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b*****d 发帖数: 61690 | 1 多维新闻
地产“330新政”后,中国住建部官员称设立国家住房银行条件成熟。兴业证券王涵认
为,这暗示通过“按揭-MBS-两房”稳定房价的模式日益清晰。中国存量房持有结构不
均、此前对居民按揭贷款支持力度不大,故未来几年通过上述模式稳定房产市场的概率
很大。
据华尔街见闻援引兴业证券首席宏观分析师王涵文章报道,继地产“330新政”后,住
建部住房公积金监管司司长张其光、处长崔勇撰文称,设立国家住房银行条件已经成熟
。我们认为,暗示通过“按揭-MBS-两房”稳定房价的模式在日益清晰化:地产政策大
背景:供需趋于平衡,再提政策重心“促投资”转向“稳房价”;总量供需平衡背景下
,稳房价需要加大对中低收入阶层的金融支持;对银行来说,MBS是其在期限错配压力
下投放按揭贷款的前提; 以“国家住房银行为重要载体+银行及保险机构为重要持有者
”的模式将是一个可能的ABS试水模式。
再提“房地产政策取向大拐点”
我们在3月1日的周报《政府怎么下房地产这盘棋?》、3月2日的微信《关于地产,政策
取向的大拐点》、3月23日微信《“房价保卫战”中的又一地方试点》均系统性地阐述
过我们对于地产政策大方向转变的观点——政府地产政策的重心从“促投资”转向“保
价格”。
简而言之,随着供需趋于平衡,房价只涨不跌的阶段已经过去,由于中国当前城镇住宅
市值接近150万亿,两倍于GDP总量,“稳房价”将是确保不出现资产负债表式衰退的重
要前提。
稳房价 必须先稳存量房交易量
如果我们把房地产看成一种资产,则“量在价先”意味着稳房价首先要稳定交易量。但
随着地产跨过供需的大拐点(考虑在建面积,保守估计城镇人均住房面积已经接近38平
方米),这意味着依靠新房交易量来稳定地产交易不具备持续性。而由于中国存量住房
持有结构不均衡,通过加大存量房交易(周转率)来稳定房价就变成政策必然的选择。
“330新政”通过税收政策降低存量房交易成本,应该就有通过提升存量房周转来稳定
房价的意图。
促需求盘活存量:加大金融支持势在必行
鼓励存量房交易,除了降低交易成本之外,本质上来说还需要提升中低收入阶层购买力
,以便让刚需(及合理的改善性需求)能买得起房。中长期来看,这需要提升全民(尤
其是中低阶层)收入水平,但短期内更立竿见影的方式,是提升金融对这部分人群的支
持力度。“330地产新政”调降二套房首付比例以及公积金贷款首付比例,即是其中一
条。
银行按揭扩张的前提:MBS
我们在2015年年报《水涨待船高,这次不一样》及一系列报告中都指出过,2014年以来
央行大力鼓励商业银行投放按揭贷款,但收效甚微的核心原因在于商业银行资产负债期
限错配的问题日益严重。当银行负债方从稳定的居民存款转变为不稳定(且高息)的同
业与理财之后,其降低投放长期限、低利率的按揭贷款是必然之举。
要解决这一矛盾,除了央行货币放松(如通过降准向银行投放“长钱”)之外,一个便
于转让按揭贷款的MBS二级市场,无论是从提升银行投放按揭意愿、还是降低风险集中
度的角度来说都是非常重要的。从海外经验来看,在次贷危机出现以前,美国住房二级
抵押市场和证券化则是推升美国房地产市场长期繁荣的重要力量,以MBS为代表的资产
证券产品已经在美国债券市场中占据半壁江山。
“国家住房银行”——中国版两房?
实际上,无论是去年央行“930新政”要求加快MBS发展、住建部《意见》中积极推动
REITS、以及近期ABS注册制的推进等等举措来说,政府乐于看到一个有效的ABS二级市
场。
但需要先回答的一个问题,是这个二级市场主要的投资者是谁?从通过ABS把银行贷款
出表的角度来说,显然这个买家不能仅仅是商业银行。从海外经验来看,ABS的主要投
资机构是拥有长期限资金的保险机构以及两房。
在中国养老金制度有待健全、同时“稳房价”需求又较为紧迫的背景下, “国家住房
银行”概念的提出是否意味着中国版两房日益临近?这是一个有意思的问题。按照美国
经验,MBS发展首先需要类似两房这类具有“一定政府信用背书+资产打包出售能力+支
持居民住房金融贷款意愿”的机构,而“国家住房银行”是以住房公积金制度为基础而
设立的政策性住宅金融机构,因此从设立初衷来看,中国版两房或已经在路上了。
往后看,我们认为以“国家住房银行”为重要载体设计出售MBS相应资产,而银行及保
险机构为重要持有者的模式将是一个可能的ABS试水模式。
最后文章分析认为,中国通过“按揭-MBS-国家住房银行”来阶段性稳定房地产市场的
政策组合已经开始浮出水面。总的来说,由于中国存量房持有结构不均衡、此前对居民
按揭贷款支持力度不大,因此未来几年内通过上述模式稳定房地产市场、阶段性降低“
硬着陆”风险的概率还是很大的。当然,从中长期来看,改善收入结构以使得房价收入
比趋于合理,将是地产市场长治(楼盘)久安的“治本”之策。 |
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