b******a
发帖数: 110 | 1 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
问怎么回事，不要求修补。
walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
修复要求）黄原则说，自己修一下就好，花不了几个钱，意思是根本不必跟seller 去
提。
最后，这也可以自己修，那也可以自己修，听了他的，最后搬进来了两年了，折腾了这
么长时间，他就做些简单的caulk的工作，什么也没有修好，我也费了很大的功夫找人
弄，但原因不太确定。最后他不了了之，两年了就这么拖着。
其中bathroom 屋顶漏水的痕迹，inspection report上都有提到，他也没有要求seller
修补。
结论：
东西不是不能修好，哪有修不好的东西呢，但是，已经不是几百块几千块的事情了。
这些损失大约在1万美元左右。。他从我们这里赚了7500美元。
本人理解：
作为一个agent，是为buyer 服务的，为没有经验的buyer 把关的。但他的疏漏太多了。
人不可能一辈子总做的完美，但至少，事情做得错了，该承认，该表示一下，弥补一下
吧。3%的commission 一分钱也没有少拿，却说自己没有做错什么。天地良心，这种话
说出来，简直不像一个有基本职业素质的人说出来的。 我也说了，你把自己疏忽的部
分承担责任，修好就行。但是，他似乎也没有听进去。我的律师跟他的律师谈，结果他
的态度就是，他没有任何过错。
我想做人宽容很重要，但不意味着自己吃窝囊气，别人却不当回事。这就是我最气不惯
的事情。 在这个行业里混，我想诚信是很重要的，圈子小的很，处理不好，信誉渐渐
没了，饭碗掉了，也就是一年两年的事情。
(当然，seller,seller agent 和inspector 都有过失，已经在处理他们了。)
请大家出主意， 如果有知道st louis 地区厉害的律师的，请一定告知。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
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本人的痛苦教训：
教训很深刻，希望每一个买房的人都谨记
（1）你的agent 跟你的利益有着本质和绝对的冲突，不要指望他们能像你自己那样尽
心尽力。 我看到的大部分agent，基本上都是，都糊弄你赶紧买了就买了，他关心的是
自己的利益，不是你的。所以，不要信任任何agent，凡是一定要自己做足了功课。 买
房是件很大的事情，花多少时间都不为过。 我就是太信任自己的agent，信任
inspector，信任美国最基本的卖房子的保障，结果，自己非常失望，买了一堆麻烦。
（2） 永远不要问你的agent 什么时候买房最好；回答永远是”现在是好机会“。 他
们希望你买房，赚大钱，当然现在买好了。 应该去问你的朋友，懂经济的，懂房子的
。他们跟你没有利益冲突，会比较客观的分析，没有私心。 我决定买房子是在2007年
左右，那个时候很明显，房市开始下滑，内行的人，特别是有多年经验的agent怎么可
能不知道，房子还会下滑一段时间，不会这么快就返回来。但是，没有一个agent 会跟
你讲实话。 如果真有，那，恭喜你，这样的agent 值得你选择，因为他真的为你考虑
，不在乎现在是否有钱赚。
（2）不要指望seller 会给你老老实实的汇报实情。seller 跟你的利益更是冲突，能
蒙就蒙，能遮掩就遮掩。 一定要高度警惕，不要以为disclosure 表格上面没有提到
任何修补或者问题，就以为什么都好的很。 相反，这是一个警惕，没有什么房子会在
几年居住的时间内不发生任何问题，或大或小，总有。 什么都没有写得话，一定要加
倍小心，不要得意。
（3） inspector： 负责又水平高的inspector 可遇不可求，买房时自己多带几个有经
验的，买过房子的人到处看，仔细看，不要在那里站着发呆。你的疏忽就是钱，将来要
修补的钱，心疼在后面。
（4）walk through 一定要认真的再次查看，小心不为过。没有按照要求修补的地方，
一定要强烈的要求seller 去做，绝不要因为花费小而无所谓。这就是我上的黄原的当。
很多时候，问题追究起来，比原来表面上的问题要多，费用就大大超过你的预期，后
悔在后头。
（5） 建议买房时购买一个保险，忘了什么名字了，就是保障你购买的房屋如果有问题
，保险公司可以处理。 这个，黄原也说用不着。 结果呢，大失所望！ |
j******a
发帖数: 1599 | 2 buyer agent 本来就是和seller一伙的， 指望他们是不行的。
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
|
q*****2
发帖数: 1511 | 3 thanks for sharing! very useful. |
s*******y
发帖数: 851 | 4 It's your decision if you want the seller repair any problems the inspector
find and if you want to get some money back from the seller if he didn't
repair them if you have a written agreement, not the agent. It is your money
and the property will be yours why do you depend so much on the agent? It
sounds like you are those kind of people who can't say no to any one and
will complain for anything later when you are not happy. I bet you won't
have the ball going to court to get it straight. I will apologize if you do
go to the court. MIT is definitely not the right place for legal issue.
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
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m***6
发帖数: 884 | |
s*********e
发帖数: 4475 | 6 基本同意。
所有决定是由buyer做出的。
inspector
money
do
【在 s*******y 的大作中提到】
: It's your decision if you want the seller repair any problems the inspector
: find and if you want to get some money back from the seller if he didn't
: repair them if you have a written agreement, not the agent. It is your money
: and the property will be yours why do you depend so much on the agent? It
: sounds like you are those kind of people who can't say no to any one and
: will complain for anything later when you are not happy. I bet you won't
: have the ball going to court to get it straight. I will apologize if you do
: go to the court. MIT is definitely not the right place for legal issue.
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m***y
发帖数: 14763 | |
y******r
发帖数: 1500 | 8 这种话过了吧。
大部分买家都是第一次买房，不熟悉买房过程中的问题，当然把自己的agent当成主要
的信息来源和帮助者。如果遇到太没良心的agent，真的很容易被忽悠。
楼主分享出来，提醒大家，对于要买房的人来说也是一个不小的帮助。
【在 m***6 的大作中提到】
: LZ是个大傻冒，但自己拒绝承认。
|
L******w
发帖数: 5407 | 9 LZ说的这些好像主要是inspection的问题， buyer agent不负责wall through吧。
As per REBAC, buyer agent responsibilities include:
- evaluating the specific needs and wants of the buyer and locate properties
that fit those specifications.
- assisting the buyer in determining the amount that they can afford (pre-
qualify), and show properties in that price range and locale.
- assisting in viewing properties -- accompanying the buyer on the showings,
or preview the properties on behalf of the buyer to insure that the
identified specifications are met.
- researching the selected properties to identify any problems or issues to
help the buyer make an informed decision prior to making an offer to
purchase the property.
- advising the buyer on structuring an appropriate offer to purchase the
selected property.
- presenting the offer to the seller's agent and the seller on the buyer's
behalf.
- negotiating on behalf of the buyer to help obtain the identified property
-- keeping the buyer's best interests in mind.
- assisting in securing appropriate financing for the selected property.
- providing a list of potential qualified vendors (e.g. movers, attorneys,
carpenters, etc.) if these services are needed.
- most importantly, fully-representing the buyer throughout the real estate
transaction.
【在 y******r 的大作中提到】
: 这种话过了吧。
: 大部分买家都是第一次买房，不熟悉买房过程中的问题，当然把自己的agent当成主要
: 的信息来源和帮助者。如果遇到太没良心的agent，真的很容易被忽悠。
: 楼主分享出来，提醒大家，对于要买房的人来说也是一个不小的帮助。
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l*****o
发帖数: 26631 | 10 我觉得buyer agent只是负责帮忙办买卖手续而已，怎么讨价还价，要不要卖家修某个
地方或者降价，这都是要自己决定的， agent的建议只是个参考而已。
你这个说inspector不好还能理解，都怪到buyer agent头上有点过了吧。
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
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L******w
发帖数: 5407 | 11 做小生意的， 经常碰到这样的事。
客户到网上指名道姓去骂，并且发链接发给商家。
商家只好退款换取客户删除评论。
【在 l*****o 的大作中提到】
: 我觉得buyer agent只是负责帮忙办买卖手续而已，怎么讨价还价，要不要卖家修某个
: 地方或者降价，这都是要自己决定的， agent的建议只是个参考而已。
: 你这个说inspector不好还能理解，都怪到buyer agent头上有点过了吧。
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m********c
发帖数: 13337 | 12 您这话，过了。
【在 m***6 的大作中提到】
: LZ是个大傻冒，但自己拒绝承认。
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m***6
发帖数: 884 | 13 确实有点HARSH。 但新手就是新手，有问题自己GOOGLE去。 为了这点说不清道不明的
小事在网上指名道姓的，不是傻冒就是人品又问题。
您这话，过了。
【在 m********c 的大作中提到】
: 您这话，过了。
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s*********e
发帖数: 4475 | 14 如果什么问题都没有， 25万也买不下来吧。
【在 m***6 的大作中提到】
: 确实有点HARSH。 但新手就是新手，有问题自己GOOGLE去。 为了这点说不清道不明的
: 小事在网上指名道姓的，不是傻冒就是人品又问题。
:
: 您这话，过了。
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m********c
发帖数: 13337 | 15 哈哈。楼主是不是新手有没有头脑是他的事情，但您的话说的那么过可是您自己的人品
问题了，对吧？
宽以待人总是好的。
【在 m***6 的大作中提到】
: 确实有点HARSH。 但新手就是新手，有问题自己GOOGLE去。 为了这点说不清道不明的
: 小事在网上指名道姓的，不是傻冒就是人品又问题。
:
: 您这话，过了。
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l*****g
发帖数: 3084 | 16 至少以下两段，说明这个agent不负责任。
如果是他自己买房子，也这样？
黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
问怎么回事，不要求修补。
walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
修复要求）黄原则说，自己修一下就好，花不了几个钱，意思是根本不必跟seller 去
提。
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
|
B**********A
发帖数: 1272 | 17 我觉得这个agent不厚道，但是楼主也是成年人，怎么什么都被人牵着鼻子走呢？你不
满意的地方一定要非常强悍地指出来，不修就不买， 而不是别人怎么说你就怎么做，
不要期望别人保护你的利益，你的利益要自己去争取去维护。看了你的描述，你在购屋
过程中已经看出诸多问题，最后还是买了，是否是因为房屋价格低于市价你觉得是个好
deal？楼主你要吸取教训，这不单单是别人的过失，你自己是不是最终做决定的那个呢？
另外，inspector是否是agent推荐的啊？ 通常inspector 和agent 是没有利益关系的
，都是尽量指出房子的问题，你的这个inspector是哪儿找的啊？ |
b******a
发帖数: 110 | 18 刚才一个朋友提到下面一条，agent的责任：
- most importantly, fully-representing the buyer throughout the real estate
transaction.
我想，单单这一条，我有100个理由，证明他没有完全用心。 我相信大多数agent都不
会跟你讲，这个你自己修一下就行了，那个你自己修一下也行了。
至少提供几个option，告诉我利弊是什么，然后我来做决定吧？
那样的态度，不是一个糊弄是什么？ 买房子要agent，要的是他的价值，替你想到你没
有想到的，要是自己什么都要懂，我要他agent 干什么？ 我还可以让seller 少出3%的
钱，降价给我用呢。
房子是正规市场上的房子，不是forclosure 。 25万在st louis 新区到处都是，没有
什么稀罕。
我问过很多agent和美国人，这种事情，我的agent 是绝对有过失的，当然，我的
inspector和seller 有更大的过失。他们有的已经赔偿了自己承担的那一部分，有的已
经答应了，马上就处理。 但就是黄原，他不承认。 我在这里看到了一个人面对不完美
的结局时的态度，那就是拒不承认。这个是很可悲的。
我没有要多少，只是一个小的不能再小的数字，远远远小于他挣的钱，所有人的赔偿加
起来根本就不够我要维修的费用。 我所希望的，不过是这些人的态度。
一次坏的交易毁不了一个生意，但一种不好的心态却可以。
还有，关于网络曝光的事情。 苍蝇不叮无缝的蛋。我倒是要提醒楼上的一个朋友，我
也做过生意，见过的生意人恐怕比你多吧。我认为如果有人给你恶评，你应该自己反省
，别人不会无故找你的岔吧？ 不要自己生意做得不爽了，在这里借机发泄一下。 另
外，买房子，跟你的小本生意还不同的很吧？ 买房子是一个很大的事情，容不得半点
马虎，动辄就是很大的损失。 我相信你的小生意不是上万元每件吧？ 要是几百块钱甚
至几千块的损失，我都恐怕懒得跟他们计较。
我倒是要感谢这个网络时代，让一些平时没有机会知道和了解的事情，可以轻易的让人
知道。这也是国内那些贪官污吏，最近那些恶心人的事情被人追查的底朝天，都要感谢
网络。
我来这里希望大家了解买房的一些教训，寻求一下建议。不相关的事情，请不要提。
借题发挥的，请省省心。 |
i****r
发帖数: 1803 | 19 吃一堑长一智。这次就当交学费了。还可以自己学学修房子，就当业余爱好了。
凡是往开处想想。
不过这个agnet也够烂，还拿3% full。 |
B**********A
发帖数: 1272 | 20 很多地方都有一个 Realtor Association。 黄袁是什么执照？ 楼主看看能不能去file
a complaint. BBB也可以试试。这么坏的agent, 一定要曝光。至少让他在st Louis
华人圈子里拉不到生意。 |
|
|
B****n
发帖数: 1523 | 21 同情lz，但是在网上是得不到实质帮助的，就算得到支持和安慰
房子还是你买的，积极想办法修好，享受生活吧！ |
b******a
发帖数: 110 | 22 回答楼上几位朋友的话：
（1）inspector 是agent 推荐并且联系安排的，有没有利益关系我不知道，这是实话
。我宁愿相信没有，但不是100% 把握。 我依然相信人都不是本质上的坏到透顶。大部
分人都无心或者不是刻意伤害别人。
（2） 我没有将100%责任都推到我的agent。 我说的很清楚，他自己有太明显过失的地
方，他承担责任。 我没有要求他承担inspector 或者seller 应该承担的部分。 我也
绝没有要求任何一方需要掘地三尺或者火眼金睛才需要看出的问题来承担责任。
（3） 很多事情只有经历过了，才知道，原来这些所谓的agent 都无法跟你在一条战线
上，虽然，法律上，他们需要 （a）keeping the buyer's best interests in mind.
（b） most importantly, fully-representing the buyer throughout the real
estate transaction。
（感谢楼上那位朋友的英文原文，非常有帮助）
另外一个背景是，当时是2007年夏天，非常多的人都赶着拿到8000 credit， 买房子的
人非常多，我的分析，这可能是一个非常重要而客观的原因，导致了这些人都非常的忙
，以至于纰漏百出，态度和服务都非常马虎，能将就就将就。
谢谢楼上几位朋友的建议。
我的确因此而学会了修理一点最最简单的东西，看到建房工地就跑过去看，youtube
video 不知道看了多少。就是希望自己能修好就算了，谁的麻烦也不找。 自己带着一
个两岁的孩子，还怀着孕，哎，当时容易吗？ 老公天天上班，忙得很，只好自己跑来
跑去。 |
i****r
发帖数: 1803 | 23 lz是女的？
那还是不要自己修了，多锻炼锻炼你老公好了。 |
b******a
发帖数: 110 | 24 我想问问每一个要买或者已经买房子的人，
当法律规定，agent代表你的利益为你服务时，
（1） 如果agent 是一个良好的agent， 你需对你的agent 有怀疑吗，你需对他的很多
话有戒备吗，你需对他的话琢磨来琢磨去，想想是不是有陷阱吗？
（2） 但是，当agent 不按照他的责任去工作时，你当时又怎么知道呢？ 只有事后才
会知道。 这就像你平时有要好的朋友，你坦荡对人，但此人却辜负了你，欺骗了你。
这些事情，也只有你在被骗了之后才知道的，对吧？
（3）所有的决定，的确是buyer 最终决定，但agent 应该能够提供最代表buyer利益的
专业信息和建议；
如果这些信息和建议不专业，甚至敷衍， 这样的agent 先撇去法律责任不说，你们觉
得他的专业能力又如何呢？
他代表客户利益的能力如何呢？
这样的agent，如果你遇上了，你会满意吗？
这样的agent处理房子交易过程发现的问题的态度，是你对一个agent的理想预期吗？
你花将近上万美元甚至几万美元雇佣agent，他的作用只是帮你舔舔表格吗？ 这样的表
格，花几百块钱，是个人都会填好。 （虽然佣金你没有自己支付，但在买房的价格里
包括了，是吧？）
高收入，必定意味着高的责任和义务。这是绝对成正比的。大家不要对agent的角色想
当然的理解成开锁和跑腿的。 |
C******r
发帖数: 1385 | 25 疑人不用，用人不疑。
【在 b******a 的大作中提到】
: 我想问问每一个要买或者已经买房子的人，
: 当法律规定，agent代表你的利益为你服务时，
: （1） 如果agent 是一个良好的agent， 你需对你的agent 有怀疑吗，你需对他的很多
: 话有戒备吗，你需对他的话琢磨来琢磨去，想想是不是有陷阱吗？
: （2） 但是，当agent 不按照他的责任去工作时，你当时又怎么知道呢？ 只有事后才
: 会知道。 这就像你平时有要好的朋友，你坦荡对人，但此人却辜负了你，欺骗了你。
: 这些事情，也只有你在被骗了之后才知道的，对吧？
: （3）所有的决定，的确是buyer 最终决定，但agent 应该能够提供最代表buyer利益的
: 专业信息和建议；
: 如果这些信息和建议不专业，甚至敷衍， 这样的agent 先撇去法律责任不说，你们觉
|
E*********g
发帖数: 185 | 26 实际上agent不代表你的利益, 因为你没有支付他任何佣金.
他的佣金是卖方支付的.period.
我买房的时候,有个listing agent公然指责我的agent为我考虑得太多
当然从职业道德上来讲,他应该尽量为你考虑 |
b******a
发帖数: 110 | 27 你说的是对的。疑人不用，用人不疑。
就是因为我们相信他，才导致了这样的后果，一个buyer 对agent最基本的信任。
【在 C******r 的大作中提到】
: 疑人不用，用人不疑。
|
a*w
发帖数: 4495 | 28 为买主考虑的买方代理很少，为卖主考虑的卖方代理也很少。两方代理
的目标都是尽快把房子卖出去，价格尽量高。
你要不想被人骗，学老鹰同学自己考个执照。
【在 E*********g 的大作中提到】
: 实际上agent不代表你的利益, 因为你没有支付他任何佣金.
: 他的佣金是卖方支付的.period.
: 我买房的时候,有个listing agent公然指责我的agent为我考虑得太多
: 当然从职业道德上来讲,他应该尽量为你考虑
|
i****r
发帖数: 1803 | 29 你还是要小心些。
【在 C******r 的大作中提到】
: 疑人不用，用人不疑。
|
C******r
发帖数: 1385 | 30 挑人的时候小心啊
【在 i****r 的大作中提到】
: 你还是要小心些。
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T*********e
发帖数: 9208 | 31 那是古代打仗，通讯不便，没办法的下策
你自己不给自己操心，别人才不会提你着想呢
【在 C******r 的大作中提到】
: 疑人不用，用人不疑。
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l*****o
发帖数: 26631 | 32 首先，对你那里的房价不了解。如果你买房子的价格是相对较低的话，所谓一分价格一
分货，agent可能会认为这个价位的房子需要这些修补是很正常的。
其次， 你的抱怨主要在于有很多要修的地方agent觉得是小事，但是你们折腾了很久，
花了很多钱，也没修好。 但是你没有仔细说到底是什么问题，所以很难判断究竟是不
是大问题。 很多问题如果自己会动手的话确实比较便宜就能搞定的。
另外听你的口气似乎你还要求agent帮你修房子？ 这个我觉得有点儿奇怪，买完房子后
修就是你自己的事情了，和agent没什么关系。。。
当然我不排除你的agent是比较糟糕的可能，只是光看你帖子里的信息还做不出这个结
论，只能看出他推荐的inspector似乎比较糟糕。
【在 b******a 的大作中提到】
: 我想问问每一个要买或者已经买房子的人，
: 当法律规定，agent代表你的利益为你服务时，
: （1） 如果agent 是一个良好的agent， 你需对你的agent 有怀疑吗，你需对他的很多
: 话有戒备吗，你需对他的话琢磨来琢磨去，想想是不是有陷阱吗？
: （2） 但是，当agent 不按照他的责任去工作时，你当时又怎么知道呢？ 只有事后才
: 会知道。 这就像你平时有要好的朋友，你坦荡对人，但此人却辜负了你，欺骗了你。
: 这些事情，也只有你在被骗了之后才知道的，对吧？
: （3）所有的决定，的确是buyer 最终决定，但agent 应该能够提供最代表buyer利益的
: 专业信息和建议；
: 如果这些信息和建议不专业，甚至敷衍， 这样的agent 先撇去法律责任不说，你们觉
|
m********c
发帖数: 13337 | 33 只有房子交易完成，seller，seller agent，buyer agent才会拿到钱。
【在 b******a 的大作中提到】
: 你说的是对的。疑人不用，用人不疑。
: 就是因为我们相信他，才导致了这样的后果，一个buyer 对agent最基本的信任。
|
s*********e
发帖数: 4475 | 34 buyer agent主要功夫是找房看房吧。
buyer agent基本可以说可有可无。
【在 b******a 的大作中提到】
: 我想问问每一个要买或者已经买房子的人，
: 当法律规定，agent代表你的利益为你服务时，
: （1） 如果agent 是一个良好的agent， 你需对你的agent 有怀疑吗，你需对他的很多
: 话有戒备吗，你需对他的话琢磨来琢磨去，想想是不是有陷阱吗？
: （2） 但是，当agent 不按照他的责任去工作时，你当时又怎么知道呢？ 只有事后才
: 会知道。 这就像你平时有要好的朋友，你坦荡对人，但此人却辜负了你，欺骗了你。
: 这些事情，也只有你在被骗了之后才知道的，对吧？
: （3）所有的决定，的确是buyer 最终决定，但agent 应该能够提供最代表buyer利益的
: 专业信息和建议；
: 如果这些信息和建议不专业，甚至敷衍， 这样的agent 先撇去法律责任不说，你们觉
|
f********0
发帖数: 1129 | 35 唉，LZ 在这长篇大论的说也没有用啊！这件事你的AGENT做的是不怎么样，不过最大的
责任在你本人啊，人家给你的只是可有可无的建议，具体怎么样，你要自己拿主意，我
们也是第一次买房，最近刚刚谈妥了价钱什么的，我们的 AGENT也是个中国人，我们感
觉还是挺不错的，他会提一些建议，不过我们都是自己考虑，自己拿主意的，有个很满
意的房子，有些问题，AGENT说不严重，不过我们很慎重，还是做了很多的RESEARCH，
最后我们觉得还是不应该TAKE RISK，就还是放弃了。总之，别人说了什么，都要自己
掂量，不要那么的依赖别人。 |
n*******9
发帖数: 3244 | 36 你们一起看了多久的房？咋认得的？你在St Louis待了几年了？agent有反点吗？可不
可以讲全点？
【在 b******a 的大作中提到】
: 我想问问每一个要买或者已经买房子的人，
: 当法律规定，agent代表你的利益为你服务时，
: （1） 如果agent 是一个良好的agent， 你需对你的agent 有怀疑吗，你需对他的很多
: 话有戒备吗，你需对他的话琢磨来琢磨去，想想是不是有陷阱吗？
: （2） 但是，当agent 不按照他的责任去工作时，你当时又怎么知道呢？ 只有事后才
: 会知道。 这就像你平时有要好的朋友，你坦荡对人，但此人却辜负了你，欺骗了你。
: 这些事情，也只有你在被骗了之后才知道的，对吧？
: （3）所有的决定，的确是buyer 最终决定，但agent 应该能够提供最代表buyer利益的
: 专业信息和建议；
: 如果这些信息和建议不专业，甚至敷衍， 这样的agent 先撇去法律责任不说，你们觉
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b******a
发帖数: 110 | 37 返什么点啊，他拿了所有的钱。
原本以为他服务好，信得过，所以才没有找别人。
st louis 本地很多agent 都返点，比他强的也多得是了。
【在 n*******9 的大作中提到】
: 你们一起看了多久的房？咋认得的？你在St Louis待了几年了？agent有反点吗？可不
: 可以讲全点？
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d*c
发帖数: 306 | 38 you can file complaint to the local realtor board, but you need to get
more convincing proof.
Most buyer agent are useless.
【在 b******a 的大作中提到】
: 返什么点啊，他拿了所有的钱。
: 原本以为他服务好，信得过，所以才没有找别人。
: st louis 本地很多agent 都返点，比他强的也多得是了。
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Y***i
发帖数: 268 | 39 其实， 很多buyer agent 都希望在inspection 之后， buyer不要提出修理的要求。
他/她怕seller 不愿意修， 这笔买卖就做不成了， commission 也就没了， 煮熟的鸭
子飞了。 |
y******r
发帖数: 1500 | 40 这话用在找房子时风险比较高。估计到成交了，或者成交后才知道一个agent是不是在
算计你
【在 C******r 的大作中提到】
: 疑人不用，用人不疑。
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p**********e
发帖数: 316 | 41 agent最容易糊弄first time buyer
很多人可能在其他发面很capable，但买房买车方面就很难deal， 这样的人挺多的，
到auto
版上去看就知道了。雇佣agent的作用就是帮你分析和参考， 但是很多agent居心不良
，只是
为了commission而已。
当然整个deal的过程中有很多环节，楼主只是总结了一部分了。 既然已经close了，不
大可能退房了，agent也很难退钱了， 所以上告realtor association，广而告之这种
不良agent是一个很好的方式。支持楼主！
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
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l*******e
发帖数: 2 | 42 yes, he is not a good agent |
c******f
发帖数: 2144 | 43 同意 这个agent太短视和敷衍了 拿一份钱 干一份活 用一份心 |
h*********e
发帖数: 6997 | 44 这个人同时做你们的inspection?
那大概可以去告他，弥补一些损失。这些做inspection的应该都买保险的，就是为了被
人告了赔人家。
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
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h****n
发帖数: 2094 | 45 LZ这样做确实不恰当，可能还会给自己带来麻烦，现在既然用了律师了，大家就准备法
庭见了，法官还没说黄有过失，黄现在就最多是嫌疑而已，在这样的公共场合给人定性
，不妥当把。
我看这件事里SELLER有隐瞒的问题，人都承认了；INSPECTOR有遗漏，人家都买了E&O保
险的，你大可以诉讼求赔偿。至于AGENT，最多只是RP有问题，实在是看不出来他有什
么过失。看起来律师也就是咬文嚼字而已，什么把你的BEST INTEREST放在脑子里，这
个太难有界定了。 |
s*****o
发帖数: 1540 | 46 一看楼主居然是个娘们。
我二话不说，扭头就走。
买房子是老爷们的事情，好不好？
这么大的一笔，是99.9%的人一辈子最大的单笔消费。
你一个娘们，搞砸了，想反悔啊？ |
N**s
发帖数: 1916 | 47 2007 夏天？
你是说2009/2010？ 还是在编故事？
另外一个背景是，当时是2007年夏天，非常多的人都赶着拿到8000 credit， 买房子的
人非常多，我的分析，这可能是一个非常重要而客观的原因，导致了这些人都非常的忙
，以至于纰漏百出，态度和服务都非常马虎，能将就就将就
.
【在 b******a 的大作中提到】
: 回答楼上几位朋友的话：
: （1）inspector 是agent 推荐并且联系安排的，有没有利益关系我不知道，这是实话
: 。我宁愿相信没有，但不是100% 把握。 我依然相信人都不是本质上的坏到透顶。大部
: 分人都无心或者不是刻意伤害别人。
: （2） 我没有将100%责任都推到我的agent。 我说的很清楚，他自己有太明显过失的地
: 方，他承担责任。 我没有要求他承担inspector 或者seller 应该承担的部分。 我也
: 绝没有要求任何一方需要掘地三尺或者火眼金睛才需要看出的问题来承担责任。
: （3） 很多事情只有经历过了，才知道，原来这些所谓的agent 都无法跟你在一条战线
: 上，虽然，法律上，他们需要 （a）keeping the buyer's best interests in mind.
: （b） most importantly, fully-representing the buyer throughout the real
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m********c
发帖数: 13337 | 48 有性格。
【在 s*****o 的大作中提到】
: 一看楼主居然是个娘们。
: 我二话不说，扭头就走。
: 买房子是老爷们的事情，好不好？
: 这么大的一笔，是99.9%的人一辈子最大的单笔消费。
: 你一个娘们，搞砸了，想反悔啊？
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L**********g
发帖数: 20 | 49 我想问问每一个要买或者已经买房子的人，
当法律规定，agent代表你的利益为你服务时，
（1） 如果agent 是一个良好的agent， 你需对你的agent 有怀疑吗，你需对他的很多
话有戒备吗，你需对他的话琢磨来琢磨去，想想是不是有陷阱吗？
（2） 但是，当agent 不按照他的责任去工作时，你当时又怎么知道呢？ 只有事后才
会知道。 这就像你平时有要好的朋友，你坦荡对人，但此人却辜负了你，欺骗了你。
这些事情，也只有你在被骗了之后才知道的，对吧？
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Item 1-2: Good points! but nothing to do with legal issues.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
（3）所有的决定，的确是buyer 最终决定，但agent 应该能够提供最代表buyer利益的
专业信息和建议；
如果这些信息和建议不专业，甚至敷衍， 这样的agent 先撇去法律责任不说，你们觉
得他的专业能力又如何呢？
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
Item 3: Define"最", Define "专业信息和建议".
他代表客户利益的能力如何呢？
这样的agent，如果你遇上了，你会满意吗？
这样的agent处理房子交易过程发现的问题的态度，是你对一个agent的理想预期吗？
你花将近上万美元甚至几万美元雇佣agent，他的作用只是帮你舔舔表格吗？ 这样的表
格，花几百块钱，是个人都会填好。 （虽然佣金你没有自己支付，但在买房的价格里
包括了，是吧？）
高收入，必定意味着高的责任和义务。这是绝对成正比的。大家不要对agent的角色想
当然的理解成开锁和跑腿的。
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You have every right to be upset, to complain, to be angry. But the agent
did nothing illegal.
experienced buyer+good agent=good results
experienced buyer+bad agent=good results
inexperienced buyer+good agent=good results
inexperienced buyer+bad agent=bad results
inexperienced buyer who don't know how US works+bad agent=bad results+
unsuccessful lawsuit |
j******f
发帖数: 825 | 50 很明显，楼主买房之前没来这里潜水。惨痛教训，切记切记 |
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i****a
发帖数: 36252 | |
g***m
发帖数: 85 | 52 How did you find this agent in the first place? Try interview couple agents
and ask for reference before you make decision, if you are an inexperienced
buyer. |
B****n
发帖数: 1523 | 53 搭车问问，窗户漏水home warranty管吗？
【在 i****a 的大作中提到】
: No home warranty?
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b******a
发帖数: 110 | 54 home warrenty 强烈建议购买，窗户漏水是否cover 可以问问保险公司。 |
b******a
发帖数: 110 | 55 是2009年。 一不留神，写顺手成2007了。
【在 N**s 的大作中提到】
: 2007 夏天？
: 你是说2009/2010？ 还是在编故事？
: 另外一个背景是，当时是2007年夏天，非常多的人都赶着拿到8000 credit， 买房子的
: 人非常多，我的分析，这可能是一个非常重要而客观的原因，导致了这些人都非常的忙
: ，以至于纰漏百出，态度和服务都非常马虎，能将就就将就
:
: .
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L******d
发帖数: 2461 | 56 明显是研究不够就买房的。
美国这个房屋交易的收费模式，直接导致buyer agent是为seller服务的，同样，
seller agent倒可能偷偷替买家放水。因为只有你们早买早卖agent们才能拿钱。所以
agent最常说的话就是，any time is a good time (to buy).
防火,防盗,防agent。
【在 b******a 的大作中提到】
: 本人万分不幸，遇上了非常不负责任的inspector和seller； 还遇上了这样的agent。
: 故事： 两年前买房，委托黄袁，购买价25万（listing 25万）。
: 问题：inspector 很多明显的不能再明显的问题，都没有看出来，气死人,；他最终退
: 还了 inspection的费用，但比起损失和带来的麻烦，这算什么？
: Seller：房子出现的问题，住了8年，怎么可能不知道，修补的痕迹都有，太明显
: 了； walk through时有些本该他修的东西却没有修。
: 黄袁：作为我的buyer agent，在房子walk through 时 本人发现有一个窗户有非
: 常严重的 漏水痕迹，黄袁却轻描淡写，说caulk一下就好，他根本就不去跟seller 问
: 问怎么回事，不要求修补。
: walk through时seller 本该修复的很多小毛病，seller 却没有修（inspection后提的
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