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发帖数: 1184 | 1 ***承接Part 1，请搜索：【闲话房贷】怎样阅读和理解GFE(Part 1 of 2)
===Escrow Account Information===
承接上面“Your initial monthly amount owed for principal, interest, and
any mortgage insurance is”部分，Escrow（Impound）account是指银行会按月把地
产税（Property Tax）和房屋保险（Home Insurance）的费用合并到本金和利息一起交
。为什么要这样做呢？因为这样一来银行（lender）可以降低贷款的风险。因为在银行
看来，除了借贷人每月按时还付贷款本金和利息的风险外，剩下最大的风险就是地产税
迟交和火灾。
先来说说地产税迟交银行所将面临的风险。通常来说，房屋贷款是按其信托契约（
Deed of Trust）在郡/县地税局（County Recorder's Office）登记的时间顺序来决定
其排序的。排序靠后的俗称次级贷款（Junior Loan）。如果房贷一旦被迟付，导致房
屋被法拍，那么排名在此房贷之后所有的junior loans都会从该房屋上抹掉（wipe out
），成为没有抵押的贷款。地产税在被抵押的房屋产权上有最高求偿权（super
priority），即地产税的在房屋抵押中的被偿还等级永远是最高的，所有房屋贷款包括
第一抵押贷款（first mortgage），对地产税而言都是junior loan。所以如果房主不
按时交地产税，导致房屋被县地税局法拍，那包括第一抵押贷款在内的所有贷款都有被
从被抵押房屋上抹掉的危险。而有escrow account的房屋贷款，因为借贷人每个月要上
交地产税的部分，再加上loan closing时预交的几个月的份额，一旦借贷人财务状况出
问题迟交月付款，银行可以有足够的时间启动自己的法拍程序，同时以最小的代价保证
地产税不被拖欠。通过这样的安排，银行可以有效地降低地产税迟交所带来的风险。
另一个风险是火灾。假如借贷人没有按时缴纳房屋保险金，一旦房屋遭遇火灾被毁
损，会直接威胁到银行的贷款安全。由于escrow account的月付款中也包括房屋保险的
份额，银行可以保证房屋保险按时交付，从而消除了因房屋保险金迟付而可能导致的火
灾损失风险。
所以，这个选项里如果勾选了“Yes”，那么这个贷款就是每个月本金+利息+地产
税+房屋保险四项一起交，如果勾选了“No”，那么这个贷款就是每个月只交本金+利息
（+贷款保险，如果LTV>80%)。
===Summary of your Settlement Charges===
拿到一个贷款不是免费的且费时费力，一个贷款从开始申请到close的过程中有很
多人的努力，贷款人对这些服务要适当付一些费用，而Settlement Charge是指所有与
贷款有关的这些费用的总称。SettlementCharge主要有两大块：
A - Your Adjusted Origination Charges
指贷款经济人为了帮申请人拿到贷款而收取的总费用。具体的分解请参考下一个部
分。
B - Your Charges for All Other Settlement Services
指其它所有除了A以外的费用
第二页：
Your Adjusted Origination Charges
1. Our Origination Charge
如同字面上的字面上的意思，此项费用是指贷款经纪人（broker）为贷款申请人（
borrower）拿到贷款收取的费用。但，矛盾的是，实际上此项费用里面并不只包含
broker的费用。制定此表格规范的机构-HUD（U.S. Department of Housing and Urban
Development） 把一个银行（lender）收取的费用 - Underwriting Fee也包含在了里
面，银行有专人要付出劳动审核贷款人的资质，浏览各种资料，而这个费用就是
Underwriting Fee，HUD把这个费用归类到Origination Fee里面非常让人费解因为它实
际上不是Origination Fee的一部分，是银行收的而不是经纪人收的，但遗憾的是GFE的
格式至少在现在是统一的，无法改变，所以贷款人只要记住此项费用是broker收的费用
加上银行收取的underwriting fee即可。
2. Your credit or charge (points) for the specific interest rate
chosen
在不同的利率水平下，银行会给借款人一定的credit，或者收取一定的费用。一般
来说，利率越高银行给的credit越多，利率越低，银行给的credit越少，甚至开始收取
费用。例如，30年固定4%的利率银行可能会给借款人$2,000 credit, 那么这一项就是-
2000； 3.875%银行可能只给$1,000的credit，那么这一项就是-1000；而3.75%银行可
能不但不给任何的credit，还要收取$1,000的费用，那么这一项就是1000。
- The credit or charge for the interest rate of （）% is included in “Our
origination charge.” (See item 1 above.)
如果勾选的是这一项，那么整个2里面都不会有数字，因为1里面已经包含了
credit或者费用。
- You receive a credit of $（）for this interest rate of （）%. settlement
charges. This credit reduces your total settlement charges.
如果勾选的是这一项，那么贷款人在此利率水平下将拿到credit。
- You pay a charge of $ for this interest rate of %. This charge (points)
increases your total settlement charges
如果勾选的是这一项，那么贷款人需要付一定费用才能拿到此利率。
A - Your Adjusted Origination Charge = 1 + 2
在这里特别提一下买房贷款。有很多买房贷款的经纪人（broker）都做无费用（no
point）贷款。No Point指的是不收Origination Charge，按道理来说，如果是No
Point买房贷款，A项（Adjusted Origination Charge）应该是零，但是正如前文所说
，HUD把银行的Underwriting Fee也强行加到了1项（Our Origination Charge）里面了
，所以2项银行给的credit即使没有全抵消掉1项而导致A大于零其实也是No Point，只
要A项小于Underwriting Fee就行。举例来说，如果broker收$3000, 银行的
Underwriting Fee是$800, 那么1项会是3800, 所以只要2项（credit）大于3000而A项
小于$800，这个买房贷款就是No
Point了。
另外，有时候市场很好，银行给的credit很多，此时A项有可能是负数，那么这些
credit会继续抵消下面3-11里面收取的费用。
3. Required Service that we select
这个部分收取费用的服务都是银行指定的（we select），贷款申请人无法自行选
择，通常包括以下三项：
- Appraisal Fee
房屋估值，价格按照贷款金额可以从$200到 $800不等，极少数大额贷款会接近$1,
000
- Tax Service Fee
银行要从税务局（IRS）那里查申请人的报税记录，IRS收取的费用大概几十块钱
- Flood Cert
银行要开证明说明房子在不在洪水区（Flood Zone），费用通常$15-$17
4. Title Services and Lender's Title Insurance
这个部分是Title和Escrow公司收取的费用。Title收取银行打给贷款申请人的贷款
以及调查房子本身有什么没有偿还的欠款以及产权纠纷等等。Escrow公司负责打印文件
，公正，协调以及传递各方文件，recording等等。注意这个“Escrow”和上面说的“
Escrow/ImpoundAccount”没有关系，只是名字一样而已。主要包括以下几项：
- Escrow Fee (Settlement Fee)
Escrow公司为贷款申请人提供escrow服务收取的费用，不同公司相差很大，一般
贷款额越高费用越高，从几百到上千的都有，不过很少有超过$2,000的。
- Lender's Title Insurance
银行房产保险，强制费用，用来保护银行的利益，确保在房产交易之前这个房产
上所有的纠纷都不会对银行产生损失。
- Notary Fee
公证费用，有时候贷款申请人不方便到Escrow公司签贷款文件，Escrow公司会让公
证员（Notary）带着所有需要签的文件到诸如贷款人家里的其它地方签字。一般如果贷
款申请人可以自己到escrow公司签字的话，这项费用可以waive掉。
- Sub Escrow Fee
银行会把贷款打到Title公式，如果Escrow和Title公司不是一家，Escrow公司要负
责把title公司那里收到的贷款划拨给贷款申请人，这里有一个“中转”费用。
- Title Endorsement Fee
Title公司收取的费用，title公司的underwriter会按照法律或客户要求用较新的
title policy覆盖较旧的title policy，比如用2010的policy覆盖2006年的policy，或
者用American Land Title Association （ALTA） policy 覆盖California Land
Title Association （CLTA），这些更新要收取额外的费用。
- Loan Tie-In Fee
Escrow公司收取的费用，用于escrow公司为了处理，协调银行，title公司，经纪
人，贷款人之间各种文件，以及沟通，确保各个文件record无误。
- Courier/FedEx/Deliver Fee
邮寄，传递文件的费用
- Document preparation fee
如字面
****这个部分的费用占最大部分，根据具体情况不同悬殊很大，但一般各个州，各个郡
县都有法律规定，escrow和title公司不会收的太离谱。而且，GFE上不会把每一项分解
开了disclose出来，贷款申请人需要自行找经纪人或者escrow/title公司索取费用清单。
5. Owner's Title Insurance
户主产权保险，绝大部分贷款申请人都会购买，可以理解为强制自选费用，用来保
护房屋购买人的利益，确保在房产交易之前这个房产上所有的产权，贷款等纠纷都不会
对新户主产生影响和损失。注意只有买房才有此项费用，重新贷款没有。
*****关于Title Insurance我们会另开一篇文章详细讲解
6. Required Service that you can shop for
有些服务不是强制的但是是贷款申请人可以向第三方购买的，例如Virginia州的
Survey Fee，用来丈量房屋本身以及附属土地，核对实际数据是否和county的数据符合
而没有和别人的土地有交叉产权；以Texas州的T-19 Title Endorsement，也有类似的
功用。这些服务虽然可选，但是也需要在GFE上disclose出来，因为它们都和买房或者
重新贷款有关。
7. Government Recording Charges
County Recorder's Office收取的recording费用，一般按页数首付，$100 上下。
8. Transfer Tax
房产转移税，各个州以及郡县要求极其不同，具体可以参考：
http://www.ncsl.org/issues-research/budget/real-estate-transfer-taxes.aspx
这个网站是比较官方权威的。
9. Initial Deposit in Your Escrow Account
（前文提到过为什么要开impound account）对于开了escrow/impound account的贷
款，其地产税和房屋保险是和本金，利息一起交的。举例来说，一个贷款的本金+利息
一个月是$2,200。新户主每年要交$6,000的地产税，房屋保险一年要交$600, 那么新户
主一个月要交多少钱给银行呢？答案是2200 + (6000 + 600)/12 = $2,750（请注意是
每个月，直到escrow account被取消为止）。那么这个Initial Deposit是什么意思呢
？以加州的地产税为例，每年地产税要交2次，12月和4月，如果这个贷款9月份close了
而first payment date是11月1日，到12月银行只有一个月的地产税，但是银行要帮贷
款申请人交半年（6个月）的地产税，银行没有那么多钱，只有在close的时候就找贷款
申请人直接把缺的那5个月先收上来。这个概念就是“Initial Deposit”。而且银行通
常要多收1-2个月的reserve以防万一。同理，同样的“Initial Deposit”适用于房屋
保险。房屋保险是1年一交，所以银行要先收13-14个月。综上，如果这个贷款在加州是
9月份close，那么银行会大概收7个月的地产税和14个月的房屋保险做Initial Deposit。
10. Daily Interest Charges
预付利息，直接举例说明，某一个贷款会在7月20号close，那么利息会从20号开始
计算，但是银行会要求在close的时候直接把利息从20号收到31号（月底）。然后这个
贷款的首个付款日（First Payment Date）会是9月1号。为什么呢？利息和房租不一样
，房租是7月底交8月份的房租（先付），而利息只有过了某一天才会产生，所以它是后
附，也就是说9月1号付的payment是针对8月1号到8月31号的本金和利息。银行之所以这
样做也是为了统筹和收取费用方便而致。在这一项中会给贷款申请人一个“预计”的
closing日期，比如7月20号。但是实际上的closing date有可能会不一样，银行或经纪
人不可能算的那么准，比如如果实际上是7月26号close，那么收取的pre-paid
interest就是26-31号一共6天的费用。
而有时，closing date会在月初（比如5号），这个时候银行会先把1-4号的利息退
给贷款申请人，然后再到下个月的1号收取一个月的。举例，如果7月5号close，利息应
该从5号开始算，但是银行为了方便计算和统筹，会先把7月1号到7月4号的利息credit
给申请人，然后在8月1号收取7月1号到7月31号的payment。所以这一项有时候会是负数
。通常，如果closing
date在7号之前银行都会这样做。
11. Homeowner's Insurance
如字面，贷款close的时候贷款申请人要交房屋保险的费用给保险公司。但是GFE做
出来的时候一般不知道一年的费用是多少，所以一般会放一个预估的费用在这里。
B 和 A+B
简单的算术加总
第三页
大部分是从第一页和第二页抄来的信息。最有用的是中间的表格，第一列“The
loan in this GFE”是这个GFE上的利率下贷款申请人需要交纳的总费用；第二列“The
same loan with lower settlement charges”一般是会disclose比这个GFE利率高一
档的利率下（比如4.5%之于4.375%）费用会少多少，总共是多少。第三列“The same
loan with lower interest rate”一般是会disclose比这个GFE上利率低一档的利率下
（比如4.25%之于4.375%）费用会多多少，总共是多少。
*****以上是对GFE的一个大体介绍，请注意，GFE只是一个预估，最后的实际费用要看
HUD-1。 | y**s
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发帖数: 3660 | 3 thanks！
and
【在 c**********e 的大作中提到】
: ***承接Part 1，请搜索：【闲话房贷】怎样阅读和理解GFE(Part 1 of 2)
: ===Escrow Account Information===
: 承接上面“Your initial monthly amount owed for principal, interest, and
: any mortgage insurance is”部分，Escrow（Impound）account是指银行会按月把地
: 产税（Property Tax）和房屋保险（Home Insurance）的费用合并到本金和利息一起交
: 。为什么要这样做呢？因为这样一来银行（lender）可以降低贷款的风险。因为在银行
: 看来，除了借贷人每月按时还付贷款本金和利息的风险外，剩下最大的风险就是地产税
: 迟交和火灾。
: 先来说说地产税迟交银行所将面临的风险。通常来说，房屋贷款是按其信托契约（
: Deed of Trust）在郡/县地税局（County Recorder's Office）登记的时间顺序来决定
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