p*******n
发帖数: 4824 | |
p*******n
发帖数: 4824 | |
b******o
发帖数: 5644 | 3 只要不出手就不算输。不是还有个住的地方吗？可以趁机把房产税找回来点。 |
s****y
发帖数: 682 | |
n*********e
发帖数: 25274 | |
r***e
发帖数: 2670 | 6 我已经被套牢了
我以为现在下手可以lower the weighted average cost.......................
【在 p*******n 的大作中提到】
: 童鞋们稍安勿躁。。。俺们算是被套牢了。。。
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r***e
发帖数: 2670 | 7 我深有同感，看了2个礼拜房子，发现最近NJ出来很多short sell.
newport 的condo现在卖到不到500一平方尺，过去想都不敢想。。
我决定这次慢慢来，不冲动。。
【在 n*********e 的大作中提到】
: 今年有100万美国人会失去房子,
: http://finance.yahoo.com/news/Over-1-million-Americans-seen-apf
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m********e
发帖数: 2059 | 8 真可怕～
【在 r***e 的大作中提到】
: 我深有同感，看了2个礼拜房子，发现最近NJ出来很多short sell.
: newport 的condo现在卖到不到500一平方尺，过去想都不敢想。。
: 我决定这次慢慢来，不冲动。。
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d*****j
发帖数: 1192 | 9 I think the price is at the 2003 level if you adjust for the inflation. For
example, if you bought a house in 2003 for 400k, the inflation adjusted
price in 2010 is around $475k.
【在 p*******n 的大作中提到】
: 至少会跌到2003，2004时候的样子
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K***o
发帖数: 214 | 10 好啊，好啊；国内的房子再涨2年，美国再跌2年。 两边置换一下。 |
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m******6
发帖数: 6262 | 11 ZILLOW?
我们家房子都跌掉40%了如果你信ZILLOW.
【在 p*******n 的大作中提到】
: 童鞋们稍安勿躁。。。俺们算是被套牢了。。。
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d*****j
发帖数: 1192 | 12 Zillow还是有参考意义的。
你如果在peak买的,跌掉40%正常。
【在 m******6 的大作中提到】
: ZILLOW?
: 我们家房子都跌掉40%了如果你信ZILLOW.
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p*******n
发帖数: 4824 | 13 看不懂，你家房子跌掉40%和zillow的数据可靠性有啥关系？
zillow有一定参考意义吧，虽然不准确。。。
【在 m******6 的大作中提到】
: ZILLOW?
: 我们家房子都跌掉40%了如果你信ZILLOW.
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m******6
发帖数: 6262 | 14 关键是我附近卖房的没见跌啊！
【在 d*****j 的大作中提到】
: Zillow还是有参考意义的。
: 你如果在peak买的,跌掉40%正常。
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m****c
发帖数: 2416 | 15 道听途说来的是金融风暴中new jersey的房价跌得远不别的地区得，所以估计还有的跌
。。。
【在 m******6 的大作中提到】
: 关键是我附近卖房的没见跌啊！
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s****y
发帖数: 682 | |
p*******s
发帖数: 767 | 17 zillow上的信息出入很大。除非是近期有transaction的房子才略有参考价值。
【在 m******6 的大作中提到】
: ZILLOW?
: 我们家房子都跌掉40%了如果你信ZILLOW.
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p*******n
发帖数: 4824 | 18 单个房子是这样子的, 但是整个州俺还是相信有参考价值的...
【在 p*******s 的大作中提到】
: zillow上的信息出入很大。除非是近期有transaction的房子才略有参考价值。
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m******6
发帖数: 6262 | 19 整个州, 对什么都没参考意义。只是对媒体有参考意义。
NJ 北， 中， 南 差距太大了。
【在 p*******n 的大作中提到】
: 单个房子是这样子的, 但是整个州俺还是相信有参考价值的...
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m******6
发帖数: 6262 | 20 NJ 居民从事的行业基本都TURNAROUND 了， 你说怎么跌？
你周末去看看MALL 的停车场。。。。。。
【在 m****c 的大作中提到】
: 道听途说来的是金融风暴中new jersey的房价跌得远不别的地区得，所以估计还有的跌
: 。。。
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p*******n
发帖数: 4824 | 21 Mall里花的都是小钱吧...经济最糟糕的时候俺在湾区, 到处裁人, 那时候周末的停车
场还是找不到停车位...
【在 m******6 的大作中提到】
: NJ 居民从事的行业基本都TURNAROUND 了， 你说怎么跌？
: 你周末去看看MALL 的停车场。。。。。。
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n*********e
发帖数: 25274 | 22 买内衣和买房的预算还是有比较大的差别的.
【在 m******6 的大作中提到】
: NJ 居民从事的行业基本都TURNAROUND 了， 你说怎么跌？
: 你周末去看看MALL 的停车场。。。。。。
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w*****a
发帖数: 505 | 23 如果利息上来，NJ的房价还要跌。不过象Vegas那样的跌不太可能了。租房买房的cash
flow已经比较接近了。 这边的炒家都是有点底子的纽约客。宁可耗着把房子租出去，
也不愿意realize loss。
【在 m******6 的大作中提到】
: NJ 居民从事的行业基本都TURNAROUND 了， 你说怎么跌？
: 你周末去看看MALL 的停车场。。。。。。
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R******n
发帖数: 687 | 24 关键是租房和买房的支出已经非常接近。几个朋友的房子出租的价格都不错，基本能回
收贷款和地税。 |
z*****x
发帖数: 2370 | 25 房东的租金回报率是零，说明现在租房子便宜阿。。。 |
R******n
发帖数: 687 | 26 但也说明房东不用急着卖房呀，几十年后还能赚回一套房子。 |
w*****a
发帖数: 505 | 27 你正好证明楼上的意思：
几十年就算是25年吧。 25年盈利100%， 平均每年盈利不超过3%。 出去通货膨胀，收
益刚好是零。
【在 R******n 的大作中提到】
: 但也说明房东不用急着卖房呀，几十年后还能赚回一套房子。
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R******n
发帖数: 687 | 28 问题是如果通货膨胀，那25年的盈利应该不止100%吧。你觉得25年后房价不会涨？关键
是房价的涨幅会不会超过通货膨胀。
而且，盈利肯定不止100%的原因是你买房是用贷款的，你的本金是房价的20%或30%。假
设一个房子现在40万，你首付25%，就是10万。如果收支平衡，25年后房价不变，你付
清贷款，40万卖出房子，你的收益是300%。 |
m****s
发帖数: 7397 | |
w*****a
发帖数: 505 | 30 我的意思是25年后房子涨一倍你也没赚钱。 别忘了你还交了30W的利息。我也没有水晶
球，但可以保证房价不是每年都涨的。 90-00之间房价基本是平的。 然后是大泡沫。
下面25年内肯定还有泡沫，就看你是不是抓得住机会，低进高出。
http://mysite.verizon.net/vzeqrguz/housingbubble/
【在 R******n 的大作中提到】
: 问题是如果通货膨胀，那25年的盈利应该不止100%吧。你觉得25年后房价不会涨？关键
: 是房价的涨幅会不会超过通货膨胀。
: 而且，盈利肯定不止100%的原因是你买房是用贷款的，你的本金是房价的20%或30%。假
: 设一个房子现在40万，你首付25%，就是10万。如果收支平衡，25年后房价不变，你付
: 清贷款，40万卖出房子，你的收益是300%。
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n*********e
发帖数: 25274 | 31 纽腰又开始考虑加地税,新州会不会跟进.
没地税就好了,这点上,山娒大叔对房产拥有者太坏了. |
R******n
发帖数: 687 | 32 如果你看明白我的算法，即使房价没涨，也赚钱了，因为买房贷款是leverage。你只是
用了10万25年后赚到40万的房子，年均收益是5-6%。 30万的利息不是你付的，是租户
用房租帮你付的。
房价的起伏从长远来看更加可以忽略，只要房租稳定上涨。你附的图中好像房租在过去
25年中是稳定上涨的。如果期中房价大涨，你完全可以卖了。
另外买房出租可能有tax benefits，因为房子可以depreciate。
如果你仔细算算就会发现现在买投资房出租很不错。
当然，风险肯定是有的。比如说房子不是25年天天都能租出去，修修补补的费用，地税
上涨很多（政府没钱）造成收支不能平衡，新泽西沦为Detroit downtown或更糟，
Depression II等等.
就说到这儿，不想变成学术帖。 |
e****g
发帖数: 4434 | 33 如果收益率那么低就是
操卖白粉的心，挣卖白菜的钱
【在 R******n 的大作中提到】
: 如果你看明白我的算法，即使房价没涨，也赚钱了，因为买房贷款是leverage。你只是
: 用了10万25年后赚到40万的房子，年均收益是5-6%。 30万的利息不是你付的，是租户
: 用房租帮你付的。
: 房价的起伏从长远来看更加可以忽略，只要房租稳定上涨。你附的图中好像房租在过去
: 25年中是稳定上涨的。如果期中房价大涨，你完全可以卖了。
: 另外买房出租可能有tax benefits，因为房子可以depreciate。
: 如果你仔细算算就会发现现在买投资房出租很不错。
: 当然，风险肯定是有的。比如说房子不是25年天天都能租出去，修修补补的费用，地税
: 上涨很多（政府没钱）造成收支不能平衡，新泽西沦为Detroit downtown或更糟，
: Depression II等等.
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z*****x
发帖数: 2370 | 34 现在是zero cashflow before maintenance and vacancy.另外租金收入要交税，跟贷
款利息和地税抵掉以后可能还要净交一点税（ie AMT)? depreciation的tax benefit有
多少不清楚。
都算进去的话，expected cashflow 我猜还是negative的？？0-cashflow 25年收益才5
-6% （假设房价不变）；negative carry 25年当然更低了。
这么低的收益跟可能的风险比比，可能还是不值。 我会等positive carry的时候再说
了。 |
