n***r
发帖数: 2074 | 1 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
Mortgage Summary
Loan amount $320,000.00
Term 30 years
Interest rate 3.5%
Annual home insurance $0.00
Annual property taxes $0.00
Monthly payment (PI) $1,436.94
Monthly payment (PITI)* $1,436.94
Total principal and interest payments $517,300.17
Total interest $197,300.17
前五年的Cash Flow
Nbr Payment PrincipalInterest EndingPrincipalBalance
$320,000.00
1 $1,436.94 $503.61 $933.33 $319,496.39
2 $1,436.94 $505.08 $931.86 $318,991.31
3 $1,436.94 $506.55 $930.39 $318,484.76
4 $1,436.94 $508.03 $928.91 $317,976.73
5 $1,436.94 $509.51 $927.43 $317,467.22
6 $1,436.94 $510.99 $925.95 $316,956.23
7 $1,436.94 $512.48 $924.46 $316,443.75
8 $1,436.94 $513.98 $922.96 $315,929.77
9 $1,436.94 $515.48 $921.46 $315,414.29
10 $1,436.94 $516.98 $919.96 $314,897.31
11 $1,436.94 $518.49 $918.45 $314,378.82
12 $1,436.94 $520.00 $916.94 $313,858.82
13 $1,436.94 $521.52 $915.42 $313,337.30
14 $1,436.94 $523.04 $913.90 $312,814.26
15 $1,436.94 $524.57 $912.37 $312,289.69
16 $1,436.94 $526.10 $910.84 $311,763.59
17 $1,436.94 $527.63 $909.31 $311,235.96
18 $1,436.94 $529.17 $907.77 $310,706.79
19 $1,436.94 $530.71 $906.23 $310,176.08
20 $1,436.94 $532.26 $904.68 $309,643.82
21 $1,436.94 $533.81 $903.13 $309,110.01
22 $1,436.94 $535.37 $901.57 $308,574.64
23 $1,436.94 $536.93 $900.01 $308,037.71
24 $1,436.94 $538.50 $898.44 $307,499.21
25 $1,436.94 $540.07 $896.87 $306,959.14
26 $1,436.94 $541.64 $895.30 $306,417.50
27 $1,436.94 $543.22 $893.72 $305,874.28
28 $1,436.94 $544.81 $892.13 $305,329.47
29 $1,436.94 $546.40 $890.54 $304,783.07
30 $1,436.94 $547.99 $888.95 $304,235.08
31 $1,436.94 $549.59 $887.35 $303,685.49
32 $1,436.94 $551.19 $885.75 $303,134.30
33 $1,436.94 $552.80 $884.14 $302,581.50
34 $1,436.94 $554.41 $882.53 $302,027.09
35 $1,436.94 $556.03 $880.91 $301,471.06
36 $1,436.94 $557.65 $879.29 $300,913.41
37 $1,436.94 $559.28 $877.66 $300,354.13
38 $1,436.94 $560.91 $876.03 $299,793.22
39 $1,436.94 $562.54 $874.40 $299,230.68
40 $1,436.94 $564.18 $872.76 $298,666.50
41 $1,436.94 $565.83 $871.11 $298,100.67
42 $1,436.94 $567.48 $869.46 $297,533.19
43 $1,436.94 $569.13 $867.81 $296,964.06
44 $1,436.94 $570.79 $866.15 $296,393.27
45 $1,436.94 $572.46 $864.48 $295,820.81
46 $1,436.94 $574.13 $862.81 $295,246.68
47 $1,436.94 $575.80 $861.14 $294,670.88
48 $1,436.94 $577.48 $859.46 $294,093.40
49 $1,436.94 $579.17 $857.77 $293,514.23
50 $1,436.94 $580.86 $856.08 $292,933.37
51 $1,436.94 $582.55 $854.39 $292,350.82
52 $1,436.94 $584.25 $852.69 $291,766.57
53 $1,436.94 $585.95 $850.99 $291,180.62
54 $1,436.94 $587.66 $849.28 $290,592.96
55 $1,436.94 $589.38 $847.56 $290,003.58
56 $1,436.94 $591.10 $845.84 $289,412.48
57 $1,436.94 $592.82 $844.12 $288,819.66
58 $1,436.94 $594.55 $842.39 $288,225.11
59 $1,436.94 $596.28 $840.66 $287,628.83
60 $1,436.94 $598.02 $838.92 $287,030.81
五年后，贷款还是287，030.81，开始改贷成3.25% 30年fix
Mortgage Summary
Loan amount $287,031.00
Term 30 years
Interest rate 3.25%
Annual home insurance $0.00
Annual property taxes $0.00
Monthly payment (PI) $1,249.18
Monthly payment (PITI)* $1,249.18
Total principal and interest payments $449,703.20
Total interest $162,672.20
如果不改付共付$517,300.17
Interest付了$197,300.17。
Refinance之后：
共付1436.94×60 + $449,703.20 = $535,919.60
Interest付了$53,247.21 + $162,672.20 = $215,919.41
是不是都识数，自己算算？ |
j*********g
发帖数: 3179 | 2 35年还清当然比30年还清总钱数要多。
你refi之后按照25年还清来付钱再来比较。
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
n***r
发帖数: 2074 | 3 那些张口就开喷的，都来好好算算，然后问问自己该不该，别跟我说不一定三十年还清
，说了一百遍，这是个量化的概念，你六年还清，哪你refinance，扯啥蛋啊？
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
f****p
发帖数: 18483 | |
g********i
发帖数: 360 | 5 照康家的实际情况再算一遍呗，两个利率我都标出来了
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
n***r
发帖数: 2074 | 6 你这么比，那我真的无语了
【在 j*********g 的大作中提到】
: 35年还清当然比30年还清总钱数要多。
: 你refi之后按照25年还清来付钱再来比较。
|
a***s
发帖数: 5417 | 7 说越多，越暴露你对refinance的无知。
如果是文科生，我们原谅你。如果是理工科生，你给学校丢脸了。
只要是zero cost, zero point, 没有提前偿还的punishment,
做一个利率降低的同期refinance, 总是合算的。
3.5%降低到3.25%， 好处是不多。但是4.5%降低到3.5%， 那好处不算少了。
其他的不解释，等你用贷款买了房子再琢磨。
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
x*****c
发帖数: 146 | 8 康妈房子不是４０万，是３２万左右，
这都是公开信息，可以网上查的
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
n***r
发帖数: 2074 | 9 为了满足大家的好奇心，我把最后五年你付的利息贴出来
$187.12
$184.24
$181.36
$178.47
$175.57
$172.66
$169.74
$166.82
$163.89
$160.95
$158.00
$155.05
$152.08
$149.11
$146.13
$143.15
$140.15
$137.15
$134.14
$131.12
$128.09
$125.05
$122.01
$118.95
$115.89
$112.82
$109.75
$106.66
$103.57
$100.46
$97.35
$94.23
$91.10
$87.97
$84.82
$81.67
$78.51
$75.34
$72.16
$68.97
$65.77
$62.57
$59.35
$56.13
$52.90
$49.66
$46.41
$43.15
$39.89
$36.61
$33.33
$30.04
$26.73
$23.42
$20.10
$16.78
$13.44
$10.09
$6.73
$3.37
$5,858.74
总共只有5000多，就算你25年的时候一次付清吧，比一比。。。
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
a***s
发帖数: 5417 | 10 前25年每个月少付的钱，你有没有加起来看看？
【在 n***r 的大作中提到】
: 为了满足大家的好奇心，我把最后五年你付的利息贴出来
: $187.12
: $184.24
: $181.36
: $178.47
: $175.57
: $172.66
: $169.74
: $166.82
: $163.89
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j*********g
发帖数: 3179 | 11 你无语啥啊。这才是最正确的比较办法。我每次refi都是这么比较的。
按照minimal payment来比较有两个误区。第一个你已经指出来了，似乎总钱数多了，
refi不划算。另一个误区是monthly似乎减少了很多。但是实际上减少的monthly
payment一方面是因为lower interest rate，另一方面是因为longer pay off
schedule。所以要知道真正的lower interest rate带来的 benefit，必须要assume
same payoff durarion才行。
【在 n***r 的大作中提到】
: 你这么比，那我真的无语了
|
n***r
发帖数: 2074 | 12 最后几年的利息微乎其微，总共才5000多，你直接付清不划算，我给你贴了利息表
【在 j*********g 的大作中提到】
: 你无语啥啊。这才是最正确的比较办法。我每次refi都是这么比较的。
: 按照minimal payment来比较有两个误区。第一个你已经指出来了，似乎总钱数多了，
: refi不划算。另一个误区是monthly似乎减少了很多。但是实际上减少的monthly
: payment一方面是因为lower interest rate，另一方面是因为longer pay off
: schedule。所以要知道真正的lower interest rate带来的 benefit，必须要assume
: same payoff durarion才行。
|
q****i
发帖数: 6923 | 13 32
【在 f****p 的大作中提到】
: 和奶票无关的架，我是不打算参合了。。。
|
j*********g
发帖数: 3179 | 14 看到了。你已经陷进你自己的思维陷进里面了。refi之后那25年里面比原来的payment
schedule付的钱节省的那部分你怎么不说呢？
【在 n***r 的大作中提到】
: 最后几年的利息微乎其微，总共才5000多，你直接付清不划算，我给你贴了利息表
|
n***r
发帖数: 2074 | 15 ft，你是真不懂还是假不懂，每个月的payment是固定的，这是一个前提啊，假设你最
后五年提前一次付清，除了省5000多利息，总共付的还是那些。
我这回真的服了。。。。
payment
【在 j*********g 的大作中提到】
: 看到了。你已经陷进你自己的思维陷进里面了。refi之后那25年里面比原来的payment
: schedule付的钱节省的那部分你怎么不说呢？
|
j*********g
发帖数: 3179 | 16 Calm down。refi之后你可以按照minimal payment付到30年以后付完，也可以按照
minimal payment到25年时候然后多付一大笔钱payoff，也可以在10年的时候付清，也
可以每个月多付一点到25年付清。你在比较的时候，显然应该选每个月多还一点的那个
和原来的30年fix paymeny schedule比较。要不然你就会忽略money的time value。
【在 n***r 的大作中提到】
: ft，你是真不懂还是假不懂，每个月的payment是固定的，这是一个前提啊，假设你最
: 后五年提前一次付清，除了省5000多利息，总共付的还是那些。
: 我这回真的服了。。。。
:
: payment
|
a***s
发帖数: 5417 | 17 你自己设的量化模型是错误的。就这么简单。
如果你的模型是计算：
A。 不refinance, 直接按照minimum monthly payment 25年付完
B. refinance, 按照新的minimum monthly payment 30年付完
C。 refinance, 按照新的minimum monthly payment付25年，然后把剩下的一次性付清。
在refinance利率相差很小的情况下，那当然A比B省钱。A也比C省钱。
因为A每个月比B和C都付得多，自然欠银行的利息少。
但是就算如上完全正确，你对refinance的理解还是片面。
【在 n***r 的大作中提到】
: ft，你是真不懂还是假不懂，每个月的payment是固定的，这是一个前提啊，假设你最
: 后五年提前一次付清，除了省5000多利息，总共付的还是那些。
: 我这回真的服了。。。。
:
: payment
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K***8
发帖数: 89 | 18 把事情简单化一下：从银行贷款XXX，贷20年和贷30年的利息都是3%的话（当然不可能
），你觉得20年划算还是30年划算？ |
n***r
发帖数: 2074 | 19 第一，你打算按照你原来的月付继续，多付多少，那是你自己的事，不能按照你的想法
来计算，这没有普遍意义，不是很多人说了refinance可以得到更多现金流吗？明显不
是为了保持原来的月供，而是为了降低月供。
第二，通常refinance之后都不是一个银行了，你觉得按部就班的按原来那个银行的贷
款月供付有啥意思？
我都说的很清楚了，比较一下最后付出的总数，这一个最简单的量化概念。不明白你们
抬这个杆有什么劲？
【在 j*********g 的大作中提到】
: Calm down。refi之后你可以按照minimal payment付到30年以后付完，也可以按照
: minimal payment到25年时候然后多付一大笔钱payoff，也可以在10年的时候付清，也
: 可以每个月多付一点到25年付清。你在比较的时候，显然应该选每个月多还一点的那个
: 和原来的30年fix paymeny schedule比较。要不然你就会忽略money的time value。
|
a***s
发帖数: 5417 | 20 对利息的理解你也错了。
就算在最后五年开始之前，提前一次性付清，总共付出的利息，按照你3.25%
的假定，是高于 25年不refinance 3.5% 的情况下付出的总利息。
【在 n***r 的大作中提到】
: ft，你是真不懂还是假不懂，每个月的payment是固定的，这是一个前提啊，假设你最
: 后五年提前一次付清，除了省5000多利息，总共付的还是那些。
: 我这回真的服了。。。。
:
: payment
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a***s
发帖数: 5417 | 21 新银行一般不介意你每个月多付一些钱，比如按照ref之前的月供来付。
只要不低于新的minimum monthly payment就行了。
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，你打算按照你原来的月付继续，多付多少，那是你自己的事，不能按照你的想法
: 来计算，这没有普遍意义，不是很多人说了refinance可以得到更多现金流吗？明显不
: 是为了保持原来的月供，而是为了降低月供。
: 第二，通常refinance之后都不是一个银行了，你觉得按部就班的按原来那个银行的贷
: 款月供付有啥意思？
: 我都说的很清楚了，比较一下最后付出的总数，这一个最简单的量化概念。不明白你们
: 抬这个杆有什么劲？
|
n***r
发帖数: 2074 | 22 你这就是扯，是不是还要加上，如果每月多付10块，多付50块，多付100块的诸如此类
的情况？
成，我不跟你们扯了，陪不起了。。。
清。
【在 a***s 的大作中提到】
: 你自己设的量化模型是错误的。就这么简单。
: 如果你的模型是计算：
: A。 不refinance, 直接按照minimum monthly payment 25年付完
: B. refinance, 按照新的minimum monthly payment 30年付完
: C。 refinance, 按照新的minimum monthly payment付25年，然后把剩下的一次性付清。
: 在refinance利率相差很小的情况下，那当然A比B省钱。A也比C省钱。
: 因为A每个月比B和C都付得多，自然欠银行的利息少。
: 但是就算如上完全正确，你对refinance的理解还是片面。
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a***s
发帖数: 5417 | 23 很好奇你之前在另外一个讨论串里说你对金融词汇比大家熟悉。
你是金融系学生吗？要是yes, 你考试及格过吗？
【在 n***r 的大作中提到】
: 你这就是扯，是不是还要加上，如果每月多付10块，多付50块，多付100块的诸如此类
: 的情况？
: 成，我不跟你们扯了，陪不起了。。。
:
: 清。
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K***8
发帖数: 89 | 24 LZ的意思是5年后的贷款余额是287030
如果不改变贷款，还要付300个月，总数就是$1,436.94 X 300= 431082
改变贷款的话，还要付360个月 总数就是$1,249.18 X 360= 449704
还多了1.8万。
数据没错，但是划算不划算呢？
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
|
b*******l
发帖数: 1737 | 25 您耐心的把我这段话看完。再说说您的看法，好吗？
REFINANCE的前提一般是使利率更低。这个没错吧。假设您原来贷款是30年的，每个月
付1000块钱。从2000年开始付，2030年付清。
如果您在付了5年后，把利率降低了，然后您每个月还按照1000块钱付，是不是会在不
到2030年的时候就付清了呢？答案就肯定的。那么你就省钱了。如果承认了这个，就好
了。当然，这是assume refinance没有费用，否则有多了一个break even point的概念
。你所说的，refinance之后再付30年，无法直观的比较。你要么保持PAYMENT AMOUNT,
看什么时候付清。要么保持30年付清，看看哪个方法月供少。都比较直观一些。
如果您认为我说的哪里不对，轻指出。多谢啦。
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，你打算按照你原来的月付继续，多付多少，那是你自己的事，不能按照你的想法
: 来计算，这没有普遍意义，不是很多人说了refinance可以得到更多现金流吗？明显不
: 是为了保持原来的月供，而是为了降低月供。
: 第二，通常refinance之后都不是一个银行了，你觉得按部就班的按原来那个银行的贷
: 款月供付有啥意思？
: 我都说的很清楚了，比较一下最后付出的总数，这一个最简单的量化概念。不明白你们
: 抬这个杆有什么劲？
|
t******o
发帖数: 5314 | 26 如果改变贷款的话，但还是付300个月， 那是多少？
【在 K***8 的大作中提到】
: LZ的意思是5年后的贷款余额是287030
: 如果不改变贷款，还要付300个月，总数就是$1,436.94 X 300= 431082
: 改变贷款的话，还要付360个月 总数就是$1,249.18 X 360= 449704
: 还多了1.8万。
: 数据没错，但是划算不划算呢？
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j*********g
发帖数: 3179 | 27 我没有说按原来的schedule付钱。refi之后25年付清每个月还是比refi之前付的少。确
实达到了增加现金流，省钱的目的。
你再找一个可以算25年付清的calculator算一下你就明白了。不要再纠缠到了25年的时
候一把付清的情况。你整个思维过程我在第一次refi的时候都经历过了。我比你自己明
白你卡在什么地方了。
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，你打算按照你原来的月付继续，多付多少，那是你自己的事，不能按照你的想法
: 来计算，这没有普遍意义，不是很多人说了refinance可以得到更多现金流吗？明显不
: 是为了保持原来的月供，而是为了降低月供。
: 第二，通常refinance之后都不是一个银行了，你觉得按部就班的按原来那个银行的贷
: 款月供付有啥意思？
: 我都说的很清楚了，比较一下最后付出的总数，这一个最简单的量化概念。不明白你们
: 抬这个杆有什么劲？
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a***s
发帖数: 5417 | 28 楼主显然没明白ref的两大目的。
一个目的是省钱
另一个目的是降低monthly payment, 以获得自己对资金更大的控制权。
这两个目的有时可以同时达到, 在利息相差很大的情况下，
有时不能同时达到，在利息差很小的情况下，比如楼主举例利息差
只有0.0025/0.035 = 7.1%的情况下，要么选择省钱，要么选择降低
月供，以获得更多的流动资金的控制权。
楼主计算的利差太小了，导致他陷在他的坑里出不来。
如果先算算5%降低到3.5%， 有30%的利息差的例子，就很容易看出来
他不能理解的地方了。
【在 K***8 的大作中提到】
: LZ的意思是5年后的贷款余额是287030
: 如果不改变贷款，还要付300个月，总数就是$1,436.94 X 300= 431082
: 改变贷款的话，还要付360个月 总数就是$1,249.18 X 360= 449704
: 还多了1.8万。
: 数据没错，但是划算不划算呢？
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K***8
发帖数: 89 | 29 LZ坚决不同意还继续付300个月。
所以问题的关键是“什么是划算？”。
【在 t******o 的大作中提到】
: 如果改变贷款的话，但还是付300个月， 那是多少？
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b*******l
发帖数: 1737 | 30 就你的第一点讲一下吧。假设你原来的贷款30年（2000年开始），每个月付1000块。
2005年的时候refi。如果按照新的minimum payment来付的话，肯定要付到2035年。你
可以算一下，如果按照新的利率在2030年付清的话，每个月可能只要付950. 那么你就
多了现金流，然后效果还是2030年付清啊。refi和不refi哪个好就显而易见了。您说说
我哪里说的不对？
【在 n***r 的大作中提到】
: 第一，你打算按照你原来的月付继续，多付多少，那是你自己的事，不能按照你的想法
: 来计算，这没有普遍意义，不是很多人说了refinance可以得到更多现金流吗？明显不
: 是为了保持原来的月供，而是为了降低月供。
: 第二，通常refinance之后都不是一个银行了，你觉得按部就班的按原来那个银行的贷
: 款月供付有啥意思？
: 我都说的很清楚了，比较一下最后付出的总数，这一个最简单的量化概念。不明白你们
: 抬这个杆有什么劲？
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t*******r
发帖数: 22634 | 31 我 copy & past 一下我前面发的帖子：
http://www.mitbbs.com/article_t1/WaterWorld/1881295_0_8.html
首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
任何一点。
其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
cash flow vs interest cost。
第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
expected pay-off 年份跟买房子时候做的 load 的 expected
pay-off 年份一致，然后返回去重算 refi 以后每月应该付多少，
然后依据那个算 total interest cost，再行比较。。。
第五：要注意的是，对于 fixed loan，即使上个月多付钱进去，
也不能减少下个月的 minimal monthly payment requirement
的，那个在 underwriting 的时候就定下了，以后不能改，除非
refi。。。这个也会影响对 cash flow vs interest cost
的 planning 的考虑。。。
其实这个争论俺家也不是没有过，两家庭 CFO 对吼然后各自上 excel
外加查条款，回来继续对吼。。。 |
K***8
发帖数: 89 | 32 LZ只盯着利息的总数了，没看别的。
【在 K***8 的大作中提到】
: LZ的意思是5年后的贷款余额是287030
: 如果不改变贷款，还要付300个月，总数就是$1,436.94 X 300= 431082
: 改变贷款的话，还要付360个月 总数就是$1,249.18 X 360= 449704
: 还多了1.8万。
: 数据没错，但是划算不划算呢？
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t*******r
发帖数: 22634 | 33 我觉得楼主是恼羞成怒。。。哈哈，不跟了，珍惜生命，远离奶票。。。
【在 K***8 的大作中提到】
: LZ只盯着利息的总数了，没看别的。
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l*****0
发帖数: 397 | 34 我菜都做好四个了，还在吵啊。楼主赶快去睡一觉，醒来再仔细看看所有的帖子。 |
f****p
发帖数: 18483 | 35
哥们已经给气跑了～在这！赵子龙肯定变成赵子虫～
【在 l*****0 的大作中提到】
: 我菜都做好四个了，还在吵啊。楼主赶快去睡一觉，醒来再仔细看看所有的帖子。
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j*********g
发帖数: 3179 | 36 划算是主观的判断。必须要定义清楚才能讨论。
【在 K***8 的大作中提到】
: LZ坚决不同意还继续付300个月。
: 所以问题的关键是“什么是划算？”。
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K***8
发帖数: 89 | 37 假使refi的时候有2个选择：
1）分300月还：总数肯定小于没降息前的$1,436.94 X 300= 431082。
2）分360月还：总数就是$1,249.18 X 360= 449704。
所以我觉得这两个不好说哪个更划算。因为是自己完全可以自由选择，看你的需要，一
样划算。
refi时可以选择长时间还款，也可以选择短时间还款，就像当初样第一次贷款时可以选
择长时间或短时间还款一样。不一样的地方在于，利率低了。
LZ坚决不同意可以按300月还或者说银行没那么傻。现在15年的利息是2.X%,30年的利息
是3.5%，如果有人愿意按3.5%的利息，15年还清贷款，银行还不乐疯了？
【在 K***8 的大作中提到】
: LZ的意思是5年后的贷款余额是287030
: 如果不改变贷款，还要付300个月，总数就是$1,436.94 X 300= 431082
: 改变贷款的话，还要付360个月 总数就是$1,249.18 X 360= 449704
: 还多了1.8万。
: 数据没错，但是划算不划算呢？
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b*******l
发帖数: 1737 | 38 在这个CASE里，划算是客观的。只要利率低，怎么看都是划算。在同样的时间里，利率
低的月供少。在同样的月供的情况下，利率低的先付清。
【在 j*********g 的大作中提到】
: 划算是主观的判断。必须要定义清楚才能讨论。
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j*********g
发帖数: 3179 | 39 你没看我回的帖子。他要比较低利息但是还款时间长利息付的多的case vs 高利息还款
时间短利息付的少的case
【在 b*******l 的大作中提到】
: 在这个CASE里，划算是客观的。只要利率低，怎么看都是划算。在同样的时间里，利率
: 低的月供少。在同样的月供的情况下，利率低的先付清。
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t*******r
发帖数: 22634 | 40 在公司开会时，您不能说服大伙儿这玩意儿是 apple vs apple
的比较的话，下面基本没说话机会了。。。
【在 j*********g 的大作中提到】
: 你没看我回的帖子。他要比较低利息但是还款时间长利息付的多的case vs 高利息还款
: 时间短利息付的少的case
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f*****j
发帖数: 806 | 41 我告诉你个算法
你REFINANCE后，继续按照之前的payment付
你会发现之前需要25年还完的现在不需要了，利息也少付了
再反应不过来我就崩溃了 |
t*******r
发帖数: 22634 | 42 坐等你崩溃。。。^o^
【在 f*****j 的大作中提到】
: 我告诉你个算法
: 你REFINANCE后，继续按照之前的payment付
: 你会发现之前需要25年还完的现在不需要了，利息也少付了
: 再反应不过来我就崩溃了
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k**l
发帖数: 2966 | 43 第一个投资学概念你要明白，Present Value---就是说$1000今天的钱和几年以后$1000
完全是不同的概念，虽然对把钱埋在后院（或者低息的银行）的你我来说区别也许不大。
投资角度比较今年的1000块和明年的1000就像比较100个苹果和100个橘子，利率不知道
没有意义，而利率对大家都不一样。
所以比较钱的时候一定要折算到同一天来比，或者都折算成的相同的360个月---这也是
为什
么别人告诉你要refi要比较25年付清的情况
35年共付了多少钱和30年共付了多少钱没法比较
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
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a****a
发帖数: 1045 | 44 现在你有经验了
lol
下午我看你那儿翻来覆去地解释，我都要崩溃了
【在 t*******r 的大作中提到】
: 坐等你崩溃。。。^o^
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C**********r
发帖数: 8189 | 45 同学。我们握手言和吧。相信你不是亲友团了。
【在 j*********g 的大作中提到】
: 35年还清当然比30年还清总钱数要多。
: 你refi之后按照25年还清来付钱再来比较。
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t*******r
发帖数: 22634 | 46 其实我主要是不想看到某些不是很清楚 personal finance 的 id
被无端误导。。。发完科普贴，我的任务就完成了。。。至于 informed
之后，人是不是打算捐，或者人是不是打算 refi，不关我事。。。
我只愿面朝大海，春暖花开。。。顺便半夜起来看看多少 id 在这场
群殴中被打得很扁很扁。。。
【在 a****a 的大作中提到】
: 现在你有经验了
: lol
: 下午我看你那儿翻来覆去地解释，我都要崩溃了
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j*********g
发帖数: 3179 | 47 我没觉得你是我敌人，谈何言和？你有你的观点，我有我的观点，不至于成敌人。
我挺佩服你能在这里孜孜不倦的＂质疑＂。我是耗不起啊，烦也烦透了。
【在 C**********r 的大作中提到】
: 同学。我们握手言和吧。相信你不是亲友团了。
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t*******r
发帖数: 22634 | 48 既然耗不起，还孜孜不倦地。。。
【在 j*********g 的大作中提到】
: 我没觉得你是我敌人，谈何言和？你有你的观点，我有我的观点，不至于成敌人。
: 我挺佩服你能在这里孜孜不倦的＂质疑＂。我是耗不起啊，烦也烦透了。
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j*********g
发帖数: 3179 | 49 我有么？你把我这一个月的水板回帖做个曲线看看。
你们爱怎么折腾就怎么折腾。就一个破bbs，能有多大影响力。
【在 t*******r 的大作中提到】
: 既然耗不起，还孜孜不倦地。。。
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j****l
发帖数: 3356 | 50 你认为借35年比30年多付钱就吃亏了？按你这逻辑，傻瓜才借30年，都拼了借10年好了。
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
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H*********s
发帖数: 2724 | 51 你们都是大牛!
AMOUNT,
【在 b*******l 的大作中提到】
: 您耐心的把我这段话看完。再说说您的看法，好吗？
: REFINANCE的前提一般是使利率更低。这个没错吧。假设您原来贷款是30年的，每个月
: 付1000块钱。从2000年开始付，2030年付清。
: 如果您在付了5年后，把利率降低了，然后您每个月还按照1000块钱付，是不是会在不
: 到2030年的时候就付清了呢？答案就肯定的。那么你就省钱了。如果承认了这个，就好
: 了。当然，这是assume refinance没有费用，否则有多了一个break even point的概念
: 。你所说的，refinance之后再付30年，无法直观的比较。你要么保持PAYMENT AMOUNT,
: 看什么时候付清。要么保持30年付清，看看哪个方法月供少。都比较直观一些。
: 如果您认为我说的哪里不对，轻指出。多谢啦。
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H*********s
发帖数: 2724 | 52 作为"某些不是很清楚 personal finance 的 id" 感谢您......
【在 t*******r 的大作中提到】
: 其实我主要是不想看到某些不是很清楚 personal finance 的 id
: 被无端误导。。。发完科普贴，我的任务就完成了。。。至于 informed
: 之后，人是不是打算捐，或者人是不是打算 refi，不关我事。。。
: 我只愿面朝大海，春暖花开。。。顺便半夜起来看看多少 id 在这场
: 群殴中被打得很扁很扁。。。
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P*********g
发帖数: 1336 | 53 同感。。。
欢乐啊。。。
我潜水好像很久了。今天也来冒个泡。呵呵。
【在 H*********s 的大作中提到】
: 作为"某些不是很清楚 personal finance 的 id" 感谢您......
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C**********r
发帖数: 8189 | 54 Totally. Let's make peace.
【在 j*********g 的大作中提到】
: 我没觉得你是我敌人，谈何言和？你有你的观点，我有我的观点，不至于成敌人。
: 我挺佩服你能在这里孜孜不倦的＂质疑＂。我是耗不起啊，烦也烦透了。
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F**********y
发帖数: 10265 | 55 其实能不能省钱, 我觉得看monthly payment里interest部分有没减少就可以了. 未来
要付的利息, 随时可以通过提前还贷的方法免掉, 也随时可以通过延长借款时间来增加
.
你完全可以每到快还完的时候就refi, 绝对是越refi越亏的多.
refi省的就是个利息. 一般都是长改短合算. 同样还款期限, rate至少降0.5个点才合
算.
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
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n***r
发帖数: 2074 | 56 不管怎样，您没辜负我算了半天，我也承认，这里忽略了一个问题，就是最后五年不能
完全按无息来类比，尽管很少，这也是为啥我给的例子是0.25个百分点，大了就不言而
喻的问题，没争论。
【在 F**********y 的大作中提到】
: 其实能不能省钱, 我觉得看monthly payment里interest部分有没减少就可以了. 未来
: 要付的利息, 随时可以通过提前还贷的方法免掉, 也随时可以通过延长借款时间来增加
: .
: 你完全可以每到快还完的时候就refi, 绝对是越refi越亏的多.
: refi省的就是个利息. 一般都是长改短合算. 同样还款期限, rate至少降0.5个点才合
: 算.
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v*****u
发帖数: 1796 | 57 每次看到这种帖子，就有一种极度憋闷得感觉。。。 一种很铁不成钢的崩溃感。 |
v*****u
发帖数: 1796 | 58 每次看到这种帖子，就有一种极度憋闷得感觉。。。 一种很铁不成钢的崩溃感。 |
k**u
发帖数: 10502 | 59 文科大妈以为只要付了利息就是亏出去的钱，对货币的时间价值根本没有认识。 |
F**********y
发帖数: 10265 | 60 关于将来的amount discount到现在的问题, it all depends on your assumption. 有
人discount rate按1%算, 也有人按10%算, 基本是个personal choice. 有人有更好的
投资渠道, yield >> mortgage的rate, 当然就愿意借鸡生蛋. 有人则愿意早还清loan
少付利息
【在 k**u 的大作中提到】
: 文科大妈以为只要付了利息就是亏出去的钱，对货币的时间价值根本没有认识。
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z*****a
发帖数: 718 | 61 这个对
还要考虑通胀的因素
,相同数目的钱肯定是越来越不值钱的
1000
大。
【在 k**l 的大作中提到】
: 第一个投资学概念你要明白，Present Value---就是说$1000今天的钱和几年以后$1000
: 完全是不同的概念，虽然对把钱埋在后院（或者低息的银行）的你我来说区别也许不大。
: 投资角度比较今年的1000块和明年的1000就像比较100个苹果和100个橘子，利率不知道
: 没有意义，而利率对大家都不一样。
: 所以比较钱的时候一定要折算到同一天来比，或者都折算成的相同的360个月---这也是
: 为什
: 么别人告诉你要refi要比较25年付清的情况
: 35年共付了多少钱和30年共付了多少钱没法比较
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z*****a
发帖数: 718 | 62 老大
你的账算的没有错 你的理由也很充分
赞,你太认真了
【在 n***r 的大作中提到】
: 房子40万，首付20%，30年，按3.5%贷30年，五年后改成3.25% 30年，来算算。
: Mortgage Summary
: Loan amount $320,000.00
: Term 30 years
: Interest rate 3.5%
: Annual home insurance $0.00
: Annual property taxes $0.00
: Monthly payment (PI) $1,436.94
: Monthly payment (PITI)* $1,436.94
: Total principal and interest payments $517,300.17
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z*****a
发帖数: 718 | 63 嘿嘿
【在 v*****u 的大作中提到】
: 每次看到这种帖子，就有一种极度憋闷得感觉。。。 一种很铁不成钢的崩溃感。
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j****l
发帖数: 3356 | 64
没有什么至少0.5，只要少就合算
【在 F**********y 的大作中提到】
: 其实能不能省钱, 我觉得看monthly payment里interest部分有没减少就可以了. 未来
: 要付的利息, 随时可以通过提前还贷的方法免掉, 也随时可以通过延长借款时间来增加
: .
: 你完全可以每到快还完的时候就refi, 绝对是越refi越亏的多.
: refi省的就是个利息. 一般都是长改短合算. 同样还款期限, rate至少降0.5个点才合
: 算.
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k**u
发帖数: 10502 | 65 按照这个逻辑，现金买房最赚了，一分钱利息不用出。
了。
【在 j****l 的大作中提到】
: 你认为借35年比30年多付钱就吃亏了？按你这逻辑，傻瓜才借30年，都拼了借10年好了。
|
l***l
发帖数: 2448 | 66 房子本来就32万
提到: 】
【在 n***r 的大作中提到】
: 不管怎样，您没辜负我算了半天，我也承认，这里忽略了一个问题，就是最后五年不能
: 完全按无息来类比，尽管很少，这也是为啥我给的例子是0.25个百分点，大了就不言而
: 喻的问题，没争论。
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