m*******y
发帖数: 14292 | 1
up
really
只是我的个人意见
但是你的回复不能说服我
最重要的一点 condo和coop的破产不是一个概念 condo破产 可能是物业公司换手 公共区域换手 但跟个人家没关
系 coop破产可就要没地方住了 至于保值 纽约市场condo和house一直坚挺 其他几点你提的 精心挑选可以避免麻
烦
最好的coop deal和最差的condo deal比是没有可比性的 我有一个朋友最近在union square买了两个coop 准备打通
了住 要六百万 同样的condo要三百多万 我觉得这个值得 但是法拉盛的一个十万的coop跟一个30万的condo比 我
觉得还是condo吧 |
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m*******y
发帖数: 14292 | 2
up
really
只是我的个人意见
但是你的回复不能说服我
最重要的一点 condo和coop的破产不是一个概念 condo破产 可能是物业公司换手 公共区域换手 但跟个人家没关
系 coop破产可就要没地方住了 至于保值 纽约市场condo和house一直坚挺 其他几点你提的 精心挑选可以避免麻
烦
最好的coop deal和最差的condo deal比是没有可比性的 我有一个朋友最近在union square买了两个coop 准备打通
了住 要六百万 同样的condo要三百多万 我觉得这个值得 但是法拉盛的一个十万的coop跟一个30万的condo比 我
觉得还是condo吧 |
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r*********e
发帖数: 29495 | 3 Buckethead的独行侠形象让人印象超级深刻,不仅仅是头顶的这个炸鸡桶,丫的solo实在
是太cool,这个combo是他的一个经典,超喜欢.
这里有老外给他写的一段文章，很神奇的title,研究Buckethead的首席专家
http://www.bucketheadland.com/story/index.html
Narrated by Ronald L. Witherspoon
Bucketheadland Historian
Well every once in a while people ask me about Buckethead. Why does he wear
a mask and bucket. What happened to his parents. Is he part robot, will he h
urt us, is he really Colonel Sanders son, on and on and on. Well I can't tel
l you everything about Bucket but I can tell you... 阅读全帖 |
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b********3
发帖数: 994 | 4 首先，买coop需要征得HOA的同意，他们会审查你的资格。Co-op其实就是HOA组成的
cooperation，所有的owner都是这个project的shareholders。大家选出board来管理这
个project。有极端情况，即使卖家想卖，但买家的的资格审查在board那里过不了关，
他们也可以decline这个deal。
第二，coop没有产权，也就是所谓的土地所有权。因为土地所有权在整个HOA的名下，
而不在某一个shareholder的名下。至于税少不少，少多少，还是跟地方有关，因为HOA
还是要交税的，到最后这个税依然要平摊到shareholders那里。
第三，其实coop的买卖在纽约是比较活跃的。没有什么数据证明coop难卖。 |
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d*********2
发帖数: 48111 | 5 其实现在coop大部分都是老楼或者半政府楼性质的。
新房大都都是condo形式了
另外你说flushing的coop档次低？ 我觉得除了岛上， jersey city, brooklyn靠近岛
上的沿岸， 没有环境价格比flushing附近到elmhurst coop更好的了。
外国人买房没那么难， 有一个合法签证， F1, B1都可以。
大部分coop board也没那么bt, 只有犹太人比较保守， 还有半政府楼性质的，
就是美国公民审批也得半年一年的。 |
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d***e
发帖数: 1215 | 6 这几天为买房算了算成本。
基本情况，两口无孩也不准备要孩。一个在NJ上班一个在NYC上班，房价和税均较高，比较了最近看过的几个房，包括租 apt,
买350k single house （自住），买350k，450k，550k two family home(自住带出租
），买100k coop apt。Assume五年后会因工作变动卖房。考虑各种费用（所以能想到
的费用我都尽量准确估算），最后算出的结果如下：
如果五年后以同样的价钱卖出：
100k coop: 比租房省六千
350k single house 自住： 比租房亏95k
450k two family 自住带出租：比租房亏 45k
550k two family 自住带出租：比租房亏 45k
如果房租和房子按照4%的年增长率：
100k coop: 比租房赚26k
350k single house 自住： 比租房亏25k
450k two family 自住带出租：比租房赚52k
550k two family 自住带出租：比租房赚73k
不过不太看好五年内能年增4%(总共升值22%),决定买100k的coop了。
除... 阅读全帖 |
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z*****a
发帖数: 3809 | 7 【 以下文字转载自 NewYork 讨论区 】
发信人: hitmantb (hitmantb), 信区: NewYork
标 题: 四年看房，纽约附近的学区房大比拼-27 Areas Ranked
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 18 22:27:40 2012, 美东)
四年前就开始看房，两人世界到一家四口，好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。
四年，无数个周末，无数个夜晚，无数次在Google Street View看陌生街区，我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。 新泽西，长岛，Westchester,
从来不用Buyer's Agent。 因为如果房子好，一定卖的很快，能卖很快的房子，
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系，但从没签过协议，直到最后这个
房子。
我看房是一个个Zip Code看过去的，75分钟能到曼哈顿的地区，可以说是无一不知，无
一不晓。 开始两人世界的时候， 对学区不是特别在乎， ... 阅读全帖 |
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p****u
发帖数: 2596 | 8 要降价5k 太过分拉,没有什么依据啊.不过你们如果反正准备不买了,那也可以跟卖家说
.
coop board基本是想怎么样就怎么样,他们有完全的权力要求你放2年escrow. 买coop本
来就要多留些余钱,coop对financial 的要求比银行高,不是说银行给你贷款,coop
board就同意你.
2万5也不是个大数字,借点钱补上也不是个大问题把?
另外你不能这样跟board 商量,board如果觉得你2万5都拿不出来,很可能就直接把你拒
拉. |
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p****u
发帖数: 2596 | 9 是的，统计下来同样条件下coop便宜９％。不过我觉得主要是coop没法投资，所以没有
投资者去吵房, 不完全是因为board.
如果自己长期住的话我觉得coop挺好的。board卡着不让乱七八遭的人进来当邻居，不
时挺好吗？
还有coop的maintainess一般比condo好点（当然可能费用也高点,而且board有权力可以
乱花钱的）. |
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z*****a
发帖数: 3809 | 10 这个帖子里写得很全面。当然每家情况不同，结论也会不同。
http://www.mitbbs.com/article/NewYork/32608081_3.html
发信人: hitmantb (hitmantb), 信区: NewYork
标 题: 四年看房，纽约附近的学区房大比拼-27 Areas Ranked
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 18 22:27:40 2012, 美东)
四年前就开始看房，两人世界到一家四口，好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。
四年，无数个周末，无数个夜晚，无数次在Google Street View看陌生街区，我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。 新泽西，长岛，Westchester,
从来不用Buyer's Agent。 因为如果房子好，一定卖的很快，能卖很快的房子，
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系，但从没签过协议，直到最后这个
房子。
我看房是一个个Zip Co... 阅读全帖 |
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b******t
发帖数: 1974 | 11 这个每个coop都不一样。有些coop可以买了来专门租给别人，有些coop根本就不允许出
租，有些coop最多连续出租两年就的自己住一段时间。 |
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t*****e
发帖数: 2228 | 12 你一个人短期内又不结婚我建议买在曼哈顿co op, 曼哈顿自住我觉得coop不错，
depends你公司在哪里，最便宜的coop有30多万的coop，朋友年初才卖掉她的，比租要
划算，如果钱多点就买1b coop,这样爸妈来也能住。
大家
贵, |
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c*****a
发帖数: 1638 | 13 1，是你对纽约一点都不了解，你嘴里的上东估计概念和整个徐家汇差不多。pre-war的
公寓和pre war的房子之间的差距就是你所谓老式里弄和老公房的差距一样，别给电影
骗了。你在美国大城市呆过吗？
2，你对啥是coop真是一点概念都没有，严格说，coop是部分产权，因为部分被另外抵
押了。给你科普一下吧：比如汤臣一品的房子100平1000万。我弄个公司去买（coop）
，downpaid了500万然后贷款500万。然后你再买我的coop，只要花500万（因为公司净
值只有500万），但是要负担隐形的500万欠款。这样看起来，汤臣一品就只要卖500万
了。
刚刚google了你说的凯旋门：
“新鸿基人士曾对媒体称，滨江凯旋门的公寓售价将在8万元/平方米之上，将在2011年
开售的近10栋临江顶级别墅单价，将打破附近汤臣一品长久以来保持的上海住宅房价的
最高纪录，达到15万—20万元/平方米，每栋售价在1亿元以上。”
这个确实是世界一线豪宅价格，只是不知道能不能卖不出（像汤臣一品那样？）
滨江凯旋门公寓部分是不到one57单价的1/5。至于别墅，我没去查，估计也就是纽约最
贵house的... 阅读全帖 |
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c*****a
发帖数: 1638 | 14 美国的尺价很多都是假的，尤其是曼哈顿。曼哈顿有很多coop，这个东西的价格很坑爹
。啥意思呢，它其实有点点类似于次贷。价格很便宜，但是月付非常高。
我有个朋友，在新泽西买的condo，45万，每个月管理费600。隔壁有个coop，基本一样
，15万，每个月管理费3500（因为coop本质上还有第二个贷款，这个是用整个大楼抵押
的，所以你没有独立产权）。这样看起来，那个房子的尺价就很低。不知道为什么，纽
约尤其是曼哈顿，coop的比重非常非常大（起码超过50%）。所以看起来尺价低了。你
实际算起每个月给的钱，绝对比新加坡贵1-2倍。这还是这2年新加坡房价大涨，纽约小
跌后的结果。
纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行
in
than
quakes |
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s********l
发帖数: 763 | 15 我推荐的第三类餐馆就是平民实惠型餐馆，值得尝试的。
第一个是Café du monde. 每一个来玩的人都不该错过的餐馆，我也无需多加介绍。但
是我需要指出的是其实新奥尔良很多CAFÉ都有相似的食物，推荐这家不但因为
它位置好，而且主要是因为这里相比周围别家更便宜。另外不要忘了这家只收现金，也
需要付小费。所以在排队之间先准备好现金吧。
第二家要推荐的是 Drago’s。
（2 Poydras Street, New Orleans, LA 70130）位于Hilton New Orleans Riverside
，步行向西往河边走找到Hilton，就找到它了。
推荐理由： Oyster和 seafood.
如果来新奥尔良不吃Oyster算是白来了，如果有选择那么请来这家而不是去骗子ACME.
因为无论从Oyster的新鲜程度，味道，个头大小都是秒杀ACME。 我们尝试这家餐馆是
因为我以前的上司全家在新奥尔良生活了近30年后搬到Houston,她说如果只推荐一家新
奥尔良的餐馆，那么一定是Drago’s。 她每次回去家庭聚会都会光顾，当然菜品味道
，环境和服务也是杠杆的... 阅读全帖 |
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s********l
发帖数: 763 | 16 我推荐的第三类餐馆就是平民实惠型餐馆，值得尝试的。
第一个是Café du monde. 每一个来玩的人都不该错过的餐馆，我也无需多加介绍。但
是我需要指出的是其实新奥尔良很多CAFÉ都有相似的食物，推荐这家不但因为
它位置好，而且主要是因为这里相比周围别家更便宜。另外不要忘了这家只收现金，也
需要付小费。所以在排队之间先准备好现金吧。
第二家要推荐的是 Drago’s。
（2 Poydras Street, New Orleans, LA 70130）位于Hilton New Orleans Riverside
，步行向西往河边走找到Hilton，就找到它了。
推荐理由： Oyster和 seafood.
如果来新奥尔良不吃Oyster算是白来了，如果有选择那么请来这家而不是去骗子ACME.
因为无论从Oyster的新鲜程度，味道，个头大小都是秒杀ACME。 我们尝试这家餐馆是
因为我以前的上司全家在新奥尔良生活了近30年后搬到Houston,她说如果只推荐一家新
奥尔良的餐馆，那么一定是Drago’s。 她每次回去家庭聚会都会光顾，当然菜品味道
，环境和服务也是杠杆的... 阅读全帖 |
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w*********7
发帖数: 1718 | 17 总结一下：
1. 要condo或townhouse
2. 要两个独立但又相连的unit
3. 不要在NJ，因为税贵
4. 要在方便的华人区，要有public transportation
5. 要楼龄20年以内，最老不超过50年
6. 房价要在30W以内，最好不超过25W
说实话，楼主，这样的房子你恐怕会找不到。
还“二手房”呢，这个价“一手房”恐怕连studio都买不到。
我不是想mean, 不过你真的要调整expectation，把上面的1-6去掉几样。
我建议你在Emhurst, Rego Park和Forest Hills找两个相邻的coop units，一个1bed
或2bed, 一个studio。楼龄都会比较老。自己稍微装修一下呗。 Fort Lee NJ也有这样
的Coop，楼龄20年。
coop 是可以给亲戚住的，只要你自己也住在里面。Coop也可以出租，但要board批，而
且每年要给board一定费用，通常是一个月租金。 |
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j******3
发帖数: 18319 | 18 ☆─────────────────────────────────────☆
xichg (why?) 于 (Wed Jun 22 07:47:49 2011, 美东) 提到:
和律师一起review大楼的财务状况，发现大楼有6个million的underlying mortgage，
2015年到期（现在每个月只付利息）。算到要买的的房子大概摊到 20000。 请问这样
的房子能买吗？有类似经历的谈谈好吗？谢谢了。
☆─────────────────────────────────────☆
TwinElm (双榆树) 于 (Wed Jun 22 08:46:22 2011, 美东) 提到:
大多数coop都有mortgage,这很正常。有经验的律师应该可以告诉你mortgage过多或过
少。另外，要调查一下维持费的增长程度，如果一直往上窜的话，那楼委可能管理的不
好。另外看看他们聘用的是哪家管理公司，和工会的合约是什么。还要仔细看一下那本
厚厚的offering book看里面有没有什么苛刻的不合理条约。
☆─────────────────────────... 阅读全帖 |
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h******b
发帖数: 6055 | 19 四年前就开始看房，两人世界到一家四口，好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。
四年，无数个周末，无数个夜晚，无数次在Google Street View看陌生街区，我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。 新泽西，长岛，Westchester,
从来不用Buyer's Agent。 因为如果房子好，一定卖的很快，能卖很快的房子，
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系，但从没签过协议，直到最后这个
房子。
我看房是一个个Zip Code看过去的，75分钟能到曼哈顿的地区，可以说是无一不知，无
一不晓。 开始两人世界的时候， 对学区不是特别在乎， 看过Newport, Hoboken,
Williamsburg，和Long Island City的房子。 新的确新，漂亮也的确漂亮，但两人
世界的时间真的很短, 一次到位才是正道。 买卖房子的手续费太高，花的时间也太多
，搬家折腾就更不用说了，现在房市跟十年前买Coop不一样了，如果你只... 阅读全帖 |
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h******b
发帖数: 6055 | 20 四年前就开始看房，两人世界到一家四口，好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。
四年，无数个周末，无数个夜晚，无数次在Google Street View看陌生街区，我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。 新泽西，长岛，Westchester,
从来不用Buyer's Agent。 因为如果房子好，一定卖的很快，能卖很快的房子，
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系，但从没签过协议，直到最后这个
房子。
我看房是一个个Zip Code看过去的，75分钟能到曼哈顿的地区，可以说是无一不知，无
一不晓。 开始两人世界的时候， 对学区不是特别在乎， 看过Newport, Hoboken,
Williamsburg，和Long Island City的房子。 新的确新，漂亮也的确漂亮，但两人
世界的时间真的很短, 一次到位才是正道。 买卖房子的手续费太高，花的时间也太多
，搬家折腾就更不用说了，现在房市跟十年前买Coop不一样了，如果你只... 阅读全帖 |
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a*********g
发帖数: 29 | 21
Hi，就我的理解：
Condop 是一类比较特殊的类型，你可以理解成 Condo 和 coop 的结合体。
你在购买时可能会比coop 限制少，容易，但是又没有condo那样简单。
而且这类房屋会受到 coop board这个类似业主代表的机构制定的“楼规”限制。 不过
一般他们对condop的限制都比较松，比买coop容易多了。 |
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y****e
发帖数: 28 | 22 假定20% down payment,利率4.5%,30年贷款月供差不多1480, 加上近970的管理费, 一
个月总开销大约2440. 如果是真的2Bedroom apartment, 而不是Junior 4的话. 一个月
开销大约2440应该还可以对于这个地段, 大约和房租相当.
当然买coop还是会比租房合算一些. 每月交的贷款利息和地产税可以用来少交一些联邦
税.不用担心房租涨价,30年之后不用付贷款了,而且,房价应该还会升值一些的, 前提是
你应当在你买的coop长期居住.
当然, 在coop 买房, 大多数只能自住, (sublet policy 可能会改的). 指望靠出租
coop发财是不大现实的. |
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s********l
发帖数: 763 | 23 我推荐的第三类餐馆就是平民实惠型餐馆，值得尝试的。
第一个是Café du monde. 每一个来玩的人都不该错过的餐馆，我也无需多加介绍。但
是我需要指出的是其实新奥尔良很多CAFÉ都有相似的食物，推荐这家不但因为
它位置好，而且主要是因为这里相比周围别家更便宜。另外不要忘了这家只收现金，也
需要付小费。所以在排队之间先准备好现金吧。
第二家要推荐的是 Drago’s。
（2 Poydras Street, New Orleans, LA 70130）位于Hilton New Orleans Riverside
，步行向西往河边走找到Hilton，就找到它了。
推荐理由： Oyster和 seafood.
如果来新奥尔良不吃Oyster算是白来了，如果有选择那么请来这家而不是去骗子ACME.
因为无论从Oyster的新鲜程度，味道，个头大小都是秒杀ACME。 我们尝试这家餐馆是
因为我以前的上司全家在新奥尔良生活了近30年后搬到Houston,她说如果只推荐一家新
奥尔良的餐馆，那么一定是Drago’s。 她每次回去家庭聚会都会光顾，当然菜品味道
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s********l
发帖数: 763 | 24 我推荐的第三类餐馆就是平民实惠型餐馆，值得尝试的。
第一个是Café du monde. 每一个来玩的人都不该错过的餐馆，我也无需多加介绍。但
是我需要指出的是其实新奥尔良很多CAFÉ都有相似的食物，推荐这家不但因为
它位置好，而且主要是因为这里相比周围别家更便宜。另外不要忘了这家只收现金，也
需要付小费。所以在排队之间先准备好现金吧。
第二家要推荐的是 Drago’s。
（2 Poydras Street, New Orleans, LA 70130）位于Hilton New Orleans Riverside
，步行向西往河边走找到Hilton，就找到它了。
推荐理由： Oyster和 seafood.
如果来新奥尔良不吃Oyster算是白来了，如果有选择那么请来这家而不是去骗子ACME.
因为无论从Oyster的新鲜程度，味道，个头大小都是秒杀ACME。 我们尝试这家餐馆是
因为我以前的上司全家在新奥尔良生活了近30年后搬到Houston,她说如果只推荐一家新
奥尔良的餐馆，那么一定是Drago’s。 她每次回去家庭聚会都会光顾，当然菜品味道
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s********l
发帖数: 763 | 25 我推荐的第三类餐馆就是平民实惠型餐馆，值得尝试的。
第一个是Café du monde. 每一个来玩的人都不该错过的餐馆，我也无需多加介绍。但
是我需要指出的是其实新奥尔良很多CAFÉ都有相似的食物，推荐这家不但因为
它位置好，而且主要是因为这里相比周围别家更便宜。另外不要忘了这家只收现金，也
需要付小费。所以在排队之间先准备好现金吧。
第二家要推荐的是 Drago’s。
（2 Poydras Street, New Orleans, LA 70130）位于Hilton New Orleans Riverside
，步行向西往河边走找到Hilton，就找到它了。
推荐理由： Oyster和 seafood.
如果来新奥尔良不吃Oyster算是白来了，如果有选择那么请来这家而不是去骗子ACME.
因为无论从Oyster的新鲜程度，味道，个头大小都是秒杀ACME。 我们尝试这家餐馆是
因为我以前的上司全家在新奥尔良生活了近30年后搬到Houston,她说如果只推荐一家新
奥尔良的餐馆，那么一定是Drago’s。 她每次回去家庭聚会都会光顾，当然菜品味道
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s********l
发帖数: 763 | 26 我推荐的第三类餐馆就是平民实惠型餐馆，值得尝试的。
第一个是Café du monde. 每一个来玩的人都不该错过的餐馆，我也无需多加介绍。但
是我需要指出的是其实新奥尔良很多CAFÉ都有相似的食物，推荐这家不但因为
它位置好，而且主要是因为这里相比周围别家更便宜。另外不要忘了这家只收现金，也
需要付小费。所以在排队之间先准备好现金吧。
第二家要推荐的是 Drago’s。
（2 Poydras Street, New Orleans, LA 70130）位于Hilton New Orleans Riverside
，步行向西往河边走找到Hilton，就找到它了。
推荐理由： Oyster和 seafood.
如果来新奥尔良不吃Oyster算是白来了，如果有选择那么请来这家而不是去骗子ACME.
因为无论从Oyster的新鲜程度，味道，个头大小都是秒杀ACME。 我们尝试这家餐馆是
因为我以前的上司全家在新奥尔良生活了近30年后搬到Houston,她说如果只推荐一家新
奥尔良的餐馆，那么一定是Drago’s。 她每次回去家庭聚会都会光顾，当然菜品味道
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a********m
发帖数: 15480 | 27 分屏coop还是online coop是他们的取舍了，记得是这样的。 分屏coop少见，有这个也
不错。没有online coop当然是有点不爽。 |
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s***r
发帖数: 4013 | 28 我那天就说了 看官网上一个帖子讲的 调成coop 没想到影帝一直用的就是coop～
不过我机器显卡似乎不行～coop之后就变卡了。。不知道咋回事～你们也是360啊～没
觉得coop比tele更费内存吗？ |
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v*******n
发帖数: 499 | 29 【 以下文字转载自 NewYork 讨论区 】
发信人: hitmantb (hitmantb), 信区: NewYork
标 题: 四年看房，纽约附近的学区房大比拼-27 Areas Ranked
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 18 22:27:40 2012, 美东)
四年前就开始看房，两人世界到一家四口，好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。
四年，无数个周末，无数个夜晚，无数次在Google Street View看陌生街区，我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。 新泽西，长岛，Westchester,
从来不用Buyer's Agent。 因为如果房子好，一定卖的很快，能卖很快的房子，
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系，但从没签过协议，直到最后这个
房子。
我看房是一个个Zip Code看过去的，75分钟能到曼哈顿的地区，可以说是无一不知，无
一不晓。 开始两人世界的时候， 对学区不是特别在乎， ... 阅读全帖 |
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v*******n
发帖数: 499 | 30 【 以下文字转载自 NewYork 讨论区 】
发信人: hitmantb (hitmantb), 信区: NewYork
标 题: 四年看房，纽约附近的学区房大比拼-27 Areas Ranked
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Aug 18 22:27:40 2012, 美东)
四年前就开始看房，两人世界到一家四口，好长的四年, 下个月终于可以搬新家了。
四年，无数个周末，无数个夜晚，无数次在Google Street View看陌生街区，我们把看
房当作了一种乐趣, 一种去吃新餐馆看新街区的乐趣。 新泽西，长岛，Westchester,
从来不用Buyer's Agent。 因为如果房子好，一定卖的很快，能卖很快的房子，
Seller Agent必然不会希望跟Buyer Agent分佣金, 必然会优先处理没有Buyer Agent的
买家。 我们跟最喜欢的几个地区的Broker都有联系，但从没签过协议，直到最后这个
房子。
我看房是一个个Zip Code看过去的，75分钟能到曼哈顿的地区，可以说是无一不知，无
一不晓。 开始两人世界的时候， 对学区不是特别在乎， ... 阅读全帖 |
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d*********2
发帖数: 48111 | 31 国内的apt按美国的定义, 该算coop还是condo? 应该还是coop吧, 应该连coop都不如,
只有70年使用权. |
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d*********2
发帖数: 48111 | 32 有些犹太人把持的房子也是这样的。
他们好像是有老住户福利。 新的住户交的管理费就要高很多， 有的是一次性的费用。
有的是不给免税之类的。
我对coop不熟， 但是那里确实很复杂。
几年前便宜的coop 8万都能买到， 但是一个月付500-700的管理。 具体例子忘了地址
了， 就说个大概吧， 别当真。
类似情形的房子确实有， 不过这两年这种coop房价涨到16万以上了。 |
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l****k
发帖数: 71 | 33 我现在在美国东部有一个two bedroom coop, 大概三十几万. 现在剩贷款十二万.
我现在有5万美金cash(存在国内银行), 正在考虑应该是否该把贷款先还清, 还是另外
贷款买套coop/condo出租.但是又想出租是不是太多事, 操心,太麻烦.而且租金收入要
付税,收入就少了很多.另外, 每个月coop/condo还要叫管理费,除此之外, 还要交银行
利息. 这样算下来, 反而是亏的了(不知道我的计算方法是否正确).
请热心人建议该还贷款呢还是该另外买套房子. 另外, 如果两种方式都不好的话, 该怎
么处理那5万美金呢? |
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l****k
发帖数: 71 | 34 手里有大约3万现金. 最近看到一个Co-op Studio在卖(Rego park, NY), asking price
$108,000.
这个Studio周围环境还可以, 离地铁也近. 但是需要很大的remodel.整个remodel成本
大概 $6000. Maintenance $387/month. 但是这个Coop 最关键的是,两年后可以出租.
而且两年后如果开始出租, 一年只付$380Maintenance( 不是每个月都付).
买个话, 要向银行贷款7万多,利率3.5%. 我在考虑是不是要买.最后coop的价钱能讲到
$103,000左右.
我的concern是, coop规定必须两年后才能出租. 不知道买值不指?
请高手给点建议吧, 该买吗? 谢谢了. |
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d******n
发帖数: 2712 | 35 NY的coop很多呀，似乎比condo还多。如果不考虑single family house的话，买coop的
可能性估计比condo还大呢。
coop买卖都比较麻烦，不知道是不是还算保值。 |
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c******A
发帖数: 2421 | 36 为啥不能买？
LZ你在NY吗？
比如Queens的Forest Hills一带，学区不错，但90%的apt都是coop。
买coop之前自己要做好research，因为每个building的policy都会有点点不一样。有些
允许出租，有些自住满两年能出租…… 要仔细看看这个building的finance情况，最近
几年有没有assessment。
好学区的coop价格合适，一般不会砸手里，因为也会有很多人为了小孩读书想要买到
这个区的。 |
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c******A
发帖数: 2421 | 37 CA的coop没啥了解，不知道是不是和NY这里的相同性质。
我以前在LA住过很久，没听说过coop这回事啊（我孤陋寡闻了吗？）
不过如果在CA的话，LZ还是要考虑考虑清楚，毕竟coop的数量少，买的人少，以后卖的
时候会不太popular阿~ |
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M******e
发帖数: 4179 | 38 说的没错，尤其是买coop的时候，
我的同事买coop，买了好几回才买成，不是这样的问题，就是那样的问题，coop的妖蛾
子太多。 |
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b******t
发帖数: 1974 | 39 我在纽约，很多condo，甚至coop都有人买，而且照样涨
举个例子，我最近刚搬出来的一个coop，房东大概是差不多20年前买的，当年只要7万
刀，现在怎么也要35万刀了。maintainance一个月要1000，而且一直在涨，但是这个房
东这些年还是很合算的，不是么？现在再买就不一定合算了。
总的来说，纽约的condo，coop也是随大势在涨的，而且一开始买不起single family
house的也只能买这个啊
我这还是在queens。要是在曼哈顿，一套condo动辄hoa要交4000刀一个月（没错，一个
月！),但是，行情就是这样，大家还是要买，因为租也很贵。租的话和谐hoa费用房东
是一定会加到房租里的。 |
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t*****e
发帖数: 2228 | 40 zillow好像不考虑coop condo区别，我看到它对coop的估价不大对劲，不过也可能是
input 错了，写着condo但是我知道那个是coop |
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G***G
发帖数: 16778 | 41 I read an article in mitbbs here a woman wrote, saying about her
automatically feeded chicken coop.
The woman lives in downtown, 70 miles away from her village farm, where
she feeded 70 ducks and 100 chickens.
she built an automatical coop for the fowl. therefore, she only needed to
come every two weeks to clean coop, collect eggs and add water and food. |
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T***e
发帖数: 70 | 42 本人新手，第一次买房。在纽约，娶了老婆生了娃，也想让父母过来帮忙带娃，想换个
大点的两室一厅，好不容易看好了一个coop，是buiding sponsored unit，因为急着想
换房子，一分钱没有讲下来，就要了。可是签合同的时候，律师说这个合同很霸道。就
是在一个复印的合同上（应该是standard contract）直接把seller 改成purchaser，
结果责任都转到我们头上了，而且还有一个10页的rider，大意就是我们要诚心买房，
不然押金拿不回来。律师说条件很苛刻，时间又紧（合同上说是2月27日close，可延期
到3月30日），如果贷款没有及时批下来就只有现款买房，不然押金就没有了。对方律
师还总说已经有另外一个客户已经签合同了，如果我们不在本周5签合同，就卖个那个
客户了。（我们的律师说可以这么做，但是我觉得对方是使诈）。
我们的律师强烈建议我们不要签这个合同，但是以前我们觉得我们贷款没有问题（之前
有过preapproval），所以还在继续谈。可是今天和agent电话的时候，agent说建议我
们去sterling什么银行的贷款，说这个buidling只有不到... 阅读全帖 |
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a*****2
发帖数: 423 | 43 续约是说继续租房，然后在研究一下房市观望吗？我也这么想。
纽约百分之七十五的房源是coop，另外我的首付也有限，如果买可能就只有coop了。有
的coop的规则比较松，可以sublease和专卖，我挑一个松的买 |
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r****i
发帖数: 528 | 44 Coop 的问题是买和卖都要通过管理委员会审批，相对比较麻烦，coop 是没有税的，因
为你买的其实是房子的股份和使用权。如果你不远的将来打算买大房子就别买Coop了。 |
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g*****0
发帖数: 2998 | 45 想出租别买coop 很麻烦 现在政策好 以后不一定 而且很难卖
小的coop买的人更少 曼哈顿不错的地段基本上coop一千块不到一尺吧 看财务状况和装修 |
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y****r
发帖数: 3036 | 46 NEU有很好的coop program，如果是新生的话，最好和你department的coop
coordinator联系，基本上一个coop过后经验和学费就都出来了
中） |
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b*x
发帖数: 5456 | 47 不要对猪弹琴， 人家一边自己说70年condo现值为零。
一边扇着自己的嘴巴说尼玛那个傻逼说70年condo的所有权的啊， 这他妈那个傻逼说的
谣言啊。
一面google这coop是啥。 一面开始copy paste， 连个网页上是新加坡的法律没看清，
就copy了。 美国最流行coop的地方在哪他都不知道。
Chicago很少有coop
co- |
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P*********t
发帖数: 4451 | 48 i have two listings in Fort Lee. Neither is suitable for you.
($676 for 3 bed condo. $299 for 1 bed coop)
$180k 2 bed coop is not bad. But. But. But
But Coop price is deceiving. You need to know the monthly fee.
The good ones ask for 4:1 ratio (netflow over monthly fee). The crappy ones
3:1.
It's easy for 老中。 Not so for 老外。
Most won't allow you to rent out.
Therefore Selling can take some time, down the road. |
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c******A
发帖数: 2421 | 49 买Coop需要自己去做大量的research，因为每个楼的policy都会有点小区别，有
些楼买来可以直接出租，有些要住满两年，有些出租要每月交多少%的钱。不光是出租
问题，买到一个financial情况不太好的coop，常常要涨maint不说，还常常会有
assessment fee。
不知道你的budget是多少，manhattan的coop价格差别很大，有些比Queens的condo还要
贵很多，maint也很贵，建议你先去看看房子，自己算一下如果要出租，支出收入比大
概多少。
manhattan的房子去streeteasy上看，周末常常都有open house。Queens的http://www.mlsli.com 和redfin都能看看。 |
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T********e
发帖数: 8631 | 50 For coop, the only thing you can buy is renter's insurance, which covers
personal properties inside.
There's title's insurance in the buying process, in case the seller doesn't
really own it. But it's a one time thing and normally don't apply to coop
because board and the coop has control over the shares. |
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