J*******Z
发帖数: 528 | 1 两周前， 有个之前我代理客户买的房子的前屋主联系我， 问我当时我找的检测他房屋
的home inspector的联系方式， 我问他咋了， 他说，他卖房的同时买的那个房子，住
进去以后发现一大堆问题，前屋主没有披露这些问题，home inspector 也没有查出这
些问题，他觉得我帮我的客户找的inspector检查得非常仔细，现在想找我的inspector
去重新检测，然后告他买的房的前屋主和他自己的代理帮他找的inspector。
美国出售的房子大部分是二手房，房屋检测是购房合同中必不可少的附加条款之一。当
买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请专人检查房子。检查费
由买主付，一般三五百元，贵的可以到八九百。这里所说的专人分两种，一种是有执照
的licensed, 另一种叫certified，certified要比licensed高一级，参加过额外的培训
，因此收费也会贵些。买方可以自己找， 也可以让自己的经纪人推荐。我一年中要和
好几个不同的inspector打交道，有时要约某个的时候正好时间排不上，所以是必须有
好几个后备的。根据房子的不同情况和区域，我也可能会用不同的inspector。刚出道
时， 他们检查时我都是跟着他们走随时随地问问题的，好在他们不嫌我烦。好的检测
师积累了很多经验，可以学到很多，现在虽然我对常见的问题和修复成本都很了解了，
但是偶尔也有新的东西出现值得了解。
General home inspection 覆盖哪些方面呢？ 它包括屋顶（Roof），地板（Floor），
墙壁（Wall），门窗（Doors and Windows），电（Electrical Systems），排水（
Plumbing），冷暖设备（Heating and Air Conditioning Systems），电器（
Appliances），烟雾报警器（Smoke Detector）等，它通常不包括院子的浇灌系统，不
包括游泳池，它虽然也不包括结构和地基以及房子是否有mold, 但如果看到可疑之处会
指出来，建议这些领域的专业人员进一步检查。有些inspector在最后的报告中列主要
的问题，比如影响到安全和主要功能的，不写表面能看到的一些小磨损。正常售房时如
果房子的主结构有大问题或有严重的mold，买主可以要求取消合同，其它的问题可以要
求卖主修理或者要一些用来修复的钱。至于卖方是否都会答应呢？一般影响到安全和主
要功能的卖方会负责，其它的东西卖主可以不修，象墙上有洞，地板或地毯破损等，原
因是当初看房时就看到这些情况的，写合同的时候的报价应该就包括这些因素。但卖主
不修买主可以不买，所以要双方协商解决。圣地亚哥北郡的房子大部分是slab
foundation, 有个别区域有地基以及结构的问题，在江湖上混的我， 也能识别很多迹
象。除了一般的房屋检测， 我们还会做一个白蚁检查， 加州的房子都是木结构的，房
龄超20年的房子查出来有白蚁很正常，不用恐慌，常见的几个有白蚁的地方是屋檐、椽
、木头庭院搭棚和阁楼，可以局部处理，也有需要整屋封起来加热杀除的。如今盖房子
时都会在地基回填土中掺化学药粉，防止白蚁进入室内，新房在五年内不会出现白蚁，
因为这种药粉的有效期至少是五年。新房也可能会在地基四周装排气管道，然后在水泥
地面打孔或其它方法，与排气管连接将氡气排出室外。
以下跟大家列举一些常见的问题。
房屋外部：
Defective Flashing：屋顶的各接缝处装有隔水板（Flashing），通常是金属材料，
天长日久会生锈而造成漏水。
Poor Pitched Gutter - 屋檐上的排水槽 。
Damaged Roof：屋顶的寿命在圣地亚哥的好天气中要比别的地方长，通常在三、四十年
，在这期间很多自然因素会对屋顶造成损坏，如果是tile roof（瓦片）， 有些瓦片会
移位，或者高低接口的地方不合理；三、四十年旧的房子有些是 Roof Shingle（油毡
片）可能会有松动。
Poor Drainage - 房子四周的排水若不畅，会对房子的地基造成损坏。
Tree Root：若树根对房子的地基，车道，人行道等造成破坏。
Mal-functioned Garage Door Opener: 车库的自动开门器上装 有一套安全装置， 能
使车库门停在遇到有人或物品档在门下时自动回转，有时这个装置会失灵。
Pool Liner：若有游泳池， 游泳池的内壁经过5-8年的浸泡可能会出现损坏。
房屋内部：
双层玻璃密封不严， 中间有水气。双层玻璃年龄老了，都有这个问题。
窗子不经常开关，天长日久就不容易打开，应检查每个窗子是否开关正常。
如果在房子的任何地方发现有潮湿的痕迹，则表示有水从房子外面进来。
Defective air duct or HVAC。
电路系统：
Missing or nonfunctional: 接地短路保护插销（GFCI）是安装在厨房， 浴室等靠近
水源的电源插销， 如果失灵则 在发生事故时， 起不到保护作用；以前建造的房子没
有这个code, 所以要补装。
Grounded Wiring：每个房子在水表处或室外电表附近都有一条接地线， 这条线应保证
接地良好。
Improper Wiring（不正确的布线）。
排水系统：（这个通常问题多一些）
热水器， 洗衣机， 空调机等应该有一个接水盘， 并在盘的底部有个导水管通到室外
。
水表显示水压太高。
Loose toilet wax ring, 马桶由于每天使用， 会逐渐松动以至引起漏水。
Sink Angel Stop and Valves：卫生间水池地下的管子如果是塑料管的，建议换。
水龙头冷热水开关接错或热水不工作。
淋浴头有漏。
Slow Drain, 排水很慢。
Improper Water Heater Venting: 热水器上面装有一个减压阀， 在减压阀处装有一排
压管， 该管应通向地面。
好了，这些只是我列出的其中的一些些问题，还有很多。检测中出现的问题都要怎么解
决？看你是卖方还是买方。这时就要看你的经纪人的水平啦。我时不时在网上看到买家
或卖家在问：啊，出了这些这些问题了，要怎么和对方 argue(争论）啊？我通常都是
笑而不答，答了也帮助不大，这需要代理去办的呀。这需要argue吗？无论代表卖方还
是买方，我从不和对方argue就把事儿给办了，既然我代表的是客户的利益，我就不会
让我的人吃亏！你能把这些托付给表达不灵清、不会推销、没时间没心思维护你的利益
、不知道每项东西的修复成本、不懂哪些重要哪些非重要的人吗？好了， 不多说了。 | O***n
发帖数: 13127 | 2 this guy must have used an agent who gives a big rebate:-)
inspector
【在 J*******Z 的大作中提到】
: 两周前， 有个之前我代理客户买的房子的前屋主联系我， 问我当时我找的检测他房屋
: 的home inspector的联系方式， 我问他咋了， 他说，他卖房的同时买的那个房子，住
: 进去以后发现一大堆问题，前屋主没有披露这些问题，home inspector 也没有查出这
: 些问题，他觉得我帮我的客户找的inspector检查得非常仔细，现在想找我的inspector
: 去重新检测，然后告他买的房的前屋主和他自己的代理帮他找的inspector。
: 美国出售的房子大部分是二手房，房屋检测是购房合同中必不可少的附加条款之一。当
: 买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请专人检查房子。检查费
: 由买主付，一般三五百元，贵的可以到八九百。这里所说的专人分两种，一种是有执照
: 的licensed, 另一种叫certified，certified要比licensed高一级，参加过额外的培训
: ，因此收费也会贵些。买方可以自己找， 也可以让自己的经纪人推荐。我一年中要和
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