大摩6理據明年樓價難挫逾20% - HongKong版

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HongKong版 - 大摩6理據明年樓價難挫逾20%

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q****3
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本港二手樓市在政府「辣招」打壓下持續低迷，券商多看淡明年樓市，德銀甚至估樓價
跌50%。
惟摩根士丹利獨排眾議，認為市場對樓市前景過淡，提出6大理據力撑樓價。
德銀最淡估自高位跌5成
摩根士丹利報告指，雖然樓市成交明顯下跌，但樓價抗跌力仍相對較強，新盤實際售價
沒有市場預期般低，因此相信明年本港住宅樓價，未必如大部分分析員預測般跌逾20%。
現時除高盛外，券商普遍估計樓價跌約兩成（見表），當中以德銀最淡，認為樓價在今
次周期內由高位跌50%，當中未來12個月則調整15%至20%。
未虞調控加辣一手交投可復甦
盡管市場唱淡，大摩仍列出6大理據撑明年樓市。首先，本港銀行同業拆息（HIBOR）走
勢一向跟隨聯邦基金利率，而非長期債券息率，未來兩年美息料維持不變，意味按息維
持現狀，為樓價帶來支持。
其次，現時本港一般家庭的借貸槓桿比率為61%，仍屬健康水平；第三，本港擁有物業
人士的比率僅52%，較其他亞洲國家的60%至90%為低，同時未來3年一半的供應都會撥作
公屋，因此住宅供應不會明顯增加；第四，按揭貸款對收入比率僅54%，較歷史平均為
低。
券商大都認為樓市的政策風險是拖累樓價的原因之一，惟大摩表示，明年推出更多辣招
調控樓市的可能性不大，意味一手樓成交可持續復甦。
最後一個理據是90年代日本樓市大瀉，源於部分發展商經營困難，引致割喉式減價，惟
目前本港發展商財政穩健，潛在倒閉的風險偏低。
除非樓價瀉地產股淨值料穩
大摩稱，地產股今年來跑輸恒指12%，估值較資產淨值折讓約40%，故即使樓價跌10%，
地產股的資產淨值僅跌1%至5%，除非樓價、平均銷售價及毛利大跌，否則資產淨值不會
暴跌。

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