n***r
发帖数: 2074 | 1 第一，不是低利率refinance就省钱的
第二，要看房价涨跌的情况
你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
的买卖。 |
a******e
发帖数: 36306 | 2 我不厚道的说，他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
到50多万接近60万的时候，以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢，套现了也不算亏。
。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
|
m*******e
发帖数: 14 | 3 你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
年，当然要多交利息了。
记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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n***y
发帖数: 430 | 4 这个帐完全可以自己算清楚
对自己有没有利的
也不是太复杂就能算出来
35
【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
: 总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
: 年，当然要多交利息了。
: 记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
: 持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
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n***r
发帖数: 2074 | 5 你丫看清了在回帖，好好算算
35
【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
: 总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
: 年，当然要多交利息了。
: 记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
: 持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
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x*******a
发帖数: 11067 | 6 虽然你是黑的那边的，也终于说了一句靠谱的话，玩股票的从房子套现很可能。钱进了
股市就很难预料了。
房子卖了，只怕租房比这个房贷还贵吧。前头还利息，后面才是 equity，干吗要套现？
【在 a******e 的大作中提到】
: 我不厚道的说，他们也许真是早几年做过很多次equity loan了。。。。比如在房价涨
: 到50多万接近60万的时候，以后就骑虎难下了。但这有啥好说的呢，套现了也不算亏。
: 。。
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n***r
发帖数: 2074 | 7 利息都是头几年付的大头，和你25年和30年付清关系不大，一看就是没买过房子的在胡说
35
【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
: 总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
: 年，当然要多交利息了。
: 记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
: 持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
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m*******e
发帖数: 14 | 8 我房子都换了几个了，投资房也有。你可以发到living版问问，这种糊涂问题时不时冒
出来
胡说
【在 n***r 的大作中提到】
: 利息都是头几年付的大头，和你25年和30年付清关系不大，一看就是没买过房子的在胡说
:
: 35
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n***r
发帖数: 2074 | 9 你再好好算算，付贷款5到10年后，refinance划算不？
【在 m*******e 的大作中提到】
: 我房子都换了几个了，投资房也有。你可以发到living版问问，这种糊涂问题时不时冒
: 出来
:
: 胡说
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o*d
发帖数: 128 | 10 你买过房子吗
【在 n***r 的大作中提到】
: 你丫看清了在回帖，好好算算
:
: 35
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h**o
发帖数: 1879 | 11 这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
【在 o*d 的大作中提到】
: 你买过房子吗
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n***y
发帖数: 430 | 12 掐一掐也问题不大的
【在 h**o 的大作中提到】
: 这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
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t*******r
发帖数: 22634 | 13 作为家庭男出纳（没办法，俺家俩 CFO，总有一个要暂时沦落成出纳，
悲催的俺。。。）。俺不得不说，您的 financial 常识太悲催了
。。。
（1）refi 不会导致你瞬间多付利息。
（2）每个月，你付给银行的利息就是你不可追回的 expense，跟你
是不是 refi 没有一丁点儿关系。
（3）如果重新 refi 成 30 年，如果你按照每月最少的 payment
付钱，的确会导致最后 pay-off 的时候，总利息付的更多。但是
因为没有 pre-payment penalty，你完全可以重新计算，每月
多付一点本金（多付的都进入本金），使得整个 pay-off 时间
不变。。。
（4）综上所述，如果是 no-cost no-fee refi，只要利息更低，
refi 就划算，当然，re-fi 之后，如果要保持总付的利息更低，
可能每月要比最低要求多付一些本金。
（5）refi 以后的另一个好处是，每月最低需要付的降低了。
增加了灵活性。也就是，如果手头没现金，那就付最低要求，
用利息换时间。如果有现金，就多付点本金，用时间换利息。
大妈团不知道这些，可以理解。你给大妈团 100 张奶票，
人会 pdpd 地搞一堆奶粉回来。你给大妈团 20 万块钱
去买撞房子，人可能立马就蒙了，然后就给无良 agent
骗了。。。当然，楼主这 financial 水准，让我不得不
从心底里鄙视一下。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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f****p
发帖数: 18483 | 14
他的政治成分。。。OK，他一开始偏康粉。。。现在应该属于康黑。
【在 o*d 的大作中提到】
: 你买过房子吗
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o*d
发帖数: 128 | 15 保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
【在 x*******a 的大作中提到】
: 虽然你是黑的那边的，也终于说了一句靠谱的话，玩股票的从房子套现很可能。钱进了
: 股市就很难预料了。
: 房子卖了，只怕租房比这个房贷还贵吧。前头还利息，后面才是 equity，干吗要套现？
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m*******e
发帖数: 14 | 16 再说一遍:
只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.
【在 n***r 的大作中提到】
: 你再好好算算，付贷款5到10年后，refinance划算不？
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t*******r
发帖数: 22634 | 17 碰到我这种唐僧，每次给人解释，大妈团还不领情。
其实大部分人懒的说，心里都已经把大妈团鄙视得不行，大妈团也不知道，
在一边傻乐。。。
这世道，简直是劣币驱逐良币啊。。。
【在 o*d 的大作中提到】
: 保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
: 但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
: 象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
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n***r
发帖数: 2074 | 18 你的前四条都已经算的很明白了，怎么后面又糊涂了？
【在 t*******r 的大作中提到】
: 作为家庭男出纳（没办法，俺家俩 CFO，总有一个要暂时沦落成出纳，
: 悲催的俺。。。）。俺不得不说，您的 financial 常识太悲催了
: 。。。
: （1）refi 不会导致你瞬间多付利息。
: （2）每个月，你付给银行的利息就是你不可追回的 expense，跟你
: 是不是 refi 没有一丁点儿关系。
: （3）如果重新 refi 成 30 年，如果你按照每月最少的 payment
: 付钱，的确会导致最后 pay-off 的时候，总利息付的更多。但是
: 因为没有 pre-payment penalty，你完全可以重新计算，每月
: 多付一点本金（多付的都进入本金），使得整个 pay-off 时间
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x*******a
发帖数: 11067 | |
n***y
发帖数: 430 | 20 恩，这个有道理
refinance之后，月供少了是一个硬性标准
【在 m*******e 的大作中提到】
: 再说一遍:
: 只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
: 还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
: 低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
: 样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.
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h**o
发帖数: 1879 | 21 这贴要火！！！
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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x*******a
发帖数: 11067 | 22 搞笑吧？都这么聪明，杠杆没听说过？有病的人才6年付清。银行给你低息贷款，你拿
着干啥不好? 自住房还到25%，拿了Equity loan买投资房或者买股票是正经。
【在 o*d 的大作中提到】
: 保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
: 但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
: 象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
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w******3
发帖数: 882 | 23 你都还没考虑一个重要的因素-通货膨胀。
只要通胀率高于贷款利率，贷款都是划算的，而且时间越长越划算。何况资金还有个无
风险利率。
多出来的钱，可以再投资，拿到比利率高的回报，就是多赚。
20年前一个5万块的房子，假设地段热度不变，现在要20万，这就是通胀。先用钱的人
永远划算。
【在 t*******r 的大作中提到】
: 作为家庭男出纳（没办法，俺家俩 CFO，总有一个要暂时沦落成出纳，
: 悲催的俺。。。）。俺不得不说，您的 financial 常识太悲催了
: 。。。
: （1）refi 不会导致你瞬间多付利息。
: （2）每个月，你付给银行的利息就是你不可追回的 expense，跟你
: 是不是 refi 没有一丁点儿关系。
: （3）如果重新 refi 成 30 年，如果你按照每月最少的 payment
: 付钱，的确会导致最后 pay-off 的时候，总利息付的更多。但是
: 因为没有 pre-payment penalty，你完全可以重新计算，每月
: 多付一点本金（多付的都进入本金），使得整个 pay-off 时间
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n***r
发帖数: 2074 | 24 sigh，你们都没弄明白，啥是划算，这个定义
比如，有人强调利息低，聪明的人都套钱去做别的投资，这叫划算
你呢，多付了利息，觉得划算，因为多贷了十年款。。。
所以，你们喷人的时候要有个统一的标准，比如，我买个30万的房，目标是最后还清时
付出45万，定这么个线，你来算refinance话不划算才有意义，另外，refinance的利率
差多少值得你折腾，比如，3.5折腾到3.25就不值得
【在 m*******e 的大作中提到】
: 再说一遍:
: 只要是 0 cost refinance,只要保持总贷款年数不变 (比如说你2000买房,计划2030年
: 还清,那么不管你什么时候refinace,refinance 几次,都要在2030年还清),refinance成
: 低利率总是划算的.如果你refinance后到2040年还清了,那么你很可能多付了利息,但同
: 样是划算的,因为你多借了10年贷款,你的月供减轻了.
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o*d
发帖数: 128 | 25 你还说你是奥八他表姐姐呢，不过先染黑点再说
有个地方，你写的啥都有记录的，你以为老刑傻?
xinyuemba
2013-03-04 17:55:08
来自: 0.0.
1
在自己喜欢的小区看到一个房子，随便扔了个OFFER，结果被接受了。
现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
被雷得头晕眼花的。
【在 x*******a 的大作中提到】
: 搞笑吧？都这么聪明，杠杆没听说过？有病的人才6年付清。银行给你低息贷款，你拿
: 着干啥不好? 自住房还到25%，拿了Equity loan买投资房或者买股票是正经。
|
C**********r
发帖数: 8189 | 26 lz有严重误导。30年的不可以refinance15年吗? 20年的也不是没有。太误导了。 |
x*******a
发帖数: 11067 | 27 楼上的人说6年就要付清呢。你们讨论一下先？
【在 w******3 的大作中提到】
: 你都还没考虑一个重要的因素-通货膨胀。
: 只要通胀率高于贷款利率，贷款都是划算的，而且时间越长越划算。何况资金还有个无
: 风险利率。
: 多出来的钱，可以再投资，拿到比利率高的回报，就是多赚。
: 20年前一个5万块的房子，假设地段热度不变，现在要20万，这就是通胀。先用钱的人
: 永远划算。
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n***y
发帖数: 430 | 28 不矛盾的吧
【在 o*d 的大作中提到】
: 你还说你是奥八他表姐姐呢，不过先染黑点再说
: 有个地方，你写的啥都有记录的，你以为老刑傻?
: xinyuemba
: 2013-03-04 17:55:08
: 来自: 0.0.
: 1
: 在自己喜欢的小区看到一个房子，随便扔了个OFFER，结果被接受了。
: 现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
: 被雷得头晕眼花的。
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n***y
发帖数: 430 | 29 这哪个划算，还真不是只用利息支出总额来算的
【在 n***r 的大作中提到】
: sigh，你们都没弄明白，啥是划算，这个定义
: 比如，有人强调利息低，聪明的人都套钱去做别的投资，这叫划算
: 你呢，多付了利息，觉得划算，因为多贷了十年款。。。
: 所以，你们喷人的时候要有个统一的标准，比如，我买个30万的房，目标是最后还清时
: 付出45万，定这么个线，你来算refinance话不划算才有意义，另外，refinance的利率
: 差多少值得你折腾，比如，3.5折腾到3.25就不值得
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n***r
发帖数: 2074 | 30 你们看帖，都只看一句，然后就回帖，不看看逻辑？
啥东西都的有个前提，何况我说的是个常识性的问题，怎么就被喷了无数唾沫星子呢？
【在 C**********r 的大作中提到】
: lz有严重误导。30年的不可以refinance15年吗? 20年的也不是没有。太误导了。
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n***r
发帖数: 2074 | 31 从房子里低利息套出钱来，投到股市里亏掉，聪明人都觉得划算的很
【在 n***y 的大作中提到】
: 这哪个划算，还真不是只用利息支出总额来算的
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n***y
发帖数: 430 | 32 人当时可能觉得就看准了的呢，呵呵
【在 n***r 的大作中提到】
: 从房子里低利息套出钱来，投到股市里亏掉，聪明人都觉得划算的很
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n***y
发帖数: 430 | 33 扯这些没边的做什么呢
人为了孩子租学区房
另外买了投资方在别处
也大有可能
【在 o*d 的大作中提到】
: 你还说你是奥八他表姐姐呢，不过先染黑点再说
: 有个地方，你写的啥都有记录的，你以为老刑傻?
: xinyuemba
: 2013-03-04 17:55:08
: 来自: 0.0.
: 1
: 在自己喜欢的小区看到一个房子，随便扔了个OFFER，结果被接受了。
: 现在感觉压力山大。月付要比我现在租房子贵一倍多。唉。。。
: 被雷得头晕眼花的。
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x*******a
发帖数: 11067 | 34 主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
大妈的。都散了吧，该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用，不涨价，就是给银行打工
。还是趁年轻好好忙事业吧。
我认识一大妈，就是从主房里翻的钱买投资房几十个了，现在比6位数年薪高。不要看
不起大妈。 |
n***r
发帖数: 2074 | 35 其实，你后半句话正确表达了我的意思，我都说的很清楚了，第一条假设房价不变，可
惜，他们忽略了。直接骂智商了，我也木有办法
【在 x*******a 的大作中提到】
: 主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
: 大妈的。都散了吧，该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用，不涨价，就是给银行打工
: 。还是趁年轻好好忙事业吧。
: 我认识一大妈，就是从主房里翻的钱买投资房几十个了，现在比6位数年薪高。不要看
: 不起大妈。
|
C**********r
发帖数: 8189 | 36 你说还了5年白还了。我说不会白还，可以重贷年数低一点的。哪里喷你了。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你们看帖，都只看一句，然后就回帖，不看看逻辑？
: 啥东西都的有个前提，何况我说的是个常识性的问题，怎么就被喷了无数唾沫星子呢？
|
x*******a
发帖数: 11067 | 37 没错, 房价涨幅 > 利率+地产税率，要不就是白打工或者赔钱。
关于refinance, 上面那个Tidewater和 Water123算的没错。
【在 n***r 的大作中提到】
: 其实，你后半句话正确表达了我的意思，我都说的很清楚了，第一条假设房价不变，可
: 惜，他们忽略了。直接骂智商了，我也木有办法
|
l*****g
发帖数: 2731 | 38 如果有好的投资收益，真的不需要先还房贷，房贷利息基本上是说有利息中最低的了，
另外，自住房的利息比投资房低，所以要先还，肯定是还投资房。
【在 x*******a 的大作中提到】
: 主贴的观点确实和我的理解不一样。但可笑的是后面坚持一定要6年付清房贷还出来喷
: 大妈的。都散了吧，该忙啥忙啥去。其实房子买几个也没用，不涨价，就是给银行打工
: 。还是趁年轻好好忙事业吧。
: 我认识一大妈，就是从主房里翻的钱买投资房几十个了，现在比6位数年薪高。不要看
: 不起大妈。
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o*d
发帖数: 128 | 39 你就别跟她绕了，她就一倒奶票的大妈，你说了，她也不懂的
【在 l*****g 的大作中提到】
: 如果有好的投资收益，真的不需要先还房贷，房贷利息基本上是说有利息中最低的了，
: 另外，自住房的利息比投资房低，所以要先还，肯定是还投资房。
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n***r
发帖数: 2074 | 40 你仔细看看，我啥时候说白还了，我说前几年付的都是利息，你重新贷，头几年还是付
利息，所以过了5到10年后，你refinance，如果利率不是差的特别多，已经没有意义了
我还说refinance只对买房没多长时间的有意义，就是这个意思，同学们乱喷我早习惯
了，所以都是一笑了之。
【在 C**********r 的大作中提到】
: 你说还了5年白还了。我说不会白还，可以重贷年数低一点的。哪里喷你了。
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n***r
发帖数: 2074 | 41 你还真眼拙了，我是倒股票的大叔，所以不愿意跟你扯高深的东西。
【在 o*d 的大作中提到】
: 你就别跟她绕了，她就一倒奶票的大妈，你说了，她也不懂的
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x*******a
发帖数: 11067 | 42 对哦，你说了，她也不懂的
发信人: ond (ond), 信区: WaterWorld
标 题: Re: 同学们，关于refinance，你们也要有点常识
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 10 13:27:57 2013, 美东)
保守的中国人大多是六七年付清房贷， 不保守的有投资，房贷更不是什么压力
但是无论那种情况，equity 都不是你这么理解的，对别人来说的是常识，对你来说好
象就很难一样。不过我也没有义务教育你，笨就笨点吧.
【在 o*d 的大作中提到】
: 你就别跟她绕了，她就一倒奶票的大妈，你说了，她也不懂的
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s*******1
发帖数: 3820 | 43 totally 误导，难道不能算一下总数？
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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a****a
发帖数: 1045 | |
m*******e
发帖数: 14 | 45 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.
【在 n***r 的大作中提到】
: sigh，你们都没弄明白，啥是划算，这个定义
: 比如，有人强调利息低，聪明的人都套钱去做别的投资，这叫划算
: 你呢，多付了利息，觉得划算，因为多贷了十年款。。。
: 所以，你们喷人的时候要有个统一的标准，比如，我买个30万的房，目标是最后还清时
: 付出45万，定这么个线，你来算refinance话不划算才有意义，另外，refinance的利率
: 差多少值得你折腾，比如，3.5折腾到3.25就不值得
|
n***r
发帖数: 2074 | 46 不和康大妈挂钩，还有得讨论，不然，全是喷红了眼的ID |
a****a
发帖数: 1045 | |
h****n
发帖数: 2250 | 48 先说啊，我没这本事，是梦版贴子里链过去的。
【在 a****a 的大作中提到】
: 膜拜
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a****a
发帖数: 1045 | 49 deed上的名字是康蕾
【在 n***r 的大作中提到】
: 不和康大妈挂钩，还有得讨论，不然，全是喷红了眼的ID
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h****n
发帖数: 2250 | 50 我不懂。
【在 a****a 的大作中提到】
: 康妈为什么说有20w房贷？投资房？
|
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n***r
发帖数: 2074 | 51 sigh，啥话都不能说的太过了啊，过犹不及啊
俺都给你说的清清楚楚，你先把你自己认为划算省钱的定义搞清楚再说
这都有一个折中的，你是为了减轻生活压力少付月供做refinance还是为了少付利息做
前提是和你原来的贷款做对比，同样三十年或者同样十五年，有人非要拿三十年换十五
年来对比，甚至要6年付清来比，不都是扯淡吗？
你真以为，这点屁事我不明白，还用你来解释？
【在 m*******e 的大作中提到】
: 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
: 记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
: 全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
: LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.
|
n***y
发帖数: 430 | 52 呵呵
【在 n***r 的大作中提到】
: sigh，啥话都不能说的太过了啊，过犹不及啊
: 俺都给你说的清清楚楚，你先把你自己认为划算省钱的定义搞清楚再说
: 这都有一个折中的，你是为了减轻生活压力少付月供做refinance还是为了少付利息做
: 前提是和你原来的贷款做对比，同样三十年或者同样十五年，有人非要拿三十年换十五
: 年来对比，甚至要6年付清来比，不都是扯淡吗？
: 你真以为，这点屁事我不明白，还用你来解释？
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a****a
发帖数: 1045 | 53 指鹿为马没听说过？你怎么说是鹿也没有
【在 m*******e 的大作中提到】
: 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
: 记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
: 全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
: LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.
|
t*******r
发帖数: 22634 | 54 我倒，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你们看帖，都只看一句，然后就回帖，不看看逻辑？
: 啥东西都的有个前提，何况我说的是个常识性的问题，怎么就被喷了无数唾沫星子呢？
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t*******r
发帖数: 22634 | 55 我再贴一遍吧，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: sigh，啥话都不能说的太过了啊，过犹不及啊
: 俺都给你说的清清楚楚，你先把你自己认为划算省钱的定义搞清楚再说
: 这都有一个折中的，你是为了减轻生活压力少付月供做refinance还是为了少付利息做
: 前提是和你原来的贷款做对比，同样三十年或者同样十五年，有人非要拿三十年换十五
: 年来对比，甚至要6年付清来比，不都是扯淡吗？
: 你真以为，这点屁事我不明白，还用你来解释？
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s********e
发帖数: 43 | 56 自己用mortgage amortization calculator算一下
2003 买的35万， down pay 20%， 28万刀贷款，30 year fixed， 4% rate （他们刚
开始肯定更高），现在还剩多少，不就知道了吗？
【在 a****a 的大作中提到】
: 康妈为什么说有20w房贷？投资房？
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n***r
发帖数: 2074 | 57 你这个前提其实错了，你如果房价过低，人家根本不给你做refinance
你买个40万的房，假设你还剩20万贷款，人家根本就不给你做0 cost refinance，有最
低限额的，这是0 cost refinance的前提，除非你往出拿钱，增加贷款，等于继续在付
利息。何况现在银行都不让往出套钱了。
你以为有那么便宜的事？
【在 m*******e 的大作中提到】
: 我的回答LZ请一字一字读读,对你有好处.一遍不行读两遍,实在不行读一百遍.
: 记住:只要是0 cost refinance到低利率,你总是划算的:要么省利息,要么月供降低,完
: 全由你决定.如果不refinance, 你永远不划算,因为你没有选择.
: LZ领会不了不要紧,希望对他人有帮助.
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n***y
发帖数: 430 | 58 不一定非要20%的downpay吧，尤其是那个时候？
【在 s********e 的大作中提到】
: 自己用mortgage amortization calculator算一下
: 2003 买的35万， down pay 20%， 28万刀贷款，30 year fixed， 4% rate （他们刚
: 开始肯定更高），现在还剩多少，不就知道了吗？
|
n***r
发帖数: 2074 | 59 你别跟着瞎搅和了，如果你在讨论问题的时候没个前提，还怎么讨论，怎么算？
你愣说你可以提前还清，多少年随你自己定，那还算个头啊
【在 t*******r 的大作中提到】
: 我倒，三十年贷款，不等于说你 have to 30 年才付清。
: 你签贷款的 document 的时候有没有看那个 no prepayment
: penalty 那一行，如果不看的话，万一被无良 agent 骗了哭
: 都来不及了，此生不能 refi 了。。。我老是好心才在这里唐僧
: 。。。
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a****a
发帖数: 1045 | 60 http://arcc.co.san-diego.ca.us/services/grantorgrantee/search.a
康蕾房子的deed
【在 s********e 的大作中提到】
: 自己用mortgage amortization calculator算一下
: 2003 买的35万， down pay 20%， 28万刀贷款，30 year fixed， 4% rate （他们刚
: 开始肯定更高），现在还剩多少，不就知道了吗？
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P*G
发帖数: 96 | 61 呵呵，我老好心提醒你一句，这贴您还是删了吧。
不管你怎么定义这个“统一的标准”，只要是0-cost refi，no prepayment penalty，
利息低总是划算的。最低限度，你照着原先的SCHEDULE还钱就是了，保证你还得比原先
快，总付出比原先少。
【在 n***r 的大作中提到】
: sigh，你们都没弄明白，啥是划算，这个定义
: 比如，有人强调利息低，聪明的人都套钱去做别的投资，这叫划算
: 你呢，多付了利息，觉得划算，因为多贷了十年款。。。
: 所以，你们喷人的时候要有个统一的标准，比如，我买个30万的房，目标是最后还清时
: 付出45万，定这么个线，你来算refinance话不划算才有意义，另外，refinance的利率
: 差多少值得你折腾，比如，3.5折腾到3.25就不值得
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d****h
发帖数: 4291 | |
s********e
发帖数: 43 | 63 你是对的，所以还剩20万贷款有啥奇怪的？
【在 n***y 的大作中提到】
: 不一定非要20%的downpay吧，尤其是那个时候？
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n***r
发帖数: 2074 | 64 你们都没做过refinance吧，0 cost不是白给你的，低利率也不是白给你的
都有贷款最低限额的，跟你们扯了半天，白费劲
我说了，你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算，你们根本不明白怎么回事
【在 P*G 的大作中提到】
: 呵呵，我老好心提醒你一句，这贴您还是删了吧。
: 不管你怎么定义这个“统一的标准”，只要是0-cost refi，no prepayment penalty，
: 利息低总是划算的。最低限度，你照着原先的SCHEDULE还钱就是了，保证你还得比原先
: 快，总付出比原先少。
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a****a
发帖数: 1045 | |
l*****0
发帖数: 397 | 66 同学，refinance后你过去几年已经交的本金拿出来了
第一，不是低利率refinance就省钱的第二，要看房价涨跌的情况你们要好好算算才清
楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了很多利息，这时候再
refinanc........
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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s********e
发帖数: 43 | 67 要不能做，当然就不做了。但是只要能做0 cost, 利率低，就肯定划算。大家不都是这
个意思吗？
【在 n***r 的大作中提到】
: 你们都没做过refinance吧，0 cost不是白给你的，低利率也不是白给你的
: 都有贷款最低限额的，跟你们扯了半天，白费劲
: 我说了，你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算，你们根本不明白怎么回事
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z*****a
发帖数: 718 | 68 RE
35
【在 m*******e 的大作中提到】
: 你帐算的糊涂，就别发帖误导新同学了。
: 如果你已经还了五年的贷款，再refinance成30年的低利率，你可以选择25年还清啊，
: 总共还是30年，你付的利息少了。如果refinance后你选择30年还清，那你一共借了35
: 年，当然要多交利息了。
: 记住：只要是免费refinance,refinance 成低利率总是划算的: 要么你少付了利息（保
: 持总贷款年数不变），要么你贷款年限加长从而月供压力减轻（但你可能要多付利息）
|
t*******r
发帖数: 22634 | 69 stamp
【在 n***r 的大作中提到】
: 你们看帖，都只看一句，然后就回帖，不看看逻辑？
: 啥东西都的有个前提，何况我说的是个常识性的问题，怎么就被喷了无数唾沫星子呢？
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n***r
发帖数: 2074 | 70 那都是老黄历了，07年以前的玩法，你看现在哪家银行跟你怎么玩？
做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱？
【在 l*****0 的大作中提到】
: 同学，refinance后你过去几年已经交的本金拿出来了
:
: 第一，不是低利率refinance就省钱的第二，要看房价涨跌的情况你们要好好算算才清
: 楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了很多利息，这时候再
: refinanc........
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M*M
发帖数: 2573 | |
n***r
发帖数: 2074 | 72 我看你们真没几个真懂我在说什么的
【在 M*M 的大作中提到】
: 唉，LZ还是删贴吧，自己不懂真的不要误导别人
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t*******r
发帖数: 22634 | 73 其实我们刚买房时也不是太懂，然后家里两 CFO 意见经常不一致。
不过两家庭 CFO 对吼一阵，然后各自拿出 excel 刷刷刷算
一遍，基本能搞明白。。。
但楼主那样的，好像不是不太懂的问题。。。搞不好是数学老师的
问题。。。
不过俩家庭 CFO 还是有好处的，至少俺不用管 mortgage
利率 watch。。。那是另一个家庭 CFO 的事。。。
【在 h**o 的大作中提到】
: 这。。。。买房子的事都可以掐一架。。。。
|
s*8
发帖数: 1933 | 74 LZ你这个常识是在太脑残了，
比如你借30万，还了许多年已经还掉了20万，还剩10万，利息5%，一年利息5000，
现在利息4%，最低贷款额20万，no cost，no prepay penalty，于是你贷了30年的20万
，得到10万cash，因为没有prepay penalty，所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
全部还进去，结果你的新贷款还是10万，利息一年4000，你可以按照原贷款的月付交，
将会比原贷款更早付清。
只要是no-cost, no prepay penalty，利息降了，refinance必然有利。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你们都没做过refinance吧，0 cost不是白给你的，低利率也不是白给你的
: 都有贷款最低限额的，跟你们扯了半天，白费劲
: 我说了，你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算，你们根本不明白怎么回事
|
b********7
发帖数: 12906 | 75 最简单的方法保证你refinance以后也不亏， 就是保持refinance之前的每月付款数额
。 比如refinance之前每月付2000（本金加利息）， refinance之后虽然利息降低了，
但是还是每月付2000。这样就不会亏了。 |
n***r
发帖数: 2074 | 76 原来是刚买房的，难怪你算不明白，呵呵
【在 t*******r 的大作中提到】
: 其实我们刚买房时也不是太懂，然后家里两 CFO 意见经常不一致。
: 不过两家庭 CFO 对吼一阵，然后各自拿出 excel 刷刷刷算
: 一遍，基本能搞明白。。。
: 但楼主那样的，好像不是不太懂的问题。。。搞不好是数学老师的
: 问题。。。
: 不过俩家庭 CFO 还是有好处的，至少俺不用管 mortgage
: 利率 watch。。。那是另一个家庭 CFO 的事。。。
|
t*******r
发帖数: 22634 | 77 广播里说有一辆车逆行，请大家注意。。。
结果某人发现有几千辆车逆行，正在琢磨广播是错在哪里。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 我看你们真没几个真懂我在说什么的
|
z*****a
发帖数: 718 | 78 嘿嘿
【在 t*******r 的大作中提到】
: 广播里说有一辆车逆行，请大家注意。。。
: 结果某人发现有几千辆车逆行，正在琢磨广播是错在哪里。。。
|
t*******r
发帖数: 22634 | 79 漏打了一个“时”，应该是“刚买房时”。。。现在已经有相当一段
时间了。。。我去改了那个笔误。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 原来是刚买房的，难怪你算不明白，呵呵
|
l*****0
发帖数: 397 | 80 这些本金重新放入新贷款中。我去年就refinance六万出来，虽然被查了很久。做饭去了
那都是老黄历了，07年以前的玩法，你看现在哪家银行跟你怎么玩？做个refinance都
要把你查个底朝天，还让你往出套钱？
【在 n***r 的大作中提到】
: 那都是老黄历了，07年以前的玩法，你看现在哪家银行跟你怎么玩？
: 做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱？
|
|
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P*G
发帖数: 96 | 81 呵呵，看楼主不断转进，从“因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息”到“0
cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱”，我
等确实是看不懂在说什么了,撤了。
【在 n***r 的大作中提到】
: 我看你们真没几个真懂我在说什么的
|
M*M
发帖数: 2573 | 82 这么多人都搞不懂你在说啥，那你真要考虑一下是不是你有问题了
【在 n***r 的大作中提到】
: 我看你们真没几个真懂我在说什么的
|
n***r
发帖数: 2074 | 83 呵呵，不是你傻，就是银行傻，你知道07年以前为啥可以这样玩吗？那是因为房价看涨
才可以。
现在哪家银行让你往出套钱？给你0 cost，还给你现金，都不要太想当然了啊，你先去
办一个再来骂人，好吧？
cash
【在 s*8 的大作中提到】
: LZ你这个常识是在太脑残了，
: 比如你借30万，还了许多年已经还掉了20万，还剩10万，利息5%，一年利息5000，
: 现在利息4%，最低贷款额20万，no cost，no prepay penalty，于是你贷了30年的20万
: ，得到10万cash，因为没有prepay penalty，所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
: 全部还进去，结果你的新贷款还是10万，利息一年4000，你可以按照原贷款的月付交，
: 将会比原贷款更早付清。
: 只要是no-cost, no prepay penalty，利息降了，refinance必然有利。
|
n***r
发帖数: 2074 | 84 我信你
【在 t*******r 的大作中提到】
: 漏打了一个“时”，应该是“刚买房时”。。。现在已经有相当一段
: 时间了。。。我去改了那个笔误。。。
|
n***r
发帖数: 2074 | 85 现在大银行根本不允许这么玩了，小的agent可以偷梁换柱，最后打包卖给银行也许还
能过关
去了
【在 l*****0 的大作中提到】
: 这些本金重新放入新贷款中。我去年就refinance六万出来，虽然被查了很久。做饭去了
:
: 那都是老黄历了，07年以前的玩法，你看现在哪家银行跟你怎么玩？做个refinance都
: 要把你查个底朝天，还让你往出套钱？
|
z*****a
发帖数: 718 | 86 自己做做功课
0 COST AGENTS 不要太多
【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵，不是你傻，就是银行傻，你知道07年以前为啥可以这样玩吗？那是因为房价看涨
: 才可以。
: 现在哪家银行让你往出套钱？给你0 cost，还给你现金，都不要太想当然了啊，你先去
: 办一个再来骂人，好吧？
:
: cash
|
n***r
发帖数: 2074 | 87 sigh，我只能长叹一声
“0
【在 P*G 的大作中提到】
: 呵呵，看楼主不断转进，从“因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息”到“0
: cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱”，我
: 等确实是看不懂在说什么了,撤了。
|
n***r
发帖数: 2074 | 88 都说了一百遍了，这是有贷款数额限制的，怎么就不明白呢？
俺开贴说付了多年贷款后refinance不一定划算，无数人断章取义来喷，不可思议
【在 z*****a 的大作中提到】
: 自己做做功课
: 0 COST AGENTS 不要太多
|
t*******r
发帖数: 22634 | |
t*******r
发帖数: 22634 | 90 真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 .25，都值得做的，
省多省少的差别。
当然，自己算一下每月付多少，不需要按照最低月付款要求付
就是了。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 都说了一百遍了，这是有贷款数额限制的，怎么就不明白呢？
: 俺开贴说付了多年贷款后refinance不一定划算，无数人断章取义来喷，不可思议
|
|
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n***r
发帖数: 2074 | 91 呵呵，你现在好像说的就不那么理直气壮了哦？慢慢会转过弯来的
在会原帖，看看我的前提，所以吗，不要随便就骂人
【在 t*******r 的大作中提到】
: 真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 .25，都值得做的，
: 省多省少的差别。
: 当然，自己算一下每月付多少，不需要按照最低月付款要求付
: 就是了。。。
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h****a
发帖数: 3114 | 92 呵呵
“0
【在 P*G 的大作中提到】
: 呵呵，看楼主不断转进，从“因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息”到“0
: cost不是白给你的”到“做个refinance都要把你查个底朝天，还让你往出套钱”，我
: 等确实是看不懂在说什么了,撤了。
|
t*******r
发帖数: 22634 | 93 贷款数额问题是，如果贷款数额太低，不一定有 agent 愿意做
真正意义上的 0 cost 0 fee，因为 agent 赚不到钱。
而不是说 agent 肯做，你算下来觉得不划算。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 都说了一百遍了，这是有贷款数额限制的，怎么就不明白呢？
: 俺开贴说付了多年贷款后refinance不一定划算，无数人断章取义来喷，不可思议
|
t*******r
发帖数: 22634 | 94 老实说，我是敲字敲累了。。。没脾气了。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵，你现在好像说的就不那么理直气壮了哦？慢慢会转过弯来的
: 在会原帖，看看我的前提，所以吗，不要随便就骂人
|
n***r
发帖数: 2074 | 95 你终于明白了，承认算下来不划算了，呵呵，这就好，唾沫星子我都收着了
【在 t*******r 的大作中提到】
: 贷款数额问题是，如果贷款数额太低，不一定有 agent 愿意做
: 真正意义上的 0 cost 0 fee，因为 agent 赚不到钱。
: 而不是说 agent 肯做，你算下来觉得不划算。。。
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n***r
发帖数: 2074 | 96 你看我就不爱喷人，要不然，等你明白了，多不好意思啊
【在 t*******r 的大作中提到】
: 老实说，我是敲字敲累了。。。没脾气了。。。
|
t*******r
发帖数: 22634 | 97 其实真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 0.01 也值得做。
至于一般人认为 .25 的 threshold，主要是对双职工来说，
考虑做一次 refi 也要花力气，0.01 的好处太少。另外更重要的
是 agent 那里做一次要 commit 半年不能 refi，有机会成本。
而不是 0.01 没有好处的问题。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵，你现在好像说的就不那么理直气壮了哦？慢慢会转过弯来的
: 在会原帖，看看我的前提，所以吗，不要随便就骂人
|
t*******r
发帖数: 22634 | 98 数学是语文老师教的 + 语文是数学老师教的 。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你终于明白了，承认算下来不划算了，呵呵，这就好，唾沫星子我都收着了
|
t*******r
发帖数: 22634 | 99 我家两家庭 CFO + 我们有无比复杂的 excel 表算 financial/tax
planning 。。。我们就是懒的拿我们的 excel 表格出来，私人
信息太多了而已。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你看我就不爱喷人，要不然，等你明白了，多不好意思啊
|
n***r
发帖数: 2074 | 100 问题是，你这个所谓的真正意义的0 cost是没意义的，银行又不是傻子
所以我回某个ID的帖子说，不是你傻，就是银行傻，房价不看涨的前提下，你指望银行
给你倒贴嫖资，那都是幻想
07年以前，0首付，房子年年涨，年年refinance往出套钱的好日子没了
【在 t*******r 的大作中提到】
: 其实真正意义上的 0 cost 0 fee，利息低 0.01 也值得做。
: 至于一般人认为 .25 的 threshold，主要是对双职工来说，
: 考虑做一次 refi 也要花力气，0.01 的好处太少。另外更重要的
: 是 agent 那里做一次要 commit 半年不能 refi，有机会成本。
: 而不是 0.01 没有好处的问题。。。
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s*8
发帖数: 1933 | 101 这大不了贷不出来，你的前提不是可以贷出来么？你的逻辑很有问题啊，
【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵，不是你傻，就是银行傻，你知道07年以前为啥可以这样玩吗？那是因为房价看涨
: 才可以。
: 现在哪家银行让你往出套钱？给你0 cost，还给你现金，都不要太想当然了啊，你先去
: 办一个再来骂人，好吧？
:
: cash
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n***r
发帖数: 2074 | 102 你也不能总觉得你自己划算，让人家银行也的觉得划算啊？
你划算了，银行不划算，人不干，对不？
【在 t*******r 的大作中提到】
: 数学是语文老师教的 + 语文是数学老师教的 。。。
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n***r
发帖数: 2074 | 103 呵呵呵，你看又有来挑刺了吧？他非要说0 cost，那不0 cost还不行吗？
我花钱，死活要贷，成吧/
【在 s*8 的大作中提到】
: 这大不了贷不出来，你的前提不是可以贷出来么？你的逻辑很有问题啊，
|
f****p
发帖数: 18483 | |
n***r
发帖数: 2074 | 105 科普一下，不然白接了那么多吐沫星子，人家喷完就走了，我不“划算”
【在 f****p 的大作中提到】
: 一破房子也能掐这么久？～擦。。。
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f****p
发帖数: 18483 | 106
所以站队最重要！你地明白？～
【在 n***r 的大作中提到】
: 科普一下，不然白接了那么多吐沫星子，人家喷完就走了，我不“划算”
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n***r
发帖数: 2074 | 107 你看，你又不明白了，这要不是0 cost refinance，这个cost要算的，你也不一定拿得
到低多少的利率，这就要计算你的cost能不能cover你的利率差节省的利息，我说的够
明白了吧？
了。
【在 s*8 的大作中提到】
: 这大不了贷不出来，你的前提不是可以贷出来么？你的逻辑很有问题啊，
|
t*******r
发帖数: 22634 | 108 真正意义的 0 fee 0 cost 是这么算的：
（1）0 fee
（2）0 cost
（3）“agent rebate” - “appraisal 等等不定义在 0 cost 里的 cost” = 0
这种真正意义上的 0 fee 0 cost 多了。。。跟 local 房价涨不涨关系不大，
跟 federal financial policy 关系才大。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 问题是，你这个所谓的真正意义的0 cost是没意义的，银行又不是傻子
: 所以我回某个ID的帖子说，不是你傻，就是银行傻，房价不看涨的前提下，你指望银行
: 给你倒贴嫖资，那都是幻想
: 07年以前，0首付，房子年年涨，年年refinance往出套钱的好日子没了
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t*******r
发帖数: 22634 | 109 cost 跟你所能拿到的实际利率是相关的，也就是所谓的 points。
所以任何时候都是能做到真正意义上的 0 cost 0 fee 的，只是
所得到的利率是不是被你现有的利率更低的问题。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你看，你又不明白了，这要不是0 cost refinance，这个cost要算的，你也不一定拿得
: 到低多少的利率，这就要计算你的cost能不能cover你的利率差节省的利息，我说的够
: 明白了吧？
:
: 了。
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n***r
发帖数: 2074 | 110 你这有绕回来了，0 cost可以做，但是有贷款数额的限制，你都付了十年的房贷了，利
息付了大多数，这时候再做refinance，如果不是差别特别大，而且你是豪宅，还剩好
几十万贷款，真没必要折腾了
【在 t*******r 的大作中提到】
: 真正意义的 0 fee 0 cost 是这么算的：
: （1）0 fee
: （2）0 cost
: （3）“agent rebate” - “appraisal 等等不定义在 0 cost 里的 cost” = 0
: 这种真正意义上的 0 fee 0 cost 多了。。。跟 local 房价涨不涨关系不大，
: 跟 federal financial policy 关系才大。。。
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n***r
发帖数: 2074 | 111 呵呵呵，我很高兴你能这么说，不是上来就脑残，弱智了
【在 t*******r 的大作中提到】
: cost 跟你所能拿到的实际利率是相关的，也就是所谓的 points。
: 所以任何时候都是能做到真正意义上的 0 cost 0 fee 的，只是
: 所得到的利率是不是被你现有的利率更低的问题。。。
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t*******r
发帖数: 22634 | 112 值不值得折腾，跟已经付了多少利息没有关系。跟将来付多少利息，以及
是不是缺现金流的考虑，才有关系。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你这有绕回来了，0 cost可以做，但是有贷款数额的限制，你都付了十年的房贷了，利
: 息付了大多数，这时候再做refinance，如果不是差别特别大，而且你是豪宅，还剩好
: 几十万贷款，真没必要折腾了
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t*******r
发帖数: 22634 | 113 你被抨的不是你现在说的这句，而是你首帖里的这句话，我这里
quote 一下：
“在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，
即使利率低一下，你也亏大了，因为你从refinance这天起，
又要换三十年的利息。”
上面你帖子里那句话，放哪里都被拍在地板上很扁很扁没商量
。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵呵，我很高兴你能这么说，不是上来就脑残，弱智了
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n***r
发帖数: 2074 | 114 如果你已经付了70%到80%的利息，真没必要再为剩下的节省0.25%的利率折腾了
现在refinance不往出拿钱的话，解决不了现金流的问题，利率降的不是特别多，也就
每月少付一两百块的事
【在 t*******r 的大作中提到】
: 值不值得折腾，跟已经付了多少利息没有关系。跟将来付多少利息，以及
: 是不是缺现金流的考虑，才有关系。
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P******0
发帖数: 9787 | 115 what the heck are you talking about?
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
|
t*******r
发帖数: 22634 | 116 另外你首贴里还有这句话：
“refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，
没便宜，银行凭啥给你refinance？”
我这里解释一下，你是银行的 customer，而银行还有后面的
supply。银行赚钱不一定通过压榨 customer，也能够通过
换后面的 supply 来赚。
银行后面最大的 supply 是 federal monetary policy。
Federal 改 monetary policy 其实就是通过银行向某一
部分群众发钱，其代价是符合 federal 所期待的行为
（比如好好呆着，别卖房子。）。有钱不去拿，还是有点傻
的说。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 呵呵呵，我很高兴你能这么说，不是上来就脑残，弱智了
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n***r
发帖数: 2074 | 117 可能不是很严谨，但是应该没啥大错误
我说的很清楚，一，房价不变，二，同样是三十年fix做对比，三，利率变化不大
这里很多人可能理解错了，就是你refinance后，从你refinance那天算继续三十年。
其实，你真的算算，比如3.5的利息付三十年的总额，和付了五年利息后，再重新以3.
25贷三十年最后的总额差多少？
【在 t*******r 的大作中提到】
: 你被抨的不是你现在说的这句，而是你首帖里的这句话，我这里
: quote 一下：
: “在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，
: 即使利率低一下，你也亏大了，因为你从refinance这天起，
: 又要换三十年的利息。”
: 上面你帖子里那句话，放哪里都被拍在地板上很扁很扁没商量
: 。。。
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t*******r
发帖数: 22634 | 118 refi 不拿钱，也能解决一部分现金流的问题。
就比如现在手上的 30 年，已经付了 10 年，剩下的是 20 年。这个
每月最少付款要求是按照当初那个 30 年算的。
如果你现在改成另一个 30 年，即使利息不变，每月最低还款要求变了。
以 refi 时的 outstanding loan，按 30 年 fixed，重新算
（实际还款期变长了）。这样最低还款额度更低了，给了更多
financial planning 的空间。
虽然这空间也不是太大，但是苍蝇肉也是肉，financial planning
难道不就是一块块苍蝇肉拼起来的？
【在 n***r 的大作中提到】
: 如果你已经付了70%到80%的利息，真没必要再为剩下的节省0.25%的利率折腾了
: 现在refinance不往出拿钱的话，解决不了现金流的问题，利率降的不是特别多，也就
: 每月少付一两百块的事
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n***r
发帖数: 2074 | 119 喷，继续喷
【在 P******0 的大作中提到】
: what the heck are you talking about?
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n***r
发帖数: 2074 | 120 这样讨论就有意义，而且也真说明了我的那个问题，你付了十年，在refinance 成30年
，等于付了四十年的利息，只不过一部分付的是高利息，一部分的是低利息，算下来不
一定值得，所以我说不值，这才是我原帖的意思，很多人真的是误解了
【在 t*******r 的大作中提到】
: refi 不拿钱，也能解决一部分现金流的问题。
: 就比如现在手上的 30 年，已经付了 10 年，剩下的是 20 年。这个
: 每月最少付款要求是按照当初那个 30 年算的。
: 如果你现在改成另一个 30 年，即使利息不变，每月最低还款要求变了。
: 以 refi 时的 outstanding loan，按 30 年 fixed，重新算
: （实际还款期变长了）。这样最低还款额度更低了，给了更多
: financial planning 的空间。
: 虽然这空间也不是太大，但是苍蝇肉也是肉，financial planning
: 难道不就是一块块苍蝇肉拼起来的？
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t*******r
发帖数: 22634 | 121 首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
任何一点。
其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
cash flow vs interest cost。
第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
expected pay-off 年份跟买房子时候做的 load 的 expected
pay-off 年份一致，然后返回去重算 refi 以后每月应该付多少，
然后依据那个算 total interest cost，再行比较。。。
第五：要注意的是，对于 fixed loan，即使上个月多付钱进去，
也不能减少下个月的 minimal monthly payment requirement
的，那个在 underwriting 的时候就定下了，以后不能改，除非
refi。。。这个也会影响对 cash flow vs interest cost
的 planning 的考虑。。。
其实这个争论俺家也不是没有过，两家庭 CFO 对吼然后各自上 excel
外加查条款，回来继续对吼。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 可能不是很严谨，但是应该没啥大错误
: 我说的很清楚，一，房价不变，二，同样是三十年fix做对比，三，利率变化不大
: 这里很多人可能理解错了，就是你refinance后，从你refinance那天算继续三十年。
: 其实，你真的算算，比如3.5的利息付三十年的总额，和付了五年利息后，再重新以3.
: 25贷三十年最后的总额差多少？
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a****a
发帖数: 1045 | 122 你还有完没完啊
信不信我跟你老板举报你上班时间灌水
【在 t*******r 的大作中提到】
: 首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
: penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
: 任何一点。
: 其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
: payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
: 你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
: 第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
: 还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
: cash flow vs interest cost。
: 第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
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t*******r
发帖数: 22634 | 123 也不能全怪别人吧。。。跟语文是数学老师教的有一定的关系 // run
另外俺又把一天的灌水 quota 用完了外加欠下明天的了。。。
你们继续对轰对射对炸。。。我晚上过来清点。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 这样讨论就有意义，而且也真说明了我的那个问题，你付了十年，在refinance 成30年
: ，等于付了四十年的利息，只不过一部分付的是高利息，一部分的是低利息，算下来不
: 一定值得，所以我说不值，这才是我原帖的意思，很多人真的是误解了
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t*******r
发帖数: 22634 | 124 我信我信。。。我上面不是说了么，你们继续对轰。。。我晚上过来清点。。。
【在 a****a 的大作中提到】
: 你还有完没完啊
: 信不信我跟你老板举报你上班时间灌水
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n***r
发帖数: 2074 | 125 你说的这些我都明白，但是咱不就的假设你三十年时还清，才能计算吗，如果那年还清
没定数，就没法讨论，万一房子大涨，大跌，不都成了争论的地方？
【在 t*******r 的大作中提到】
: 首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
: penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
: 任何一点。
: 其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
: payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
: 你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
: 第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
: 还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
: cash flow vs interest cost。
: 第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
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n***r
发帖数: 2074 | 126 不看帖上来就喷的人太多，当然理解能力也值得考虑
【在 t*******r 的大作中提到】
: 也不能全怪别人吧。。。跟语文是数学老师教的有一定的关系 // run
: 另外俺又把一天的灌水 quota 用完了外加欠下明天的了。。。
: 你们继续对轰对射对炸。。。我晚上过来清点。。。
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t*******r
发帖数: 22634 | 127 房子大涨是 market fluctuation 。。。 financial planning 里面
要算相当的 risk。
refi 以后每月实际付多少，没有任何 risk，是 financial planning
里面钉是钉铆是铆的东西。
没有可比性。
当然，我实在不能再灌了，再灌要有人举报我上班灌水了。。。
btw：没人举报您么？
【在 n***r 的大作中提到】
: 你说的这些我都明白，但是咱不就的假设你三十年时还清，才能计算吗，如果那年还清
: 没定数，就没法讨论，万一房子大涨，大跌，不都成了争论的地方？
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t*******r
发帖数: 22634 | 128 我觉得是你看了大家的科普贴，于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 不看帖上来就喷的人太多，当然理解能力也值得考虑
|
n***r
发帖数: 2074 | 129 算了，你们都高高在上习惯了，其实甩金融那些词汇，我比你们在行，但我就喜欢大老
粗式的讲大道理。
【在 t*******r 的大作中提到】
: 我觉得是你看了大家的科普贴，于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
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n***r
发帖数: 2074 | 130 而且我觉得，自从你意识到问题后，改口很快，就比如你那个绝对的0 cost refinance
，我要是不指出来，你就不会这么心平气和了吧，呵呵呵，人都是要个面子的，我打住
了啊，今天就灌到这了，我还得去捣腾“奶票”呢。
【在 t*******r 的大作中提到】
: 我觉得是你看了大家的科普贴，于是转进了。。。可惜不能改首贴的文字啊。。。
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b********h
发帖数: 7210 | 131 同学，refinance不是你这样操作的。
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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L*********n
发帖数: 1225 | 132 Low inteligence without low limit :-)!
【在 n***r 的大作中提到】
: sigh，你们都没弄明白，啥是划算，这个定义
: 比如，有人强调利息低，聪明的人都套钱去做别的投资，这叫划算
: 你呢，多付了利息，觉得划算，因为多贷了十年款。。。
: 所以，你们喷人的时候要有个统一的标准，比如，我买个30万的房，目标是最后还清时
: 付出45万，定这么个线，你来算refinance话不划算才有意义，另外，refinance的利率
: 差多少值得你折腾，比如，3.5折腾到3.25就不值得
|
S**m
发帖数: 397 | 133 Joke of the day, 已转Living版,坐等LZ被扁的满地找牙. LZ千万别删主贴啊, 特别是
第二段.
【在 n***r 的大作中提到】
: 而且我觉得，自从你意识到问题后，改口很快，就比如你那个绝对的0 cost refinance
: ，我要是不指出来，你就不会这么心平气和了吧，呵呵呵，人都是要个面子的，我打住
: 了啊，今天就灌到这了，我还得去捣腾“奶票”呢。
|
H*********s
发帖数: 2724 | 134 看明白了.
cash
【在 s*8 的大作中提到】
: LZ你这个常识是在太脑残了，
: 比如你借30万，还了许多年已经还掉了20万，还剩10万，利息5%，一年利息5000，
: 现在利息4%，最低贷款额20万，no cost，no prepay penalty，于是你贷了30年的20万
: ，得到10万cash，因为没有prepay penalty，所以你在贷款第二天就把到手的10万cash
: 全部还进去，结果你的新贷款还是10万，利息一年4000，你可以按照原贷款的月付交，
: 将会比原贷款更早付清。
: 只要是no-cost, no prepay penalty，利息降了，refinance必然有利。
|
h*d
发帖数: 19309 | 135 一个常识是30年贷款不是非要30年才付清
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，不是低利率refinance就省钱的
: 第二，要看房价涨跌的情况
: 你们要好好算算才清楚，在房价不变的前提下，如果你已经换了四五年的贷款，都换了
: 很多利息，这时候再refinance，比如同样的三十年fix，即使利率低一下，你也亏大了
: ，因为你从refinance这天起，又要换三十年的利息。
: 第二，房价大涨，refinance往出套钱，相当于增加贷款
: refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，没便宜，银行凭啥
: 给你refinance？而且，refinance对银行几乎是零风险，银行给你做个账，转手打包加
: 几个点，全部卖给政府的两个冤大头了。纯做贷款和refinance对银行来说是包赚不赔
: 的买卖。
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H*********s
发帖数: 2724 | 136 赞了解政策:-))
【在 t*******r 的大作中提到】
: 另外你首贴里还有这句话：
: “refinance，就对刚买房头几年有点优势，这就是一个套，你想想，
: 没便宜，银行凭啥给你refinance？”
: 我这里解释一下，你是银行的 customer，而银行还有后面的
: supply。银行赚钱不一定通过压榨 customer，也能够通过
: 换后面的 supply 来赚。
: 银行后面最大的 supply 是 federal monetary policy。
: Federal 改 monetary policy 其实就是通过银行向某一
: 部分群众发钱，其代价是符合 federal 所期待的行为
: （比如好好呆着，别卖房子。）。有钱不去拿，还是有点傻
|
H*********s
发帖数: 2724 | 137 果然很有营养!
【在 t*******r 的大作中提到】
: 首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
: penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
: 任何一点。
: 其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
: payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
: 你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
: 第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
: 还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
: cash flow vs interest cost。
: 第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
|
f*****j
发帖数: 806 | 138 彻底崩溃了
这又不是主观题，个人立场不同看法不同争来争去
这种有正确答案的，被几乎所有人纠正了，竟然情愿舌战群雄也不愿花2分钟自己算一下 |
f*****g
发帖数: 15860 | 139 OMG，你是真傻还是假傻？
就是按你的这个意思，借30年和借40年能一样么？
【在 n***r 的大作中提到】
: 这样讨论就有意义，而且也真说明了我的那个问题，你付了十年，在refinance 成30年
: ，等于付了四十年的利息，只不过一部分付的是高利息，一部分的是低利息，算下来不
: 一定值得，所以我说不值，这才是我原帖的意思，很多人真的是误解了
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f*****g
发帖数: 15860 | 140 呵呵，同学，早点删了吧，只要花几分钟算算你就知道太悲愤了。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你们都没做过refinance吧，0 cost不是白给你的，低利率也不是白给你的
: 都有贷款最低限额的，跟你们扯了半天，白费劲
: 我说了，你还了十几年的贷款再做refinance不一定划算，你们根本不明白怎么回事
|
|
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s****h
发帖数: 3979 | 141 其他人都没说清楚，上来就讽刺，
我来说个你容易理解的例子：
你30 fix loan 5%，付了15年。还欠N元，还剩15年。
这时候你的选择有：
1.继续这个loan，5%，15年付完。
2.no cost refi成30年，4.75,30年付完N元。
3.no cost refi成15年，4.75，15年付完N元。
明显是2>3>1，这个没疑问吧。
按你的逻辑，就是1>2。
【在 n***r 的大作中提到】
: 不看帖上来就喷的人太多，当然理解能力也值得考虑
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n***r
发帖数: 2074 | 142 不用再解释了，我就是算了一下，利差不够大，refinance成35年贷款付的利息比原来
三十年多一些，所以说不值得折腾，引起了极大的争论
其实，这也是一个非常简单的事实
【在 s****h 的大作中提到】
: 其他人都没说清楚，上来就讽刺，
: 我来说个你容易理解的例子：
: 你30 fix loan 5%，付了15年。还欠N元，还剩15年。
: 这时候你的选择有：
: 1.继续这个loan，5%，15年付完。
: 2.no cost refi成30年，4.75,30年付完N元。
: 3.no cost refi成15年，4.75，15年付完N元。
: 明显是2>3>1，这个没疑问吧。
: 按你的逻辑，就是1>2。
|
F**********y
发帖数: 10265 | 143 refi长换短比较保险, 比如从30年换到15年, 利息一定省.
同样的还款期限, rate降0.5个点以上, 利息也基本一定省.
但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.
【在 n***r 的大作中提到】
: 不用再解释了，我就是算了一下，利差不够大，refinance成35年贷款付的利息比原来
: 三十年多一些，所以说不值得折腾，引起了极大的争论
: 其实，这也是一个非常简单的事实
|
y****e
发帖数: 23939 | 144 monoprice说的一点没错，搞不懂这么简单的算术问题，总是有人一遍又一遍的犯这种
错误。难道都是文科生吗？
胡说
【在 n***r 的大作中提到】
: 利息都是头几年付的大头，和你25年和30年付清关系不大，一看就是没买过房子的在胡说
:
: 35
|
D******1
发帖数: 51 | 145 “但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.”
这才是正解。
【在 F**********y 的大作中提到】
: refi长换短比较保险, 比如从30年换到15年, 利息一定省.
: 同样的还款期限, rate降0.5个点以上, 利息也基本一定省.
: 但如果已经还了些年, 剩下的loan amount不太大, 不太容易拿到no cost refi.
|
g**g
发帖数: 1121 | 146 你的原帖可不是这么写的，原帖有两个非常误导新人的根本错误：
首先你把房价涨跌考虑进来，但是这跟房价一点关系也没有，只跟你还欠银行多少钱有
关。你不是重新按现在的价钱买房，只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二你说如果开始几年还了很多利息，那后面利息就少了，这时候refi，又要开始忍受
利息大的阶段，不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻，你的
利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的，refi以后当期利息瞬间就会减少。之
所以在还款周期初期利息大，是因为当时欠的本金多。后来本金少了，每月还的利息少
，那还本金的速度就加快了。
你之所以觉得refi之后利息又大了，还有一个原因是你refi之后，由于本金小，所以每
月的还款额减少了很多，但是利率改变没这么大，然后你就觉得突然间利息的比例在每
月还款中又提高了，其实不是的，唯一的区别是这个利息要付30年，还钱还得慢一些，
那这个还得慢，付利息时间长的经济效应怎么量化，对你究竟什么影响，我来给你解释：
你说的唯一有道理的地方，是说，如果你贷款只剩15年，但是refi成30年，由于还款周
期由15年变成30年，总体要付更多的利息。这是没错，但是你忽略了一个重要概念，那
就是钱的时间价值，换句话说就是这钱你不还给银行，存着，或者投资，是多少收益，
要拿这个收益率和贷款利率比。为什么？因为把15年refi成30年，数学上就是相当于你
手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利息，
如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高，那就应该refi，因为虽然你30年付
的总利息比15年多，但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后，如果考虑到通货膨胀，工资上涨，那refi慢慢还，就更加划算了，因为现在的
100块买的东西，30年以后可能需要200块来买，你的工资和福利可能都翻倍了，但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi，因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到，当然你可以说我不会投资，存银行利率也很低，那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说，现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂，不过前两点至少要搞清楚，不能误导新人。
【在 n***r 的大作中提到】
: 不用再解释了，我就是算了一下，利差不够大，refinance成35年贷款付的利息比原来
: 三十年多一些，所以说不值得折腾，引起了极大的争论
: 其实，这也是一个非常简单的事实
|
