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发帖数: 36 | 1 由于2018年国内三四线城市的房地产市场火爆，许多的城市的房价基本上都上涨了。所
以，春节回老家购买住房在春节前那时成了热点问题，但是现实的情况是。这个购房主
题并没有炒作起来，从春节后返回城市的不少居民反映来看，多数人没有加入回老家购
买住房的行列，今年的情况与早几年有绝然不同。
春节回老家购买住房没有炒作起来，各地的政府肯定会不是那样情愿，因为，就目前国
内绝大多数三四线城市来说，如果住房市场不能持续下去，当地的经济要想好起来几乎
不可能的。地方政府的土地财政问题更是会突出。我记得早几年去过四川的一些三线城
市，当时有城市年财政收入10亿左右，但当时的债务负担有100多亿，其债务是收入的
十几倍。2018年我到的许多三四线城市，由于房地产市场繁荣，这种的情况已经完全改
观。但地方政府的土地财政同样是个无底洞。
所以，在2018年年末的中央经济工作会议房地产政策出台，如 重申“房子是用来住的
、不是用来炒的”的市场定位，提出“因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，
完善住房市场体系和住房保障体系”。不少地方政府很快就跟着出台房地产的松绑政策
，希望让当地的房地产市场还是如2018年那样繁荣下去，而不是出现疲软。所以有人说
，2019年中国的房地产市场不是怕房地产市场价格再快速上涨，而是怕三四线城市的房
地产市场价格快速下跌或大跌。
因为，就当前的土地制度来看，国内三四线城市土地基本上是无限供给，只要市场上有
企业购买有多大的需求，地方政府就会造出多少土地来供给。我去年到过贵州一些城市
，那里可是山多地少的地方，但是那里的地方政府同样会造出许多土地出来销售拍卖。
而且就目前的情况来看，今年开始农村集体建设用地可以进入土地交易市场，可用来建
造租赁性住房。可以说，如果这个试点成功，这可是地方政府土地市场一个重点的竞争
对手，地方政府想完全把土地掌控在自己手上是根本不可能的事情。所以，地方政府要
借此机会尽量卖出土地。目前地方政府对土地财政依赖程度达80%以上，可见土地出让
或土地财政对地方政府是十分重要的。
而地方政府的土地财政是一个无底洞，我们只要到三四线城市去看看，没有一个地方政
府不是大兴工程的。这些工程不仅在于各城市的各种各样的城市基础建设，而是地方政
府会变着法子设想出一些工程出来，而且这些工程越大越好，造价越高越好。因为只有
建造这些巨大的工程政府的业绩很快就会出来，并且可达政府土地财政及政府官员都是
十全十美的效果。
要建造这些工程，钱从何来？当然是土地财政了。但是要实现土地财政，地方政府的土
地大量卖出，就得保证房价不断地上涨，并且房价涨得越快，土地交易价格也会随着水
涨船高，房地产企业对土地需求也会随之增加。如何让房地产市场的价格上涨，以及保
持房价只涨不跌呢，最为重要的就是要通过各种政府的房地产政策来刺激市场，让更多
的投资者涌入市场，否则所建造的住房是无人问津，土地也拍卖不出去。当前一些三四
线城市急着房地产调控政策松绑，原因就在这里。
但对于国内中西部绝大多数三四线城市来说，都是人口净流出，居民收入水平增长有限
，房价要如何向上冲，也总是那样的价位。比如有媒体报道，衡阳南方小城，对于这一
轮疯涨，仅仅几个月时间，房价就已经涨到每平米6000元左右，2017年衡阳中心城区商
品房住宅的均价为每平方米4800元，2018年上涨20%以上。现在这个价对于工薪族而言
，实在有些吃不消。还有，我去年去过的一些三四线城市，尽管房价也是涨得很快，但
房价水平也大致在这样一个基点上。因为这些城市的经济发展水平都是十分有限的，人
们的就业机会少，人口都净流出。所以，这些城市的房价要想与一线二线城市那样快速
上涨是不可能。特别是这些城市这几年根本就没有出台过什么房地产调控政策，居民购
买住房很少受到限制，所以这些城市的房地产政策如何松绑，想以此再来刺激房价上涨
是不容易的事情。特别是当2018年房价快速上涨之后，这些城市的住房供应量在2019年
肯定会出现快速增长。所以，这些城市的房价能够稳定目前这个基准上，还得看有没有
新的住房政策来刺激。但地方政府土地财政是则是无底洞，需要房价上涨来填。但何去
何从？就得看天意了！ |
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