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n**p
发帖数: 1150 | 4 Excel里面有个模板可以算这个。。
选New然后搜Mortgage Amortization Schedule |
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d****0
发帖数: 335 | 5 koko,你不适合做与数字相关的工作.你完全没搞懂amortization. |
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o*****p
发帖数: 5952 | 7 30 year amortization product (30 year fixed, ARM), >=740都一样。15 year <740
也可以拿到好利率 |
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t****g
发帖数: 35582 | 8 打开excel, 找amortization function，自己就搞定了。 |
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P*******n
发帖数: 195 | 9 真给包子？？我也要啊~ 包子包子~
1. 没问题。如果有问题，那就是掠夺性贷款，这回早没有了。conventional loan 提
前还清不需要penalty。
2. 不会。
3. 至于你这些年是怎么还款的，你可以跟lender要一个Amortization list,看看你每
月还多少本金多少利息。等你要还清的时候，打给银行，要payoff statement。上面会
说欠本金多少，欠利息多少，还有手续费，一般就几十一百的，包括recording fee等
等。
包子包子
Refinance流 |
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l******s
发帖数: 3045 | 11 so the financial charges means actually the charges already happened as of
now which is excluding the potential charges in the amortization table. |
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P*******n
发帖数: 195 | 12 1. 就目前市场来看，ARM的利率要高于15年fixed.
同样利率下，30年贷款每月还款额比15年贷款要少40%。所以如果负担得起，还是15年
好，初始利率会低。
2. 另外，15年贷款中每月付款额中付给本金的部分远多于ARM，那么由于本金额下降的
快，你的利息额部分下降的是比ARM快的。
所以，即使你只保存这个房子5年，那么5年中15yr fixed利率下你付的利息是少于ARM
的。
你可以google一下amortization schedule calculator, 用同样利率对比一下15年和30
年，sum一下前五年的总利息支出，你就发现15年的少于30年。
3. 如果负担15年比较累，那就做ARM吧。ARM有个缺点就是对信用分数比较敏感，而15
年是不管这个的。 |
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c********n
发帖数: 731 | 13 the actual calculation of interest vs principal is more complicated. It
follows an amortization schedule. You pay interest by month based on a
yearly rate. you will owe less next month than this month so the interest
portion of your monthly payment to the bank will be less next month and the
principal portion of your monthly payment to the bank will be more next
month.
in
to
pay |
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s*i
发帖数: 5025 | 14 这是standard amortization里的在15年的那一刻你欠银行的那个时候的钱。搁到现在
，按照3%通胀，大约12万。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com] |
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o*****p
发帖数: 5952 | 15 ARM是30年amortization, 几年后会调整。 |
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a****t
发帖数: 1056 | 16 All the deferred benefit need to be recorded somewhere.
Check the amortization form in schedule c. The annual mortization is 0, the
cost colume is where you need to fill.
I am not your accoutant, check your own personal accountant. |
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o*****p
发帖数: 5952 | 17 30 年还是5 ARM 都是30 年amortization. |
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r****t
发帖数: 10904 | 19 比如2-1 buy down, 第一年利率从3.5%买到1.5%，第一个月利息怎么算？loan amt * 1
.5% / 12 对不对？
那么，包括subsidy的总月付不变，利息少了，principle 部分就该多了，subsidy 部
分完全是principal 对不对？ |
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r****t
发帖数: 10904 | 22 为啥 servicer 给我的第一个月账单里面我的利息还是按 3.5 算的呢？因为有点
subsidy 相应的本金就少了很多，看起来似乎这subsidy 付到了escrow 那边一，或者
去interest 那边了，总interest 和temp buydown 之前没有区别。
给我的loan officer 打了电话，他说你的interst rate 永远，一直都是3.5。。。
就是他们每个月给我补贴一点钱，如果要算就算是在interest 里面。我问那为啥一开
始跟我说temp buydown到1.5%了呢？回答说temp buydown doesn't work that way,
but works this way.
我能dispute 么？向谁去 dispute? |
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n*******9
发帖数: 3244 | 23 did you do a buy down when you apply this loan? if so, you should paid that
2% of interest at closing already. go back and check your final HUD-1 and
if the charge for the buy down is there then talk to your current lender.
1 |
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r****t
发帖数: 10904 | 24 Thanks a lot for chiming in. yes we did a buy down, and i paid the the
necessary cost for this buydown..
I agree with you that i have paid this interest. (this was paid by the
unused portion of the sellers credit,是 purchase loan).
I'll check HUD-1 and report back.
that |
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o*****p
发帖数: 5952 | 25 信用分数低于740对30年amortization 可能有负面影响，
5 |
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l******s
发帖数: 3045 | 26 其实amortization算法的关键就是算出那个2962，您直接写进去了。。。
0267 |
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h*******0
发帖数: 121 | 27 找一个mortgage calculator，把Amortization Schedule打印出来
对比一下前5年所交的利息部分即可。
算了一下，还是ARM付的利息多一些。 |
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p****u
发帖数: 2596 | 28 你占股份的多少？赤子分摊到你头上是多少？你就把现在的maintainess fee＋这个赤
子。
还有，你看的是哪项赤子？
需要看income before depreciation and amortization |
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o*****p
发帖数: 5952 | 29 ARM 是30 年amortization.
若尽快付清，建仪10 年。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 30 10/1 ARM is 30 year amortization (will pay off loan in 30 years).
You could do refinancing after 6 months.
In CA, please contact me. |
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r****t
发帖数: 10904 | 32 depends on amortization schedule |
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k***a
发帖数: 2400 | 33 看一下Amortization表你就明白了。loan amount少，当然利息就少了。 |
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r****e
发帖数: 2 | 34 里面太多信息了，只知道大概。那几条是我最需要关心的？
还有， Total Asset 35.5M, Total Liability 45.7M, Equity -11.2M, 是不是负债太
多？
Income Before Depreciation and Amortization 0.38M, 这个是不是越大越好。
专家请给意见 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 35 在申请房贷的过程中，有一个概念叫APR（Annual Percentage Rate). 很多人对其非常
费解，也弄不清楚这个rate是如何计算的. 其实，它的计算非常简单，explanation如
下：
贷款不是免费的，申请者从提交贷款申请到贷款到被批复需要经过很多手续，也有很多
service charge. 这些charge基本分三种 - lender的charge，broker的charge和third
party的charge. Lender和Broker的charge被定义为Pre-paid Finance Charge. 这个
charge是要从贷款总额里面扣除的，假设费用总额是$1,310.86. 举例来说，你的贷款
金额是$467,000, 锁定利率（note rate）是30年固定3.625%， 用金融计算器可以算出
（折现）一个月的本金和利息是$2,129.76. 但是$467,000没有白给你，其中你为了拿
到这个loan付出了$1,310.86，所以你理论上得到的款额是467000-1310.86 = $465,689
.14. APR就是根据每月本金+利息$... 阅读全帖 |
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I******D
发帖数: 256 | 37 其实你这个假设不对，ARM跟15年fixed利息计算方法没有区别。
我给你举个例子你就能明白了：
假设20万贷款，7年ARM 做3%，15 fixed 也做3%， 那么
7年ARM要求你每月还843.21，
15 年fixed要求你每月还1381.
这两个区别，就是537.79，全部体现在本金上。
计算器详见http://www.ivymtg.com/pub/calculator.aspx
如果你做了7年ARM，每月虽然要求你还的少，但是你可以多还，如果你多还537.79每月
，那么计算Amortization 后你就会发现，其实利息，年限变得跟15年fixed 一模一样。
所以，对于贷款来讲，大家都用等额本金还款法来计算利息，不管你term多少，利息计
算方法是一样的，只不过如果你延长term，那么就降低每月的本金坏款额。从而从整个
时期来看，你还的利息大大增加了。
所以，如果你真有能力提前还清，那么做利息越低越好，ARM不会多收钱。
希望能解释你的问题。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 38 Good Faith Estimate (GFE) 是买房和重新贷款中贷款经纪人（Broker）和银行（
Lender）在贷款申请人（Borrower）提交贷款申请（Loan Application）之后个工作日
（business day）之内必须发给申请人的文件。许多申请人对这三页小小的GFE表示非
常困惑。GFE到底是什么？有什么用？这一排排数字和列举的费用该怎样去理解？我应
该怎样快速挑出对我有用的信息？下面就给大家一一解读一下。
第一页：
（左边）
Name of Originator： 贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的名字
Originator Address：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的地址
Originator Phone Number：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的电话
Originator Email：贷款经纪人（Broker）或银行（Lender）的email
(右边）
Borrower： 贷款人姓名 （有可能是一个或者多个）
Property Address： 要买的房子或者做重新贷款的房子（不... 阅读全帖 |
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I******s
发帖数: 223 | 41 越早还款越多，交的利息越少。所以如果只从省利息角度谈，假设你帐户里现在有1万
美元可以还贷款，你应该立即还上，而不是10个月每个月多还1000美元，更不是10个月
后还。举例说明，假设贷款是10万美元，30年5%年利率。用金融计算器很容易算出每个
月payment是$536.82。其中第一个月利息是$416.67， 本金是$120.15。
1）如果第一个月付款$10,536.82，以后9个月按$536.82付款，第一个月后贷款余额是$
89,879.85。第二个月贷款利息会根据新的贷款余额来算就是$89,879.85＊5%／12＝$
374.50,本金是$162.32。以此类推，一共付款10次后，贷款余额是$88,394.36。
2）如果分10个月每个月多付$1,000，就是每个月付款$1,536.82。第一个月还款后贷款
余额是$98,879.85。第二个月贷款利息就是$98,879.85＊5%/12=$412.00，本金就是$
536.82－$412.00＝$124.82。以此类推， 一共付款10次后， 贷款余额是$88,586.07。
3）如果前9个月付$536.82, 第10个... 阅读全帖 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 42 如果手中有现金，提前还款还是可以的。这里有一点总结一下供参考：提前还款不会导
致每个月必须要还的payment变化，只会使得贷款提前还清，以及之后每个月payment里
面本金和利息的比例改变（本金比例变高，利息比例变低）。贷款本身的amortization
不会变化。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 43 只有30年amortization才会被梢幑影响，15/10年无仼何影响。
欢迎加州同学站内联系。 |
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s*i
发帖数: 5025 | 44 Google Keyword:
amortization
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com] |
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D**W
发帖数: 797 | 45 唉，我傻了，去PF的帐户里，有amortization这一项，列出了接下去每个月的本金余额
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d****n
发帖数: 12461 | 47 不会，一旦贷款amortized了以后，月供不会再变，只是能提前还完贷款。 |
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I******s
发帖数: 223 | 48 银行不重新amortize，你的下个月的还款本金也会增加，利息也会减少。你的月还款里
多少是利息是根据你的欠款额来算的。譬如你多还了10000美元， 那欠款额就会减少一
万， 下个月的Monthly Payment 里的利息就会减少10000*利率／12，本金就会增加
10000*利率／12。总之，银行只能根据你上个月欠多少贷款来收利息，而不是提前就确
定的。 |
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k***a
发帖数: 2400 | 49 要refi，过了lender的minimum period（一般是几个月）就可以了，贷款数额小refi可
能会有费用。不过贷20万，过几年本金和20万差不了多少。因为贷款初期主要是付利息，
你看一下amortization 表就清楚了。 |
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k***a
发帖数: 2400 | 50 你网上查一下amortization表对比一下就知道了。5年ARM是30年的term，前面5年利率
固定。30年fixed也是30年的term。 |
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