e*******7
发帖数: 2169 | 1 声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
中介非中介纠正。
（一）考试
获得Agent License 难不难？
比获得驾照难。
除了Driver License,其他我知道的License 考试都比realtor考试难。
要获得执照，对个人有没有什么要求？
有。
要求高中毕业，没犯罪记录。
高中不毕业，或者犯过罪，好像也可以拿到。
除了个人要求，还有其他要求？
可能还有一些，但基本上是个人就能达到。
唯一困难的，是80小时培训时间。
我高中毕业，出身清白，想拿License，这80小时培训是不是很贵?
不贵，两百左右。
网上课程。
可以网上听课？太好了，能不能10个小时听完？
很遗憾，据我估计，不能。本人参加网络课程，必须坐在那里一下一下点鼠标，我试了
键盘压砖头，鼠标压砖头，汇编发命令，都不行。
那真要听80小时，能不能一边听一边干别的？
可以。
经纪人培训，四则运算就够了，计算房屋面积的时候有可能用到平方。所以大部分时间
可以一边听音乐一边听课。
给出各边长度，计算房屋面积—这个主题在我上的网络课程里，花了好几个钟头。
考试费贵不贵？
不贵，比所有职业考试都便宜。
考试都考啥？
本人体会，60%左右是common sense，也就是如果你自己买卖过自己的房子，应该就能
答出来。其余的是一些经纪人专业的东西，网络课程都会涵盖到。还有本地法规，这个
是考试中最难的部分，主要是网络课程在这方面很薄弱。
但考试的时候，抓住几个基本原则，比如经纪人只是客户的代表，要保护客户等等，不
知道的也能猜个八九不离十。
你说不难，你准备了多久？
我一天看一个小时多点，看了两个月。考试的时候开头看的已经忘了大半，不
过最后也过了。
所以建议，如果要考，集中时间突击一下。
准备考试时最大的感受？
无聊. |
f*x
发帖数: 440 | |
e*******7
发帖数: 2169 | 3 很难说，因人而异。待老夫写点跟钱相关的，你自己看吧。
【在 f*x 的大作中提到】
: 就为买一40-70万的学区房 值不值考证？
|
m****6
发帖数: 8689 | 4 热爱学习的同学多考一个证书没有坏处，最起码了解一下美国房产交易市场的规范做法。
很多我们想当然的做法，可能法律上讲就是违法乱纪。
【在 f*x 的大作中提到】
: 就为买一40-70万的学区房 值不值考证？
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e*******7
发帖数: 2169 | 5 （二）Broker
考完试就能卖房了？
不行。
这个是sales person考试，需要挂靠到一个broker。找到一个愿意接纳你的broker，就
可以去领license了。如果只想拿证，不进行交易，那不需要broker，直接去拿证。
挂靠broker容易吗？
容易。
怎么找broker?
Google，而后打电话。
要给broker交钱吗？
要。
各broker要求不一样，基本上每个月要交office fee，同时买卖成功还要分给broker钱。
那挂靠broker岂不是成本很高?
真心不高。
Office fee有一个月一两百的，包括一些realtor必交的费用，比如保险等。很多
broker 不分commission，也就是说那3%全归你。但不分commission的可能office fee
高一些。
同时有的broker很灵活，完全看你怎么和他谈。一broker firm很小，一开始要收我30%
commission，对方请我吃了顿饭，饭局上误以为我身后有无数现金买房的祖国土豪，说
只收我20%，不收任何其他费用。不过后来我也没去，现在想来，这个对于我这种拿
license自用，八百年没一个transaction 的实在是不错的一个选择。
那为啥有的经纪人要去分commission高的broker?
不知道。
有的是被忽悠的。比如我给一个很有名的broker 公司打电话，丫说90% commission归
她，说会照顾我。还有另一个很有名的broker公司，联系到他们本村的头头，说收我70
%，我说你能给我干嘛，他说能指导我卖房子，一个买家不想买，会教我怎么让人家买
了。我当时就想，你丫这么卖房子，不怕人家买了后悔骂死你？
有的是自愿的。比如有的broker，提供的环境好点，经纪人这职业，全职干的话，需要
点归属感。
有的是确实有点服务。比如有的提供点法律咨询，多点培训等等。
维护一个经纪人的费用一共要多少？
我没仔细算过，但粗略估计，如果以省钱为第一目的，估计250一个月，只少不多。之
所以说250是因为还有些其他费用，比如开门的ekey的subscription fee，必须的培训
等等。
一旦拿到license，是不是需要一直挂靠一个broker？
不是，如果不想干了，可以把license转入一个不激活的状态，也就是说不能进行交易
，当然也就不用花钱去维护他，等要用了再激活。
Broker可以换吗？
可以随时换，broker不能以任何方式阻拦。
能给我算算帐吗，究竟拿个license 成本多少？
好。
首先，网络课程，按$250.
考试费:$110
License fee: $170
警察局开criminal report: $20
到此时你拿到了license，合计$550。
而后挂靠一个broker，$250一个月（不包括做成交易之后针对每个交易的费用）。
值得指出的是，所有这些费用，都是tax deductible的。举一个简单例子，你要自己给
自己买房，只维持4个月license，那么，合计成本250X4+550=$1550。
如果你年底个人税率30%，那么你其实是花了$1000。
前面有人问买40到70万的房子，自己拿个证值不值。这个真不好说，因为不知道你是不
是联系到了返点的agent，假设不返点，3%是1万2到2万1， 假设你能找到不收你
commission的broker，抛去固定的一些费用，你可以自己算算省了多少钱。但是，省钱
的代价是你首先得花80个小时考证，其次有个agent，能帮你干点事情，这些你得自己
干了。花的这些时间在你心中值多少钱。当然，如果你不仅买房还要卖房，或者有计划
买两个房子，三个房子，这80小时会逐渐摊薄。
接下来我讲讲成为agent之后，究竟比普通人多了那些资源，以及commission的问题，
但简单的说，Agent多的那个最重要的资源就是开门的权力，Commission最关键的一点
就是一切都可以谈。 |
f*x
发帖数: 440 | |
j********1
发帖数: 190 | 7 哇,你这个帖子真及时,涨姿势,继续啊,搬个小板凳旁听 @^@ |
e*******7
发帖数: 2169 | 8 （三）返点和commission
本来这一篇要写点经纪人的工作，有哪些特殊资源，为了一个交易要花费多少时间，再
下一篇说说在合同中对commission的规定以及一些注意的地方结束。然而上一篇结尾提
到了返点，大略这个词比较敏感，收了三个不同人的站内信。一个是版上老相识，说了
些善意提醒，谢过了，另两个不知哪路马甲，对老夫非常冒犯，到引起我的好奇。本来
返点这事不再我想写的之列，因为我自娱自乐，没干过返点，昨天索性仔细做了做
research，把原定那篇延后，今天深入探讨下commission和返点。
声明一下，本文绝大多数资料来自于公开网络的公共信息，法理支持主要来自于美国司
法部网站，本人作为一个经纪人将其汇总，发贴之前还和一个美女律师沟通了下，自认
为是站得住脚的。如果您认为此文伤害了你的利益，不论你是买房子，卖房子还是经纪
人，请去责怪日益进步的网络技术以及资本主义制度，和我真是半点关系没有。
本文中涉及一些商业网站，为避免广告嫌疑，用R,Z,T代替，欲知详情者可以站短。
Commission是谁支付给中介的？
通常情况下，卖家。
卖家是同时给卖方中介和买房中介commission吗？
不是，通常情况下，卖家和卖房中介签订一个排他销售协议，合同里面规定了一个
commission的数额或者比例。而一旦成交，通常情况下，卖家会和买家中介 split这一
笔commission，过户前双方中介会签订commission agreement以便分钱。
这是通常情况，也有极品事件发生。我听说有一个中介，带着买家买房，看上了一处，
而后下了offer，对方接受，而后卖家中介说不分给买家中介commission，让买家中介
自己去要。理论上，买家中介可以通过些法律手段取得报酬，但这必将影响这个交易，
让买家不高兴，我听说的这个买家中介索性自己忍了。
我要卖房，我的中介告诉我行业标准是6%的commission，买卖双方中介各3%，他说的对
吗？
不对。
那标准是多少?
没有标准。事实上，任何中介在经过考试的时候，培训中都会讲到，任何试图设置一个
commission价格标准的行为都触犯了美国反垄断法（The Sherman Anti-Trust Act of
1890）。
http://realtormag.realtor.org/node/9326
其实这里面涉及两个要素，第一，你要和你的竞争对手达成一致，第二，你们达成的一
致是让价格保持在一个水平。
那么何为竞争对手呢？
http://www.realtor.org/rmoquiz2.nsf/antitrustquiz?openform
根据National Association of Realtor这个Quiz，似乎是只要有两个或两个以上不在
同一公司的中介达成了默契，就属于违法，理论上就可以由被伤害人，也就是他们的客
户提出诉讼，后果在财务上会比较严重，同时broker也会收到牵连。但一个公司里，对
commission做出规定并不违法—大的公司我还没有听说有做出此种规定的。
那Commission就是应该给多少？
美国社会，鼓励竞争，一切都negotiable.
http://www.justice.gov/atr/home-prices-and-commissions-over-tim
依美国司法部报告，统计结果表明，过去10年，美国平均值为5% - 5.5%，这是交易中
买卖双方总共的中介费用。
我应该怎么negotiate commission?
首先我不建议你把commission的谈判放在首位，毕竟这个相比房价是一个不大的比例，
而且中介付出劳动，拿到commission是应该的，还是尽量考虑如何在和交易对手的谈判
中争取一点好的价格。
如果你非常想控制commission开支，其实不需要理由就可以去negotiate，多打几个电
话即可。我最先听说commission可以negotiate还是拿到license之前，一个大公司的
managing broker，40岁白男，去给我们MBA作报告提到的。
另外，美国司法部给出了一个方向，仅供参考。
http://www.justice.gov/atr/competing-models-real-estate-brokera
也就是说，第一，可以不要full service。比如说你是卖家，觉得自己仅仅需要中介给
你list，其余一切你自己安排，比如买家看房之类；再比如你是卖家，已经看好房子，
仅仅需要中介陪你走个手续等等。假如中介只去一趟就能拿到酬金，我猜很多中介都愿
意考虑更灵活的 commission。第二，返点，鉴于这是敏感词，我一会儿单独说。第三
，近年涌现的internet broker，这个也单独说。
华尔街日报这篇文章给了另一个思路-按小时收费。
http://www.wsj.com/articles/SB108688650241433860
我卖房子，谈好commission，如何操作?
这个最简单，直接在合同上注明，可以是要给比例，也可以是固定金额。
我买房子，能谈commission吗？
当然。买卖双方中介会split commission，你可以要求买家中介把他得到的commission
reward你。最简单的方式，是直接从房价中减去。比如你们谈好了，房价40万，卖家
中介分给买家中介2万commission，买家中介同意只收1万commission。那么，你就要求
将房价改为39万，同时，卖家和他的中介的合同，以及双方中介的commission
agreement也都做出相应调整，保证卖家到手的钱不变，卖房中介到手钱不变即可。这
样操作最简单，有时买卖双方价格谈不拢，就差一点，双方中介会主动让一点
commission达成交易—中介也不容易呀。
我的中介告诉我卖家不同意降房价，怎么办？
首先卖家有病，因为对他没有任何影响。其次如果是新房，卖家是开发商，这就非常可
能，因为一降房价，虽然开发商收入不变，但毕竟交易记录显示房价降了，影响后续销
售—有人说IRS不同意，我以我有限的金融知识，想不出帐作对了会对税有啥影响。
那就只有通过返点(rebate) 解决了。
中介说返点不合法?
错。美国有10个州禁止rebate，我州不在其中。关于 rebate的解释，我觉得美国司法
部网站解释的最详细，图文并茂。
http://www.justice.gov/atr/rebates-make-buying-home-less-expens
中介还说不合法，因为我要贷款？
估计也不对，之所以是估计，因为最近贷款流程变了，但至少变了之前是合法的，变了
之后可能得问问贷款代理。贷款主要考虑的是银行风险，我想不出这个rebate会产生什
么影响。
关键是要做到disclose，同时要非常透明的操作。
以下是美国司法部对这个的解释。
http://www.justice.gov/atr/competition-real-estate-questions-an
同时这个网页里有多个律师经纪人对此的讨论。
http://www.zillow.com/advice-thread/Buyer-Agent-Commission-Reba
但如果不披露，台面下偷偷给钱，就可能会有麻烦，因为贷款实际购房金额变了。另外
，税务方面可能也得咨询下税务师。
我谈了100个中介，commission都很贵，我确认他们over priced了，无解了吗？
当然不是。
R,Z,T 这类internet broker都提供了非常简单明确的commission结构。这里面的中介
，也都是有license的。以其中一家为例，卖房统一4.5%（包括了双方中介费用），买
房会refund 15%。Internet broker价格上的优势明显，同时我认为最大的优点是有
review，平常通过身边朋友介绍，最后能听到七八个反馈，这里多的有上百个。值得一
提的是，我好像还没看见过国人中介在上面，有新入行的不妨去试试。
老夫气愤之下，写的多了点，总结下：
1） 一切可谈
2） 还是以顺利卖出房买到房为第一考虑要素，经纪人的报酬，只要你认为物有所
值即可，没有必要一味压价，理论上经纪人只要接了你的业务，就会保持职业素养，全
心为你服务，但如果没有了合理的利润空间，会造成市场畸形，对大家都不好。 |
z******r
发帖数: 1245 | 9 good stuff!!!
thank you. |
z******r
发帖数: 1245 | 10 good stuff!!!
thank you. |
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|
h***e
发帖数: 952 | |
qn
发帖数: 2116 | 12 赞
【在 e*******7 的大作中提到】
: 声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
: 买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
: 中介非中介纠正。
: （一）考试
: 获得Agent License 难不难？
: 比获得驾照难。
: 除了Driver License,其他我知道的License 考试都比realtor考试难。
: 要获得执照，对个人有没有什么要求？
: 有。
: 要求高中毕业，没犯罪记录。
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F**p
发帖数: 1046 | 13 realtor和dealor一样，最没什么用的。完全靠垄断吃饭 |
m********m
发帖数: 10 | |
e**o
发帖数: 126 | 15 Zan
声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
中介非中介纠正。（........
【在 e*******7 的大作中提到】
: 声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
: 买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
: 中介非中介纠正。
: （一）考试
: 获得Agent License 难不难？
: 比获得驾照难。
: 除了Driver License,其他我知道的License 考试都比realtor考试难。
: 要获得执照，对个人有没有什么要求？
: 有。
: 要求高中毕业，没犯罪记录。
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e**o
发帖数: 126 | 16 Zan
声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
中介非中介纠正。（........
【在 e*******7 的大作中提到】
: 声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
: 买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
: 中介非中介纠正。
: （一）考试
: 获得Agent License 难不难？
: 比获得驾照难。
: 除了Driver License,其他我知道的License 考试都比realtor考试难。
: 要获得执照，对个人有没有什么要求？
: 有。
: 要求高中毕业，没犯罪记录。
|
e**o
发帖数: 126 | 17 Zan
声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
中介非中介纠正。（........
【在 e*******7 的大作中提到】
: 声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
: 买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
: 中介非中介纠正。
: （一）考试
: 获得Agent License 难不难？
: 比获得驾照难。
: 除了Driver License,其他我知道的License 考试都比realtor考试难。
: 要获得执照，对个人有没有什么要求？
: 有。
: 要求高中毕业，没犯罪记录。
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x**********5
发帖数: 161 | |
c***z
发帖数: 6348 | |
d****n
发帖数: 6 | |
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h*****y
发帖数: 997 | 21 若干年前没有互联网的时代，中介收如次高的费用可以理解。毕竟房源都是靠他。
现在不一样了，都在网上。中介唯一优势就是可以开门而已，开门费也太贵了。
我发现，如果redfin覆盖你看房的区域的话，它显示新上市房是最快的。不比中介自己
的网慢。zillow, trulia要滞后一点点。 |
a****e
发帖数: 9589 | 22 所以我们考个照，然后自己给自己开门，自己给自己下单，整个人都好起来了
【在 h*****y 的大作中提到】
: 若干年前没有互联网的时代，中介收如次高的费用可以理解。毕竟房源都是靠他。
: 现在不一样了，都在网上。中介唯一优势就是可以开门而已，开门费也太贵了。
: 我发现，如果redfin覆盖你看房的区域的话，它显示新上市房是最快的。不比中介自己
: 的网慢。zillow, trulia要滞后一点点。
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C*****s
发帖数: 292 | |
p****w
发帖数: 90 | 24
【在 e*******7 的大作中提到】
: 声明下，我有个中介license，也算一个房屋中介，但属于自娱自乐性质，为的是自己
: 买房子买地方便，所以对这行业了解仍然不多，以下所讲，也许不是十分准确，请其他
: 中介非中介纠正。
: （一）考试
: 获得Agent License 难不难？
: 比获得驾照难。
: 除了Driver License,其他我知道的License 考试都比realtor考试难。
: 要获得执照，对个人有没有什么要求？
: 有。
: 要求高中毕业，没犯罪记录。
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x***g
发帖数: 454 | |
x***g
发帖数: 454 | |
d***b
发帖数: 38 | |
d***b
发帖数: 38 | |
d****a
发帖数: 3087 | |
h**********4
发帖数: 148 | |
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p**********6
发帖数: 77 | 31 Thanks for sharing! 非常感兴趣，请继续！ |
H*******d
发帖数: 2394 | |
