a*l
发帖数: 1915 | 1 最近看到板上几个XDJM租房有关的的哭诉，心里难过，又帮不到什么，写点东西提醒其
他的同学吧
。房东房客，出了事情都觉得自己委屈，我这里只写房客/租户这个角度的。因为房客
相对属于弱势群体，更需要帮助。
最近这几年接触了一些住宅管理，自已也有房子出租。但是各种案例不同，不能一一说
明，只说明我知道的。
有三个要素要注意，对手，程序，变量。
1. 搞清楚对手。
作为房客，首先要弄清楚对方是什么身份。A.屋主，自己出租，自己管理。这类人要最
小心，因为他们大部分人是要省钱，或者不信任别人，所以不用经纪人。而且不熟悉法
律法规。他们通常更容易克扣抵押金。B.职业经纪人，公司雇员，多半是appartment公
寓类里面的服务人员。这类人是按程序办事，通常会扣取你的地毯折旧费。但是通情达
理，你只要据理力争，入住的时候问清楚会扣那些钱，就可以避免更多的损失。
第三类是经纪人。又分职业管理经纪人(professional property manager)通常他们只
做物业管理，不做买卖。非常专业，懂得程序。另一种就是做买卖，兼做出租管理。这
种通常比较不认真，程序上马马虎虎，容易产生纠纷。如果有可能的话，尽量选择职业
的管理人员，不要选房东或者兼职管理人员。在我们乔州，没有地产执照，可以管理自
己的房子，但是不可以管理其他人的房子。如果对方不是房东，要侧面询问一下是否有
执照。如果没有执照，应该避免。我知道一个被骗的案子，就是没有执照的人拿了房租
跑掉了。房东跟房客都被骗了。如何查询经纪人的执照呢？上网就可以了。http://www.grec.state.ga.us/ 选择左边的find a real estate license 输入对方的资讯就可以了。
2. 搞清楚程序。
基本的程序是这样的。
a. 填交申请表. 一定要注意自己的社会安全号码，生日，驾照等隐私。如果觉得
对方不可靠，就不要轻易给。一个申请表上面，基本的信息都有了，对方如果不尊重你
的隐私，随意放置你的信息，你要特别小心，尽量当面递交，避免电邮。
还有一个办法就是自己去网站打印出来自己的信用报告，然后提供给对方。这样也免得
损伤自己的信用分数。频繁的查询信用肯定不是好事儿。
签合约之前，不要过多的抱怨房子不好。基本谈过以后，签约的时候，一次书面提出所
有的要求。
b. 签约。一定注意价钱，时间，违约条款，房东是否可以提前结束合约。房客是否
可以提前解约。提前解约罚款是多少。搬走时候，程序是什么。几把钥匙，是否自动续
约。不续约的话，提前多久要通知对方。水电瓦斯，除草等都是谁的责任？有事情找谁
修理？ 多久可以修理。周末是否工作？
c. 定金。有些房东希望你放些定金，这样房子可以保留给你。免得等你半个月，你
又反悔了。定金可以给，但是越少越好，而且尽量放在经纪人手里。一定要留复印件。
而且签署协议表明定金的用途。
d. 抵押金。抵押金通常是一个月的房费。放在谁的手里？放在职业经纪人的特别账
户，还是房东手里。这是非常关键的问题。经纪人的账户是相对安全的，放在房东手里，
某些房东通常希望扣除一些费用再退还给你。一定要留好收据，不要给现金，要支票最
好。
或者是money order, cashier check 如果对方一定要求的话。但是一定扫描复印件。
一年之后已经说不清楚怎么回事了。合约上一定写清楚放了多少抵押金。问清楚，什么
情况下会扣出抵押金。
e. Move in and move out sheet我们州有一个表格叫做进出表格。总共4-5页。清
晰的说明所有房子的各个部分有哪些问题，脏，还是坏了。搬进去的时候全部填写，搬
出的时候再从新对照填写。一定要求做这个表格，不然无法证明房子原来的状态。
3. 搞清楚变量
房租合同有好多页，但是重要的就那么几项。
地址，名字，价格，月租，定金，押金。几号交钱，什么地方交钱，几号迟到，罚多少
，谁负责交小区物业费等等。
更主要的是这些变量的地方，房东往往一带而过，只有有纠纷的时候，才发现自己签了
不知道的东西。
首先是提前搬走条款。Early termination.看清楚双方谁有权力让对方走。我们乔州法
律规定，房东要赶房客走，要提前60天，房客要搬走，要提前30天。如果合同上写的双
方都不能提前解约，那就不能提前解约。有的时候房东有权力让你走，但是你没权利提
前搬走，这就不太安全，不太公平。我有一次，有个人租给我他的房子，就是这么签的
，我也没在意。结果3个月后，他爸爸回来了，把我赶走了。这才明白，是房东为了怕
这三个月空着，才故意租给我的。房东早都打算好了。可怜的我冰天雪地里，学期中还
要出去找地方住。
第二是维修部分，说清楚东西坏了，多久要给修好。如果不修的话，房客有权力自己找
人，然后从房租里面抵掉。要非常小心，你提出这一条，对方就知道你是厉害角色，也
有可能不租给你的，所以要委婉的提。
第三部分就是押金的返还。乔州法律规定，30天之内要返还定金。所以房东就算不退押
金，也要给个清单，给个理由。搬走以后，留下邮寄地址，不需要去催，耐心等待。过
了三十天就可以去提告了。
我的建议是尽量跟专业的经纪人或者公司雇员打交道，避免跟房东自己出租管理的房子
打交道。另外要上网查一查，对方的房子是否欠银行很多费用。有些房东很快要被银行
收回房子了，还在打算多收几个月的房租。就非常不厚道了。
管理业的一个重要思维就是prevent maintenance。 提前预防胜过事后弥补。签约
的时候小心，搬走的时候就不会吃大亏。祝XDJM 租房顺利。
ATL 2013 年秋。 |
T*********0
发帖数: 1372 | |
m***8
发帖数: 7797 | 3 赞好文章。
mark。
私人发10 个包子以鼓励。
mx518，您好：
您转给 atl,现金(伪币):100,收取手续费:1
同时附加了如下留言给 atl.
好文章。
最近看到板上几个XDJM租房有关的的哭诉，心里难过，又帮不到什么，写点东西提醒其
他的同学吧
。房东房客，出了事情都觉得自己委屈，我这里只写房客/租户这个角度的。因为房客
相对属于弱势群体，更需要帮助。
最近这几年接触了一些住宅管理，自已也有房子出租。但是各种案例不同，不能一一说
明，只说明我知道的。
有三个要素要注意，对手，程序，变量。
1. 搞清楚对手。
作为房客，首先要弄清楚对方是什么身份。A.屋主，自己出租，自己管理。这类人要最
小心，因为他们大部分人是要省钱，或者不信任别人，所以不用经纪人。而且不熟悉法
律法规。他们通常更容易克扣抵押金。B.职业经纪人，公司雇员，多半是appartment公
寓类里面的服务人员。这类人是按程序办事，通常会扣取你的地毯折旧费。但是通情达
理，你只要据理力争，入住的时候问清楚会扣那些钱，就可以避免更多的损失。
第三类是经纪人。又分职业管理经纪人(professional property manager)通常他们只
做物业管理，不做买卖。非常专业，懂得程序。另一种就是做买卖，兼做出租管理。这
种通常比较不认真，程序上马马虎虎，容易产生纠纷。如果有可能的话，尽量选择职业
的管理人员，不要选房东或者兼职管理人员。在我们乔州，没有地产执照，可以管理自
己的房子，但是不可以管理其他人的房子。如果对方不是房东，要侧面询问一下是否有
执照。如果没有执照，应该避免。我知道一个被骗的案子，就是没有执照的人拿了房租
跑掉了。房东跟房客都被骗了。如何查询经纪人的执照呢？上网就可以了。http://www.grec.state.ga.us/ 选择左边的find a real estate license 输入对方的资讯就可以了。
2. 搞清楚程序。
基本的程序是这样的。
a. 填交申请表. 一定要注意自己的社会安全号码，生日，驾照等隐私。如果觉得
对方不可靠，就不要轻易给。一个申请表上面，基本的信息都有了，对方如果不尊重你
的隐私，随意放置你的信息，你要特别小心，尽量当面递交，避免电邮。
还有一个办法就是自己去网站打印出来自己的信用报告，然后提供给对方。这样也免得
损伤自己的信用分数。频繁的查询信用肯定不是好事儿。
签合约之前，不要过多的抱怨房子不好。基本谈过以后，签约的时候，一次书面提出所
有的要求。
b. 签约。一定注意价钱，时间，违约条款，房东是否可以提前结束合约。房客是否
可以提前解约。提前解约罚款是多少。搬走时候，程序是什么。几把钥匙，是否自动续
约。不续约的话，提前多久要通知对方。水电瓦斯，除草等都是谁的责任？有事情找谁
修理？ 多久可以修理。周末是否工作？
c. 定金。有些房东希望你放些定金，这样房子可以保留给你。免得等你半个月，你
又反悔了。定金可以给，但是越少越好，而且尽量放在经纪人手里。一定要留复印件。
而且签署协议表明定金的用途。
d. 抵押金。抵押金通常是一个月的房费。放在谁的手里？放在职业经纪人的特别账
户，还是房东手里。这是非常关键的问题。经纪人的账户是相对安全的，放在房东手里，
某些房东通常希望扣除一些费用再退还给你。一定要留好收据，不要给现金，要支票最
好。
或者是money order, cashier check 如果对方一定要求的话。但是一定扫描复印件。
一年之后已经说不清楚怎么回事了。合约上一定写清楚放了多少抵押金。问清楚，什么
情况下会扣出抵押金。
e. Move in and move out sheet我们州有一个表格叫做进出表格。总共4-5页。清
晰的说明所有房子的各个部分有哪些问题，脏，还是坏了。搬进去的时候全部填写，搬
出的时候再从新对照填写。一定要求做这个表格，不然无法证明房子原来的状态。
3. 搞清楚变量
房租合同有好多页，但是重要的就那么几项。
地址，名字，价格，月租，定金，押金。几号交钱，什么地方交钱，几号迟到，罚多少
，谁负责交小区物业费等等。
更主要的是这些变量的地方，房东往往一带而过，只有有纠纷的时候，才发现自己签了
不知道的东西。
首先是提前搬走条款。Early termination.看清楚双方谁有权力让对方走。我们乔州法
律规定，房东要赶房客走，要提前60天，房客要搬走，要提前30天。如果合同上写的双
方都不能提前解约，那就不能提前解约。有的时候房东有权力让你走，但是你没权利提
前搬走，这就不太安全，不太公平。我有一次，有个人租给我他的房子，就是这么签的
，我也没在意。结果3个月后，他爸爸回来了，把我赶走了。这才明白，是房东为了怕
这三个月空着，才故意租给我的。房东早都打算好了。可怜的我冰天雪地里，学期中还
要出去找地方住。
第二是维修部分，说清楚东西坏了，多久要给修好。如果不修的话，房客有权力自己找
人，然后从房租里面抵掉。要非常小心，你提出这一条，对方就知道你是厉害角色，也
有可能不租给你的，所以要委婉的提。
第三部分就是押金的返还。乔州法律规定，30天之内要返还定金。所以房东就算不退押
金，也要给个清单，给个理由。搬走以后，留下邮寄地址，不需要去催，耐心等待。过
了三十天就可以去提告了。
我的建议是尽量跟专业的经纪人或者公司雇员打交道，避免跟房东自己出租管理的房子
打交道。另外要上网查一查，对方的房子是否欠银行很多费用。有些房东很快要被银行
收回房子了，还在打算多收几个月的房租。就非常不厚道了。
管理业的一个重要思维就是prevent maintenance。 提前预防胜过事后弥补。签约
的时候小心，搬走的时候就不会吃大亏。祝XDJM 租房顺利。
ATL 2013 年秋。
【在 a*l 的大作中提到】
: 最近看到板上几个XDJM租房有关的的哭诉，心里难过，又帮不到什么，写点东西提醒其
: 他的同学吧
: 。房东房客，出了事情都觉得自己委屈，我这里只写房客/租户这个角度的。因为房客
: 相对属于弱势群体，更需要帮助。
: 最近这几年接触了一些住宅管理，自已也有房子出租。但是各种案例不同，不能一一说
: 明，只说明我知道的。
: 有三个要素要注意，对手，程序，变量。
: 1. 搞清楚对手。
: 作为房客，首先要弄清楚对方是什么身份。A.屋主，自己出租，自己管理。这类人要最
: 小心，因为他们大部分人是要省钱，或者不信任别人，所以不用经纪人。而且不熟悉法
|
m***8
发帖数: 7797 | 4 第三部分就是押金的返还。乔州法律规定，30天之内要返还定金。所以房东就算不退押
金，也要给个清单，给个理由。搬走以后，留下邮寄地址，不需要去催，耐心等待。过
了三十天就可以去提告了。
--》 个人经验，可以适当催一下，房东有时候会忘掉 （有意 vs.无意）. |
m****6
发帖数: 8689 | 5 写的很好，我觉得作为过来人，我是看懂了，但是班上没有一点美国租房经验的同学，
可能一上来就看不懂。
新同学我觉得最忌不写合同，口头和房东谈条件，最后变故了，就像ATL帖子里说的“
房东房客，出了事情都觉得自己委屈”。
找HOUSE最好的办法，我看是找个经纪人带你去看房，把关合同，房客不出费用的，经
纪人从房东那里拿很少一点佣金，但是他会做很多有用的事的。站在你的立场帮你签租
约，这个以后你就受益了。
找经纪的话，也最好找在本地市场工作的，对地产不熟的，找华人经纪最好了。和他/
她一起看条款，逐条解释一下。发生了什么事也再咨询一下经纪，毕竟你不是在这个行
业的，时间久了，可能当初定的条款忘了，如何应变这些也最好问一下专业人士。 |
a*l
发帖数: 1915 | 6 几乎没有经纪人愿意做代表房客找房子的。因为报酬太低，只有200-300.大部分经纪人
都是代表房东的。房客只能自求多福了。
我代表房东的时候，通常优先选择经纪人带来的客人，比较靠谱。那些自己找上门的，
我会非常仔细的盘问。也有的经纪人要省钱，不要跟经纪人合作。个人观点不同。 |
k*****8
发帖数: 113 | |
m****6
发帖数: 8689 | 8 作为房东来讲，经纪人带来的房客其实并不是最好的，因为他们一般都是短期租房，很
快那个经纪人就会帮房客买房子啦，最多按合同住个一年，甚至几个月。
无论是经纪带来的，还是自己找上门的，做全面的背景调查是必不可少的。
【在 a*l 的大作中提到】
: 几乎没有经纪人愿意做代表房客找房子的。因为报酬太低，只有200-300.大部分经纪人
: 都是代表房东的。房客只能自求多福了。
: 我代表房东的时候，通常优先选择经纪人带来的客人，比较靠谱。那些自己找上门的，
: 我会非常仔细的盘问。也有的经纪人要省钱，不要跟经纪人合作。个人观点不同。
|
q***i
发帖数: 1856 | 9 赞~~收藏了
“。。。第二是维修部分，说清楚东西坏了，多久要给修好。如果不修的话，房客有权
力自己找
人，然后从房租里面抵掉。要非常小心，你提出这一条，对方就知道你是厉害角色，也
有可能不租给你的，所以要委婉的提。。。”
关于这一条，请问：东西坏了，一般要求房东多久（多少天）修理完 比较合适？ |
a*l
发帖数: 1915 | 10 如果是紧急的，比如说水管往屋里漏水，空调不工作了，就要24小时之内修好。
不急的，比如说有一个炉眼打不着火，其他三个都好用，某一个马桶不通，就一个星期
内攒一起就可以了。有些房客要求我加进去的，我觉得他们是吃过亏所以怕房东不修。 |
