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发帖数: 224 | 1 “不可能那么快就降，根据我们公司去年年底的财务情况，如果不再拿新地，扛半年是
没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测，到目前为止，还没有降价的。”昨
天，通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。
“史上最严厉的”的京十五条出台后，与一次次加息、提高准备金形成合力，全面收紧
了房地产企业的资金来源。购房人开始观望，并期望着在这轮调控中，需求受限的开发
商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到，作为购房人的博
弈对手，他们目前的降价意愿并不强烈。那么，开发商实际能扛多久？相对弱势的购房
人，还有机会在这次博弈中获胜吗？记者对此进行了相关调查。
跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季
每一次政府出台调控房地产市场的新政策，购房人最关心的都是两个问题：房价能不能
降下来？何时能降下来？这一次也不例外。
“细心梳理一下前几年的经验，地产新政出台，房价进入下跌通道后，其路径其实是有
规律可循的，了解了这个规律，购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”
曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。
“首先是观望期的量跌价滞阶段，新政策出来后，怎么执行、各方面反应如何、不仅购
房人会观望，开发商也会观望。购房人不动，就没有成交量；开发商不动，新的项目会
暂缓入市，老的项目价格不涨也不跌，双方都绷着，看谁能绷得住。如果开发商资金有
问题了，率先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，比
如2008年那次，短的三四个月，比如去年通州房价的下跌。”
肖先生认为，从某种意义上，这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的
效果有些误读，认为有效果就是房价应声而落，否则就是没用，其实，价跌往往不会那
么快显现。”
其次，“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一
块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期
和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力
较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技
术上也比较容易操作。
之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、
促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲，二手房的价格是相对坚挺的，这是由于
二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降
价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。
至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这
个阶段市场的博弈情况了。
扛价的根本原因 “即使降价，许多人也买不了”
“前两天，有人告诉我，管庄一个项目降价了，由一平方米35000元降到28000元了，我
当时就不信，后来一打听，这个项目还没开盘呢，嚷嚷过均价 35000元，现在又说
28000元了，其实这只是开发商的一个销售策略，不能算是真正降价，因为周边项目均
价不过26000元。在目前的市场观望期，这样的信号会很多，但从客观规律上来讲，可
能会有‘假摔’，扫扫价格的浮沫儿，真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价，既
是开发商出于角色的本能，也是规律使然。”肖先生坦言，在这方面，购房人明显处于
弱势。
在记者随后的采访中，多位开发商向记者证实了肖先生的判断：现在还没有降价的计划
，至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性：“现在什么
成本都在上涨，开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本
来说，不要说最贵的广东技工，连浙江技工一天都300元了，成本在那儿摆着呢，肯定
不愿意降呀。再说了，现在的政策是限制需求，降价了，许多人也买不了呀，弄不好，
新客户没来，老客户也跑了。”
通州项目是去年调控后的率先降价者，这一轮会不会继续领跌呢？通州一项目的副总韩
先生说： “经过去年一轮的回调，通州房价已经回归到理性位置，金隅花石匠14000元
，运河湾、海棠湾21000元左右，北京ONE26000元……与大兴、顺义等区域的项目比，
都是有优势的，也得到了客户的认可，目前都还有成交，我不知道其他项目的情况，但
我们公司去年年底的工作会上，已明确了今年不涨不降的调子。”
开发商是否“不差钱” “资金扛半年是没问题的”
不管是“成本论”也好，“调整到位论”也好，这些开发商在表明态度的同时，也都向
记者透露出了目前“不差钱”的意思，其中，通州项目的韩先生还明确表示：“从公司
的财务情况来看，扛半年是没问题的。”
“你听没听说身边有项目说过资金紧张的？”对于这个问题，在记者采访的十余位开发
商中，只有一位开发商表示：“有人问过我，能否以股权转让的方式，尽快帮他筹措
6000万元。”其他开发商则均称：“前两年销售行情那么好，没听说谁缺钱的，从一些
房地产上市公司的报表中也能看到，许多企业的负债率都在 50%以下。最近，不是还有
开发商拿地吗？证明‘老本儿’厚呗。”
尽管开发商自称不差钱，但记者却从其他渠道了解到了一个让人困惑的信息：2011年1
月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比最
大的信托业务种类；截至2月17日，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的
信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例，发行规模或将超25亿元。这些信托大部
分承诺投资收益在10%以上，加上信托费、代销费、托管费等，开发商的融资成本应该
在15%以上。另外，今年以来，还有房地产企业通过海外发债、优行票据、向外资银行
借贷、私募等方式融资，融资成本也都高于7%左右的银行开发贷款成本。如果开发商真
的不差钱，为什么频频以高成本去融资呢？另外，也有信托公司的工作人员向记者透露
，在他们公司发行的近几期房地产信托产品中，开始有了股权融资，以前开发商是舍不
得把股权出让出去的。
博弈最终谁赢 “关键看政策能执行多久”
对于记者的这个困惑，肖先生解释：“高成本融资，还不能简单地理解为开发商就差钱
。具体地看，通过信托、海外发债等方式融资的开发商基本都是有一定规模的大品牌公
司，这些公司的扩张速度很快，正常的银行开发贷款本身就不能满足它们的发展速度。
当然，它们通过这些方式融资，不排除资金紧张的因素，在前几年的调控中，一些开发
商已经有过领跌或大规模降价的先例，这一轮也不排除这种可能，但事后分析，它们的
降价和高成本融资都有‘丢卒保车’的成分，是在为新一轮扩张和长期应对政策风险作
战略准备。”
说到长期应对政策风险，肖先生非常钦佩万科的战略眼光，去年，某大开发商利用它的
品牌和专业优势，除了与中粮、金隅、五矿、住总等国企广泛合作，在继续发展的同时
，也分流了风险，可谓是未雨绸缪。但对于大多数开发商来说，在这方面与万科还有较
大的距离。
肖先生在与同行的交流中发现，基于以往的经验，多数开发商对目前的政策都持谨慎乐
观态度：第一，认为目前严厉的政策不会“长寿”，一年，至多一年半后就会慢慢放宽
，因此，即使造成暂时零销售的“市场速冻”局面，凭借之前沉淀下来的“老本儿”也
能支撑一段时日；第二，认为政策的严厉程度在执行上会打折扣，有周旋的空间。正是
基于这些认识，多数开发商在“扛价”上才会这么坚定。
但另一方面，一些中小开发商，不仅银行贷款融资不畅通，信托、私募等融资方式的高
门槛也很难跨过去。如果一系列政策严格执行，且持续的时间长一些， “老本儿”吃
完之后，实力相对不足的开发商将首当其冲遭遇资金“断链”危险，它们会率先通过寻
找股东入股、项目转让等途径应对资金困局，一段时间内“大鱼吃小鱼”、市场“洗牌
”在所难免，在这个“洗牌”的过程中，部分企业将面临被迫降价促销的压力，这就给
了购房人机会。相对来讲，这个周期会比较长，也许半年、也许一年，甚至更长。购房
人要作好持久战的准备。而且，2011年1月份的CPI为4.9%，全年还有通胀压力，在衡量
房价时，也要考虑到此方面因素。
肖先生还分析，由于目前北京的网签暂停，新政的效果还需要观察一段时间，如果市场
真的“凝固”了，效果大于开发商的预期，或者政府还有后续政策出台，也许等不到吃
完“老本儿”，就有开发商心慌了。这一点，快的话，全国两会之后就会看出迹象。 |
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