D**p
发帖数: 293 | 1 同样的一群买了UCBH的朋友，又买了FR.那么FR今天的价值到底是多少？ 未来一年的前
途如何？这里给予一个基本的分析。供参考。还是老声明：本人没有 FR 的 Position.
也不打算有。我的基本HOLDING 都是 LONG 个股， SHORT 大盘。基本不 SHORT 个股
，基本不 LONG 大盘。通过对 FR 的分析，基本可以肯定， FR 目前不属于 Long 的范
畴。
（1） 公司基本业务
从YAHOO 的公司 Profile 可以找到 FR 的基本业务。
First Industrial Realty Trust, Inc. operates as a real estate investment
trust. The company engages in the ownership, management, acquisition, sale,
development, and redevelopment of industrial real estate properties.
所以，公司是属于目前比较倒霉的 “Industrial Real Estate" RE |
f******e
发帖数: 6488 | |
i****h
发帖数: 3161 | |
y*****2
发帖数: 2435 | 4 长篇分析要鼓励，而且要加精。我提几点之前说过的REIT的问题：
1. 去年国会强奸SEC更改了一些会计准则来解救金融危机，REIT就是其中受益者，我的
一个客户，真实的利润是-20M，经过这个会计调整，变成+30M大概，记不太清了。总之
是一个严重让报表失真的调整，因此2008年以后的报表，基本不能看，除非把该做的
ADJUSTMENT都做了。
2. REIT看报表是无用的，出了做账的，没有人看报表，都只看AFFO。不过FR是买房出
租型REIT，因此LZ对房地产现价的估算是非常正确的。但如果能肯定这个公司几年内不
会破产，那么他的房子的FAIR VALUE LOSS是不能被考虑的，因为毕竟他发股利是按照
他的AFFO的。就像我们对available for sale的unrealized gain/loss是不进income
statement的。这种未实现的盈利或损失对一个长期投资来看是不重要的。除非你认为
地产业从此20年不振，成为permanent loss，那就是另一回事了。现在这么算，基本是
按照FR近期要LIQUIDATE的方法来算的。
3.REIT报表很复杂，不能看BO |
y*****2
发帖数: 2435 | |
T********t
发帖数: 280 | 6 受教了～ 谢谢你有理有据清晰的分析。
感觉还有一点就是，ｂｏｏｋ ｖａｌｕｅ要大打折扣的，原因在于现在的情况下你想
卖，还要有人买。如果说ＤＤｕｐ分析的一年之内没事，一年以后呢，它的ｃａｓｈ会
怎么样？到时候想卖资产，卖不掉怎么办？只能超低价甩卖了吧。
总的来说，如果要用ｂｏｏｋ ｖａｌｕｅ来决定一个股票的价值，因为它已经在未来
几年都不能盈利，已经说明这个公司非常危险了。 |
S******t
发帖数: 8388 | |
y*****2
发帖数: 2435 | 8 1. 要是说现在就破产的话，肯定资不抵债了，不用算，因为他的CDO贬值远不如他的楼
房贬值。这些公司理论上都是90%以上LEVERAGE的。
2. 注意盈利是指AFFO,不是NET INCOME,很多公司，NET INCOME是负的，照样能发很多
股利，因为股利时按AFFO发的。我不认为REIT在一年后AFFO还是负的，去年很多REIT的
AFFO都还是正的呢。
【在 T********t 的大作中提到】
: 受教了～ 谢谢你有理有据清晰的分析。
: 感觉还有一点就是，ｂｏｏｋ ｖａｌｕｅ要大打折扣的，原因在于现在的情况下你想
: 卖，还要有人买。如果说ＤＤｕｐ分析的一年之内没事，一年以后呢，它的ｃａｓｈ会
: 怎么样？到时候想卖资产，卖不掉怎么办？只能超低价甩卖了吧。
: 总的来说，如果要用ｂｏｏｋ ｖａｌｕｅ来决定一个股票的价值，因为它已经在未来
: 几年都不能盈利，已经说明这个公司非常危险了。
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D**p
发帖数: 293 | 9 FR 的价值与 UCBH 比，还是好多了。至少它短期不会倒闭。几年以后的事都不好说。
你说的很对。这种公司就是巨大的 LEVERAGE. 所以，只要不死，工商业地产只要看好
，它的价值会升的很快。这可能就是很多人喜欢玩它的原因。但是关键问题是工商业地
产近几年内有没有希望恢复。我认为机会很小。但是只要不死，就应该有机会。已经买
了的，找机会走人，别抱太大希望。没买的，不建议在这个价位买。 我想这是我想要
表达的意思。
【在 y*****2 的大作中提到】
: 长篇分析要鼓励，而且要加精。我提几点之前说过的REIT的问题：
: 1. 去年国会强奸SEC更改了一些会计准则来解救金融危机，REIT就是其中受益者，我的
: 一个客户，真实的利润是-20M，经过这个会计调整，变成+30M大概，记不太清了。总之
: 是一个严重让报表失真的调整，因此2008年以后的报表，基本不能看，除非把该做的
: ADJUSTMENT都做了。
: 2. REIT看报表是无用的，出了做账的，没有人看报表，都只看AFFO。不过FR是买房出
: 租型REIT，因此LZ对房地产现价的估算是非常正确的。但如果能肯定这个公司几年内不
: 会破产，那么他的房子的FAIR VALUE LOSS是不能被考虑的，因为毕竟他发股利是按照
: 他的AFFO的。就像我们对available for sale的unrealized gain/loss是不进income
: statement的。这种未实现的盈利或损失对一个长期投资来看是不重要的。除非你认为
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y*****2
发帖数: 2435 | 10 UCBH那是假账。。。投资者已经看不到他真实情况了，一切分析都是浮云，只能分析行
业了。。。我觉得UCBH只要不倒闭，10Q一出来上1.3是至少的。
【在 D**p 的大作中提到】
: FR 的价值与 UCBH 比，还是好多了。至少它短期不会倒闭。几年以后的事都不好说。
: 你说的很对。这种公司就是巨大的 LEVERAGE. 所以，只要不死，工商业地产只要看好
: ，它的价值会升的很快。这可能就是很多人喜欢玩它的原因。但是关键问题是工商业地
: 产近几年内有没有希望恢复。我认为机会很小。但是只要不死，就应该有机会。已经买
: 了的，找机会走人，别抱太大希望。没买的，不建议在这个价位买。 我想这是我想要
: 表达的意思。
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T********t
发帖数: 280 | 11 你说的第二点，我还是不是很明白，如果没有NET INCOME，那根据ＡＦＦＯ发的股利就
只能是来自它的DEBT或者FIXED ASSETS了吧（对不对？）。如果是这样的话，从ＦＡ的
角度来说，难道对股价不会有负面影响？
面面，我是正在学习中，很多东西都是一知半解，呵呵。
【在 y*****2 的大作中提到】
: 1. 要是说现在就破产的话，肯定资不抵债了，不用算，因为他的CDO贬值远不如他的楼
: 房贬值。这些公司理论上都是90%以上LEVERAGE的。
: 2. 注意盈利是指AFFO,不是NET INCOME,很多公司，NET INCOME是负的，照样能发很多
: 股利，因为股利时按AFFO发的。我不认为REIT在一年后AFFO还是负的，去年很多REIT的
: AFFO都还是正的呢。
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f******e
发帖数: 6488 | 12 now is 0.7
【在 y*****2 的大作中提到】
: UCBH那是假账。。。投资者已经看不到他真实情况了，一切分析都是浮云，只能分析行
: 业了。。。我觉得UCBH只要不倒闭，10Q一出来上1.3是至少的。
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y*****2
发帖数: 2435 | 13 放个最简单的例子。例如一个REIT，他买了个楼，100M,每年折旧算3M吧。今年他收租
，收了2.5M,那么你的GAAP是亏损0.5M，但在AFFO上是2.5M的利润，这2.5M，会全部发
放给股东。
AFFO更像CASH FLOW又不完全是。AFFO和GAAP利润可以差距很大。尤其是这种买楼的，
因为至少折旧一项不在AFFO里。
【在 T********t 的大作中提到】
: 你说的第二点，我还是不是很明白，如果没有NET INCOME，那根据ＡＦＦＯ发的股利就
: 只能是来自它的DEBT或者FIXED ASSETS了吧（对不对？）。如果是这样的话，从ＦＡ的
: 角度来说，难道对股价不会有负面影响？
: 面面，我是正在学习中，很多东西都是一知半解，呵呵。
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y*****2
发帖数: 2435 | 14 mark my word.只要出10Q，而且不是倒闭的架势，现在多少都是浮云，1.3都是低的。
如果按他以前的假报表，这公司至少有个3，4块。。。看他们能隐藏多少吧，还是KPMG
审的，真是走过场，太阴了。。。
【在 f******e 的大作中提到】
: now is 0.7
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T********t
发帖数: 280 | 15 感觉有点明白了。谢谢！
再问一点，ＲＥＩＴ都是ｌｅｖｅｒａｇｅｄ，那个ＡＦＦＯ有没有扣除Ｉｎｔｅｒｅ
ｓｔ ｅｘｐｅｎｓｅ？
【在 y*****2 的大作中提到】
: 放个最简单的例子。例如一个REIT，他买了个楼，100M,每年折旧算3M吧。今年他收租
: ，收了2.5M,那么你的GAAP是亏损0.5M，但在AFFO上是2.5M的利润，这2.5M，会全部发
: 放给股东。
: AFFO更像CASH FLOW又不完全是。AFFO和GAAP利润可以差距很大。尤其是这种买楼的，
: 因为至少折旧一项不在AFFO里。
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y*****2
发帖数: 2435 | 16 AFFO当然计算INTEREST EXPENSE，只要掏出去的都算，但是OFF-BALANCE SHEET
COUNTER PARTY INTEREST ACCRUAL不算。。。
【在 T********t 的大作中提到】
: 感觉有点明白了。谢谢！
: 再问一点，ＲＥＩＴ都是ｌｅｖｅｒａｇｅｄ，那个ＡＦＦＯ有没有扣除Ｉｎｔｅｒｅ
: ｓｔ ｅｘｐｅｎｓｅ？
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T********t
发帖数: 280 | 17 嗯。谢谢！
【在 y*****2 的大作中提到】
: AFFO当然计算INTEREST EXPENSE，只要掏出去的都算，但是OFF-BALANCE SHEET
: COUNTER PARTY INTEREST ACCRUAL不算。。。
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