|
|---|
|
|
|
|
|
|
w********2
发帖数: 632 | 1 学者称深圳住宅空置率至少85% 786万套没人住
2014/06/02 11:21 来源： 搜狐焦点网 8 评论 用手机看
每当跟朋友们聊起深圳的房价，几乎所有人都会说“不会跌”，理由是“深圳没有
地”。真的是这样吗?
为了给大家一个合理的解释，蒲哥充分发挥金融宅男的研究精神，为小伙伴们统计
了相关数据，结果令我大吃一惊。
放心，我会写得跟美食指南一样简单易懂的。
在开始这个话题的讨论之前，请大家先拉开窗帘，看看你家对面的住宅楼，有多少
房子是亮灯的?
其实，早在2011年，深圳大学就有一群学生，历时半年，调查了121个楼盘、4.1万
套住宅，通过查看用水量算出结果：深圳一手楼空置率达到43%。
次年，记者跑到深圳各大新兴住宅区，通过查看亮灯情况来判断空置率。结果更加
惊人：龙岗片区八成空置，后海片区六成空置，龙华、坂田片区空置率更高达八九成!
不过，金融宅男当然不会满足于如此原始的手段，我们习惯用数据说话。
要回答“深圳住宅是否过剩”这个问题，无非就是看深圳有多少房、有多少人。但
令人失望的是，政府在这个方面向来遮遮掩掩，绝不会直截了当地告诉你，原因你懂的。
不过，深圳市住建局于2011年发布的《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》曾
指出：截至2010年末，全市住房总建筑面积4.09亿平方米，约810万套。但这并不是深
圳住宅存量的全部，因为这个数据并不包含民间称为“小产权房”、官方称为“历史违
法建筑”的部分。
继续追查发现，2009年，为了彻底摸清“历史违法建筑”的底数，深圳市斥资数千
万元，做了一份全面普查，这也是全国惟一完整披露的小产权房数据库。由深圳市规划
国土委负责的该份普查统计报告显示，截至2010年，全市违法建筑普查总量35.69万栋
，总建筑面积3.92亿平方米。
但是，上述3.92亿平方米的“历史违法建筑”，除有作为主体的统建楼和自建房以
外，还包括工业、商业或办公、公共配套类等，报告显示，其中住宅类总建筑面积共有
1.49亿平方米。假设套均面积为100平方米，则这些小产权房大概就有150万套。
另外，从2011年~2013年，深圳市共建设商品住房、安居房、公租房合计约30万套
。新建的小产权房就暂且忽略不计了，因为确实没有数据。
到这里，深圳市的住宅总量就昭然若揭了：合法住房(810万套+30万套)+小产权房
150万套=990万套。
下面来计算深圳市共有多少住户。
一如既往地，政府也没有公布这个数据。不过，机智的蒲哥发现，深圳市供电局在
其网站的自我介绍中提到，该局2014年年初的客户数为271.26万户。这应该就是深圳所
有的企业和居民用户的总和，因为只要有人，任何企业和居民都必须用电的吧?
再考虑到深圳市市场和质量监督委员会公布，截至今年一季度深圳市企业总数达67
万户，则粗略估计，深圳市现有居民总户数约为204万户。
结果出来了：990万套住宅——204万户住户，这是什么概念?
这意味着，可能有786万套房没人住，空置率约八成。
当然，实际情况可能没有这么严重——也可能更严重，谁说得准呢?但是，要说深
圳市的住宅存在严重过剩，这是大致靠谱的。
小伙伴们可能会疑惑，深圳这么小小的一个城市(2000平方公里)，仅相当于上海的
三分之一、广州的27%、北京的12%，咋就建了这么多房子呢?
其实，只要大家熟悉这四个一线城市就不会奇怪了。深圳尽管总面积最小，但是早
就实现全面城市化，是国内一个没有农村的城市，而其它三个城市都还有大片开发程度
不高的农村。例如广州，如果只算其开发程度较高、人口较密集的中心六区，其实总面
积也只有1500平方公里。
同时，由于作为新兴城市没有历史负担，在深圳很难见到低矮的房子，这里所有空
地都密密麻麻见缝插针地建满了高楼大厦，哪怕农民房也要建到七八层，这也是的。即
使在伟大北京的市区，也经常会莫名其妙地看到一大片土地，既不建楼、也不种树;要
在深圳，绝壁会有人抢建几十栋农民房在上面。
也正因为如此疯狂的房地产建设，深圳的房地产企业是国内最牛的。在2013年中国
房地产百强企业之中，有16家是深圳企业。
未来谁会为如此庞大的存量住宅买单?
蒲哥有个朋友，手握一栋大楼——不是农民房，而是真的二十几层高的小产权房—
—但是，既不出租、也不出售，就是博弈未来房价继续上涨。这样的人不在少数，而这
正是导致住宅大量空置的原因。
但是，在深圳现在的房价水平上，还有多少人有能力接手呢?
大家可以参考以下数据。
政府公布的数据显示，截至2013年，深圳市年末常住人口1062.89万人，其中，户
籍人口310.47万人，另有农民工近700万人。
我并非歧视农民工兄弟，但是实事求是地说，这700万人基本上不构成对楼市的有
效需求。按深圳市总工会2010年发布的报告，老一代农民工平均收入在2072元/月，新
生代农民工为1839元/月。再度无语的是，这个机构没有公布数据，不过，假设按照最
近两年全市居民平均收入累计增速23%来计算，2013年农民工的平均月收入也仅在2500
元左右，面对当前平均2万/平方米的深圳房价，基本上是杯水车薪。
剩下那310.47万位有户籍的市民，以及数十万位既不是农民工、但也没有户籍的市
民，加起来大概350万人吧。
国家统计局深圳调查队曾在2012年公布过一次居民家庭人均可支配收入中位数，这
个基于抽样调查的数据显示，2011年，深圳市居民家庭人均可支配收入为36505元，而
同期人均可支配收入中位数为33299元，其中有58%的家庭人均可支配收入达不到36505
元的平均数。
到2013年，深圳市全年居民人均可支配收入已涨到4.5万元，不过，低于平均收入
的家庭比例应该是不会有多大变化的，所以，我们继续假设有58%的家庭人均可支配收
入达不到平均数，而这些年收入低于四万多元的人，有在深圳买房的能力吗?估计比较
悬!
这样的话，大概就只剩下147万人了(其中有些人可能会组成家庭，所以人数可能更
少)。我们姑且相信，年收入达到4.5万元就具备在深圳买房的能力，但是，147万人—
—990万套住宅（按此计算，住宅空置率达85.2%），加上住宅数量增加的速度还高于人
口增加的速度，我必须承认，我很难对深圳房价的未来有信心。
那么，既然供需如此悬殊，房价为啥老是不跌呢?
这个问题太复杂了，下次再说吧。 |
|
|
|
|
|
|
