t****g
发帖数: 35582 | 1 感概一下。
神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。 |
s*****4
发帖数: 590 | 2 但是townhouse每个月高额的HOA让人望而确步啊。
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
|
m*****1
发帖数: 500 | 3 Pat， pat, 这个就是开始累一些。 你这么短时间做这么多事情（painting，装地板，
抽油烟机，etc）， 很厉害了。
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
|
C**K
发帖数: 3672 | 4 剛開始都這樣吧, 我們頭一兩年也會想念以前的apt逍遙生活.
不過我們倒是非常確定沒買town house是對的. 就算是全新的town house, 也不如好點
區域的老屋子好.
你想吧, 想修什麼改什麼自己家裡不但要有共識, 還要和別人商量, 要得到別人家同意
, 多累....
還別提每個月多付的condo fee攤進貸款裡都夠買SFH了. |
i****d
发帖数: 724 | 5 能不能介绍一下，对有些什么事让你这么花钱？
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
|
C**K
发帖数: 3672 | 6 總之就是無底洞, 花不完的.
必須花錢大致源於兩種情況:
1. 不花, 房子會爛
2. 不花, 心情會爛.
【在 i****d 的大作中提到】
: 能不能介绍一下，对有些什么事让你这么花钱？
|
t****g
发帖数: 35582 | 7 第二条我得慢慢学习提高自己忍耐力的阈值。
王道还是得搬家，这边花600K买个房子，再搭200K进去翻新也就是弄个半新不旧。拍马
也赶不上600K拿去Houston都能买个豪宅了。
【在 C**K 的大作中提到】
: 總之就是無底洞, 花不完的.
: 必須花錢大致源於兩種情況:
: 1. 不花, 房子會爛
: 2. 不花, 心情會爛.
|
o*l
发帖数: 3022 | 8 和我的感觉一样。。。
一个孩子的话，真没必要，除非特别喜欢园艺
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
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s***e
发帖数: 7166 | 9 买一块白地，自己建房子，不好吗？
【在 t****g 的大作中提到】
: 第二条我得慢慢学习提高自己忍耐力的阈值。
: 王道还是得搬家，这边花600K买个房子，再搭200K进去翻新也就是弄个半新不旧。拍马
: 也赶不上600K拿去Houston都能买个豪宅了。
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y****r
发帖数: 3036 | 10 这说的我又犹豫了
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
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t****g
发帖数: 35582 | 11 这个condo/HOA fee其实是省不下来的，除非有足够的时间精力自己打理房子。
否则SFH照样还是得请人来干活。只不过从强制HOA变成Optional HOA，option就是可以
选择要么自己累死，要么眼不见心不烦，只要房子不塌了就住着。
【在 C**K 的大作中提到】
: 剛開始都這樣吧, 我們頭一兩年也會想念以前的apt逍遙生活.
: 不過我們倒是非常確定沒買town house是對的. 就算是全新的town house, 也不如好點
: 區域的老屋子好.
: 你想吧, 想修什麼改什麼自己家裡不但要有共識, 還要和別人商量, 要得到別人家同意
: , 多累....
: 還別提每個月多付的condo fee攤進貸款裡都夠買SFH了.
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s********9
发帖数: 4395 | 12 我赶脚也是，自己铲雪啥的，其实也蛮烦。
不过我是过来膜拜买60W,装修20W 的豪宅滴。。。。
【在 t****g 的大作中提到】
: 这个condo/HOA fee其实是省不下来的，除非有足够的时间精力自己打理房子。
: 否则SFH照样还是得请人来干活。只不过从强制HOA变成Optional HOA，option就是可以
: 选择要么自己累死，要么眼不见心不烦，只要房子不塌了就住着。
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t****g
发帖数: 35582 | 13 我随便编个数就钓上钩了？
我要是有那么多钱就辞职了在家歇个一年半载的。这两年来累死了。
【在 s********9 的大作中提到】
: 我赶脚也是，自己铲雪啥的，其实也蛮烦。
: 不过我是过来膜拜买60W,装修20W 的豪宅滴。。。。
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e**e
发帖数: 993 | 14 我老人家天天拔花园里的野草，从4月拔到9月，我的老腰啊
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
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b**l
发帖数: 33123 | 15 400K is enough
【在 t****g 的大作中提到】
: 第二条我得慢慢学习提高自己忍耐力的阈值。
: 王道还是得搬家，这边花600K买个房子，再搭200K进去翻新也就是弄个半新不旧。拍马
: 也赶不上600K拿去Houston都能买个豪宅了。
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b**l
发帖数: 33123 | 16 Not necessarily.
拍马
【在 s***e 的大作中提到】
: 买一块白地，自己建房子，不好吗？
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d****n
发帖数: 525 | 17 我买过town house, 现在住很旧sfh,一点不后悔 |
b**l
发帖数: 33123 | 18 zkss
【在 d****n 的大作中提到】
: 我买过town house, 现在住很旧sfh,一点不后悔
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t****g
发帖数: 35582 | 19 你们不用来城里上班，幸福呀。
【在 b**l 的大作中提到】
: 400K is enough
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d****n
发帖数: 525 | 20 那你最后扎哪个town了?
【在 t****g 的大作中提到】
: 你们不用来城里上班，幸福呀。
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t****g
发帖数: 35582 | 21 B town呀。
就是图个近。LD不会开车。
【在 d****n 的大作中提到】
: 那你最后扎哪个town了?
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m*****1
发帖数: 500 | 22 隆重建议对房子的态度学学我家老头-----
1. 我家草地都是杂草----- 人家说：“比没有草要好， 也是绿色”， 所以就任其自
然地茁壮生长了。
2. 我家bathroom一般--- 人家说“不影响使用”， 我要装修， 硬是不让，嫌折腾。
3. 我家厨房没有update---- 人家说“就这样挺好”，我要翻新，，硬是不让，说“花
那个钱干嘛？”
所以，家里的事，可大可小， 呵呵！
【在 t****g 的大作中提到】
: 这个condo/HOA fee其实是省不下来的，除非有足够的时间精力自己打理房子。
: 否则SFH照样还是得请人来干活。只不过从强制HOA变成Optional HOA，option就是可以
: 选择要么自己累死，要么眼不见心不烦，只要房子不塌了就住着。
|
b**l
发帖数: 33123 | 23 我说德州
【在 t****g 的大作中提到】
: 你们不用来城里上班，幸福呀。
|
a*o
发帖数: 19981 | 24 自己住还是投资房啊？我觉得你早就买房了啊。
【在 t****g 的大作中提到】
: 感概一下。
: 神马都要自己take care呀，老房子还时不时来点surprise的幺蛾子。还没搞点什么呢
: ，动不动就是几百上千的银子哗啦啦的往外淌。让住惯了apartment的我很不习惯呀。
: 有点怀疑是不是决策错误了，当初应该去买个Town House好了的。
|
d****n
发帖数: 525 | 25 Belmont?
【在 t****g 的大作中提到】
: B town呀。
: 就是图个近。LD不会开车。
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t****g
发帖数: 35582 | 26 咱们这里没有HOA，早地是不是只要不太恶心人就行了？
我怕回头邻居们嫌弃咱。
【在 m*****1 的大作中提到】
: 隆重建议对房子的态度学学我家老头-----
: 1. 我家草地都是杂草----- 人家说：“比没有草要好， 也是绿色”， 所以就任其自
: 然地茁壮生长了。
: 2. 我家bathroom一般--- 人家说“不影响使用”， 我要装修， 硬是不让，嫌折腾。
: 3. 我家厨房没有update---- 人家说“就这样挺好”，我要翻新，，硬是不让，说“花
: 那个钱干嘛？”
: 所以，家里的事，可大可小， 呵呵！
|
y***n
发帖数: 6764 | 27 看来房子不就是个大号的车子么
【在 C**K 的大作中提到】
: 總之就是無底洞, 花不完的.
: 必須花錢大致源於兩種情況:
: 1. 不花, 房子會爛
: 2. 不花, 心情會爛.
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t****g
发帖数: 35582 | 28 就是这个意思。
apt = compact sedan
TH = mid size sedan
SFH = mid - large SUV
【在 y***n 的大作中提到】
: 看来房子不就是个大号的车子么
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S*******s
发帖数: 10098 | 29 2002年之前， 房子算是个投资， 目前来说房子算是个消费品。
【在 y***n 的大作中提到】
: 看来房子不就是个大号的车子么
|
t****g
发帖数: 35582 | 30 Boston周围的房子，从长远来看，算个TIPS bond吧。
指望像以前那样靠上leverage通过房子赚钱就不要想了，用来diversify asset
management一下还可以。
房价今后最好的可能性也就是缓步上涨，结构性问题决定的。
首先婴儿潮一代等着退休或者逐步要跟屁了，然后年轻人因为最近的金融危机打击，失
业率高企。首先肯定得先把自己的financial hole补上再养孩子，买房子。市场
seasonal可能有调整，但是长远来看就是供求关系决定的。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 2002年之前， 房子算是个投资， 目前来说房子算是个消费品。
|
|
|
S*******s
发帖数: 10098 | 31 如果用周期性眼光来看，假如每过一个15年20年房子市场要挤出一次泡沫， 那么房子
连bond 还不如。bond定期收益， 本金相对保障； 房子却需要不断投入修补费用，相
当于倒贴利息进去， “本金”不一定保障。
投资回报和投资风险应该呈正比， 但是现阶段看，投资房子的风险和回报不是一个确
定的正比关系。
如果你想diversify assets, 买REIT 基金比自己买房更给力。
自己买房的最大好处在于：Feel good.
【在 t****g 的大作中提到】
: Boston周围的房子，从长远来看，算个TIPS bond吧。
: 指望像以前那样靠上leverage通过房子赚钱就不要想了，用来diversify asset
: management一下还可以。
: 房价今后最好的可能性也就是缓步上涨，结构性问题决定的。
: 首先婴儿潮一代等着退休或者逐步要跟屁了，然后年轻人因为最近的金融危机打击，失
: 业率高企。首先肯定得先把自己的financial hole补上再养孩子，买房子。市场
: seasonal可能有调整，但是长远来看就是供求关系决定的。
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y****r
发帖数: 3036 | 32 如果只有一套房子，不论市场如何，都谈不上投资的。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 如果用周期性眼光来看，假如每过一个15年20年房子市场要挤出一次泡沫， 那么房子
: 连bond 还不如。bond定期收益， 本金相对保障； 房子却需要不断投入修补费用，相
: 当于倒贴利息进去， “本金”不一定保障。
: 投资回报和投资风险应该呈正比， 但是现阶段看，投资房子的风险和回报不是一个确
: 定的正比关系。
: 如果你想diversify assets, 买REIT 基金比自己买房更给力。
: 自己买房的最大好处在于：Feel good.
|
y***n
发帖数: 6764 | 33 都是peer pressure闹的，我老婆现在天天跟我唠叨要买房，说谁谁谁买了房子月供才$
1500, 我说那水电煤，房子里里外外的整修，除草铲雪不花钱的？还有房子买了就是个
liability, 要搬家回国都不方便了。
听不进啊，不让买就难过啊。
她同事（都是些美国女人）, 一有空就跟她说这个town买房子好，那个town买房子也不
错，她只能说没钱买，美国女人还是不饶过她，说那就买apartment也好的。
【在 t****g 的大作中提到】
: 就是这个意思。
: apt = compact sedan
: TH = mid size sedan
: SFH = mid - large SUV
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S*******s
发帖数: 10098 | 34 如果有投资房，能避税， 那是a different picture.
另外， 象我们这样普通买房人自住， 很不同于倒卖房产的flipper.
想要做flipper必须满足几个硬条件：大把cash和能搞到distressed loan, 打把时间在
市场上转悠， 本身是contractor, 富有判断经验。
如果我们只是一个（在普通市场）买自住房的户主，装个厨房厕所， 统统算是
cosmetic improvement. 那样的话， 卖出时的capital gain 简直是很小的甚至负数。
【在 y****r 的大作中提到】
: 如果只有一套房子，不论市场如何，都谈不上投资的。
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t****g
发帖数: 35582 | 35 这个东西要看你怎么计算了。
首先你总得找个地方住，不能homeless，不买也得租。
假如3-4口之家，在128以内，住得不太破，像个家的样子，一个月$2000-2500的租金总
是要的。取个平均，算$2200。
那么买房子每个月的mortgage+tax去掉报税的rebate以后，加上摊薄到每个月的
maintain cost，是carry房子的cost。
这个cost减去$2200其实才是你因为买房子真正付出的额外成本。也就是说其中$2200是
生活成本，如论如何逃不掉的，除非你不过日子了。减去$2200才是买房带来的投资成
本。
downpay + 每个月还的本金是investment。
按照这个模型计算，因为买房用了1:4甚至更高的杠杆，加上现在利率低，以及cost被
高房租冲销掉一大部分，从长期看还是可以的。
REIT现在价位太高，我分析了下，就在401K里面意思了意思。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 如果用周期性眼光来看，假如每过一个15年20年房子市场要挤出一次泡沫， 那么房子
: 连bond 还不如。bond定期收益， 本金相对保障； 房子却需要不断投入修补费用，相
: 当于倒贴利息进去， “本金”不一定保障。
: 投资回报和投资风险应该呈正比， 但是现阶段看，投资房子的风险和回报不是一个确
: 定的正比关系。
: 如果你想diversify assets, 买REIT 基金比自己买房更给力。
: 自己买房的最大好处在于：Feel good.
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t****g
发帖数: 35582 | 36 如果你打算随时挪窝的话，确实买房不好。
买房至少得hold五年才可能数字上收支平衡，算上通胀，怎么也得6-7年。
或者你找个离城里近点的TH，回头也好租。
不过如果aggressive的话，现在买房也可以。好处就是在美国对于普通人来说，买房是
唯一可以用搞leverage低成本借钱的方式。
现在borrowing cost这么低，不用可惜了。
才$
【在 y***n 的大作中提到】
: 都是peer pressure闹的，我老婆现在天天跟我唠叨要买房，说谁谁谁买了房子月供才$
: 1500, 我说那水电煤，房子里里外外的整修，除草铲雪不花钱的？还有房子买了就是个
: liability, 要搬家回国都不方便了。
: 听不进啊，不让买就难过啊。
: 她同事（都是些美国女人）, 一有空就跟她说这个town买房子好，那个town买房子也不
: 错，她只能说没钱买，美国女人还是不饶过她，说那就买apartment也好的。
|
S*******s
发帖数: 10098 | 37 我把我家的账算了又算， 咱们租个豪华一点点的公寓， 也比买房划算啊。
我一直想哪天办个投资沙龙， 把太太先生们招徕一起唧唧咕咕，今后她们到美国女同
面前会把头仰得很高：切！你们买房的都是为银行奴隶，我们租的不错， 还把余钱放
在更好的地方了， 20年后看谁更有钱。
跟我唠叨要买房，说谁谁谁买了房子月供才$
【在 y***n 的大作中提到】
: 都是peer pressure闹的，我老婆现在天天跟我唠叨要买房，说谁谁谁买了房子月供才$
: 1500, 我说那水电煤，房子里里外外的整修，除草铲雪不花钱的？还有房子买了就是个
: liability, 要搬家回国都不方便了。
: 听不进啊，不让买就难过啊。
: 她同事（都是些美国女人）, 一有空就跟她说这个town买房子好，那个town买房子也不
: 错，她只能说没钱买，美国女人还是不饶过她，说那就买apartment也好的。
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t****g
发帖数: 35582 | 38 你买的太贵了，或者说你们那里apartment太便宜了。
Cambridge附近的apartment，不说豪华的。随便来个1200sqft以上，3br的怎么也得$
2500往$3000走了。
怪不得Cambridge随便出个多破的multi family house就抢得挤破头。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 我把我家的账算了又算， 咱们租个豪华一点点的公寓， 也比买房划算啊。
: 我一直想哪天办个投资沙龙， 把太太先生们招徕一起唧唧咕咕，今后她们到美国女同
: 面前会把头仰得很高：切！你们买房的都是为银行奴隶，我们租的不错， 还把余钱放
: 在更好的地方了， 20年后看谁更有钱。
:
: 跟我唠叨要买房，说谁谁谁买了房子月供才$
|
t****g
发帖数: 35582 | 39 挺好，你弄吧。
我以前还经常看看书研究研究，这一两年有了娃，再加上现在买房，真是没时间琢磨了。
天天感觉下班了时间超级不够用。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 我把我家的账算了又算， 咱们租个豪华一点点的公寓， 也比买房划算啊。
: 我一直想哪天办个投资沙龙， 把太太先生们招徕一起唧唧咕咕，今后她们到美国女同
: 面前会把头仰得很高：切！你们买房的都是为银行奴隶，我们租的不错， 还把余钱放
: 在更好的地方了， 20年后看谁更有钱。
:
: 跟我唠叨要买房，说谁谁谁买了房子月供才$
|
S*******s
发帖数: 10098 | 40 还有很多cost 你还没算进去。
car depreciation, gas, parking, your time that can be used to earn
consulting fee.
house 维护费就是个无底洞。水漏了， repair一次几百，屋顶漏了，草地长杂了，肥
料树苗种子人工，空调维护，砍树，铺车道。。。。 septic pump 一次几百。
学校校车， 镇里的额外治理水费，倒垃圾。。。
【在 t****g 的大作中提到】
: 这个东西要看你怎么计算了。
: 首先你总得找个地方住，不能homeless，不买也得租。
: 假如3-4口之家，在128以内，住得不太破，像个家的样子，一个月$2000-2500的租金总
: 是要的。取个平均，算$2200。
: 那么买房子每个月的mortgage+tax去掉报税的rebate以后，加上摊薄到每个月的
: maintain cost，是carry房子的cost。
: 这个cost减去$2200其实才是你因为买房子真正付出的额外成本。也就是说其中$2200是
: 生活成本，如论如何逃不掉的，除非你不过日子了。减去$2200才是买房带来的投资成
: 本。
: downpay + 每个月还的本金是investment。
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S*******s
发帖数: 10098 | 41 If yu can find $2500 rental comfortable , don't buy.
【在 t****g 的大作中提到】
: 你买的太贵了，或者说你们那里apartment太便宜了。
: Cambridge附近的apartment，不说豪华的。随便来个1200sqft以上，3br的怎么也得$
: 2500往$3000走了。
: 怪不得Cambridge随便出个多破的multi family house就抢得挤破头。
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S*******s
发帖数: 10098 | 42 你提到一个杠杆的概念,borrow @ low rate then make profit. 用别人的钱来赚钱。
如果capital gain 很高的时候， 我们利用杠杆才更make sense. 如果房价下降，或者
每年只上升3%-4%， 这个杠杆就是帮你亏钱吧。
了。
【在 t****g 的大作中提到】
: 挺好，你弄吧。
: 我以前还经常看看书研究研究，这一两年有了娃，再加上现在买房，真是没时间琢磨了。
: 天天感觉下班了时间超级不够用。
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t****g
发帖数: 35582 | 43 car depreciation, gas, parking这个无论是住apartment还是SFH都是有的呀。我car
related cost能减低点，换个zipcode保险省了点。
维护这东西就看你怎么弄了，马马虎虎过得去的话，除了初期一笔装修钱，每年$5000
应该差不多了。前面说了，摊薄然后打入每个月的cost。校车，治水，后者不了解。前
者同样，住Cambridge有可能需要校车，住郊区也许可以走着上学，没有直接关系。
大体上比如租个房子$2200，算living cost费用。
买个房子，如果贷$500K，应该可以差不多match或者提高生活质量。每个月interest +
tax大概$2200的样子。这部分能抵fed tax。算25%的边际税率，再加上home
insurance，算每个月$2000。然后算每个月maintain费用摊$500(一年花$6000维护房子
，应该差不多了)。每个月$2500。其实买房增加的额外cost也就是$300。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 还有很多cost 你还没算进去。
: car depreciation, gas, parking, your time that can be used to earn
: consulting fee.
: house 维护费就是个无底洞。水漏了， repair一次几百，屋顶漏了，草地长杂了，肥
: 料树苗种子人工，空调维护，砍树，铺车道。。。。 septic pump 一次几百。
: 学校校车， 镇里的额外治理水费，倒垃圾。。。
|
S*******s
发帖数: 10098 | 44 “买房增加的额外cost也就是$300”---不止这个数。
你卖房时， 要不要给中介2.5万块中介费？ also, 卖价可能还让你亏。
car
5000
+
【在 t****g 的大作中提到】
: car depreciation, gas, parking这个无论是住apartment还是SFH都是有的呀。我car
: related cost能减低点，换个zipcode保险省了点。
: 维护这东西就看你怎么弄了，马马虎虎过得去的话，除了初期一笔装修钱，每年$5000
: 应该差不多了。前面说了，摊薄然后打入每个月的cost。校车，治水，后者不了解。前
: 者同样，住Cambridge有可能需要校车，住郊区也许可以走着上学，没有直接关系。
: 大体上比如租个房子$2200，算living cost费用。
: 买个房子，如果贷$500K，应该可以差不多match或者提高生活质量。每个月interest +
: tax大概$2200的样子。这部分能抵fed tax。算25%的边际税率，再加上home
: insurance，算每个月$2000。然后算每个月maintain费用摊$500(一年花$6000维护房子
: ，应该差不多了)。每个月$2500。其实买房增加的额外cost也就是$300。
|
t****g
发帖数: 35582 | 45 下降肯定是亏钱，leverage就是放大，越亏越多。
但是只要超过borrowing cost，肯定就是赚钱的。也是越放越大。
还有一个就是买房子的特殊性，有使用价值。你买500K的REIT fund不能用来住不是？
虽然你同样是piece by piece own了$500K房子的收租权。
所以公平的算法是，从买房子的borrowing cost里面减去你维持相同living quality的
租房成本。这时候你的投资成本就很小了，相当于
rate打了个80% off，然后如果房价上升3-4%，你赚发了。
其实前面十几年Boston地区的房价上涨速度也就是5%上下。大概98年到现在翻一倍么，
15年左右2x，算成compounding rate也就是年率5%。
按照我说的模型，只要你能hold住，房价的涨幅能比inflation高个1%，就算是不错的
投资了。
不过从历史的数据来看，房子的投资收益去掉inflation其实是远远落后于股市的。
所以，还是我前面说的。靠投资房子想发财还是不要想了。算是个兼具使用功能和资产
多元化分配的平台。不要玩的太撑，但也不是那么剧毒不能碰得东西。
。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 你提到一个杠杆的概念,borrow @ low rate then make profit. 用别人的钱来赚钱。
: 如果capital gain 很高的时候， 我们利用杠杆才更make sense. 如果房价下降，或者
: 每年只上升3%-4%， 这个杠杆就是帮你亏钱吧。
:
: 了。
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t****g
发帖数: 35582 | 46 你说的这些是unrealized lost/gain。最后卖房的时候算在cost里面摊薄的。
你如果按照即时的价格算。那房子当然是一买就水下的。除非你买了房子一个月就涨5%。
所以我不是说了么，房子要hold至少5-7年。
【在 S*******s 的大作中提到】
: “买房增加的额外cost也就是$300”---不止这个数。
: 你卖房时， 要不要给中介2.5万块中介费？ also, 卖价可能还让你亏。
:
: car
: 5000
: +
|
S*******s
发帖数: 10098 | 47 你说的很多东西， 就是把我已经说的再确定一下，买房自住就是feel good, 不能确定
是个好投资。
【在 t****g 的大作中提到】
: 下降肯定是亏钱，leverage就是放大，越亏越多。
: 但是只要超过borrowing cost，肯定就是赚钱的。也是越放越大。
: 还有一个就是买房子的特殊性，有使用价值。你买500K的REIT fund不能用来住不是？
: 虽然你同样是piece by piece own了$500K房子的收租权。
: 所以公平的算法是，从买房子的borrowing cost里面减去你维持相同living quality的
: 租房成本。这时候你的投资成本就很小了，相当于
: rate打了个80% off，然后如果房价上升3-4%，你赚发了。
: 其实前面十几年Boston地区的房价上涨速度也就是5%上下。大概98年到现在翻一倍么，
: 15年左右2x，算成compounding rate也就是年率5%。
: 按照我说的模型，只要你能hold住，房价的涨幅能比inflation高个1%，就算是不错的
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S*******s
发帖数: 10098 | 48 我们not讨论近期realized gian/ loss长期unrealized gain/loss.
我们是综合一切因素来讨论租vs买， 哪个决策更好， 还讨论了买房是不是一个好投资。
5%。
【在 t****g 的大作中提到】
: 你说的这些是unrealized lost/gain。最后卖房的时候算在cost里面摊薄的。
: 你如果按照即时的价格算。那房子当然是一买就水下的。除非你买了房子一个月就涨5%。
: 所以我不是说了么，房子要hold至少5-7年。
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t****g
发帖数: 35582 | 49 我的意思是说好投资说不上，但是就目前的房价和rate，算是一个viable的途径(如果
能hold一定时间的话)。
$2200-2500的renting cost和$500K的房贷买房的话，如果能hold 5-7年，后者也是更
划算的。不需要花钱买feel good。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 你说的很多东西， 就是把我已经说的再确定一下，买房自住就是feel good, 不能确定
: 是个好投资。
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S*******s
发帖数: 10098 | 50 “$2200-2500的renting cost和$500K的房贷买房的话，如果能hold 5-7年，后者也是更
划算的。”--不一定，只有等到你卖房那一天才确切知道。也就是说， 房主一直生活
在不确定市场中，也不确定工作5-7年不变， 外加额外不确定和确定costs。可以安慰的是，孩子上好的学校，在漂亮的yard里头玩。
【在 t****g 的大作中提到】
: 我的意思是说好投资说不上，但是就目前的房价和rate，算是一个viable的途径(如果
: 能hold一定时间的话)。
: $2200-2500的renting cost和$500K的房贷买房的话，如果能hold 5-7年，后者也是更
: 划算的。不需要花钱买feel good。
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t****g
发帖数: 35582 | 51 首先要定义一下什么是好投资。
对于普通人来说，其实家底就那么点，vehicle就那么常见的几个。
大部分靠工资收入的老中，无非就是房子，股票(MF什么的也归入这一大类)，金银首饰
，年金。
买房子 vs 租房子 + 首付拿去买股票
哪个赚很难说，都不是fixed income，各人投资水平，能力，甚至包括运气都不一样。
不过rule of thumb一般来说是5-7年内租划算，时间长一些买划算。
我说的还有一点就是鸡蛋不要放在一个篮子里。如果家里的收入能well afford买个房
子的话。不买房子但是租，然后把钱都拿去买股票，和死撑一个房子，把家里的绝大部
分钱都赌在房子上风险都很大。
所以买房子还是租房子也不能完全看那边收益率高，只要预期收益率不太惨不忍睹，好
歹强过同期的fixed income投资，房子还是应该买的，实现一个资产配置的均衡化。如
果买房子还不如租+首付存CD，那就是另一回事了。
资。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 我们not讨论近期realized gian/ loss长期unrealized gain/loss.
: 我们是综合一切因素来讨论租vs买， 哪个决策更好， 还讨论了买房是不是一个好投资。
:
: 5%。
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m*****1
发帖数: 500 | 52 就纠结吧，纠结的时候，这边已经在抢的热火朝天了，不用再多一个买家的加入。 呵
呵。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 你说的很多东西， 就是把我已经说的再确定一下，买房自住就是feel good, 不能确定
: 是个好投资。
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t****g
发帖数: 35582 | 53 这个，只有租+首付拿去存CD或者别的fixed income，最后的收益才是基本可以确定的。
如果买房子连这个都beat不了，那自然是不买了。
如果是vs租+首付买股票，股票期望一个7%上下的年收益率，买房子是一个可以选择的
分散投资风险的手段。因为7-8%的股市收益率同样是基于历史统计数据，到时候是赚还
是赔现在一样不知道。
还有一个就是买房子如果hold不到5-7年被迫提前卖的风险，也可以量化一个概率。比
如如果是单职工家庭，这个风险就高，没拿到绿卡，风险也高，双职工家庭有绿卡或者
公民，风险就低，等等。
是更
【在 S*******s 的大作中提到】
: “$2200-2500的renting cost和$500K的房贷买房的话，如果能hold 5-7年，后者也是更
: 划算的。”--不一定，只有等到你卖房那一天才确切知道。也就是说， 房主一直生活
: 在不确定市场中，也不确定工作5-7年不变， 外加额外不确定和确定costs。可以安慰的是，孩子上好的学校，在漂亮的yard里头玩。
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t****g
发帖数: 35582 | 54 这个么，有时候看着一大帮子人往火坑里面跳（如果真的是火坑的话），也挺那个啥，
开心的哈。
不过rp是守恒的。
08年股市狂跌的时候，我早就看熊short了一把，挣了点钱，哈皮的不行。
结果09-10没料到反弹的那么快，又都赔回去了，还搭了不少税。capital loss carry
到今年还没用完。
总的来说，关于房市我还是持谨慎的乐观态度，如果家里两个人都工作，身份稳定，一
个人的收入基本上可以扛下来买还是不错。否则的话风险还是有点大。
【在 m*****1 的大作中提到】
: 就纠结吧，纠结的时候，这边已经在抢的热火朝天了，不用再多一个买家的加入。 呵
: 呵。
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y***n
发帖数: 6764 | 55 美国经济潮起潮落的，这次是还没怎么潮起就又要潮落了，找到工作，儿女到了学龄了
，当然要买房子；丢了工作了，当然要撤退。
一切取决于供需
【在 m*****1 的大作中提到】
: 就纠结吧，纠结的时候，这边已经在抢的热火朝天了，不用再多一个买家的加入。 呵
: 呵。
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S*******s
发帖数: 10098 | 56 别打岔
【在 m*****1 的大作中提到】
: 就纠结吧，纠结的时候，这边已经在抢的热火朝天了，不用再多一个买家的加入。 呵
: 呵。
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S*******s
发帖数: 10098 | 57 你把网撒得太大了，不知道和你说哪个先。
资产配置绝对正确， 如何配制？ 这个是我的mentor从事了一辈子的东西，我和你
知道得太少，我知道的比你多一点。
可供户主分散投资的产品很多很多类，决不止一个股票，债券， 地产。再多说我要收
费了。
【在 t****g 的大作中提到】
: 首先要定义一下什么是好投资。
: 对于普通人来说，其实家底就那么点，vehicle就那么常见的几个。
: 大部分靠工资收入的老中，无非就是房子，股票(MF什么的也归入这一大类)，金银首饰
: ，年金。
: 买房子 vs 租房子 + 首付拿去买股票
: 哪个赚很难说，都不是fixed income，各人投资水平，能力，甚至包括运气都不一样。
: 不过rule of thumb一般来说是5-7年内租划算，时间长一些买划算。
: 我说的还有一点就是鸡蛋不要放在一个篮子里。如果家里的收入能well afford买个房
: 子的话。不买房子但是租，然后把钱都拿去买股票，和死撑一个房子，把家里的绝大部
: 分钱都赌在房子上风险都很大。
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t****g
发帖数: 35582 | 58
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^还是取决于你
有多少资产，
我这样的穷工薪和你这样的multi millionaire配置的scope是不一样的。
自助餐有句名言，具体可能有出入，但是大意是: diversify is good, but over
diversify is stupid。
年轻的工薪，家里资产就那么几万至几十万不等。网撒得太大就是什么都没有。没几个
钱的话，投资首要的目标就是几个，
liquidity, expense，其次才是升值。基本上来说，expense最低，liquidity最好的除
了cash就是股市，然后考虑到使用价值，下一个就是房子。
如果我实现了一米的目标，我就来找你付费帮我打理一下了:)
【在 S*******s 的大作中提到】
: 你把网撒得太大了，不知道和你说哪个先。
: 资产配置绝对正确， 如何配制？ 这个是我的mentor从事了一辈子的东西，我和你
: 知道得太少，我知道的比你多一点。
: 可供户主分散投资的产品很多很多类，决不止一个股票，债券， 地产。再多说我要收
: 费了。
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S*******s
发帖数: 10098 | 59 "我这样的穷工薪和你这样的multi millionaire配置的scope是不一样的。"
---你这么说就没意思了。
“如果我实现了一米的目标，我就来找你付费帮我打理一下了:)”
---你的生意我没胆子接。
【在 t****g 的大作中提到】
:
: ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^还是取决于你
: 有多少资产，
: 我这样的穷工薪和你这样的multi millionaire配置的scope是不一样的。
: 自助餐有句名言，具体可能有出入，但是大意是: diversify is good, but over
: diversify is stupid。
: 年轻的工薪，家里资产就那么几万至几十万不等。网撒得太大就是什么都没有。没几个
: 钱的话，投资首要的目标就是几个，
: liquidity, expense，其次才是升值。基本上来说，expense最低，liquidity最好的除
: 了cash就是股市，然后考虑到使用价值，下一个就是房子。
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t****g
发帖数: 35582 | 60 跟你开个玩笑。
我混的版面最喜欢大家互相给对方贴1%的标签了，习惯了。
【在 S*******s 的大作中提到】
: "我这样的穷工薪和你这样的multi millionaire配置的scope是不一样的。"
: ---你这么说就没意思了。
: “如果我实现了一米的目标，我就来找你付费帮我打理一下了:)”
: ---你的生意我没胆子接。
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m*****1
发帖数: 500 | 61 Seahores， 我强烈地怀疑你进 WFG了，congrats！ 1%呀。
【在 S*******s 的大作中提到】
: 你把网撒得太大了，不知道和你说哪个先。
: 资产配置绝对正确， 如何配制？ 这个是我的mentor从事了一辈子的东西，我和你
: 知道得太少，我知道的比你多一点。
: 可供户主分散投资的产品很多很多类，决不止一个股票，债券， 地产。再多说我要收
: 费了。
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b**l
发帖数: 33123 | 62 Priceless
，失
【在 S*******s 的大作中提到】
: 如果用周期性眼光来看，假如每过一个15年20年房子市场要挤出一次泡沫， 那么房子
: 连bond 还不如。bond定期收益， 本金相对保障； 房子却需要不断投入修补费用，相
: 当于倒贴利息进去， “本金”不一定保障。
: 投资回报和投资风险应该呈正比， 但是现阶段看，投资房子的风险和回报不是一个确
: 定的正比关系。
: 如果你想diversify assets, 买REIT 基金比自己买房更给力。
: 自己买房的最大好处在于：Feel good.
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