T****Y
发帖数: 274 | 1 收入超过15万, loss就不能抵税了.这个loss包括投资房的贷款和房子贬值.
现在收入超过15万,七七八八以后也不会多于15万,所以联邦税率是25%.升到28%的可能
性最近几年也不多.
现有一投资房20万,假设我贷款16万,租金一个月1600,保险700,房税4000.假设每年有10
个月有租户.贷款利率3.5% 贷15年,则月供1700.或者4.375%,贷30年,则月供1300.
投资值不值?值得话,应该贷多少年? | w*****m
发帖数: 20421 | | t*****e
发帖数: 2228 | 3 谁说收入超过15万loss就不能抵税啦？
这样的一个房子我前阵子刚问过，如果不能增值就不值
10
【在 T****Y 的大作中提到】
: 收入超过15万, loss就不能抵税了.这个loss包括投资房的贷款和房子贬值.
: 现在收入超过15万,七七八八以后也不会多于15万,所以联邦税率是25%.升到28%的可能
: 性最近几年也不多.
: 现有一投资房20万,假设我贷款16万,租金一个月1600,保险700,房税4000.假设每年有10
: 个月有租户.贷款利率3.5% 贷15年,则月供1700.或者4.375%,贷30年,则月供1300.
: 投资值不值?值得话,应该贷多少年?
| T****Y
发帖数: 274 | 4 我的cpa如是说,网上也如是说.
连接在哪里,想学习一下,谢谢
【在 t*****e 的大作中提到】
: 谁说收入超过15万loss就不能抵税啦？
: 这样的一个房子我前阵子刚问过，如果不能增值就不值
:
: 10
| w*****m
发帖数: 20421 | 5 值不值，首先要看自己过的好不好，自己住在百万豪宅里，去买投资房，赚不赚的，反
正差不多少
自己享受了才是实在的。自己不买房，买了租给别人，典型的守财奴，能赚几个钱，搞
不好赔进去
还给佃户当服务员。 | T****Y
发帖数: 274 | 6 房子有升值空间,应该就是和通货膨胀率相近.
算了一下,如果没有管理费,每月现金流是零.有管理费就要掏100多.
http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
【在 t*****e 的大作中提到】
: 谁说收入超过15万loss就不能抵税啦？
: 这样的一个房子我前阵子刚问过，如果不能增值就不值
:
: 10
| t*****e
发帖数: 2228 | 7 现金流必须要是正的啊我觉得，我之前给过一个scenario是all cash买的25万的房子，
每年net cash flow 1万，我 觉得还可以啊4%的回报率，但是被大家否决了:-(因为房
子可能会贬值
【在 T****Y 的大作中提到】
: 房子有升值空间,应该就是和通货膨胀率相近.
: 算了一下,如果没有管理费,每月现金流是零.有管理费就要掏100多.
: http://realestatefinancecalculator.com/cashflowcalculator.jsp
| T****Y
发帖数: 274 | 8 自己住的房子已经有了,另外还有一套投资房
【在 w*****m 的大作中提到】
: 值不值，首先要看自己过的好不好，自己住在百万豪宅里，去买投资房，赚不赚的，反
: 正差不多少
: 自己享受了才是实在的。自己不买房，买了租给别人，典型的守财奴，能赚几个钱，搞
: 不好赔进去
: 还给佃户当服务员。
| w*****m
发帖数: 20421 | 9 100多雇个免费捅马桶的应该挺爽的吧，每周给LANDLORD打电话
，刚才方便了一下，下水道堵了，你赶紧来给捅啊，不捅，水漾出来
泡了地板我不管啊，你到底来不来啊，冲了啊 | f****i
发帖数: 20252 | 10 有loss还叫投资房?
10
【在 T****Y 的大作中提到】
: 收入超过15万, loss就不能抵税了.这个loss包括投资房的贷款和房子贬值.
: 现在收入超过15万,七七八八以后也不会多于15万,所以联邦税率是25%.升到28%的可能
: 性最近几年也不多.
: 现有一投资房20万,假设我贷款16万,租金一个月1600,保险700,房税4000.假设每年有10
: 个月有租户.贷款利率3.5% 贷15年,则月供1700.或者4.375%,贷30年,则月供1300.
: 投资值不值?值得话,应该贷多少年?
| | | F**********8
发帖数: 329 | 11 学区一定要好,最近买了一个房子好学区,一出来几十个人跑来看,十几个人要租.
本姑娘吓了一大跳. 后悔广告上租金要少了.
10
【在 T****Y 的大作中提到】
: 收入超过15万, loss就不能抵税了.这个loss包括投资房的贷款和房子贬值.
: 现在收入超过15万,七七八八以后也不会多于15万,所以联邦税率是25%.升到28%的可能
: 性最近几年也不多.
: 现有一投资房20万,假设我贷款16万,租金一个月1600,保险700,房税4000.假设每年有10
: 个月有租户.贷款利率3.5% 贷15年,则月供1700.或者4.375%,贷30年,则月供1300.
: 投资值不值?值得话,应该贷多少年?
| T****Y
发帖数: 274 | 12 谢谢你中肯的建议.我们就是all cash有了一个投资房,现在犹豫还要不要贷款弄一座.
这个房子应该不会贬值,而且是新房子,其他的维修费用会比较低
net cash flow是税后的吗,非常值啊
【在 t*****e 的大作中提到】
: 现金流必须要是正的啊我觉得，我之前给过一个scenario是all cash买的25万的房子，
: 每年net cash flow 1万，我 觉得还可以啊4%的回报率，但是被大家否决了:-(因为房
: 子可能会贬值
| w*****m
发帖数: 20421 | 13 一堆人里也没有几个条件好的吧，我上次来的几个都是5，6个孩子，要不就是没工作的
刚破产的，最好的一家两口没孩子，刚借了一万刀的CREDIT DEBT
【在 F**********8 的大作中提到】
: 学区一定要好,最近买了一个房子好学区,一出来几十个人跑来看,十几个人要租.
: 本姑娘吓了一大跳. 后悔广告上租金要少了.
:
: 10
| t*****e
发帖数: 2228 | 14 露怯了，没考虑到税，交税的话再砍掉一半，是不是不要投资啦？
【在 T****Y 的大作中提到】
: 谢谢你中肯的建议.我们就是all cash有了一个投资房,现在犹豫还要不要贷款弄一座.
: 这个房子应该不会贬值,而且是新房子,其他的维修费用会比较低
: net cash flow是税后的吗,非常值啊
| T****Y
发帖数: 274 | 15 我的想法比较简单,多谢指教.
这个房子现在20万.现在我5万块钱投资,如果每个月再放100刀(假设现金流是负的100刀
),每年投资1200刀.投资30年是3万六.
我们这里朋友2004年的房子13万买的,现在大约18万,10年涨40%.保守估计,30年后,20万
的房子是30万.有什么不值得呢?
【在 t*****e 的大作中提到】
: 露怯了，没考虑到税，交税的话再砍掉一半，是不是不要投资啦？
| t*****e
发帖数: 2228 | 16 30年什么都值了，房租还能涨上去呢，但是税也涨上去，还有cost,我觉得最好有正的
现金流，不然你就全靠房子增值给你挣钱了
【在 T****Y 的大作中提到】
: 我的想法比较简单,多谢指教.
: 这个房子现在20万.现在我5万块钱投资,如果每个月再放100刀(假设现金流是负的100刀
: ),每年投资1200刀.投资30年是3万六.
: 我们这里朋友2004年的房子13万买的,现在大约18万,10年涨40%.保守估计,30年后,20万
: 的房子是30万.有什么不值得呢?
| T****Y
发帖数: 274 | 17 还是不理解阿,这样赚的不只是房子增值,还有你的首付和房子买入时的差价阿,就是在
现金流为零的情况下
【在 t*****e 的大作中提到】
: 30年什么都值了，房租还能涨上去呢，但是税也涨上去，还有cost,我觉得最好有正的
: 现金流，不然你就全靠房子增值给你挣钱了
| w*****m
发帖数: 20421 | 18 首付是佃户给的？
【在 T****Y 的大作中提到】
: 还是不理解阿,这样赚的不只是房子增值,还有你的首付和房子买入时的差价阿,就是在
: 现金流为零的情况下
| T****Y
发帖数: 274 | 19 房价现在20万，自己首付5万。将来房子30万。所以5万块钱30年赚了25万。房子增值只
有10万。我什么地方算错了？
当然假设现金流是零的前提下。如此算，每月现金流负100刀也和算，我算对了吗？
【在 w*****m 的大作中提到】
: 首付是佃户给的？
| F**********8
发帖数: 329 | 20 最后租给了个三口之家,一个女儿大概七岁,男的好单位,女的据说在找工作中,我那是四
屋的,我也搞不清楚他们要这么多房间干什么?
【在 F**********8 的大作中提到】
: 学区一定要好,最近买了一个房子好学区,一出来几十个人跑来看,十几个人要租.
: 本姑娘吓了一大跳. 后悔广告上租金要少了.
:
: 10
| | | d******n
发帖数: 1768 | 21 1）是两个人的收入加起来超过15万么？
2）16万的贷款，30年 4.375％ 怎么会月供1300呢，应该只有800多吧？
10
【在 T****Y 的大作中提到】
: 收入超过15万, loss就不能抵税了.这个loss包括投资房的贷款和房子贬值.
: 现在收入超过15万,七七八八以后也不会多于15万,所以联邦税率是25%.升到28%的可能
: 性最近几年也不多.
: 现有一投资房20万,假设我贷款16万,租金一个月1600,保险700,房税4000.假设每年有10
: 个月有租户.贷款利率3.5% 贷15年,则月供1700.或者4.375%,贷30年,则月供1300.
: 投资值不值?值得话,应该贷多少年?
| b*******c
发帖数: 20683 | 22 我同事就夫妻二人，还要4-bedroom的房呢，他要专门一间房当他的音乐室，再一间当
书房，他老婆也要一间office。
【在 F**********8 的大作中提到】
: 最后租给了个三口之家,一个女儿大概七岁,男的好单位,女的据说在找工作中,我那是四
: 屋的,我也搞不清楚他们要这么多房间干什么?
| b*******c
发帖数: 20683 | 23 我这几天也在看房子，也是纠结，是要贷15年还是30年。15年cash flow微正，或修点
啥或空一个月就有可能变0或负。30年的话，cash flow倒是正了，但又要多交税了...
10
【在 T****Y 的大作中提到】
: 收入超过15万, loss就不能抵税了.这个loss包括投资房的贷款和房子贬值.
: 现在收入超过15万,七七八八以后也不会多于15万,所以联邦税率是25%.升到28%的可能
: 性最近几年也不多.
: 现有一投资房20万,假设我贷款16万,租金一个月1600,保险700,房税4000.假设每年有10
: 个月有租户.贷款利率3.5% 贷15年,则月供1700.或者4.375%,贷30年,则月供1300.
: 投资值不值?值得话,应该贷多少年?
| y******u
发帖数: 1181 | 24 还剩下一间空着，可惜了。
【在 b*******c 的大作中提到】
: 我同事就夫妻二人，还要4-bedroom的房呢，他要专门一间房当他的音乐室，再一间当
: 书房，他老婆也要一间office。
| g*******e
发帖数: 115 | | d******n
发帖数: 1768 | 26 你这回报不错啊，15年还能稍正呢，是不算agent帮出租、帮管理、空置率么？
【在 b*******c 的大作中提到】
: 我这几天也在看房子，也是纠结，是要贷15年还是30年。15年cash flow微正，或修点
: 啥或空一个月就有可能变0或负。30年的话，cash flow倒是正了，但又要多交税了...
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| b*******c
发帖数: 20683 | 27 还没算空置率...汗
不过房客找的好的话，可以一年年连着签，呵呵，我正做好梦呢。
【在 d******n 的大作中提到】
: 你这回报不错啊，15年还能稍正呢，是不算agent帮出租、帮管理、空置率么？
| d******n
发帖数: 1768 | 28 那就是算上出租费，管理费，太好的deal了
【在 b*******c 的大作中提到】
: 还没算空置率...汗
: 不过房客找的好的话，可以一年年连着签，呵呵，我正做好梦呢。
| f****i
发帖数: 20252 | 29 算反了吧，30年利率高，少交税。
【在 b*******c 的大作中提到】
: 我这几天也在看房子，也是纠结，是要贷15年还是30年。15年cash flow微正，或修点
: 啥或空一个月就有可能变0或负。30年的话，cash flow倒是正了，但又要多交税了...
:
: 10
| b*******c
发帖数: 20683 | 30 rental income正的，交税啊
【在 f****i 的大作中提到】
: 算反了吧，30年利率高，少交税。
| | | w*********7
发帖数: 1718 | 31 net rental income不等于cash flow， 30 年的利率高，利息高，肯定是贷15年的net
rental income高。不过如果将折旧算进去，前几年一般net都是负的，暂时不用交什么
税。
【在 b*******c 的大作中提到】
: rental income正的，交税啊
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