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发帖数: 12088 | 1 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: foxwolf (wild+wolf), 信区: SanFrancisco
标 题: 加州 foreclosure 曲线图
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Jun 16 18:57:28 2009, 美东)
整个Foreclosure过程有三个阶段：
第一阶段称为Pre-foreclosure
房主只要拖欠一次贷款，银行就可在法院备案，发出欠款通知 (Notice of
Delinquent)警告房主。经过三至六个月，房主仍拖欠贷款，银行就会发出违约通知
NOD(Notice of Default)。
第二阶段称为Foreclosure
在发出违约通知 (Notice of Default) 二个月后，房主既没有卖掉房子又还不出
贷款，银行就会发出拍卖通知 (TrustDeed Sale). 一般在通知发出２１天后进行公开
拍卖。既是在法院拍卖，买者必须用现金来买,不能贷款,而且没有产权保险。在目前的
经济环境下买这种房子风险比较大。因为转手马上卖掉的机会不大。买者没有机会检查
房子，对房子有无其他债主或是否欠税等一无所知，却要当场拍板。房子过户后，银行
不再负任何责任，买者自己担当所有的风险。所以，除非您有本事在拍卖前清楚了解房
子状况和债务情况，否则最好避免买法院拍卖房。在美国各州有各州的法律，所以规则
不一，例如,在加州一般银行给屋主110天去的偿还贷款。
第三阶段称为 Post-foreclosure
如果拍卖不成，银行只能把房产收为己有，然后把它投放到普通的房产市场。这类
房子叫银行回收屋或银行屋,英文叫REO (Real Estate Owned )，其交易过程与一般售
屋过程一样。经纪人可以帮助您寻找REO 房。买REO房没有short sale 的麻烦和不肯定
，也没有拍卖房那么大的风险。 | T******g
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