额是多少的规定？
| e*********u
发帖数: 3591 | 20 学习了。
【在 J******t 的大作中提到】
: 关于最后一个问题：法规里有没有出租方预先可收取房租加押金的最大金额是多少的规
: 定？
: 加州是规定无家具的房子，押金不可超过两倍月租；有家具的房子，押金不可超过三倍
: 月租。押金必须在房客搬出21天内返还。
: 对于信用分数较低的房客，可以考虑收取多于一个月租金的押金。
:
: 请一
| | | J*******Z
发帖数: 528 | 21 顶。我的博客http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/里有七篇关于投资房的文章供大家参考。很多是和你相近的观点。
这里再补充没有我在那里没有提到的几点-
1）找property manager管理的好处是，你不用直接和tenant打交道，所以如果房子的
区域所在是按照多数中国人认为的并不特别安全的区域，找property management感觉
安全一些。再就是通常professional property management有他们自己的repair crew,
所以如有修理之类的，你只要出钱，他们会派人，不用你自己找人等等。不好处除了
你要付management fee以外，他们是公事公办，按部就班，如有tenant的change,他们
大部分都是等前面一个走了，have someone professionally cleaned the unit, 然后
再show, interview之类的，所以当中就会有空置率。所以钱上会吃亏一些，就是稍微
省心一些。
2）和tenant搞好关系，这样你在他们提出要搬的一个月中show to the prospective
tenants, 他们会愿意帮你。如此一来你在那一个月中几乎肯定能找好新客户，减少空
房率。
3）买投资房有季节问题，每年的三四月份买房，到四五月close是较为理想的, 那时是
最好租房的。过了八月中旬以后找租的人就大有减少，租金和旺季时可以差异到一、二
百。学区房不用说了， 非学区房稍微好一些，但也有影响，因为很多人都选在夏季换
房，所以前面的lease都是在这期间over了。所以比如你的租客九月份要搬走了，你要
尽快在八月份把它list出来。
4）自己管理投资房是非常琐碎的一件事，比如你要document邮箱号码，gate code if
it's gated community, parking#, HOA management contact, last time water
heater was installed, trash pickup company contact if it's not city, 要配多
余的钥匙供自己等等，这样在tenant有事情找你的时候你才能尽快解决， 在租户交接
写contract的时候有个smooth的过程。比如tenant找你说他们的trash bin不见了，你
一个电话打到trash pickup company， 他们第二天就免费送到。又比如有些HOA在换房
客时要和他们重新登记，这样你随时联系，以免要用的时候手忙脚乱。
5）安全很重要，要不然万一租客出了在你屋里什么事，他们可能告你是由于你在室内
的设施导致。但smoke detector, carbon monoxide和GFCI,在买房时没有齐全的如果不
是short sale的话都可以在repair request (RR form)中提出来要原owner在close前装
好。
6）关于home warranty, 第一年通常seller会cover,通常第二年我就不买了，因为真有
问题的话，一个service call $60, 而且当中总有一些东西是不cover要另外加钱的。
并且这些vendor和insurance签约，要给insurance company discount, 所以他们常常
是优先照顾直接找他们的客户， 行动上不会很快。
7) 如果你买的是condo, 在买HO6之前要搞清楚HOA的master insurance cover什么，才
确定你要怎样的coverage.通常我会和我的primary residence上加一个出租房的
liability,大概加个$25,cover出租房的liability.
8) 合同很重要，要条款清楚。比如要建议tenant买renter's insurance to cover
their personal belongings. 比如屋里失窃了，比如楼上的漏水导致他们的personal
belongings受到损失。我以前用的一直是CAR的标准租房合约，但觉得废话太多，最近
借鉴了专业管理公司的，好很多。
在管理的过程中积累了不少心得，以后看到再慢慢分享。希望对做房东的有帮助。
【在 s******d 的大作中提到】
: 最近房产经纪贴活跃，除了自住房外，相当多童鞋的已经，或想要投资出租房. 做地
: 主是一件蛮复杂的事，没做足功课有时会变成很大负担. 本大叔总结经验如下．灌水
: 的大大欢迎．
: 调整好心态, 房子是一笔大钱, 特别有些房东很新的房子. 租出去总担心房客把这弄脏
: 了,把那弄坏了. 所以投资房的档次, 装修跟当地其他公寓, 出租房的差不多就行, 不
: 必花太多钱用自住房的标准. 当然如果是高端房, 一月要五千一万的, 装修档次太低
: 就难找到房客, 就算其他都很好, 这些房客眼界高, 会挑剔一点. 有些正常的维护费用
: 等等, 应预计在投资房的支出之中. 大多数房客虽然是租房, 但也是他们的家, 一般不
: 会弄得乱七八糟. 不过小心没结婚的年轻人.
: 文书清楚, 所有contract, agreement, disclosures 等等等等, 都要有纸为凭, 双方
| a*m
发帖数: 6253 | 22 做个版猪真是辛苦呀，还要忍者不能说话，哈哈
【在 e*********u 的大作中提到】
: 大叔的总结已经很精辟了，就加一个cent：凡是与安全、法律相关的一点钱都
: 不要省。做生意求财不求气，规避法律风险是第一位的。比如70年代以前的房
: 子，还会把电闸开关放在closet里面，虽然法律上没太大问题，但是出于安全
: 考虑，这样的电闸我全部都改造了；楼梯全部装上扶手；厨房、洗手间的插座
: 必须要都是GFCI的，等等。
: 这两天已经为了避嫌，忍得好辛苦啊，其实我很不认同韦总的一些观点，虽然
: 他似乎在帮我说话，具体的就不说了，也不在那个帖子里回了。
| y****i
发帖数: 17878 | 23 don't you agree? hehe
【在 a*m 的大作中提到】
: 做个版猪真是辛苦呀，还要忍者不能说话，哈哈
| U*C
发帖数: 225 | 24 其实如果住的近，房子还算新，自己管理不难。关键是找好房客。 AGENT能做的，自己
想想问问也能学会。心态放好。这也是一种经历。
crew,
【在 J*******Z 的大作中提到】
: 顶。我的博客http://jenniferzhengrealty.blogspot.com/里有七篇关于投资房的文章供大家参考。很多是和你相近的观点。
: 这里再补充没有我在那里没有提到的几点-
: 1）找property manager管理的好处是，你不用直接和tenant打交道，所以如果房子的
: 区域所在是按照多数中国人认为的并不特别安全的区域，找property management感觉
: 安全一些。再就是通常professional property management有他们自己的repair crew,
: 所以如有修理之类的，你只要出钱，他们会派人，不用你自己找人等等。不好处除了
: 你要付management fee以外，他们是公事公办，按部就班，如有tenant的change,他们
: 大部分都是等前面一个走了，have someone professionally cleaned the unit, 然后
: 再show, interview之类的，所以当中就会有空置率。所以钱上会吃亏一些，就是稍微
: 省心一些。
| J*******Z
发帖数: 528 | 25 有网友私信，问关于primary residence上加一个出租房的liability的事，这里大致解
释一下，这个不是HO6的替代，这一二十块钱能cover的是，如果房客在你的房子里受伤
，能cover那方面的liability, 但有个上限。具体要咨询你的home insurance问清楚。
还有，为防止有人多想，我除了管理现有的投资房，不提供那方面的业务，post纯粹是
和做房东的分享。如果你觉得有用就好。若你知道得更多，也和大家分享补充不更好吗
。 | l********r
发帖数: 16 | | s******d
发帖数: 2568 | 27 多谢各位参与。 本大叔的建议基本上是想做weekend landlord， 又愿意自己做点功
课的参考。
再加一些， 就像enjoylifexu提的安全、法律确实非常重要。具体做法就要懂state,
city的ｃｏｄｅ。 比方房子的年代是XX年前的，要给房客一个lead paint notice,
并签收。虽然有lead的漆几十年前就不用了。台阶，patio高于几尺要装栏杆。知道要
求了，才能把钱花得最有效。
讲到投资出租房的回报，一是cash flow, 具体网上查下就知道了。二是房价增值，主
要是入手房价和增值潜力。三，五年前那些foreclosed几乎闭着眼睛买现在都增值很多
了。当然最后出手时怎样避税又是另一话题了。
还有保险，可以考虑加umbrella insurance来保护有大的意外。 | e*********u
发帖数: 3591 | 28 你太狠了，一句话里俩动物一起上。
【在 a*m 的大作中提到】
: 做个版猪真是辛苦呀，还要忍者不能说话，哈哈
| e*********u
发帖数: 3591 | 29 1978。
说起来琐碎的细节很多，会吓着想当还没当房东的人的。
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【在 s******d 的大作中提到】
: 多谢各位参与。 本大叔的建议基本上是想做weekend landlord， 又愿意自己做点功
: 课的参考。
: 再加一些， 就像enjoylifexu提的安全、法律确实非常重要。具体做法就要懂state,
: city的ｃｏｄｅ。 比方房子的年代是XX年前的，要给房客一个lead paint notice,
: 并签收。虽然有lead的漆几十年前就不用了。台阶，patio高于几尺要装栏杆。知道要
: 求了，才能把钱花得最有效。
: 讲到投资出租房的回报，一是cash flow, 具体网上查下就知道了。二是房价增值，主
: 要是入手房价和增值潜力。三，五年前那些foreclosed几乎闭着眼睛买现在都增值很多
: 了。当然最后出手时怎样避税又是另一话题了。
: 还有保险，可以考虑加umbrella insurance来保护有大的意外。
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