a******8
发帖数: 34 | 1 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
自己的deposit. 这些大家一定要搞明白。不要被买房经纪人一句“this is standard;
everyone does the same”打发了。
第三步：套牢以后态度急剧转变。当买家下了单，做了home inspection, 申请了贷款
后，买房经纪人基本就把买家套牢了。我个人认为这个时候才是考察一个买房经纪人良
心道德的最好时机。如果这个时候，你的经纪人还对你的问题及时，耐心的答复，对你
的各种特殊情况充满体谅和考虑，那么这个经纪人是非常善良的。但是，如果他拒绝你
的各种要求，并拿你的deposit威胁你，那么你是否还会把这样的经纪人介绍给你的朋
友么？最坏的情况，你的生活发生了一些变故，你突然决定不买房了，你的经纪人会怎
么办？你的deposit就一定拿不回来了么？
此外，可能存在tricks的地方有：
（1） 他介绍的home inspector是否可靠。Home inspection的结果，你看不明白的
话，是找你的经纪人评估呢，还是找你的同事朋友评估呢？
（2） 他介绍的mortgage broker是否最好的represent your interests.往往他们
会介绍2-4个。你几个电话打过去，确定了最佳的一个。但这个“最佳”的是真的最佳
的么？他们名目不同的收费，或者含糊其辞的大概估算你搞明白了么？科普shop for a
home loan的话，请大家阅读美国政府的官方教育资料。http://www.hud.gov/offices/hsg/ramh/res/settlementjuly15upenglish.pdf
我说的不对，不全的地方，欢迎大家指正补充。随着网络资讯的发展，我个人觉得
buyer agent终有一天会消失的。Zillow, trulia, redfin等等会越做越好，越来越多
的人也会利用owners.com的资源。最近一个朋友买房，就直接绕过了buyer agent, 相
反，他找了一个real estate attorney起草合同，代表他的利益。也算是一种新的尝试
吧。 |
H****G
发帖数: 666 | 2 OMG
Home inspector跟loan broker你都用buyer agent推荐的，你不是等着被宰吗 |
c*********e
发帖数: 16335 | 3 新手买房，最好带个朋友去参谋。否则肯定是被宰。
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
|
a******8
发帖数: 34 | 4 哦，还有一点忘了讲。我发现买卖双方的agents经常串通起来，交换买卖双方的一些信
息，以促成一桩交易。典型的有，卖房子的人家是不是要离婚了（潜台词：房子是不是
急于出手）；买房子的人的家庭收入等财务信息（潜台词：我们是不是可能多敲他们一
笔）。这些完全违背了他们的职业准则：
a real estate brokerage owes the buyer the duties of:
• Loyalty to the buyer by acting in the buyer's best interest.
• Confidentiality by not disclosing facts that could influence the
buyers ability to negotiate the best terms.
(From http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage)
当然，也可以说，是他们促成了交易的完成。你的看法呢？
【在 c*********e 的大作中提到】
: 新手买房，最好带个朋友去参谋。否则肯定是被宰。
|
s********y
发帖数: 3811 | 5 看了一下你说的，说实话没有什么新东西。
1. 如何对待buyer agent, 其实是买家怎么选, 怎么用agent的问题。
2. 买家要自己做homework, 因为决定是买家做，不是agent做。
3. 如果对agent的professionalism有疑问，尽快换agent.
4. 尽量避免agent 推荐的home inspector. 因为有可能home inspector 标准比较松。
5. agent 推荐的mortgage lender可以考虑。
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
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a******8
发帖数: 34 | 6 恩，曾经很傻很天真的认为买房经纪人跟亲人朋友一样。
【在 H****G 的大作中提到】
: OMG
: Home inspector跟loan broker你都用buyer agent推荐的，你不是等着被宰吗
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a******8
发帖数: 34 | 7 你说的对。我承认自己homework做的不够。写出来是提醒更多的人别再像我一样犯错，
吃亏了。
还请你解释一下，为什么agent 推荐的mortgage lender可以考虑？我觉得他推荐的
mortgage brokers要么rate异常高，要么不professional,不给你讲清楚，不回答你的
问题。最后，全是浪费时间啊（无奈我们的贷款期限也被他定的异常的短）
【在 s********y 的大作中提到】
: 看了一下你说的，说实话没有什么新东西。
: 1. 如何对待buyer agent, 其实是买家怎么选, 怎么用agent的问题。
: 2. 买家要自己做homework, 因为决定是买家做，不是agent做。
: 3. 如果对agent的professionalism有疑问，尽快换agent.
: 4. 尽量避免agent 推荐的home inspector. 因为有可能home inspector 标准比较松。
: 5. agent 推荐的mortgage lender可以考虑。
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s********y
发帖数: 3811 | 8 我说可以考虑是作为候选人之一的意思，最后还要货比三家。
agent 推荐的mortgage lender 可以考虑的原因是：
1. lender 在 closing上肯定不滥，否则agent不会推荐
2. lender 在给你的quote上边很难撒谎.
【在 a******8 的大作中提到】
: 你说的对。我承认自己homework做的不够。写出来是提醒更多的人别再像我一样犯错，
: 吃亏了。
: 还请你解释一下，为什么agent 推荐的mortgage lender可以考虑？我觉得他推荐的
: mortgage brokers要么rate异常高，要么不professional,不给你讲清楚，不回答你的
: 问题。最后，全是浪费时间啊（无奈我们的贷款期限也被他定的异常的短）
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m******3
发帖数: 983 | 9 信任是双方的，你把经纪人当贼一样防还用经纪人干吗？
我的buyer都是100%满意，所以他们不断介绍朋友给我，但我并不是所有的人都做，有
些人就是什么都疑神疑鬼，所谓疑人不用，你不信任经纪，就不要用，我也是疑人不做
，我的买家如果不信任我，那我可以请他找他信任的。现在市场那么热，不是没有买家
，是抢不到房子。经纪好不容易帮你拿到房子，又怀疑他与对方经纪窜通。经纪好不容
易帮你做一贷款，又怀疑人家多挣你的钱。经纪帮你介绍inspection,你又说人家骗你。
这样的buyer换句话说就是difficult. 老美Agent爱用challenging.
【在 a******8 的大作中提到】
: 恩，曾经很傻很天真的认为买房经纪人跟亲人朋友一样。
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L**P
发帖数: 3792 | 10 "我发现买卖双方的agents经常串通起来"
纯学术探讨，我好奇有多经常，90%？80%？70%？ 然后关键哪里数据事实证据支持这个
结论？自己买房的一个个例是没法下结论的
the
【在 a******8 的大作中提到】
: 哦，还有一点忘了讲。我发现买卖双方的agents经常串通起来，交换买卖双方的一些信
: 息，以促成一桩交易。典型的有，卖房子的人家是不是要离婚了（潜台词：房子是不是
: 急于出手）；买房子的人的家庭收入等财务信息（潜台词：我们是不是可能多敲他们一
: 笔）。这些完全违背了他们的职业准则：
: a real estate brokerage owes the buyer the duties of:
: • Loyalty to the buyer by acting in the buyer's best interest.
: • Confidentiality by not disclosing facts that could influence the
: buyers ability to negotiate the best terms.
: (From http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage)
: 当然，也可以说，是他们促成了交易的完成。你的看法呢？
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a****t
发帖数: 1056 | 11 buyer agent就是骗子， 在现在internet时代，buyer agent就是多余的毒瘤
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
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L**P
发帖数: 3792 | 12 看你费力写这么多，哥心里话，你就是从一个极端走向另一个极端
买家和经纪是合作关系，就像做生意一样的busniess partner,你不信任你的合作伙伴
，你生意做不好，你盲目信任你的合作伙伴，你生意一样做不了
【在 a******8 的大作中提到】
: 你说的对。我承认自己homework做的不够。写出来是提醒更多的人别再像我一样犯错，
: 吃亏了。
: 还请你解释一下，为什么agent 推荐的mortgage lender可以考虑？我觉得他推荐的
: mortgage brokers要么rate异常高，要么不professional,不给你讲清楚，不回答你的
: 问题。最后，全是浪费时间啊（无奈我们的贷款期限也被他定的异常的短）
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s********y
发帖数: 3811 | 13 可能也和正规不正规有关. 在版上的一些买家竟然能知道卖家目前的最高offer是多少
，听起来比较雷人。我的经历是seller agent 有可能告诉你有没有offer, 有几个
offer, 也就到此为止了。
【在 L**P 的大作中提到】
: "我发现买卖双方的agents经常串通起来"
: 纯学术探讨，我好奇有多经常，90%？80%？70%？ 然后关键哪里数据事实证据支持这个
: 结论？自己买房的一个个例是没法下结论的
:
: the
|
L**P
发帖数: 3792 | 14 您可以保持中心思想不变“buyer agent就是骗子”，但是至少换个口号说法行不？怎
么每次都同一句呀？
【在 a****t 的大作中提到】
: buyer agent就是骗子， 在现在internet时代，buyer agent就是多余的毒瘤
|
t*****e
发帖数: 15794 | 15 纽约要律师，
我曾经因为屋顶有水痕，
要求再检查一次。
结果我的律师也不支持我，
就想让我交钱结帐。
都一样吧，
不过最后能买到房也就算了。
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
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L**P
发帖数: 3792 | 16 真真假假，谁知道咧，原则上是不行的
【在 s********y 的大作中提到】
: 可能也和正规不正规有关. 在版上的一些买家竟然能知道卖家目前的最高offer是多少
: ，听起来比较雷人。我的经历是seller agent 有可能告诉你有没有offer, 有几个
: offer, 也就到此为止了。
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n*******9
发帖数: 3244 | 17 老弟，说说你被“骗了”几次？都是啥经历？让我们也学习学习。
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
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l*****t
发帖数: 2851 | 18 "我发现买卖双方的agents经常串通起来"
我觉得这个好处坏处都有。 串通---是贬义的，更恰当的事是-----交流。
我问 seller agent的事情，seller agent说他能说，
但是buyer agent就能问出来（不一定是全部的，但是比我得到的信息多）。 |
b********2
发帖数: 5191 | 19 如果agent在意您给的review, 而且client也有胆量实事求是的给出review, 那agent就
不会胡来. 不过根据我的经验, 很多client吃了亏也就忍了.
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
|
c******r
发帖数: 116 | 20 吹牛皮吧。还100%满意, 100%不满意到是真的。
可不，得防你们像防贼是的。找你们买房的都是新手，你们也就骗新手啥也不懂，老手
不会找你们买房的，人家自己买。
还100%满意,还100%满意,还100%满意,还100%满意,吹牛皮吧。
你。
【在 m******3 的大作中提到】
: 信任是双方的，你把经纪人当贼一样防还用经纪人干吗？
: 我的buyer都是100%满意，所以他们不断介绍朋友给我，但我并不是所有的人都做，有
: 些人就是什么都疑神疑鬼，所谓疑人不用，你不信任经纪，就不要用，我也是疑人不做
: ，我的买家如果不信任我，那我可以请他找他信任的。现在市场那么热，不是没有买家
: ，是抢不到房子。经纪好不容易帮你拿到房子，又怀疑他与对方经纪窜通。经纪好不容
: 易帮你做一贷款，又怀疑人家多挣你的钱。经纪帮你介绍inspection,你又说人家骗你。
: 这样的buyer换句话说就是difficult. 老美Agent爱用challenging.
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c******r
发帖数: 116 | 21 还用探讨吗，买方卖方中介是一伙的。他们只走做对他们这个行业有利的。。。
当然买方卖方中介有时也有矛盾，但那是人家的人民内部矛盾。
【在 L**P 的大作中提到】
: "我发现买卖双方的agents经常串通起来"
: 纯学术探讨，我好奇有多经常，90%？80%？70%？ 然后关键哪里数据事实证据支持这个
: 结论？自己买房的一个个例是没法下结论的
:
: the
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m*f
发帖数: 8162 | 22 靠，原来俭妹都有人敢坑。。。
【在 t*****e 的大作中提到】
: 纽约要律师，
: 我曾经因为屋顶有水痕，
: 要求再检查一次。
: 结果我的律师也不支持我，
: 就想让我交钱结帐。
: 都一样吧，
: 不过最后能买到房也就算了。
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c******r
发帖数: 116 | 23 1. 如何对待buyer agent, 其实是买家怎么选, 怎么用agent的问题。
--- 买家没经验呀。不会用agent. agent再说你喜欢听的，结果你就信他了。
2. 买家要自己做homework, 因为决定是买家做，不是agent做。
---agent老给你放假消息，你不懂市场行情（新手不可能懂）你就听他忽悠吧，
结果你又悲剧了.
3. 如果对agent的professionalism有疑问，尽快换agent.
----被忽悠的跟agent签了合同，3-6个月换不了，结果你更悲剧了.
【在 s********y 的大作中提到】
: 看了一下你说的，说实话没有什么新东西。
: 1. 如何对待buyer agent, 其实是买家怎么选, 怎么用agent的问题。
: 2. 买家要自己做homework, 因为决定是买家做，不是agent做。
: 3. 如果对agent的professionalism有疑问，尽快换agent.
: 4. 尽量避免agent 推荐的home inspector. 因为有可能home inspector 标准比较松。
: 5. agent 推荐的mortgage lender可以考虑。
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c******r
发帖数: 116 | 24 关键合作伙伴之间信息不平等，你的合作伙伴不跟你信息共享且有控制你的企图。因你
的知识有限，不可能你们是平等合作伙伴.
【在 L**P 的大作中提到】
: 看你费力写这么多，哥心里话，你就是从一个极端走向另一个极端
: 买家和经纪是合作关系，就像做生意一样的busniess partner,你不信任你的合作伙伴
: ，你生意做不好，你盲目信任你的合作伙伴，你生意一样做不了
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s********y
发帖数: 3811 | 25 Come on, even as first time buyer, u can avoid trap of incompetent agents.
Just use ur common sense.
1. 如何对待buyer agent, 其实是买家怎么选, 怎么用agent的问题。
【在 c******r 的大作中提到】
: 1. 如何对待buyer agent, 其实是买家怎么选, 怎么用agent的问题。
: --- 买家没经验呀。不会用agent. agent再说你喜欢听的，结果你就信他了。
: 2. 买家要自己做homework, 因为决定是买家做，不是agent做。
: ---agent老给你放假消息，你不懂市场行情（新手不可能懂）你就听他忽悠吧，
: 结果你又悲剧了.
: 3. 如果对agent的professionalism有疑问，尽快换agent.
: ----被忽悠的跟agent签了合同，3-6个月换不了，结果你更悲剧了.
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s******3
发帖数: 7297 | 26 不要用买房经济人，自己看看书，请个律师，请个appraiser 值多了 |
b*e
发帖数: 3845 | 27 太幼稚了。
【在 a******8 的大作中提到】
: 恩，曾经很傻很天真的认为买房经纪人跟亲人朋友一样。
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h********0
发帖数: 2391 | 28 奇怪，你买房子的时候问不问卖方为何卖方？你卖房的时候看不看买方的财政状况，是
不是随便接受一个，不管他有没有能力贷款，不管他有没有能力完成交割？
the
【在 a******8 的大作中提到】
: 哦，还有一点忘了讲。我发现买卖双方的agents经常串通起来，交换买卖双方的一些信
: 息，以促成一桩交易。典型的有，卖房子的人家是不是要离婚了（潜台词：房子是不是
: 急于出手）；买房子的人的家庭收入等财务信息（潜台词：我们是不是可能多敲他们一
: 笔）。这些完全违背了他们的职业准则：
: a real estate brokerage owes the buyer the duties of:
: • Loyalty to the buyer by acting in the buyer's best interest.
: • Confidentiality by not disclosing facts that could influence the
: buyers ability to negotiate the best terms.
: (From http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage)
: 当然，也可以说，是他们促成了交易的完成。你的看法呢？
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m*f
发帖数: 8162 | 29 你搞笑。。。
【在 s******3 的大作中提到】
: 不要用买房经济人，自己看看书，请个律师，请个appraiser 值多了
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y*******w
发帖数: 5917 | 30 OMG，老夫不辞辛劳，长期在此灌水提醒大家，竟然你现在才恍然大悟？
buyer agent是buyer的天然敌人，能不用就不用，如果必须要用的话，buyer agent唯
一的用处是在现行制度下拿rebate，衡量buyer agent好坏的唯一标准就是rebate给的
多少。所有buyer agent说得话要不予理睬，所有buyer agent推荐的人一律拖入黑名单。
的
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
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k*****a
发帖数: 7389 | 31 看了一下你说的，说实话没有什么新东西。
without a buyer agent, how can you get the rebate?????? |
s******3
发帖数: 7297 | 32 我搞笑也比agent搞你强啊 当然我不否认有些agent的确能帮忙 但这行大多都是退
休或者无业的爷爷奶奶 素质低不说 没啥责任心 凭啥拿我3%？
【在 m*f 的大作中提到】
: 你搞笑。。。
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h*******a
发帖数: 1372 | 33 不同意。
agent license 也不是白来的。而且对当地情况相对比较了解。我是对buyer agent 非
常满意的客户。当然自己必要的研究也要做，最后的决定也是自己做。
让专业的人事帮你做专业的事，我想这是人和人之间最起码的信任，没有人可以什么都
会。 |
m*f
发帖数: 8162 | 34 我是说你想绕过buyer agent这一点搞笑。。。agent你不得不用啊。。。
【在 s******3 的大作中提到】
: 我搞笑也比agent搞你强啊 当然我不否认有些agent的确能帮忙 但这行大多都是退
: 休或者无业的爷爷奶奶 素质低不说 没啥责任心 凭啥拿我3%？
|
L**P
发帖数: 3792 | 35 意思是直接找listing agent, 很多人的最爱
【在 m*f 的大作中提到】
: 我是说你想绕过buyer agent这一点搞笑。。。agent你不得不用啊。。。
|
w***7
发帖数: 5568 | 36 那也不能保证拿到rebate呀，你找人家做dual可以拿6%，为啥人家要跟你分呢。
【在 L**P 的大作中提到】
: 意思是直接找listing agent, 很多人的最爱
|
k****y
发帖数: 4083 | 37 it's NOT 不能保证, but 保证不能!
【在 w***7 的大作中提到】
: 那也不能保证拿到rebate呀，你找人家做dual可以拿6%，为啥人家要跟你分呢。
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a****t
发帖数: 1056 | 38 骗子, 骗子, 骗子
【在 h*******a 的大作中提到】
: 不同意。
: agent license 也不是白来的。而且对当地情况相对比较了解。我是对buyer agent 非
: 常满意的客户。当然自己必要的研究也要做，最后的决定也是自己做。
: 让专业的人事帮你做专业的事，我想这是人和人之间最起码的信任，没有人可以什么都
: 会。
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L**P
发帖数: 3792 | 39 据说能在房价上讲点吧，因为人家listing agent是知道seller的底线，但是反过来，
被坑了也不知道，还特高兴。
不过这不是我的观点，找buyer agent和listing agent各有利弊，而且看人来，我主要
是讽刺 "buyer agent is your enemy, listing agent is your friend" "buyer
agent has interes conflict, listing agent does not"这些的幼稚观点
【在 w***7 的大作中提到】
: 那也不能保证拿到rebate呀，你找人家做dual可以拿6%，为啥人家要跟你分呢。
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h*******a
发帖数: 1372 | 40 我骗你什么了，这么激动。我又不是买方代理，我只是客户，买过几次房子罢了。有的
中国人就是对谁都不信任，所以他也得不到别人的信任和服务。我自己的经验告诉我，
专业的事情就是要找专业的人来做，有时候你觉得自己弄弄好像省了钱，但最后很可能
却因小失大。
比如看房子的时候，有的房子就能看出来DIY装修的，就像鸡肋，面上还行，细处根本
不能看，重新弄又不值，所以这种房子就相对来说比较难卖。
【在 a****t 的大作中提到】
: 骗子, 骗子, 骗子
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a*****e
发帖数: 2503 | 41 "现在市场那么热"
I am wondering what will you say if the market is like 2008-1020
你。
【在 m******3 的大作中提到】
: 信任是双方的，你把经纪人当贼一样防还用经纪人干吗？
: 我的buyer都是100%满意，所以他们不断介绍朋友给我，但我并不是所有的人都做，有
: 些人就是什么都疑神疑鬼，所谓疑人不用，你不信任经纪，就不要用，我也是疑人不做
: ，我的买家如果不信任我，那我可以请他找他信任的。现在市场那么热，不是没有买家
: ，是抢不到房子。经纪好不容易帮你拿到房子，又怀疑他与对方经纪窜通。经纪好不容
: 易帮你做一贷款，又怀疑人家多挣你的钱。经纪帮你介绍inspection,你又说人家骗你。
: 这样的buyer换句话说就是difficult. 老美Agent爱用challenging.
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h*******d
发帖数: 1191 | 42 你说的这些情况可能的确出现在部分买方经纪人身上，但并不是所有的买方经纪人都是
象你描述的这样。
我自己也是real estate agent,不过经验还尚浅有很多需要学习进步的地方。不过我觉
得作为经纪人帮客户买卖房屋确实不是一件小事，毕竟房屋买卖是大笔数额，客户买房
都是很慎重精挑细选地希望找到自己合适的房子。Commission fee固然是房产经纪人的
主要来源，但是既然分得有seller’s agent和buyer’s agent,自然是有不同的，好的
买方经纪人是要站在买方的立场为自己的客户寻求最大的利益，这也是买方经纪人的最
基本的职业操守。
但因为可能你对所使用的经纪人并不是太了解，所以你需要在建立对经纪人的完全信任
基础上，做好自己的功课。我可以以自己不多的经验给打算买房的朋友们说说自己的经
验。（主要针对买普通二手房的）
1． 还是那句话，对于没有买房经验的朋友即便在有买房经纪人以后，还是建议自
己多做做功课，了解整个买房的过程需要步骤和自己要做的事。买房经纪人通常会发给
你很详细的买房步骤和closing process.下面的是我曾经发给我客户的，不知道对大家
有没有用。(放在最后面了)
2． 对于你说的第二步里提到很多花招问题，要提醒买房的朋友们尤其注意。通常
来说，我一般是告诉客户放$100 option fee和1% purchase price earnest money,
option period is 10 days,另外在除非卖方已经有特别的要求。（今年我所在州的房
地产市场很热，很多地方都是卖方市场，卖方直接要求$250-500的option fee,否则根
本不考虑你的offer）但是这些数目和日期都是negotiable,会根据自己的客户和卖方的
要求来沟通协商。另外一个要注意的是3rd party financing addendum for credit
approval,就是你financing的一个contingency,尽管大部分的老中可能贷款方面不存在
问题，但还是建议在contingency period放15-30天。因为如果有任何原因贷款出了问
题的话，你还可以在这个期限之内give notice to seller and terminate contract
and get your earnest money back.我有个客户他是contractor,他去年到今年的工资
收入差别很大，所以在贷款的时候遇到一些麻烦，之前他没有告诉我他是self-
employed,我之前在他的financing contingency period写的是30天,后来卖方不同意协
商以后定为15天。合同生效以后，我提醒他在四天内确定好mortgage lender开始贷款
申请并提前让他准备贷款可能需要的一系列材料，然后我给lender打电话，要求务必在
15天之内拿到conditionally approved loan,如果在规定时间内没有银行的消息的话，
随时准备好terminate contract和lender方面证明贷款没有拿到的信件，这样客户就不
会损失他的快4k的earnest money.
3． 关于合同方面，还有几点需要买房的朋友们注意的是1。Under Property
Condition - Seller’s disclosure的选项，尽量选“buyer has not received the
notice. Within _days after the effective contract, seller shall deliver the
notice to buyer… If seller delivers the notice, buyer may terminate this
contract for any reason within 7 days after buyer receives the notice or
prior to the closing, whichever first occurs and the earnest money will be
refunded to buyer.”这样可以给自己的客户有多点的时间来选择。每个州的买房合同
可能不太一样，不过大致是这些。2.如果在closing之前需要卖方修理任何东西，一定
要在合同里注明，通常也在“Property Condition”下面关于“acceptance of
property condition”的第二个选项。3。还是在“property condition”下面，关于
“residential service contracts”，数额最好在$500以上，我查过几个比较大的
home warranty company他们一年的policy premium大概是 $500-650,也有便宜的，old
republic家的是$375.不过这也是negotiable,就看你的卖家的情况。4。closing date
我建议尽量4-5周的时间从合同生效起，考虑到给客户充足的贷款和close的时间，避免
出现意外情况而不得不extend closing date的时候，卖方要求付额外的费用。
4． 关于房屋的appraisal value，建议你的agent尽量加上“如果你房屋的
appraisal value低于买价的话，买方有权中止合同并拿回earnest money”的
provision,这样可以给买方更多一点的保障。今年我有客户就遇到这样的问题，因为房
市突然火爆，房屋的买价比前几个月和去年同期涨了好几万，appraisal value is
less than purchase price,很多卖方在你递合同的初期就坚决不同意合同上的这条。
通常这时我会让客户自己衡量好好考虑要不要继续还是另找房子。如果继续并且
appraisal真的低于买价的话，我想办法仔细研究appraisal report再帮他争取
negotiate price,最后是option period帮他在合同买价的基础上降了1500，appraisal
和买价存在3000差价的基础上又再次降了1000。
5． 一般来说，我给客户推荐的无论是mortgage lender还是home inspection 或
homeowner insurance company,跟我都没有任何的经济利益，也没有任何贷款公司，房
屋检查或保险公司因为我的推荐给任何的折扣。这些公司中有些是我自己或客户曾经用
过的比较了解的，有些是broker推荐的。我也一直跟客户说如果他们有朋友的推荐或有
认识的贷款公司和保险公司的话，我完全没有问题。
当然具体情况要具体分析，买房不是一成不变的，好的买方经济人会根据客户和市场
的需求作出适当的调整，当然都希望大家能买到称心如意的房子！
*Initially, you will start your research early and make a note of particular
homes you have interest.
*Based on your annual household income and financial need to determine how
much house you can afford.
*Then find the right real estate agent to work with you to provide with
helpful information on homes and neighborhoods that isn't easily accessible
to the public. Remember, it doesn't cost you anything to use an agent - they
're compensated from the commission paid by the seller.
*You can get prequalified mortgage by yourself or I can provide you the list
of mortgage companies at your own choice. Usually, seller requests the pre-
approved fund letter from mortgage companies to be submitted with offer. To
get prequalifed, you just need to provide some financial information to your
mortgage banker, such as your income and the amount of savings you have.
Mortgage company will review this information and tell you how much they can
lend you. Later, you will get preapproved for your mortgage, which involves
providing your financial documents(W2, paycheck stubs, bank acct statements
, etc) so mortgage company can verify your financial status and credit.
*Shopping for your home and make an offer for the property you have great
interest. Then work with your agent to negotiate a fair offer based on the
value of comparable homes in the same neighborhood. Once you and the seller
have reached agreement on a price, the house will go into escrow, which is
the period of time it takes to complete all the remaining steps in the home
buying process.
*It is very important to get a professional home inspection during the
option period. Your agent usually will help you arrange to have this
inspection conducted within a few days of your offer being accepted by the
seller. The contingency option period is usually 10 days or negotiable.
Within option period, you have a chance to renegotiate your offer or
withdraw it without penalty if the inspection reveals significant material
damage.
*Mortgage company will start loan process and choose the best competitive
priced loan program for you and arrange for an appraiser to provide an
independent estimate of the value of the house you are buying. The appraisal
will let all parties involved know that you are paying a fair price for the
home.
*Title company will order survey if it was not provided or unsatisfied and
provide title commitment and tax certificate for your review. Title company
will also order the payoff, HOA Resale Certificate and cure the issues on
Schedule C of Title Commitment to make sure it is clear to close.
*Mortgage company will send all closing instruction and paperwork to tile
company to start production of preliminary HUD settlement. After lender
approves HUD produced by title company and it is ready for close.
*Schedule your final walkthrough 1-2 days prior to closing and let your
agent knows if anything changes.
*At closing, you will sign all of the paperwork required to complete the
purchase, including your loan documents. Couple days before closing, you
will receive HUD document from title company regarding the accurate final
closing cost you need to pay upon funding. Once the fund is delivered to the
seller, you are ready to move into your new home.
【在 a******8 的大作中提到】
: 我前些天发过一个帖子，寻找和我一样在宾州费城郊区某某经纪人那里买过房子的朋友
: 。结果，我的帖子莫名其妙的“消失”了。悲愤之余，我想抛砖引玉，把我发现的买房
: 经纪人可能会耍的猫腻讲出来，同时也希望更多朋友分享经验教训，让这个帖子成为科
: 普教育贴，让读者，特别是第一次买房的人，避免类似的上当受骗。
: 第一步，勤奋，聪明，友好，高效的第一印象博得你的信任。（注意：buyer agent的
: 概念是1990s才出现的（http://en.wikipedia.org/wiki/Buyer_brokerage），他看似帮助买家购房，但是他的commission fee来自卖家，他只有促成了一笔交易之后才能拿到钱，所以他和买家还是有着conflict of interests的。买家切记一定要坚持自己的想法和主见，不能听经纪人忽悠）
: 第二步，在细节处玩花招。宾州买卖房子不需要律师的参与，买房经纪人很多时候要凭
: 良心做事。在信息不对称的情况下，很有可能发生“把客户卖了，客户还感恩戴德”的
: 情况。比如下offer时deposit money放多少合适；比如合同里的限定日期是不是定的太
: 紧了，对自己shop around loan不利；比如中途想退出的话，后果是什么，会不是失去
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A******u
发帖数: 30 | |
k*****a
发帖数: 7389 | 44 wondering where you are.
in here, 1 of the 2 hottest real estate spots in the us, there're no such
things as option fee etc. if you orally agree on a price, contract will be
sent, and if you sign the contract, it will come with a 10% deposit
【在 h*******d 的大作中提到】
: 你说的这些情况可能的确出现在部分买方经纪人身上，但并不是所有的买方经纪人都是
: 象你描述的这样。
: 我自己也是real estate agent,不过经验还尚浅有很多需要学习进步的地方。不过我觉
: 得作为经纪人帮客户买卖房屋确实不是一件小事，毕竟房屋买卖是大笔数额，客户买房
: 都是很慎重精挑细选地希望找到自己合适的房子。Commission fee固然是房产经纪人的
: 主要来源，但是既然分得有seller’s agent和buyer’s agent,自然是有不同的，好的
: 买方经纪人是要站在买方的立场为自己的客户寻求最大的利益，这也是买方经纪人的最
: 基本的职业操守。
: 但因为可能你对所使用的经纪人并不是太了解，所以你需要在建立对经纪人的完全信任
: 基础上，做好自己的功课。我可以以自己不多的经验给打算买房的朋友们说说自己的经
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ra
发帖数: 827 | 45 有时候不备宰一次，很多人不会长经验的。
【在 H****G 的大作中提到】
: OMG
: Home inspector跟loan broker你都用buyer agent推荐的，你不是等着被宰吗
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